0112-KDIL1-1.4012.358.2026.3.EB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowny Panie, stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 22 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 12/2 będzie podlegała opodatkowaniu. Uzupełnił go Pan pismem z 12 czerwca 2026 r. (wpływ 19 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:Opis zdarzenia przyszłegoWnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia 8 lutego 1994 r. nabył od swojej matki: 1)    zabudowaną nieruchomość rolną położoną w (…), stanowiącą działkę nr 8/2 o obszarze (…) ha; 2)    niezabudowaną nieruchomość rolną położoną w (…), stanowiącą działkę nr 1 o obszarze (…) ha; 3)    niezabudowaną nieruchomość rolną położoną w (…), stanowiącą działkę nr 3/4 o obszarze (…) ha; 4)    niezabudowaną nieruchomość rolną położonej w (…), składającej się z działek nr 12, 4, 10, 6 oraz 3/2 o obszarze (…) ha. Przez okres posiada ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę były one użyczone jego mamie, która wykorzystywała je na cele działalności rolnej, a także oddała w dalsze użyczenie. Wnioskodawca zawarł w dniu 20 stycznia 2009 r. umowę dzierżawy części działki nr 6. Umowa była zawarta na okres 30 lat, przy czym skutki zawarcia tej umowy nie ziściły się, umowa wygasła wobec nieziszczenia się warunków istotnych dla istnienia wynikającego z niej stosunku prawnego. Wnioskodawca w dniu 28 września 1998 r. darował na rzecz swojego brata niezabudowaną działkę nr 1, o której mowa w pkt 2 powyżej oraz niezabudowaną działkę nr 12/1 powstałą z podziału działki nr 12, o której mowa w pkt 4. Wnioskodawca w dniu 12 kwietnia 2002 r. sprzedał niezabudowane działki rolne nr 3/2, 3/3 oraz nr 3/4 położone w (…). Kupujący oświadczyli, że nabyte działki wejdą w skład prowadzonego przez nich gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca w roku 2002 sprzedał niezabudowaną działkę nr 10 położoną w (…). W dniu 1 grudnia 2005 r. Wnioskodawca zawarł warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej działki nr 4. W dniu 19 stycznia 2006 r. zawarł umowę przeniesienia prawa własności ww. nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca w dniu 11 kwietnia 2025 r. darował swojej córce do jej majątku osobistego działkę nr 8/3 o powierzchni (…) ha, położonej w (…), powstałą z podziału działki nr 8/2. Działka 8/2 została podzielona na działki nr 8/3 i 8/4, z czego działka nr 8/4 jest działką zamieszkiwaną przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca dokonał podziału rolnego działki nr 12, o której mowa w punkcie 4 powyżej na działki nr 12/1 i 12/2, z czego działkę nr 12/1 podarował bratu, o czym była mowa powyżej. Na działkę 12/2 Wnioskodawca uzyskał warunki zabudowy celem dokonania jej podziału i podzielił tę działkę na działkę nr 12/3 jako działkę dojazdową oraz działki od nr 12/4 do nr 12/9. Wnioskodawca planuje dokonać dalszego podziału działek nr 12/5 oraz nr 12/8 na trzy mniejsze działki każda oraz uzyskać dla nich warunki zabudowy. Działki nr 12/4, 12/6, 12/7 oraz nr 12/9 nie będą podlegały podziałowi, lecz Wnioskodawca wystąpi o warunki zabudowy dla tych działek. Wnioskodawca w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował i nie będzie podejmował czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawca nie będzie udzielać żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. Wnioskodawca planuje zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Wnioskodawca dopuszcza zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy, i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Wnioskodawca od roku 1995 prowadził działalność gospodarczą wraz z bratem w ramach spółki cywilnej. Aktualnie Wnioskodawca jest pracownikiem etatowym w spółce brata. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto Wnioskodawca nigdy nie był czynnym podatnikiem podatku VAT. Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy 1.  Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 12/2 w związku z okolicznością, że na mniejsze działki jest większy rynek zbytu aniżeli na działki o znacznej powierzchni. 2.  Od momentu nabycia działki nr 12/2 Wnioskodawca użyczał jej nieodpłatnie swojej mamie, która wykorzystywała je na cele działalności rolnej, a także oddała w dalsze użyczenie. 3.  Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy w związku ze zmianą przepisów w zakresie prawa planistycznego i zapewnienia dla działek powstałych z podziału działki nr 12/2 możliwości zabudowy. Podział działek na działki mniejsze niż 3000 m2 z mocy przepisów wymaga uzyskania warunków zabudowy. 4.  Wnioskodawca posiada inne działki przeznaczone do sprzedaży, tj. działki powstałe z podziału działki nr 6 położone w (…). Działki powstałe z podziału działki nr 6 są działkami niezabudowanymi, stanowiącymi własność Wnioskodawcy. Sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 6 położonych w (…) planowana jest wraz z pojawieniem się klienta zainteresowanego zakupem tych działek. Jednakże na moment sporządzenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawca nie jest w stanie jednoznacznie wskazać kiedy konkretnie nastąpi sprzedaż. 