0112-KDIL2-1.4011.396.2026.4.DJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe Szanowna Pani, stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 16 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 24 maja 2026 r. (wpływ 24 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca: Opis zdarzenia przyszłego Składając niniejszy wniosek oświadcza Pani, że jest polską rezydentką podatkową, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niebędącą czynną podatniczką VAT. Państwo (tj. Pani z mężem) na prawach ustawowego ustroju majątkowego - wspólności ustawowej są właścicielami działki (…), za którą w (…) 2020 r. uczestnicząc w licytacji komorniczej wpłacili rękojmię na jej zakup, a w (…) 2021 r. po wpłaceniu ceny nabycia nastąpiło przysądzenie własności tejże działki. Działka ta była zabudowana starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (…). Pani mąż planował wykorzystać nabytą nieruchomość na cele planowanego rozszerzenia działalności gospodarczej, ale nie wprowadził tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych ani też nie potraktował jej jako towar handlowy i nie wprowadził jej do księgi przychodów i rozchodów. W (…) 2021 r. mąż dokonał rozbiórki obu budynków a następnie w (…) 2021 r. uzyskał warunki zabudowy. Następnie w latach 2021-2022 powstały: projekt koncepcyjny oraz opracowanie warunków ochrony ppoż. dla planowanej inwestycji na tej nieruchomości polegającej na wybudowaniu budynku biurowego z częścią magazynową (dla świadczenia usług sprzedaży (…)) wraz z infrastrukturą techniczną, a następnie w roku 2023 powstała wizualizacja planowanej inwestycji i w roku 2024 właściwy projekt budowlany. W międzyczasie ponieśli Państwo nakłady na usunięcie drzewa na działce oraz na opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej. Z uwagi na bardzo długi okres pozyskania pozwolenia na budowę (decyzja (…) została wydana dopiero w dniu (…) 2025 r.) oraz znaczne pogorszenie koniunktury w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej podjęli Państwo decyzję o odstąpieniu od realizacji inwestycji oraz o sprzedaży działki wraz z pozwoleniem na budowę zewnętrznemu podmiotowi. Żadne z ww. wydatków ani też inne wydatki związane z tą nieruchomością nie były wprowadzane do ewidencji podatkowych prowadzonych w ramach działalności gospodarczej Pani męża na przestrzeni ww. okresów włącznie do dnia dzisiejszego zarówno w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w działalności gospodarczej, jak i dla potrzeb podatku VAT, tzn. że Pani mąż nie dokonywał odliczeń podatku naliczonego wykazanego w fakturach nabycia ww. usług. Należy zaznaczyć, że nabycie zabudowanej działki nr (…) nie było udokumentowane fakturą, na której byłaby wykazana kwota podatku VAT. Ponadto oświadcza Pani, że działka ta była własnością osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Oznacza to, że Pani mężowi w wyniku zakupu tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony. Wszystkie wydatki związane z ww. nieruchomością, w tym także za ogłoszenia w portalu (…) były ponoszone przez Pani męża, jednak, tak jak wspomniano wyżej żaden z tych wydatków nie był rozliczany w ewidencji księgowej i VAT męża. Jedynymi działaniami marketingowymi były ogłoszenia na wymienionym portalu. Zarówno Pani, jak i Pani mąż nie zawierali także umów z pośrednikami nieruchomości. Wszystkie czynności związane z inwestycją na nieruchomości były wykonywane wyłącznie przez Pani męża. Także pozwolenia i decyzje związane z tą nieruchomością wydawane były wyłącznie na imię i nazwisko męża. Na nieruchomości tej miała być prowadzona działalność tylko przez męża. Pani mąż planując prowadzenie działalności z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości planował wybudować na niej budynek biurowy wraz z częścią magazynową, w której miały być magazynowane towary, które sprzedaje a sprzedaż tych towarów jest (i miała być po wybudowaniu ww. budynków) w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wszystkie z nabytych usług a także towarów udokumentowane zostały fakturami, w których jako nabywcę wymieniono Pani męża. Zarówno Pani, jaki i mąż oddzielnie, czy też wspólnie nie dokonywali dotychczas sprzedaży innych nieruchomości - planowana sprzedaż będzie pierwszą taką sprzedażą. Działka, będąca przedmiotem wniosku nie była dotychczas przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nieruchomość ta nie była dotychczas wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Przychód uzyskany przez Państwa ze sprzedaży działki zostanie wydatkowany w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na ich własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ze sprzedaży wymienionej działki zamierzają