0112-KDSL1-1.4011.330.2026.3.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe Szanowny Panie, stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest: -        nieprawidłowe w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 oraz 2, -        prawidłowe w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 oraz 4. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 26 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 20 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwania pismem z 4 maja 2026 r. (wpływ 7 maja 2026 r.) oraz pismem z 28 maja 2026 r. (wpływ 3 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego (wynikający z wniosku oraz jego uzupełnień) Wnioskodawca (…) marca 2024 r. wraz ze swoją byłą małżonką, X zawarł z Panem (…) umowę sprzedaży nieruchomości, dla której (…) prowadził ówcześnie księgę wieczystą o numerze (…). Na jej mocy Wnioskodawca zbył na rzecz Pana (…) własność ½ ww. nieruchomości lokalowej, a Pani X własność pozostałych ½. Nieruchomość sprzedana została za łączną kwotę (…) zł. W tym samym akcie notarialnym uregulowano, że kwota (…) zł zostanie przez kupującego przelana na rachunek odpowiedni dla spłaty hipoteki umownej założonej na nieruchomości, będącej przedmiotem umowy sprzedaży. Na podstawie umowy o podział majątku wspólnego z dnia (…) kwietnia 2023 r. (…) zawartej przez Wnioskodawcę i X przed notariuszem w (…) ustalono, że kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości zostanie podzielona między Wnioskodawcę i X w stosunku 60% dla X i 40% dla Wnioskodawcy. Jako że Pan (…) przekazał już sprzedającym kwoty w wysokości (…) zł dla Wnioskodawcy i (…) zł dla X, zobowiązał się do zapłaty: 1)    (…) zł X oraz 2)    (…) zł Wnioskodawcy. W związku z tym Wnioskodawca ze sprzedaży ww. nieruchomości osiągnął dochód w wysokości (…) zł. Wnioskodawca złożył zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu na formularzu PIT-39 za rok 2024, w którym to umieścił informację, że na skutek sprzedaży ww. nieruchomości uzyskał dochód w wysokości (…) zł na skutek faktu, że dokonał niepoprawnych obliczeń. Powinien bowiem wykazać dochód w wysokości (…) zł. (…) stycznia 2026 r. Wnioskodawca nabył drogą aktu notarialnego nieruchomość lokalową, dla której (…) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…) za łączną kwotę (…) zł. W piśmie z 28 maja 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy w wyniku odpowiedzi na pytania organu: 1. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592)? Odpowiedź: Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium RP. 2.  Kiedy nabył Pan nieruchomość stanowiącą przedmiot wniosku? Należy wskazać rok. Odpowiedź: Wnioskodawca nabył nieruchomość, stanowiącą przedmiot wniosku, w roku 2020. 3. W jaki sposób stał się Pan współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości? Czy nabył Pan ww. nieruchomość w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej? Odpowiedź: Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomości w ramach wspólności majątkowej, ślub brał w sierpniu 2019 r., w małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności majątkowej. 4. W związku z zadanymi pytaniami nr 2, 3 oraz 4 proszę wyjaśnić czy użyte w pytaniach pojęcia „koszt sprzedaży” i „koszty nabycia i sprzedaży nieruchomości” należy rozumieć jako „koszt odpłatnego zbycia” (art. 19), czy też jako „koszty uzyskania przychodu” (art. 22) w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Jeżeli należy to rozumieć inaczej – proszę wyjaśnić co rozumie Pan pod tymi pojęciami? Odpowiedź: Przez „koszt sprzedaży” w pytaniu nr 2 Wnioskodawca rozumie koszt odpłatnego zbycia w myśl art. 19 uPIT. Z kolei „koszty nabycia i sprzedaży nieruchomości” z pytania nr 3 i 4 Wnioskodawca rozumie jako koszty uzyskania przychodu w myśl art. 22 uPIT. 5. O jakich kosztach notarialnych mowa w pytaniach 3 i 4? Odpowiedź: Przez „koszty notarialne” w pytaniu nr 3 i 4 Wnioskodawca rozumie wszelkie kwoty pobrane przez notariusza w toku czynności, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, taksa notarialna, opłaty urzędowe, wynagrodzenie z tytułu dokonania czynności notarialnej. 6. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? Jeżeli tak, to czy sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nastąpiła w ramach wykonywania tej działalności? Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i obie z wymienionych we wniosku nieruchomości były nabyte przez Wnioskodawcę na własne potrzeby mieszkaniowe. Pytania (sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2026 r.) 1.