0113-KDIPT2-1.4011.369.2026.2.ISL

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowna Pani, stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych i zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 30 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu. Uzupełniła go Pani pismem z 3 czerwca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego Wraz z mężem mieszka Pani w ... Jest Pani wraz z mężem zatrudniona na umowę o pracę na czas nieokreślony, z których uzyskuje zarówno Pani, jak i Pani mąż dochody, które stanowią główne źródło utrzymania. Ani Pani, ani Pani mąż nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej. Pozostaje Pani wraz z mężem we wspólności majątkowej. 20 grudnia 2019 r. nabyła Pani wraz z mężem za pieniądze udzielone w kredycie hipotecznym nieruchomość mieszkalną w ... Mieszkanie zostało nabyte z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najbliższej rodziny w związku z edukacją córki (studia), a także jako miejsce pobytu członków rodziny podczas wizyt w ... Obecnie, tj. od września 2025 r., córka zamieszkuje w … w innym lokalu, natomiast przedmiotowy lokal jest nadal wykorzystywany przez Panią i Pani rodzinę na cele mieszkaniowe co miesiąc średnio przez 3-6 dni, a w okresie letnim przez dłuższy okres od 7 do 14 dni. Z mieszkania korzystają również inni członkowie najbliższej rodziny, syn wraz z rodziną oraz rodzice. W przyszłości, po przejściu na emeryturę, planuje Pani wraz z rodziną na stałe przeprowadzić się do ... i zamieszkać w tym mieszkaniu. W związku z rosnącymi kosztami utrzymania mieszkania (media, czynsz, przeglądy, zobowiązanie kredytowe, ubezpieczenie) podjęła Pani wraz z rodziną decyzję, że mieszkanie w okresach niewykorzystywania przez rodzinę zostanie przeznaczone pod najem krótkoterminowy. Ponieważ stałe miejsce zamieszkania Pani i Pani męża jest w …, nie ma Pani możliwości osobistego doglądania lokalu, podpisała Pani 5 stycznia 2026 r. „Umowę współpracy – podnajem lokalu mieszkalnego” z profesjonalnym operatorem zajmującym się najmem krótkoterminowym z … prowadzącą działalność gospodarczą …, zwaną dalej: „Operatorem”. Umowa obowiązuje do 6 stycznia 2027 r., przy czym przewiduje Pani wraz z mężem możliwość jej przedłużenia na analogicznych warunkach. Niezależnie od umowy z Operatorem lokal nadal będzie wykorzystywany przez Pani rodzinę na potrzeby mieszkaniowe. Każdorazowo poinformuje Pani o tym Operatora, który zobowiązany będzie do czasowego wyłączenia lokalu z oferty najmu krótkoterminowego (w tym z systemów rezerwacyjnych) na wskazany przez Panią i Pani męża okres, w którym lokal nie będzie udostępniany osobom trzecim. Współpraca z ww. Operatorem polega na tym, że Pani i Pani mąż jako właściciele ww. lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot najmu, oddają go w najem Operatorowi, który działając we własnym imieniu oddaje lokal do używania osobom trzecim w ramach najmu krótkoterminowego. Operator wykonuje wszystkie czynności związane z organizacją i obsługą najmu krótkoterminowego. Zawiera umowy z portalami pośredniczącymi w najmie krótkoterminowym, przygotowuje, wykonuje zdjęcia mieszkania oraz prezentuje oferty, ustala ceny, pozyskuje i obsługuje gości, sprząta lokal, pierze i przygotowuje pościel, zapewnia środki czystości dla podnajemców, prowadzi kalendarz rezerwacji, zarządza płatnościami oraz zgłasza lokal do właściwego Rejestru obiektów świadczących usługi krótkoterminowego zakwaterowania. Z Pani strony nie są i nie będą podejmowane żadne czynności o charakterze zarobkowym, ani organizacyjnym związane z najmem krótkoterminowym. Nie świadczy Pani usług zakwaterowania, nie kontaktuje się Pani z gośćmi, nie prowadzi Pani działań marketingowych, nie ustala cen, ani warunków pobytu, jak również nie prowadzi kalendarza rezerwacji. Nie podejmuje Pani także żadnych decyzji zarządczych, ani operacyjnych dotyczących bieżącego funkcjonowania najmu lokalu. Pani rola ogranicza się wyłącznie do udostępnienia lokalu oraz czerpania z tego tytułu korzyści majątkowych. Zgodnie z umową, Pani przychodem będzie miesięczny czynsz w wysokości 67% dochodu netto uzyskanego przez Operatora z tytułu podnajmu lokalu. Operator zobowiązany jest do dokonywania rozliczeń w okresach miesięcznych oraz do zapłaty należnego czynszu do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym, na podstawie raportu z obłożenia lokalu przekazywanego na wskazany w umowie adres poczty elektronicznej. Wynagrodzenie to ma charakter zmienny i jest uzależnione od dochodów wygenerowanych przez lokal w danym okresie rozliczeniowym. Umowa z Operatorem została zawarta w styczniu 2026 r., natomiast na dzień złożenia wniosku, tj. w kwietniu z raportu z obłożenia lokalu