0111-KDIB2-2.4014.106.2026.4.DR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 30 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 czerwca 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1)  Zainteresowany będący stroną postępowania: A.A. (…); 2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (…). Opis zdarzenia przyszłego Wnioskodawca, Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedający”) jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Jedyne przychody uzyskuje z najmu prywatnego rozliczanego w formie ryczałtu ewidencjonowanego (PIT-28) z tytułu wynajmu apartamentu nad morzem. Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych: (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha, (…) o obszarze (…) ha oraz (…) o obszarze (…) ha, o łącznym obszarze (…) ha, położone w województwie (…), powiecie (…), gminie (...), w miejscowości (…), dla których Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość” albo „Działki”). Według danych ewidencji gruntów działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) o łącznej powierzchni (…) ha. Wszystkie wskazane działki są ujawnione w ewidencji jako łąki trwałe, użytek ŁV. Historycznie Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umów sprzedaży w (…) roku. Wnioskodawca dokonał nabycia będąc żonatym, do obowiązującego go ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej, wprowadzonej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej. Stan prawny nieruchomości jest zgodny z treścią księgi wieczystej, z zastrzeżeniem ujawnionego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży oraz jego aktualizacji wynikającej z aktu zmieniającego. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w rozumieniu art. 46(1) Kodeksu cywilnego. Jednocześnie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy (…), obejmującego część miejscowości (…), zatwierdzonym uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2021 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia (…) 2021 r., poz. (…) Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Do 2021 roku opłacał jednak składki KRUS, w tym również w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej. Nigdy nie stanowiły przedmiotu dzierżawy ani umów o podobnym charakterze. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu opracowanie lub zmianę tego planu. Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: a)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)” oraz tereny rolnicze „(…)”, b)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)” oraz tereny rolnicze „(…)”, c)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, d)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, e)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, f)   działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, g)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)” oraz tereny rolnicze „(…)”, h)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, i)    działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, j)    działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, k)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…) l)    działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, m)działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, n)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”, o)  działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”. Sprzedający nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych nieruchomości. Dla przedmiotowych działek nie została również wydana decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej, ponieważ nie są one objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją wydaną na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach. Działki są niezabudowane i nie posiadają żadnych obiektów budowlanych, placów ani urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem. Sprzedający nie dokonał żadnych inwestycji związanych z infrastrukturą, takich jak budowa czy utwardzenie dróg dojazdowych. Podział geodezyjny nieruchomości został dokonany z przyczyn technicznych i porządkujących, i został przeprowadzony pod warunkiem zapewnienia działkom wydzielonym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej przy ich ewentualnej sprzedaży. Sprzedający zawarł w (…) 2023 roku umowę pośrednictwa z agentem nieruchomości, na podstawie której biuro pośrednictwa odpowiadało za działania związane z poszukiwaniem potencjalnego nabywcy. Celem tej współpracy było rozeznanie rynku i ocena potencjalnego zainteresowania nieruchomością. Sprzedający nie prowadził wcześniej działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości i nie sprzedawał wcześniej innych działek ani nieruchomości. Sprzedający samodzielnie nie prowadził działań marketingowych, takich jak tworzenie stron internetowych, reklamy czy ogłoszenia. Działki stanowią majątek prywatny Sprzedającego i były traktowane jako forma lokaty kapitału. Nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, a uzyskane z ich sprzedaży środki zostaną przeznaczone na cele prywatne. Sprzedający planuje sprzedaż Działek na rzecz spółki B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w (…) (dalej jako: „Kupujący”), będącej czynnym podatnikiem VAT i prowadzącej działalność deweloperską, w zakresie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego i wielorodzinnego. W dniu (…) 2025 r. Sprzedający zawarł z Kupującym, w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości obejmującej wówczas działki nr (…) za cenę (…) zł. Następnie, w dniu (…) 2025 r., strony zawarły akt notarialny zmieniający przedwstępną umowę sprzedaży, dostosowując jej treść do aktualnego stanu prawnego i geodezyjnego nieruchomości po podziale. Po zmianie umowy przedwstępnej przedmiot planowanej sprzedaży został ujęty w trzech częściach. Po pierwsze, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działkę nr (…) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (…) za