5.         a)   Wnioskodawca w dniu 12 kwietnia 2002 r. sprzedał niezabudowane działki rolne nr 3/2, 3/3 oraz 3/4 położone w (…). Kupujący oświadczyli, że nabyte działki wejdą w skład prowadzonego przez nich gospodarstwa rolnego. Działki te Wnioskodawca nabył w umowie darowizny od swojej mamy 8 lutego 1994 r. Nabycie nastąpiło w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, i zgodnie z umową darowizny zobowiązał się do użytkowania nieruchomości rolniczo. Działki miały charakter działek rolnych i z przeznaczeniem pod rolę. Działki były udostępnione nieodpłatnie na cele rolnicze. Celem sprzedaży działek było uzyskanie środków finansowych na bieżące wydatki na życie. b)   Wnioskodawca w roku 2002 sprzedał niezabudowaną działkę nr 10 położoną w (…). Działkę tę Wnioskodawca nabył w umowie darowizny od swojej mamy 8 lutego 1994 r. Nabycie nastąpiło w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, i zgodnie z umową darowizny zobowiązał się do użytkowania nieruchomości rolniczo. Działka miała charakter działki rolnej i z przeznaczeniem pod rolę. Działki były udostępnione nieodpłatnie na cele rolnicze. Celem sprzedaży działki było uzyskanie środków finansowych na bieżące wydatki na życie. c)   W dniu 1 grudnia 2005 r. Wnioskodawca zawarł warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej działki nr 4. W dniu 19 stycznia 2006 r. zawarł umowę przeniesienia prawa własności ww. nieruchomości. Nabycie nastąpiło w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, i zgodnie z umową darowizny zobowiązał się do użytkowania nieruchomości rolniczo. Działka miała charakter działki rolnej i z przeznaczeniem pod rolę. Działka była udostępniona nieodpłatnie na cele rolnicze. Celem sprzedaży działki było uzyskanie środków finansowych na bieżące wydatki na życie. 6.    Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości. 7.   Na pytanie o treści „Czy działka nr 12 (lub działki, które powstały z jej podziału) była przedmiotem dzierżawy, najmu lub innych umów o podobnym charakterze? Jeżeli działka była/działki były przedmiotem dzierżawy, to: a)  komu i na podstawie jakiej konkretnie umowy udostępnił Pan ww. nieruchomości? b)  jeśli została zawarta ww. umowa z kupującym, to kiedy ją zawarto i czy będzie ona obowiązywała do dnia zawarcia umowy ostatecznej umowy sprzedaży? c)  na jaki okres (np. miesiąc, rok) ww. nieruchomość była/jest udostępniona? d)  czy były to czynności odpłatna, czy nieodpłatna? e)  na jaki cel ww. nieruchomość była/jest udostępniona? f)   czy czynsz z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Pana? g)  w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, prosimy wskazać, czy dokonywał/dokonuje Pan rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze przedmiotowej działki? h)  w przypadku, gdy podatek należny z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze działek będących przedmiotem wniosku nie był rozliczany, prosimy wskazać z jakiego powodu? i)   czy rozliczał Pan przychody z tytułu dzierżawy w ramach działalności gospodarczej, czy też zaliczał Pan te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?”, odpowiedział Pan, że: „Działka 12/2 była i aktualnie po podziale wciąż jest nieodpłatnie udostępniona matce Wnioskodawcy, która dalej udostępnia tę nieruchomość nieodpłatnie. Nieodpłatne udostępnienie nie jest ograniczone czasowo. Nieodpłatne udostępnienie nie było i nie jest objęte podatkiem VAT. Wnioskodawca nie osiągał przychodów z tytułu udostępnienie nieruchomości, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”. 8.  Wnioskodawca nie udzielał pełnomocnictwa pośrednikowi, ani potencjalnym nabywcom. Natomiast Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa geodecie do reprezentowania go w procesie podziału działki nr 12/2. 9.  Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował w stosunku do nieruchomości czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. 10. Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, gdyż nie dokonywał dostaw produktów rolnych, ani nie świadczył usług rolniczych. 11. Działki powstałe z działki nr 12/2 były przez Wnioskodawcę nieodpłatnie udostępnione matce Wnioskodawcy, dlatego sam Wnioskodawca nie prowadził osobiście działalności w zakresie dostaw produktów rolnych, ani nie świadczył usług rolniczych. Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. 12. Z przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości nie dokonywane były/są/będą przez Wnioskodawcę zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Pytanie Czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 12/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?Pana stanowisko w sprawie W Pana ocenie, transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem prawnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie. Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347, str. 1 ze zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego we wniosku, zbycia działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia wielość transakcji. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza skorzystać z możliwości wyzbycia się majątku nabytego w ramach dziedziczenia po zmarłym ojcu. W ocenie Wnioskodawcy w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Poza tym Wnioskodawca nie podejmował ani nie planuje podejmowania działań takich, jak uzbrajanie terenu w media, budowanie drogi wewnętrznej. Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w przypadku podziału dużej działki na mniejsze oraz realizowanie czynności takich jak pozyskanie warunków zabudowy, które to są niezbędne celem podziału większego terenu na mniejszy. Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby Wnioskodawca podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec. Reasumując, zatem ocenić należy planowane transakcje sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 12/2, obręb (…), jako działanie osoby nie mającej statusu podatnika VAT w tym zakresie. Planowane transakcje nie będą podlegały więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, jak również udziału w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C- 25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku ze sprzedażą gruntów podejmował/będzie Pan podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej. Z opisu sprawy wynika, że: −    dokonał Pan podziału rolnego działki nr 12, na działki nr 12/1 i nr 12/2, z czego działkę nr 12/1 podarował bratu. −    W odniesieniu do działki nr 12/2 uzyskał Pan warunki zabudowy celem dokonania jej podziału i podzielił tę działkę na działkę nr 12/3 jako działkę dojazdową oraz działki od nr 12/4 do nr 12/9. −    Planuje Pan dokonać dalszego podziału działek nr 12/5 oraz nr 12/8 na trzy mniejsze działki oraz uzyskać dla nich warunki zabudowy. −    Działki nr 12/4, 12/6, 12/7 oraz nr 12/9 nie będą podlegały podziałowi, lecz wystąpi Pan o warunki zabudowy dla tych działek. −    W stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował i nie będzie podejmował czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. −    Nie będzie udzielać Pan żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. −    Planuje Pan zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości. −    Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. −    Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. −    Nie przewiduje Pan ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach, itp. −    Dopuszcza Pan zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. −    Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. −    Nie był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. −    Od momentu nabycia działki nr 12/2 użyczał Pan je nieodpłatnie Pana mamie, która wykorzystywała je na cele działalności rolnej, a także oddała w dalsze użyczenie. −    Wystąpił Pan o warunki zabudowy w związku ze zmianą przepisów w zakresie prawa planistycznego i zapewnienia dla działek powstałych z podziału działki nr 12/2 możliwości zabudowy Podział działek na działki mniejsze niż 3000 m2 z mocy przepisów wymaga uzyskania warunków zabudowy. −    Nie udzielał Pan pełnomocnictwa pośrednikowi, ani potencjalnym nabywcom. Natomiast udzielił Pan pełnomocnictwa geodecie do reprezentowania go w procesie podziału działki nr 12/2. −    Nie podejmował i nie będzie Pan podejmował w stosunku do nieruchomości czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. −    Nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, gdyż nie dokonywał dostaw produktów rolnych, ani nie świadczył usług rolniczych. −    Z przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości nie dokonywane były/są/będą przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki nr 12/2 podlega opodatkowaniu VAT. Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek powstałych z działki nr 12/2, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 12/2 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Zatem, mając na uwadze opis sprawy oraz informacje wynikające z uzupełnienia sprawy, nie można uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 12/2 zachowa się Pan jak handlowiec. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 12/2, nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podsumowanie Sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 12/2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa: Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana. W związku z powyższym w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. ·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.