0111-KDWB.4014.12.2026.1.KKM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe Szanowny Panie, stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 14 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego W dniu 9 marca 2026 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył na podstawie aktu notarialnego nieruchomość obejmującą działkę gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym będącym w trakcie budowy. Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży budynek znajdował się w stanie surowym zamkniętym, a proces budowlany nie został zakończony. Wnioskodawca oraz jego małżonka przed dokonaniem wskazanego nabycia nie posiadali prawa własności ani współwłasności żadnej nieruchomości mieszkalnej. Nie przysługiwały im również udziały w nieruchomościach, prawa nabyte w drodze spadku lub darowizny ani spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych. W związku z zawarciem umowy sprzedaży notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 11 819 zł. Pytanie Czy w przedstawionym stanie faktycznym pobranie przez notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 11 819 zł z tytułu nabycia przez Wnioskodawcę i jego małżonkę nieruchomości obejmującej działkę wraz z budynkiem mieszkalnym znajdującym się w trakcie budowy (stan surowy zamknięty) było prawidłowe, pomimo że nieruchomość stanowiła pierwszą nieruchomość mieszkalną Wnioskodawcy i jego małżonki, którzy przed dokonaniem tej czynności nie posiadali żadnych nieruchomości, udziałów w nieruchomościach ani praw nabytych w drodze spadku lub darowizny, przy uwzględnieniu kierunku wykładni przedstawionego w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 stycznia 2026 r., sygn. akt III FSK 964/25? Pana stanowisko w sprawie Zdaniem Wnioskodawcy pobranie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 11 819 zł z tytułu nabycia nieruchomości opisanej w stanie faktycznym nie było prawidłowe. Nabyta przez Wnioskodawcę i jego małżonkę nieruchomość stanowiła ich pierwszą nieruchomość mieszkalną. Przed dokonaniem przedmiotowej czynności ani Wnioskodawca, ani jego małżonka nie posiadali prawa własności lub współwłasności jakiejkolwiek nieruchomości mieszkalnej, udziałów w nieruchomościach, praw nabytych w drodze spadku lub darowizny ani innych praw do lokali mieszkalnych. Przedmiotem nabycia była działka wraz z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym znajdującym się w trakcie budowy, będącym na dzień zawarcia umowy sprzedaży w stanie surowym zamkniętym. Budynek ten od początku posiadał przeznaczenie mieszkalne i został nabyty przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W ocenie Wnioskodawcy sam fakt, że budowa budynku nie została zakończona na dzień zawarcia umowy sprzedaży, nie powinien przesądzać o braku możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego dla nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do sytuacji, w której osoby nabywające dom będący na końcowym etapie realizacji inwestycji byłyby traktowane odmiennie od osób nabywających budynek już formalnie ukończony, mimo że cel nabycia oraz charakter nieruchomości pozostają takie same. Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca wskazuje również na orzecznictwo sądów administracyjnych, w szczególności wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 stycznia 2026 r., sygn. akt III FSK 964/25, w którym wskazano, że przy ocenie charakteru nabywanej nieruchomości istotne znaczenie ma jej przeznaczenie oraz funkcja mieszkalna, a nie wyłącznie formalny stopień zaawansowania budowy lub zakończenie procesu budowlanego. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, pobranie podatku od czynności cywilnoprawnych w przedstawionym stanie faktycznym było niezasadne. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191): Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym. W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku. Jak stanowi art. 5 ust. 2 ww. ustawy: Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej. W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy: Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%. Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy: Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest: ·      prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ·      prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ·      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu/kupującym przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu/im udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi. Stosownie do art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku. Jeżeli umowa sprzedaży jest sporządzana w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych. Z wniosku wynika, że nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość obejmującą działkę gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym będącym w trakcie budowy. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży budynek znajdował się w stanie surowym zamkniętym, a proces budowlany nie został zakończony. Przed dokonaniem nabycia Pan oraz małżonka nie posiadali prawa własności ani współwłasności żadnej nieruchomości mieszkalnej. Nie przysługiwały Państwu również udziały w nieruchomościach, prawa nabyte w drodze spadku lub darowizny ani spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych. Uważa Pan, że w opisanej sprawie pobranie przez notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych nie było prawidłowe, a fakt, że budowa budynku nie została zakończona na dzień zawarcia umowy sprzedaży, nie powinien przesądzać o braku możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego dla nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej. Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić. Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny, do którego należy sięgać w przypadku czynności opisanych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.). Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy: Ilekroć w ustawie jest mowa o: 2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; 2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku. Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy: Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2a, 3a i 3b , można przystąpić, z uwzględnieniem art. 55 i art. 57 , po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się. Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej. Wskazał Pan, że nabywany budynek znajdował się w stanie surowym zamkniętym, a proces budowlany nie został zakończony, co jest jednoznaczne z tym, że nie został formalnie oddany do użytkowania. Zatem budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Umowa sprzedaży budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie. Skoro więc nabył Pan wraz z małżonką budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym, to w opisanej sprawie nie było możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a pobranie podatku przez notariusza było zasadne. Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Odnosząc się do powołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, iż orzeczenia te dotyczą konkretnych spraw podatników osadzonych w określonych stanach faktycznych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie stanowią one natomiast materialnego prawa podatkowego. Przedmiotowa interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem, została wydana wyłącznie dla Pana. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Nie rozstrzyga ona zatem o skutkach podatkowych nabycia nieruchomości jakie wystąpią po stronie Pana małżonki. Stosownie do powyższego, jeżeli Pana małżonka chciałby również otrzymać interpretację indywidualną, to powinna złożyć odrębny wniosek i uiścić wymaganą opłatę. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji. ·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.