cenę łączną w kwocie (…) zł („etap I”). Po drugie, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działkę nr (…) i (…) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (…) za łączną cenę (…) zł („etap II”). Po trzecie, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działki nr (…) (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (…) za łączną cenę (…) zł („etap III”). Łączna cena sprzedaży po zmianie umowy pozostaje więc na poziomie (…) zł. Umowy przyrzeczone mają zostać zawarte do dnia (…) 2027 r. Sprzedający oraz Kupujący zgodnie postanowili, że wystąpią ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczącym planowanej sprzedaży nieruchomości, przy czym w razie uzyskania interpretacji potwierdzającej opodatkowanie VAT sprzedaży Sprzedający zobowiązał się do rejestracji jako podatnik VAT. Strony ustaliły także dalszy harmonogram rozliczeń, w tym zaliczki wpłacane przez Kupującego na poczet ceny. Sprzedający nie udzielił Kupującemu ani wskazanym przez niego osobom pełnomocnictwa do uzyskiwania dokumentów, informacji czy zaświadczeń związanych z nieruchomością, ani do podejmowania jakichkolwiek działań administracyjnych lub prawnych w jego imieniu w celu uzyskania decyzji, uzgodnień, pozwoleń lub innych aktów dotyczących procesu inwestycyjnego. W tym zakresie Kupujący działa we własnym imieniu i na własny koszt, a wszelkie formalności związane z przygotowaniem inwestycji obciążają wyłącznie Kupującego. Jednocześnie w przedwstępnej umowie sprzedaży, a następnie w umowie zmieniającej, Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane, zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zgoda ta została udzielona w związku z istniejącym między stronami stosunkiem zobowiązaniowym i miała na celu umożliwienie Kupującemu przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz wystąpienia - we własnym imieniu i na własny koszt - z wnioskami o pozwolenie na budowę i uzyskania takich pozwoleń. W ramach tego procesu Kupujący został uprawniony do podejmowania działań związanych m.in. z uzyskaniem warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej oraz wodno-kanalizacyjnej, a także do zawierania stosownych umów dotyczących dostawy mediów i odprowadzania ścieków. Kupujący może również ubiegać się o uzyskanie innych uzgodnień, opinii i pozwoleń niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, przy czym wszelkie koszty związane z tymi działaniami, w tym ewentualne opłaty administracyjne, ponosi wyłącznie Kupujący. Powyższe uprawnienia Kupującego w zakresie przygotowania inwestycji nie wynikają z pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, lecz są wykonywane przez Kupującego w jego własnym imieniu i na jego wyłączny rachunek. Sprzedający nie delegował na Kupującego kompetencji do działania w swoim imieniu w ramach tych procesów administracyjnych. Dodatkowo Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie przez Kupującego badań geotechnicznych na działkach, zobowiązując jednocześnie Kupującego do uporządkowania terenu i przywrócenia go do stanu sprzed przeprowadzenia badań. Niezależnie od powyższego, w akcie zmieniającym Sprzedający udzielił Kupującemu odrębnego pełnomocnictwa, o ściśle ograniczonym zakresie, wyłącznie do dokonania zmian umów przedwstępnych w związku ze wskazaniem przez Kupującego spółki z grupy kapitałowej Kupującego jako nowego kupującego i wstąpieniem tego podmiotu w prawa i obowiązki wynikające z tych umów. Pełnomocnictwo to nie obejmuje czynności związanych z prowadzeniem procesu inwestycyjnego ani uzyskiwaniem decyzji administracyjnych dotyczących nieruchomości. Sprzedający jako Wnioskodawca i jednocześnie zainteresowany będący stroną postępowania oraz Kupujący jako zainteresowany niebędący stroną postępowania są zainteresowani otrzymaniem interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie konsekwencji podatkowych planowanej sprzedaży Działek na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku. Pytania (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku) 1.  W przypadku uznania, że planowana w ramach etapu I sprzedaż prawa własności działki nr (…) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy po stronie Kupującego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży tej działki oraz tego udziału? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) 2.  W przypadku uznania, że planowana w ramach etapu II sprzedaż prawa własności działek nr (…)i (…)oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy po stronie Kupującego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży tych działek oraz tego udziału? (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku nr 5) 3.  W przypadku uznania, że planowana w ramach etapu III sprzedaż prawa własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…)i (…)oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…)przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy po stronie Kupującego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży tych działek oraz tego udziału? (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku nr 6) Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku) Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 1 W ocenie Zainteresowanych, jeżeli planowana w ramach etapu I sprzedaż prawa własności działki nr (…) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to zawarcie umowy sprzedaży tej działki oraz tego udziału będzie podlegało opodatkowaniu PCC, a obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Kupującym. Uzasadnienie stanowiska do pytań nr 1 Zdaniem Zainteresowanych, skoro planowana w ramach etapu I sprzedaż prawa własności działki nr (...) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zawarcie umowy sprzedaży tych praw będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC opodatkowaniu podlega m.in. umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Zarówno własność nieruchomości, jak i udział we współwłasności nieruchomości mieszczą się w zakresie przedmiotowym tego przepisu. Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Z kolei stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC sprzedaż nieruchomości oraz praw majątkowych związanych z nieruchomością podlega opodatkowaniu według stawki 2%, liczonej od wartości rynkowej nabywanych rzeczy i praw, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT, albo gdy przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo udział w takim prawie. Oznacza to, że jeżeli w danej sprawie sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT, to co do zasady podlega PCC. Skoro zatem, jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, planowana w ramach etapu I sprzedaż prawa własności działki nr (…)oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…)nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji po stronie Kupującego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży działki nr (…)oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…). Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 2 W ocenie Zainteresowanych, jeżeli planowana w ramach etapu II sprzedaż prawa własności działek nr (…) i (…) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to zawarcie umowy sprzedaży tych działek oraz tego udziału będzie podlegało opodatkowaniu PCC, a obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Kupującym. Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 3 W ocenie Zainteresowanych, jeżeli planowana w ramach etapu III sprzedaż prawa własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…)i (…)oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (...) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to zawarcie umowy sprzedaży tych działek oraz tego udziału będzie podlegało opodatkowaniu PCC, a obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Kupującym. Uzasadnienie stanowiska do pytań nr 2 i 3 Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC opodatkowaniu podlega m.in. umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Zarówno własność nieruchomości, jak i udział we współwłasności nieruchomości mieszczą się w zakresie przedmiotowym tego przepisu. Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT, albo gdy przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w tym przepisie. Skoro zatem, zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych, sprzedaż praw objętych etapem II oraz etapem III nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to zawarcie umów sprzedaży tych praw będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Kupującym. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy: Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym. W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży: a)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%, b)  innych praw majątkowych − 1%. W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy: Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy: Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a, b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: -     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, -     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych. Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775 , 894 , 896 , 1203 , 1541 i 1811 ) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje sprzedaż Działek na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Działki są niezabudowane i nie posiadają żadnych obiektów budowlanych, placów ani urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem. W dniu (…)2025 r. Sprzedający zawarł z Kupującym, w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości obejmującej wówczas działki nr (…) za cenę (…) zł. Następnie, w dniu (…)2025 r., strony zawarły akt notarialny zmieniający przedwstępną umowę sprzedaży, dostosowując jej treść do aktualnego stanu prawnego i geodezyjnego nieruchomości po podziale. Po zmianie umowy przedwstępnej przedmiot planowanej sprzedaży został ujęty w trzech częściach. Po pierwsze, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działkę nr (…) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (…)za cenę łączną w kwocie (…) zł („etap I”). Po drugie, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działkę nr (…) i (…)oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (…) za łączną cenę (…) zł („etap II”). Po trzecie, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działki nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…)oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (…) za łączną cenę (…) zł („etap III”). W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W interpretacji indywidualnej z 7 lipca 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.196.2026.3.MPU wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) dostawa w ramach: etapu I sprzedaży prawa własności działki nr (…)oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…), etapu II sprzedaży prawa własności działek nr (…)i (…)oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…), etapu III sprzedaży prawa własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…)i (…)oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.” A zatem, w związku z tym, że sprzedaż w ramach etapu nr I prawa własności działki nr (…) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…), sprzedaż w ramach etapu II własności działek nr (…) i (…) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…), sprzedaż w ramach etapu III prawa własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (…), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umów według stawki 2%. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 7 lipca 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.196.2026.3.MPU. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. ·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.