0114-KDIP1-1.4012.197.2026.3.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest: -     prawidłowe – w zakresie uznania, że Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na prace remontowe, modernizacyjne oraz infrastrukturalne dotyczące nieruchomości i domków całorocznych; -     prawidłowe – w zakresie uznania, że planowane rozliczenie poniesionych przez Spółkę nakładów inwestycyjnych w ramach czynszu najmu nieruchomości należnego właścicielom nieruchomości, będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług; -     nieprawidłowe – w zakresie uznania, że Spółka będzie zobowiązana do wystawiania faktur zaliczkowych dokumentujących otrzymanie części zapłaty (w formie potrącenia z czynszem najmu) na poczet przyszłego przeniesienia lub rozliczenia nakładów inwestycyjnych; -     nieprawidłowe – w zakresie uznania, że obowiązek podatkowy w podatku VAT po stronie Spółki powstanie w momencie dokonania kompensaty wzajemnych należności z tytułu czynszu najmu oraz należności z tytułu rozliczenia nakładów jako otrzymanie części zapłaty na poczet świadczonej usługi; -     prawidłowe – w zakresie uznania, że potrącenie (kompensata) wzajemnych wierzytelności stanowi formę uregulowania należności w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 10 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku VAT rozliczenia poniesionych nakładów inwestycyjnych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 28 kwietnia 2026 r. oraz 29 kwietnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca: Opis zdarzenia przyszłego Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wspólnicy Spółki posiadają w majątku prywatnym nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, nabytym w 2020 r. na podstawie aktu notarialnego do majątku wspólnego małżonków oraz domki całoroczne na wynajem, każdy po 30 mkw., składające się z 2 sypialni na maks. 4 osoby, łazienki i aneksu kuchennego. Nieruchomości te nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Spółki i przez cały okres pozostają składnikiem majątku prywatnego właścicieli. Na moment nabycia przez obecnych wspólników Spółki nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w 1986 r., o powierzchni użytkowej 158 m2. Działka ma powierzchnię 0,2093 ha, numer ewidencyjny 1 i stanowi tereny mieszkaniowe (symbol B). Domki całoroczne przeznaczone do krótkoterminowego zakwaterowania. Z uwagi na zły stan techniczny budynku mieszkalnego oraz konieczność przygotowania całej nieruchomości do celów komercyjnego jej wykorzystania (w tym domków), Spółka - działając w swoim interesie gospodarczym - poniosła nakłady inwestycyjne obejmujące w szczególności: prace remontowe i modernizacyjne budynku mieszkalnego, roboty ziemne i infrastrukturalne (m.in. odwodnienie, hydroizolację, plantowanie gruntu, wykonanie muru oporowego, utwardzenie terenu), nakłady związane z przygotowaniem do użytkowania domków całorocznych. Nakłady te zostały poniesione przez Spółkę na cudzym gruncie i cudzych składnikach majątkowych, przy czym od początku ich celem było umożliwienie Spółce odpłatnego, komercyjnego wykorzystania nieruchomości oraz domków w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na ich wynajmie osobom trzecim. Spółka od poniesionych wydatków odliczała podatek VAT naliczony, uznając je za związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Poniesione nakłady zostały ujęte w księgach rachunkowych Spółki jako środki trwałe w budowie i podlegają amortyzacji podatkowej zgodnie z przepisami ustawy o CIT. Po zakończeniu etapu inwestycyjnego Spółka oraz właściciele ww. majątku planują uregulować status poniesionych nakładów. W ramach rozliczenia poniesionych nakładów przez Spółkę właściciel majątku ma zamiar wynajmować go Spółce (w ramach wynajmu składników majątku osobistego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT), który dokumentowany będzie fakturą VAT wystawioną na spółkę np. za okres roczny i według cen rynkowych. Całość nakładów i spłaty najmu będzie się kompensować. Kwota nakładów jest duża (…), więc umowa byłaby długoterminowa. Spółka natomiast wystawia FV zaliczkową na poczet przyszłego nabycia nakładów inwestycyjnych (z uwagi na kwotę i okres trwania umowy - nawet 10 lat faktur