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym, w którym po rozwodzie Wnioskodawca był współwłaścicielem lokalu mieszkalnego w udziale wynoszącym ½, a następnie lokal ten został sprzedany, przy czym zgodnie z umową o podział majątku wspólnego przysługiwało mu 40% środków uzyskanych ze sprzedaży (a byłej małżonce 60%), podstawę opodatkowania stanowi dochód ze sprzedaży tego mieszkania (odpowiednio kwota odpowiadająca 50% ceny sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o koszty nabycia, czy też kwota odpowiadająca 40% ceny sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o koszty nabycia)? 2.  Czy kosztem sprzedaży nieruchomości lokalowej, o której mowa w przedstawionym stanie faktycznym będzie również kwota przeznaczona przez kupującego na poczet spłaty kredytu hipotecznego, obciążającego nieruchomość? 3.  Czy na koszty nabycia i sprzedaży nieruchomości zaliczać się będzie cena nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego byłą żonę wraz z kosztami notarialnymi? 4.  Czy jeżeli na koszty nabycia i sprzedaży nieruchomości zaliczać się będzie cena nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego byłą żonę wraz z kosztami notarialnymi, to czy dla potrzeb obliczenia podstawy opodatkowania Wnioskodawcy istotnym będzie jego wkład z majątku osobistego na poczet ceny nabycia tejże nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta nabyta została częściowo z majątków osobistych małżonków na poczet majątku wspólnego? Pana stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniach wniosku) 1.  W przedstawionym stanie faktycznym podstawę opodatkowania stanowi 40% ceny sprzedaży nieruchomości lokalowej, jako że zgodnie z zawartą uprzednio w formie aktu notarialnego umową o podział majątku wspólnego, do takiej części ceny sprzedaży nieruchomości był Wnioskodawca uprawniony. 2.  Tak, spłata kredytu hipotecznego przez kupującego stanowi koszt sprzedaży nieruchomości. 3.  Cena nabycia nieruchomości przez sprzedających, to jest Wnioskodawcę i jego byłą żonę jest częścią kosztów sprzedaży tejże nieruchomości, włącznie z kosztami notarialnymi. 4.  Nie, ponieważ po uprawomocnieniu się orzeczenia o rozwodzie Wnioskodawcy i jego byłej żony, stali się oni właścicielami rzeczonej nieruchomości w udziałach każdy po ½. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Według art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a)    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b)    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c)    prawa wieczystego użytkowania gruntów -    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia. Biorąc pod uwagę, że przedmiotowa nieruchomość – lokal mieszkalny – została nabyta przez Pana w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu: W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Stosownie do art. 46 ww. Kodeksu: W sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. W myśl natomiast art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa. Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania. Stosownie natomiast do art. 501 ww. Kodeksu: W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3. Zgodnie z art. 43 ww. Kodeksu: § 1. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. § 2. Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji. § 3. Przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabył Pan przedmiotową nieruchomość w ramach wspólności majątkowej w 2020 r. (…) marca 2024 r. wraz ze swoją byłą małżonką, zawarł Pan umowę sprzedaży nieruchomości, dla której (…) prowadził ówcześnie księgę wieczystą o numerze (…). Na jej mocy zbył Pan własność ½ ww. nieruchomości lokalowej, a Pani X własność pozostałych ½. Zatem sprzedaż udziału w ww. nieruchomości stanowi dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym je Pan nabył. Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Art. 30e ust. 2 ww. ustawy stanowi, że: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że: Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 cyt. ustawy: Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że: Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy: Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmującymi w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie, podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób niebudzący wątpliwości stwierdza, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość tej nieruchomości określona w umowie zbycia, która powinna odzwierciedlać jej cenę rynkową na dzień zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychodem nie jest więc np. kwota faktycznie otrzymana przez sprzedającego do dyspozycji, lecz wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, o ile odpowiada ona wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia. Z treści wniosku wynika, że w 2024 r. sprzedał Pan wraz z byłą małżonką nieruchomość, której byli Państwo współwłaścicielami – każdy po ½. Przed sprzedażą – (…) kwietnia 2023 r. – zawarł Pan z byłą małżonką umowę o podział majątku wspólnego. Na jej podstawie ustalono, że kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości zostanie podzielona między Pana i Pana byłą małżonkę w stosunku 60% dla Pana byłej małżonki i 40% dla Pana. Umowa ta nie miała wpływu na wysokość posiadanych przez Pana i Pana byłą małżonkę udziałów we współwłasności tej nieruchomości. Należy bowiem zauważyć, że Panu oraz Pana byłej małżonce w przedmiotowej nieruchomości przysługiwały udziały wynoszące po ½. Skoro zatem, Państwa udziały w sprzedanej nieruchomości wynosiły po ½, to przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, sprzedający ustalają z uwzględnieniem ceny sprzedaży wynikającej z umowy sprzedaży i wielkości ich udziałów. Przychodem każdego ze sprzedających będzie zatem połowa kwoty, którą uzyskali Państwo ze sprzedaży (o ile odpowiada ona wartości rynkowej). Okoliczność, że otrzymał Pan z tytułu sprzedaży udziału ½ w przedmiotowej nieruchomości, kwotę mniejszą niż należna (kwota wynikająca z umowy sprzedaży (ceny sprzedaży) oraz wielkości przysługującego Panu udziału), zaś Pana była małżonka otrzymała z tytułu sprzedaży udziału ½ w przedmiotowej nieruchomości kwotę większą niż należna (kwota wynikająca z umowy sprzedaży (ceny sprzedaży) oraz wielkości przysługującego Jej udziału) pozostaje tutaj bez znaczenia. Przychodem z powyższego źródła jest, co wykazano wyżej, a co wynika z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość rzeczy wyrażona w cenie określonej w umowie, a nie środki rzeczywiście otrzymane. Podstawę opodatkowania ustala się bowiem w oparciu o cenę sprzedaży wynikającą z umowy sprzedaży oraz wielkość udziału przysługującego współwłaścicielowi, a nie w oparciu o faktyczny przepływ środków jaki z różnych powodów może nastąpić między współwłaścicielami. Zatem, przychodem ze sprzedaży nieruchomości, nie jest kwota faktycznie otrzymana, lecz kwota wynikająca z umowy sprzedaży. Skoro zatem, wielkość Pana udziału w sprzedanej nieruchomości wynosił ½, to przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, sprzedający ustalają z uwzględnieniem ceny sprzedaży wynikającej z umowy sprzedaży i wielkości ich udziałów. Wobec powyższego, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1, w którym wskazał Pan, że podstawę opodatkowania stanowi 40% ceny sprzedaży nieruchomości lokalowej, jako że zgodnie z zawartą uprzednio w formie aktu notarialnego umową o podział majątku wspólnego, do takiej części ceny sprzedaży nieruchomości był Pan uprawniony, należało uznać za nieprawidłowe. Ma Pan również wątpliwości, czy kosztem sprzedaży (kosztem odpłatnego zbycia) nieruchomości lokalowej, o której mowa w przedstawionym stanie faktycznym, będzie kwota przeznaczona przez kupującego na poczet spłaty kredytu hipotecznego, obciążającego nieruchomość. Wskazuję, że ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010). Z powołanych powyżej przepisów wynika, że kwota ceny sprzedaży nieruchomości może być pomniejszona o: -        koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz -        koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Spłata hipoteki umownej założonej na nieruchomości, będącej przedmiotem umowy sprzedaży pozostaje bez wpływu na określenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką nie stanowi dla Pana kosztów odpłatnego zbycia. Kwota ta nie ma związku z odpłatnym zbyciem i nie jest wydatkiem niezbędnym do dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości. Bez dokonania sprzedaży nieruchomości też miałby Pan obowiązek spłaty ww. zadłużenia. Jeszcze raz podkreślam, że do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć tylko takie wydatki, które są niezbędne aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, czyli np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne czy koszty pośredników. Podsumowując, do kosztów odpłatnego zbycia, które pomniejszą przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można zaliczyć kwoty przeznaczonej przez kupującego na poczet spłaty kredytu hipotecznego obciążającego nieruchomość. Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 również należało uznać za nieprawidłowe. Ma Pan także wątpliwości, czy na koszty nabycia i sprzedaży (koszt uzyskania przychodu) nieruchomości zaliczać się będzie cena nabycia nieruchomości wraz z kosztami notarialnymi. W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że przez koszty notarialne rozumie Pan wszelkie kwoty pobrane przez notariusza w toku czynności, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, taksa notarialna, opłaty urzędowe, wynagrodzenie z tytułu dokonania czynności notarialnej. Wskazać należy, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można: -    udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia; -    udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. Z uwagi na powyższe, w przedmiotowej sprawie podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmującymi w szczególności wydatki związane z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, tj.: cena nabycia tej nieruchomości, wraz z kosztami notarialnymi (wszelkie kwoty pobrane przez notariusza w toku czynności, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, taksa notarialna, opłaty urzędowe, wynagrodzenie z tytułu dokonania czynności notarialnej). Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznano za prawidłowe. Powziął Pan również wątpliwość, czy jeżeli na koszty nabycia i sprzedaży nieruchomości zaliczać się będzie cena nabycia nieruchomości przez Pana i Pana byłą żonę wraz z kosztami notarialnymi, to czy dla potrzeb obliczenia podstawy opodatkowania istotnym będzie Pana wkład z majątku osobistego na poczet ceny nabycia tejże nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta nabyta została częściowo z majątków osobistych małżonków na poczet majątku wspólnego. W przypadku nabycia składników majątku przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie tych składników. Nie jest możliwe nabycie składników majątku w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku. Z uwagi na niepodzielny charakter majątku wspólnego małżonków (współwłasność bezudziałowa) nie można wskazać, w jakim udziale każdy z małżonków nabywa rzecz lub prawo do majątku wspólnego. Konsekwentnie nie można też wskazać, w jakim udziale każdy z małżonków poniósł wydatek na nabycie składników majątku wspólnego. Wydatek został poniesiony niepodzielnie przez obojga małżonków. Powyższego nie zmienia późniejszy podział majątku, czemu towarzyszy ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej. Przy czym kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie składnika majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu, bądź drugiemu małżonkowi w określonej wielkości udziału. Dlatego też w razie podziału majątku wspólnego koszty nabycia określonego przedmiotu (prawa majątkowego) poniesione w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej „dzielą los” tego przedmiotu (prawa majątkowego) po ustaniu tej wspólności. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość została nabyta przez Pana oraz Pana byłą małżonkę do majątku wspólnego. Okoliczność, że część środków przeznaczonych na zakup nieruchomości pochodziła z Pana majątku osobistego, a część z majątku osobistego Pana małżonki, pozostaje bez wpływu na ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, dla potrzeb obliczenia podstawy opodatkowania bez znaczenia pozostaje okoliczność, że część ceny nabycia nieruchomości została pokryta przez Pana z majątku osobistego. Wydatki poniesione na nabycie nieruchomości wchodzącej do majątku wspólnego nie podlegają przypisaniu poszczególnym małżonkom według źródła finansowania, lecz stanowią koszty związane z nabyciem składnika majątku wspólnego. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność. Ponadto wskazuję, że nie jestem uprawniony do analizowania i oceny załączonych dokumentów – jestem związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Pana we wniosku, zadanymi przez Pana pytaniami oraz zajętym stanowiskiem. W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą stanowić przedmiotu merytorycznej analizy w niniejszej sprawie. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. W szczególności dotyczy to ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przekazaniem przez kupującego wskazanej we wniosku kwoty na rachunek odpowiedni dla spłaty hipoteki umownej założonej na nieruchomości. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji. ·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.