wynika, że został po raz pierwszy faktycznie oddany w najem krótkoterminowy 23 kwietnia 2026 r. na okres trzech dób. Należny z tego tytułu przychód zostanie wpłacony przez Operatora na Pani i Pani męża rachunek bankowy w maju 2026 r., zgodnie z umową. W związku powyższym informuje Pani, że zostanie złożone oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie otrzymany pierwszy przychód. Nie przewiduje Pani zawierania umów najmu długoterminowego, gdyż chce zachować możliwość korzystania z mieszkania na własne potrzeby. Przychód z najmu stanowi dodatek do głównego źródła utrzymania i zostanie przeznaczony na pokrycie kosztów utrzymania lokalu. Uzupełnienie Pytanie 1) Czy lokal mieszkalny stanowi składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, czy też jest składnikiem majątku prywatnego? Ad 1) Lokal mieszkalny stanowi składnik majątku prywatnego (małżeńskiej wspólności ustawowej) i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą; Pytanie 2) Czy przysługuje Pani prawo do samodzielnego rozporządzania lokalem mieszkalnym stanowiącym wspólną ustawową własność małżeńską, w tym prawo do opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego? Ad 2) Nie przysługuje Pani prawo do samodzielnego, jednoosobowego rozporządzania lokalem mieszkalnym stanowiącym małżeńską wspólność ustawową, gdyż wszelkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (w tym zawarcie umowy najmu) wymagają zgody drugiego małżonka. Przysługuje Pani natomiast prawo do samodzielnego opodatkowania całości przychodów z najmu tego lokalu. Skorzystała Pani wraz z mężem z uprawnienia wynikającego z przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i złożyła już właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków – tj. przez Panią. W związku z tym, całość przychodów z najmu tego lokalu mieszkalnego jest i będzie opodatkowana ryczałtem ewidencjonowanym wyłącznie przez Panią; Pytanie 3) Czy umowa najmu zostanie zawarta z Panią jako osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej? Ad 3) Umowa najmu została zawarta z Panią oraz z Pani mężem jako osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej; Pytanie 4) Do jakiego źródła przychodu zaliczy Pani uzyskane przychody od Operatora z najmu lokalu mieszkalnego? Ad 4) Uzyskane przychody od Operatora z najmu lokalu mieszkalnego zaliczy Pani do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem prywatny; Pytanie 5) Czy zawarcie umowy z profesjonalnym Operatorem prowadzącym działalność gospodarczą spowoduje zmianę kwalifikacji przychodów po Pani stronie? Ad 5) Nie, zawarcie umowy z profesjonalnym Operatorem prowadzącym działalność gospodarczą nie spowoduje zmiany kwalifikacji przychodów po Pani stronie. Uzyskane przychody nadal będą stanowiły źródło, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny); Pytanie 6) Czy przychody uzyskiwane przez Panią od Operatora najmu lokalu mieszkalnego będą przez Panią opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako przychody z najmu prywatnego? Ad 6) Tak, przychody te będą przez Panią opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako przychody z najmu prywatnego; Pytanie 7) Wobec wskazania w opisie sprawy: „Zgodnie z umową, naszym przychodem będzie miesięczny czynsz w wysokości 67% dochodu netto uzyskanego przez Operatora z tytułu podnajmu lokalu. Wynagrodzenie to ma charakter zmienny i jest uzależnione od dochodów wygenerowanych przez lokal w danym okresie rozliczeniowym.” Proszę wyjaśnić, co zgodnie z zawartą umową z Operatorem stanowi Pani wynagrodzenie? Ad 7) Zgodnie z zawartą umową z Operatorem wynagrodzenie Pani i Pani męża stanowi miesięczny czynsz należny od Operatora z tytułu oddania mu lokalu do używania. Czynsz ten jest ustalany w sposób zmienny i odpowiada 67% dochodu netto (kwoty netto, bez podatku VAT) uzyskanego przez Operatora z tytułu podnajmu lokalu osobom trzecim w danym okresie rozliczeniowym. Oznacza to, że wysokość czynszu jest uzależniona od przychodów osiąganych przez Operatora z podnajmu lokalu i nie jest określona kwotowo w stałej wysokości. Przykładowo, jeżeli Operator uzyska z tytułu podnajmu lokalu wynagrodzenie w kwocie 1 080,00 zł brutto (1 000,00 zł netto + 80,00 zł VAT 8%), podstawą do ustalenia należnego dla Pani i Pani męża czynszu jest kwota netto 1 000,00 zł. W takim przypadku, należny czynsz wyniesie 670,00 zł (tj. 67% ×1 000,00 zł), który w całości (100%) stanowi Pani przychód do opodatkowania na podstawie złożonego oświadczenia małżonków; Pytanie 8) Czy to Pani złoży oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu stanowiącego składnik majątku wspólnego małżonków? Ad 8) Tak. Stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu przez Panią zostało już wspólnie z mężem podpisane i złożone do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego. W związku z tym, to Pani w całości opodatkowuje przychody z najmu tego lokalu mieszkalnego. Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku) 1.  Czy przychody osiągane z najmu lokalu mieszkalnego mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w ramach tzw. najmu prywatnego? 2.  W którym momencie powstaje obowiązek podatkowy z tytułu otrzymywanego czynszu od Operatora, tj. czy w momencie otrzymania faktycznej zapłaty (przelewu środków na rachunek bankowy zgodnie z umową rozliczeniową), czy w innym momencie? Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku) Ad 1. Uważa Pani, że przychody uzyskiwane z najmu lokalu mieszkalnego mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w ramach tzw. najmu prywatnego. Mieszkanie stanowi składnik majątku prywatnego pozostającego we współwłasności małżeńskiej i nie jest wykorzystywane w działalności gospodarczej. Zostało oddane do używania Operatorowi na podstawie zawartej umowy najmu, w ramach której Operator we własnym imieniu i na własny rachunek podnajmuje je osobom trzecim. Nie uczestniczy Pani w świadczeniu usług zakwaterowania, ani w podnajmie lokalu. Pani czynności ograniczają się wyłącznie do udostępnienia lokalu mieszkalnego Operatorowi oraz otrzymywania czynszu określonego w umowie. Przychody z najmu zostały objęte opodatkowaniem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przez jednego z małżonków, tj. przez Panią, zgodnie ze złożonym oświadczeniem o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków. W konsekwencji, przychody te stanowią przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz art. 6 ust. 1a tej ustawy. Ad 2. Uważa Pani, że przychód z tytułu czynszu otrzymywanego od Operatora powstaje w momencie otrzymania środków pieniężnych, tj. w dniu uznania Pani rachunku bankowego kwotą należnego czynszu wynikającego z umowy. Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem podlegają m.in. przychody z najmu prywatnego. Przychodem z najmu jest otrzymanie środków pieniężnych lub ich postawienie do dyspozycji podatnika, co oznacza możliwość swobodnego nimi rozporządzania. W przedstawionym stanie faktycznym następuje to w momencie uznania Pani rachunku bankowego kwotą czynszu przekazanego przez Operatora. W konsekwencji, przychód podatkowy powstaje w dniu otrzymania środków pieniężnych od Operatora, tj. w dniu ich wpływu na Pani rachunek bankowy. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy: Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: 1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności; 2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności; 3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością. Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki: ·      zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, ·      nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz ·      wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu. Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W uchwale NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że: To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...). Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej. Jak stanowi art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.). W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stosownie zaś do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on: ·      otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo ·      postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. Ponadto, jak wynika z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Stosownie do art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 20 grudnia 2019 r. nabyła Pani wraz z mężem za pieniądze udzielone w kredycie hipotecznym nieruchomość mieszkalną. Mieszkanie zostało nabyte z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najbliższej rodziny w związku z edukacją córki (studia), a także jako miejsce pobytu członków rodziny podczas wizyt. Od września 2025 r., Pani córka zamieszkuje w innym lokalu, natomiast przedmiotowy lokal jest nadal wykorzystywany przez Panią i Pani rodzinę na cele mieszkaniowe co miesiąc średnio przez 3-6 dni, a w okresie letnim przez dłuższy okres od 7 do 14 dni. W przyszłości, po przejściu na emeryturę, planuje Pani wraz z rodziną na stałe zamieszkać w tym mieszkaniu. Mieszkanie w okresach niewykorzystywania przez rodzinę zostanie przeznaczone pod najem krótkoterminowy. Ponieważ nie ma Pani możliwości osobistego doglądania lokalu, podpisała Pani 5 stycznia 2026 r. „Umowę współpracy – podnajem lokalu mieszkalnego” z profesjonalnym Operatorem zajmującym się