zaliczkowych będzie dużo). VAT jest naliczony po stronie Spółki - do zapłaty, a w ramach najmu prywatnego odliczony po stronie Wynajmującego (który działa jako czynny podatnik VAT). Płatności rozliczane będą kompensatą - brak fizycznego przelewu. Wnioskodawca wskazuje, że warunki transakcji, w tym wysokość czynszu oraz wartość rozliczanych nakładów, zostaną ustalone na warunkach rynkowych, jakie ustaliłyby między sobą podmioty niezależne. Zatem, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym mamy do czynienia z dwiema równoległymi usługami: Usługa najmu (Właściciel -> Spółka) - faktura za czynsz. Usługa ulepszenia nieruchomości (Spółka -> Właściciel) - faktura za częściowe rozliczenie nakładów. Dopiero te dwie faktury są kompensowane. Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo: 1)  Na podstawie jakiego tytułu prawnego ponieśli Państwo nakłady na cudzym gruncie i cudzych składnikach majątkowych, tj. jaka umowa umożliwiająca poniesienie nakładów łączyła Państwa  z właścicielami nieruchomości (np. umowa najmu, dzierżawy, inna – jaka i od kiedy)? Odp. Była to umowa ustna użyczenia, zawarta w 2020 r. 2)  W jakim okresie ponieśli Państwo nakłady na cudzej nieruchomości – proszę podać daty od-do? Kiedy planują Państwo zakończenie etapu inwestycyjnego? Odp. Od 2020 r. do 2023 r. 3)  Od jakiej daty rozpoczęli Państwo amortyzację nakładów, ujętych jako środki trwałe i w oparciu o jakie uregulowania zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych? Odp. Spółka nie amortyzowała i nie amortyzuje obecnie poniesionych nakładów, nie zostały one wprowadzone na środki trwałe Spółki. 4)  Czy efekty poniesionych przez Państwa nakładów są/będą przeznaczone wyłącznie do Państwa działalności opodatkowanej? Odp. Tak, do wyłącznie opodatkowanej. 5)  Czy cena, za którą sprzedacie Państwo nakłady będzie ceną rynkową? Odp. Tak, cena zostanie ustalona na podstawie cen rynkowych obowiązujących w momencie sprzedaży. 6)  Czy kompensata, o której mowa we wniosku stanowi potrącenie, o którym mowa w art. 498 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)? Odp. Tak. 7)  Kiedy zostanie zawarta umowa najmu pomiędzy Spółką a właścicielem majątku? Odp. Zawarcie umowy planowane jest po otrzymaniu interpretacji indywidualnej. 8)  W jakim terminie będą wystawiane faktury za usługę najmu (faktura za czynsz) oraz za usługę ulepszenia nieruchomości (faktura za częściowe rozliczenie nakładów)? Odp. Na dzień dzisiejszy planowany jest termin comiesięczny. 9)  W jakim okresie nastąpi zwrot nakładów poniesionych przez Państwa na cudzym gruncie i cudzych składnikach majątkowych? Odp. Z uwagi na dużą kwotę poniesionych nakładów i rynkowych stawek najmu tego typu nieruchomości przewiduje się, że zwrot ten powinien nastąpić w przeciągu 10 lat. Pytania w zakresie podatku od towarów i usług 1.  Prawo do odliczenia VAT od nakładów Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na prace remontowe, modernizacyjne oraz infrastrukturalne dotyczące nieruchomości i domków całorocznych należących do wspólników, w sytuacji gdy nakłady te zostały poniesione w celu wykorzystywania nieruchomości przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT polegających na odpłatnym wynajmie krótkoterminowym? 2.  Charakter podatkowy rozliczenia nakładów Czy planowane rozliczenie poniesionych przez Spółkę nakładów inwestycyjnych poprzez ich sukcesywne rozliczanie w ramach czynszu najmu nieruchomości należnego właścicielom nieruchomości będzie stanowiło dla celów podatku VAT odpłatne świadczenie usług przez Spółkę na rzecz właścicieli nieruchomości? 3.  Obowiązek wystawiania faktur zaliczkowych Czy w przypadku przyjęcia, że rozliczenie nakładów stanowi odpłatne świadczenie usług przez Spółkę na rzecz właścicieli nieruchomości, Spółka będzie zobowiązana do wystawiania faktur zaliczkowych dokumentujących otrzymanie części zapłaty (w formie potrącenia z czynszem najmu) na poczet przyszłego przeniesienia lub rozliczenia nakładów inwestycyjnych? 4.  Moment powstania obowiązku podatkowego Czy w opisanym modelu rozliczeń obowiązek podatkowy w podatku VAT po stronie Spółki powstanie w momencie dokonania kompensaty wzajemnych należności z tytułu czynszu najmu oraz należności z tytułu rozliczenia nakładów inwestycyjnych? 