Państwo wydatkować na nabycie nieruchomości gruntowej i na wybudowanie na niej budynku jednorodzinnego. Po nabyciu nowej nieruchomości gruntowej i wybudowaniu budynku jednorodzinnego będą Państwo tą nieruchomość wykorzystywali w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych z zamiarem zamieszkania w niej. Posiadają Państwo obecnie inną nieruchomość, w której aktualnie zamieszkują i realizują w niej własne cele mieszkaniowe. W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowała Pani opis sprawy o następujące informacje: W dokumentach związanych z nabyciem nieruchomości występowała Pani (tak, jak to wskazano we wniosku) na prawach ustawowego ustroju majątkowego - wspólności ustawowej. Nabyli Państwo przedmiotową nieruchomość z własnych (wspólnych) środków, tj. z majątku dorobkowego obu małżonków. Mimo posiadania przedmiotowej nieruchomości na prawach współwłasności małżeńskiej zarówno bezpośrednio po nabyciu nieruchomości nie wykorzystywała jej Pani, jak i nadal nie wykorzystuje dla własnych celów, natomiast Pani mąż planował wykorzystanie tej nieruchomości na cele prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Wszelkie decyzje dotyczące wspólnego majątku oraz rodziny, są w Pani rodzinie podejmowane wspólnie przez oboje małżonków, stąd także takie działania, jak wydatki związane z usunięciem drzewa, opłatami przyłączeniowymi w zakresie energii elektrycznej, a także decyzja o odstąpieniu od realizacji inwestycji oraz o sprzedaży działki były i są podejmowane wspólnie w związku z panującym w Pani rodzinie ustrojem małżeńskim. Jeżeli z wydanej interpretacji indywidualnej wyniknęłaby konieczność zarejestrowania się przez Panią jako czynnego podatnika od towarów i usług dla celów zrealizowania sprzedaży działki nr (...) to oczywiście przed dokonaniem tej czynności zarejestruje się Pani jako czynny podatnik VAT, a po zrealizowaniu i udokumentowania tej sprzedaży stosownym dokumentem - wyrejestruje się Pani jako czynny podatnik VAT, ponieważ nie prowadzi i nie będzie po wykonaniu tej czynności wykonywała działalności gospodarczej. Zarówno na moment sprzedaży przedmiotowej działki, jak i po wykonaniu tej czynności nie będzie Pani prowadziła żadnej działalności gospodarczej, a tym bardziej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przedmiotowa nieruchomość nie była od chwili jej nabycia, ani też nie jest do chwili obecnej, ani także nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W odniesieniu do nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie ponosiła Pani i nie będzie ponosiła do dnia sprzedaży żadnych nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Jeżeli chodzi o zamiar zawarcia z przyszłym potencjalnym nabywcą przedmiotowej nieruchomości umowy przedwstępnej, to obecnie trudno to określić, ponieważ: ·     jeżeli nabywca będzie dysponował własnymi środkami finansowymi w pełnej wysokości ustalonej ceny sprzedaży, to konieczność zawarcia umowy przedwstępnej prawdopodobnie nie wystąpi, ·     natomiast jeżeli przyszły nabywca będzie posiadał jedynie część środków na nabycie nieruchomości, to prawdopodobnie w celu uzyskania zewnętrznego finansowania na zakup zajdzie konieczność zawarcia umowy przedwstępnej, ·     zarówno Pani, jak i Pani mąż, w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej nie przewidują możliwości udzielenia nabywcy zgody na ponoszenie jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych lub podobnych. Jeżeli zostanie zawarta umowa przedwstępna, to zarówno Pani, jak i mąż nie udzielą nabywcy działki żadnych pełnomocnictw w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do chwili zawarcia umowy przeniesieniowej (przyrzeczonej) do występowania w ich imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tej działki. Także w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej ani Pani, ani mąż nie udzielą żadnych pełnomocnictw i umocowań osobom trzecim do działania w ich imieniu w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej działki. Od momentu rozbiórki budynków, które znajdowały się na działce w chwili jej nabycia, działka ta jest i będzie na dzień jej sprzedaży działką niezabudowaną. Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży internetowej; w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nigdy nie prowadził obrotu nieruchomościami. Zgodnie z zawartym we wniosku opisem, nabyta nieruchomość została nabyta w ramach majątku prywatnego na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej i do wspólnego majątku. Żadne z wydatków poniesionych przez Pani męża, które były związane z ww. nieruchomością nie były zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Jednocześnie zaznacza Pani, że kwestia ewentualnego uwzględnienia tych wydatków w kosztach działalności gospodarczej Pani męża po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest przedmiotem pytania zawartego we wniosku Pani męża o wydanie interpretacji indywidualnej wspomnianego na wstępie powyższych wyjaśnień. Nie planują Państwo zmiany w zakresie wspólności ustawowej małżeńskiej na moment sprzedaży przedmiotowej działki. Problem dotyczący sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, czy też z majątku prywatnego został poruszony w odrębnym wniosku Pani męża o wydanie interpretacji indywidualnej wspomnianego na wstępie powyższych wyjaśnień, zatem nie jest Pani obecnie właściwie odpowiedzieć na to pytanie. Zarówno Pani, jak i Pani mąż nie podejmowali żadnych szeroko rozumianych działań marketingowych, jedynymi czynnościami było i jest powtarzanie ogłoszeń w portalach ogłoszeniowych. Tak, jak zaznaczono we wniosku posiadają Państwo na prawach współwłasności małżeńskiej - oprócz przedmiotowej działki - nieruchomość - dom jednorodzinny pod adresem podanym we wniosku, w którym realizują własny cel mieszkaniowy. Nieruchomość tą Państwo nabyli przed kilkoma laty. Własny cel mieszkaniowy realizowany jest w tej nieruchomości przez cały czas i będzie realizowany także do momentu planowanej sprzedaży działki nr (…); natomiast po sprzedaży tej działki i za uzyskane z tego tytułu środki planują Państwo nabycie innej nieruchomości, na której w ciągu 3 lat zostanie wybudowany dom jednorodzinny, w którym będą realizowali własny cel mieszkaniowy po sprzedaniu obecnie posiadanej nieruchomości, w której zamieszkują. Celem nabycia nowej działki ze środków uzyskanych zarówno ze sprzedaży działki nr (...) i obecnie posiadanego domu oraz wybudowanie na niej nowego domu jest polepszenie warunków mieszkaniowych. Nie planują Państwo nabywania innych nieruchomości, oprócz tej wymienionej, która ma zostać przeznaczona na realizację własnych celów mieszkaniowych i polepszenie warunków mieszkaniowych rodziny. Pani pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem środków uzyskanych ze sprzedaży działki. Kwestią wtórną jest Pani zdaniem to, czy nabywca działki będzie zainteresowany projektem oraz pozwoleniem na budowę. Jeżeli będzie on zainteresowany tymi dodatkowymi przymiotami przynależnymi do przedmiotowej działki, to prawdopodobnie także w akcie notarialnym zostanie zamieszczona wzmianka o nabyciu przez kupującego działki wraz z projektem i pozwoleniem na budowę. W przypadku takiej wzmianki praktyka notarialna wskazuje na to, iż w akcie notarialnym nie wyszczególnia się odrębnych kwot za sprzedaż działki, za projekt i za pozwolenie na budowę bowiem przedmiotem sprzedaży jest określona nieruchomość a nie dodatkowe elementy. Nową nieruchomość gruntową w okresie trzech lat ze środków pochodzących ze zbycia przedmiotowej działki nabędą Państwo w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej i staną się jej współwłaścicielami. Nowo nabyta nieruchomość i wybudowany na niej budynek jednorodzinny będą spełniały warunki wymienione w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którymi Pani oraz Pani mężowi będzie przysługiwało prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Nowa nieruchomość, która będzie przeznaczona na wybudowanie budynku jednorodzinnego będzie musiała spełniać przepisy prawa budowlanego a zatem będzie możliwe tam wybudowanie takiego budynku (budynku mieszkalnego). Innej nieruchomości przeznaczonej na ten cel Państwo nie planują kupić. Pytania 1)  Czy sprzedaż działki wraz z projektem oraz pozwoleniem na budowę będzie stanowiła dla Pani w podatku od towarów i usług sprzedaż opodatkowaną tym podatkiem? 2)  Czy jeżeli uznać, że sprzedaż ww. działki w opisanych okolicznościach nastąpiłaby z majątku prywatnego, to w okolicznościach wskazujących na to, że zbycie tej działki nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, Pani i Pani mąż będą uprawnieni do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, tzn. będą mogli rozliczyć uzyskany przychód z tej sprzedaży z wydatkami, które poniosą na cele mieszkaniowe? W tym miejscu wskazuję, że niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (tj. odnosi się do zadanego przez Panią pytania nr 2). W zakresie podatku od towarów i usług (tj. w odniesieniu do pytania nr 1) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie. Pani stanowisko w sprawie (w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych) W Pani ocenie, z uwagi na to, że sprzedaży wymienionej nieruchomości będzie dokonywała Pani z majątku prywatnego, należy uznać, że sprzedaż działki wraz z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę będzie stanowiła przychód, który będzie stanowił przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej UPDOF), a tym samym w przypadku sprzedaży tej działki przed upływem 5 lat od końca roku, w którym działka ta została nabyta będą mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF i przychód ten będzie mógł zostać pomniejszony o wydatki, które Pani wraz z mężem poniosą na cele mieszkaniowe. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – jest nieprawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku). Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów. Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: ·      odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz ·      zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Natomiast, jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących: a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł, c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio. W świetle powyższego, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został objęty przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio. Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od tej zasady przewidziany został wyjątek, zgodnie z którym jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym), to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 522 ze zm.). Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego. Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Ilekroć w ustawie mowa jest składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3. W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 522 ze zm.): Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach – rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej i legalnej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a) tejże ustawy: Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Co wymaga podkreślenia to fakt, że grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi są grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle. W myśl bowiem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), grunty klasyfikuje się do grupy 0 „Grunty”, a budynki do grupy 1 „Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”. Ponadto, oddzielne ujęcie w ewidencji jest konieczne również dlatego, że grunty nie podlegają amortyzacji. Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: 1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, 2) maszyny, urządzenia i środki transportu, 3) inne przedmioty – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi. Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. (…) W myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi. Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej). Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4. Stosownie do art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b. Wątpliwości Pani w niniejszej sprawie dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż, będącej przedmiotem zapytania nr 2 nieruchomości, będzie dla Pani stanowiła przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i czy w związku z przeznaczeniem tego przychodu na własne cele mieszkaniowe (nabycie nieruchomości gruntowej i wybudowanie na niej budynku jednorodzinnego) będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (Pani lub Pani męża) należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania. W orzecznictwie przyjmuje się, że poprzez zaniechanie inwestycji należy rozumieć rezygnację z dalszego jej prowadzenia. Może to polegać na tym, że podatnik pomimo poniesienia pewnych wydatków odstępuje od zamiaru nabycia kompletnego środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej lub też rezygnuje z wytworzenia ich we własnym zakresie (E. Głębicka, Poniesione koszty zaniechanych inwestycji, ABC). W analizowanej sprawie jednym z czynników decydujących dla oceny kwestii wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej Pani męża jest fakt jej nabycia w celu wykorzystania w prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej – chęci wykorzystania jej na cele planowanego rozszerzenia działalności gospodarczej. Pani mąż planując prowadzenie działalności z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości zamierzał wybudować na niej budynek biurowy wraz z częścią magazynową, w której miały być magazynowane towary, które sprzedaje a sprzedaż tych towarów jest (i miała być po wybudowaniu ww. budynków) w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług. I w tym zakresie zostały podjęte stosowne, aktywne działania, ciąg czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu. Jak sama bowiem Pani m. in. wskazała: (…) w (…) 2021 r. mąż dokonał rozbiórki obu budynków a następnie w (…) 2021 r. uzyskał warunki zabudowy. Następnie w latach 2021-2022 powstały: projekt koncepcyjny oraz opracowanie warunków ochrony ppoż. dla planowanej inwestycji na tej nieruchomości polegającej na wybudowaniu budynku biurowego z częścią magazynową (dla świadczenia usług sprzedaży (...)) wraz z infrastrukturą techniczną, a następnie w roku 2023 powstała wizualizacja planowanej inwestycji i w roku 2024 właściwy projekt budowlany. W międzyczasie ponieśli Państwo nakłady na usunięcie drzewa na działce oraz na opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej. Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że Pani mąż miał zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podjął w tym celu szereg działań zmierzających do zrealizowania tego zamiaru. Okoliczności podane we wniosku wskazują, że nieruchomość (działka zabudowana starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym) została nabyta na potrzeby prowadzonej działalności. Podjęte działania związane z przygotowaniem tej nieruchomości (wskazane wyżej) w celu wybudowania na niej budynku biurowego wraz z częścią magazynową (w której miały być magazynowane towary, które sprzedaje Pani mąż) do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej – wyczerpuje przesłankę stanowiącą o ich „wykorzystywaniu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej” przez Pani męża. Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że Pani mąż miał zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W momencie nabycia nieruchomości gruntowej powinna ona zostać ujęta przez Pani męża w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ponieważ spełniała definicję środka trwałego – była bowiem kompletna i zdatna do użytku. Natomiast budynki na niej posadowione stanowiły tzw. „środek trwały w budowie”. Prowadzenie inwestycji na gruncie jest jego wykorzystywaniem w działalności. Zauważam przy tym, że decyzja o rezygnacji z pierwotnego zamiaru dotyczącego sposobu wykorzystania nieruchomości powinna mieć następnie odzwierciedlenie w ewidencji środków trwałych przez formalne wycofanie tej nieruchomości ze składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą. W myśl bowiem powołanego już art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Przepis ten wprowadza „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej, np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, sprzedaż nieruchomości (przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie), o której mowa we wniosku, należy rozpatrywać w kontekście przychodu z działalności gospodarczej Pani męża. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że nabyta nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Bez względu na to, czy został spełniony obowiązek wprowadzenia składnika majątku do tej ewidencji, czy też nie, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości – zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi przychód z działalności gospodarczej. W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236). Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ww. ustawy: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego. W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu: Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego. Wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Odnosząc zatem treść przytoczonych wyżej uregulowań prawnych do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić w całości dla Pani męża przychód z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast po Pani stronie nie powstanie przychód z rzeczonej transakcji sprzedaży. Odnosząc się natomiast do zakreślonej przez Panią zadanym pytaniem w kwestii możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Przy czym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Z powyższego wynika zatem, że zwolnienie określone w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Podsumowując, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości należy zakwalifikować wyłącznie do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza Pani męża. Tym samym, skoro, z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości po Pani stronie nie wystąpi przychód – zatem rozpatrywanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w Pani przypadku jest niecelowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Zgodnie ze wskazaniem we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Pani jest Wnioskodawczynią w niniejszej sprawie. Dlatego niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie w niej zawarte w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych tylko w odniesieniu do Pani osoby. Nie wywiera ona skutku prawnego dla Pani męża. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. ·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.