najmem krótkoterminowym. Niezależnie od umowy z Operatorem lokal nadal będzie wykorzystywany przez Pani rodzinę na potrzeby mieszkaniowe. Każdorazowo poinformuje Pani o tym Operatora, który zobowiązany będzie do czasowego wyłączenia lokalu z oferty najmu krótkoterminowego (w tym z systemów rezerwacyjnych) na wskazany przez Panią i Pani męża okres, w którym lokal nie będzie udostępniany osobom trzecim. Współpraca z Operatorem polega na tym, że lokal zostaje oddany w najem Operatorowi, który działając we własnym imieniu oddaje lokal do używania osobom trzecim w ramach najmu krótkoterminowego. Operator wykonuje wszystkie czynności związane z organizacją i obsługą najmu krótkoterminowego. Pani rola ogranicza się wyłącznie do udostępnienia lokalu oraz czerpania z tego tytułu korzyści majątkowych. Zgodnie z umową, Pani przychodem będzie miesięczny czynsz w wysokości 67% dochodu netto uzyskanego przez Operatora z tytułu podnajmu lokalu. Operator zobowiązany jest do dokonywania rozliczeń w okresach miesięcznych oraz do zapłaty należnego czynszu do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym, na podstawie raportu z obłożenia lokalu przekazywanego na wskazany w umowie adres poczty elektronicznej. Wynagrodzenie to ma charakter zmienny i jest uzależnione od dochodów wygenerowanych przez lokal w danym okresie rozliczeniowym. Nie przewiduje Pani zawierania umów najmu długoterminowego, gdyż chce zachować możliwość korzystania z mieszkania na własne potrzeby. Przychód z najmu stanowi dodatek do głównego źródła utrzymania i zostanie przeznaczony na pokrycie kosztów utrzymania lokalu. W uzupełnieniu wniosku dodała Pani, że nie przysługuje Pani prawo do samodzielnego, jednoosobowego rozporządzania lokalem mieszkalnym stanowiącym małżeńską wspólność ustawową, gdyż wszelkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (w tym zawarcie umowy najmu) wymagają zgody drugiego małżonka. Przysługuje Pani natomiast prawo do samodzielnego opodatkowania całości przychodów z najmu tego lokalu. Skorzystała Pani wraz z mężem z uprawnienia wynikającego z przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i złożyła już właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków – tj. przez Panią. W związku z tym, całość przychodów z najmu tego lokalu mieszkalnego jest i będzie opodatkowana ryczałtem ewidencjonowanym wyłącznie przez Panią. Umowa najmu została zawarta z Panią oraz z Pani mężem jako osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Przychody uzyskiwane przez Panią od Operatora najmu lokalu mieszkalnego będą przez Panią opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako przychody z najmu prywatnego. Zatem, najem lokalu mieszkalnego nie stanowi Pani głównego źródła utrzymania. Nie podejmuje Pani również czynności, które mogłyby wskazywać na zorganizowany charakter działalności. Wobec powyższego, uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego za pośrednictwem Operatora będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Ponadto, zgodnie z treścią wniosku, Pani przychodem jest (ustalony w umowie z Operatorem) miesięczny czynsz najmu w wysokości 67% dochodu netto uzyskanego przez Operatora z tytułu podnajmu lokalu. Jak Pani wskazała Operator zobowiązany jest do dokonywania rozliczeń w okresach miesięcznych oraz do zapłaty należnego czynszu do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym. Przychód z tytułu czynszu otrzymywanego od Operatora powstaje zatem w momencie otrzymania przez Panią środków pieniężnych, tj. w dacie wpływu należnego czynszu wynikającego z umowy na Pani rachunek bankowy. Podsumowując, przychody uzyskane przez Panią z najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego będą stanowić dla Pani przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i tym samym będą podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W konsekwencji, obowiązek podatkowy z tytułu otrzymywanego przez Panią czynszu najmu od Operatora powstaje w momencie otrzymania przez Panią faktycznej zapłaty (tj. w momencie wpływu należnego czynszu na Pani rachunek bankowy). Zatem stanowisko, które Pani przedstawiła jest prawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pani i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia. Interpretacja ta, z uwagi na indywidualny charakter dotyczy tylko Pani, nie ma zastosowania dla Pani męża (drugiego współwłaściciela nieruchomości). Ponadto informuję, że interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście sformułowanych pytań interpretacyjnych, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii opisanych we wniosku. Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji. ·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.