5.  Kompensata jako forma zapłaty Czy potrącenie (kompensata) wzajemnych wierzytelności pomiędzy Spółką a właścicielami nieruchomości, obejmujących czynsz najmu oraz należność z tytułu rozliczenia nakładów inwestycyjnych, należy uznać za formę uregulowania należności w rozumieniu przepisów ustawy o VAT? Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług Ad pytanie 1 Zdaniem Wnioskodawcy, Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od poniesionych nakładów inwestycyjnych. Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawa o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. W analizowanej sprawie: -     Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, -     poniesione nakłady mają na celu przygotowanie nieruchomości oraz domków do prowadzenia działalności polegającej na ich odpłatnym wynajmie, -     wynajem krótkoterminowy stanowi czynność opodatkowaną VAT. Istnieje zatem bezpośredni związek pomiędzy poniesionymi wydatkami a czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez Spółkę. Okoliczność, że nieruchomość stanowi własność wspólników Spółki, nie pozbawia Spółki prawa do odliczenia VAT, ponieważ przepisy ustawy o VAT nie uzależniają prawa do odliczenia od posiadania prawa własności do nieruchomości, lecz od związku wydatku z działalnością opodatkowaną podatnika. Ad pytanie 2 Zdaniem Wnioskodawcy, planowane rozliczenie nakładów inwestycyjnych poprzez ich sukcesywne rozliczanie w ramach czynszu najmu będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług przez Spółkę na rzecz właścicieli nieruchomości. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz innego podmiotu, które nie stanowi dostawy towarów. W analizowanej sytuacji: ‒    Spółka poniosła nakłady zwiększające wartość nieruchomości należącej do właścicieli, ‒    właściciele uzyskują wymierną korzyść majątkową w postaci ulepszenia ich nieruchomości, ‒    rozliczenie nakładów następuje w sposób odpłatny poprzez mechanizm kompensaty z czynszem najmu. W konsekwencji, czynność ta powinna zostać uznana za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT. Ad pytanie 3 Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy rozliczenie nakładów następuje sukcesywnie poprzez potrącanie z czynszem najmu, każda część rozliczenia nakładów powinna być traktowana jako otrzymanie części zapłaty na poczet świadczonej usługi. Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty przed wykonaniem usługi. W związku z tym, Spółka będzie zobowiązana do wystawiania faktur dokumentujących otrzymanie części zapłaty. W analizowanej sytuacji ,otrzymanie „zapłaty” w formie kompensaty (potrącenia z czynszem najmu) stanowiłoby część zapłaty, co obliguje do wystawienia faktury zaliczkowej. Ad pytanie 4 Zdaniem Wnioskodawcy, potrącenie wzajemnych wierzytelności pomiędzy Spółką a właścicielami nieruchomości należy uznać za formę zapłaty w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że kompensata jest jedną z dopuszczalnych form regulowania zobowiązań, a jej skutkiem jest wygaśnięcie zobowiązania w sposób równoważny zapłacie. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie dokonania kompensaty, jeśli rozliczenie nakładów zostanie uznane za świadczenie usług. Zgodnie z art. 19a ust. 1-8 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje w momencie otrzymania całości lub części zapłaty. Kompensata wzajemnych wierzytelności prowadzi do wygaśnięcia zobowiązań, co jest równoważne otrzymaniu zapłaty w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji moment kompensaty określa moment powstania obowiązku podatkowego. Ad pytanie 5 Zdaniem Wnioskodawcy, kompensata stanowi formę uregulowania należności. Kompensata jest dopuszczalnym sposobem wygaśnięcia zobowiązań. Przepisy VAT nie wykluczają potrącenia jako formy zapłaty. W praktyce kompensata jest równoważna uregulowaniu należności w pieniądzu i skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w rozumieniu art. 19a ustawy o VAT, jeśli świadczenie jest odpłatne. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest: -     prawidłowe – w zakresie uznania, że Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na prace remontowe, modernizacyjne oraz infrastrukturalne dotyczące nieruchomości i domków całorocznych; -     prawidłowe – w zakresie uznania, że planowane rozliczenie poniesionych przez Spółkę nakładów inwestycyjnych w ramach czynszu najmu nieruchomości należnego właścicielom nieruchomości, będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług; -     nieprawidłowe – w zakresie uznania, że Spółka będzie zobowiązana do wystawiania faktur zaliczkowych dokumentujących otrzymanie części zapłaty (w formie potrącenia z czynszem najmu) na poczet przyszłego przeniesienia lub rozliczenia nakładów inwestycyjnych; -     nieprawidłowe – w zakresie uznania, że obowiązek podatkowy w podatku VAT po stronie Spółki powstanie w momencie dokonania kompensaty wzajemnych należności z tytułu czynszu najmu oraz należności z tytułu rozliczenia nakładów jako otrzymanie części zapłaty na poczet świadczonej usługi; -     prawidłowe – w zakresie uznania, że potrącenie (kompensata) wzajemnych wierzytelności stanowi formę uregulowania należności w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. W myśl art. 86 ust. 1 ustawy: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Stosownie do ww. przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu. Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy: Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności powinien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. Zatem, w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych. Zatem w sytuacji, gdy podatnik dokonuje nabycia towarów i usług z zamiarem wykorzystania ich do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to – bez względu na to, jakie faktycznie będą efekty tej działalności – należy uznać, że w momencie nabycia zakupione towary i usługi miały związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W odniesieniu do Państwa wątpliwości stwierdzić należy, że dla określenia, czy podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku niezwykle istotny jest charakter związku występującego między zakupami, a prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Jak już wcześniej wskazano, istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar lub usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas – po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych – odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych. W każdym więc przypadku należy dokonać oceny, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było wykonywanie czynności opodatkowanych. Z ogólnie przyjętej definicji „zamiaru” wynika, że jest to projekt, plan czy intencja zrealizowania czegoś. Istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom, jak i cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności. Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT – spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego. Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wspólnicy Spółki posiadają w majątku prywatnym nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz domki całoroczne na wynajem. Z uwagi na zły stan techniczny budynku mieszkalnego oraz konieczność przygotowania całej nieruchomości do celów komercyjnego jej wykorzystania (w tym domków), Spółka - działając w swoim interesie gospodarczym - poniosła nakłady inwestycyjne obejmujące w szczególności: prace remontowe i modernizacyjne budynku mieszkalnego, roboty ziemne i infrastrukturalne (m.in. odwodnienie, hydroizolację, plantowanie gruntu, wykonanie muru oporowego, utwardzenie terenu), nakłady związane z przygotowaniem do użytkowania domków całorocznych. Spółka poniosła nakłady od 2020 r. do 2023 r. Efekty poniesionych przez Spółkę nakładów są/będą przeznaczone wyłącznie do działalności opodatkowanej Spółki. Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na prace remontowe, modernizacyjne oraz infrastrukturalne dotyczące nieruchomości i domków całorocznych należących do wspólników, w sytuacji gdy nakłady te zostały poniesione w celu wykorzystywania nieruchomości przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT polegających na odpłatnym wynajmie krótkoterminowym (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na prace remontowe, modernizacyjne oraz infrastrukturalne dotyczące nieruchomości i domków całorocznych, z uwagi na planowane wykorzystywanie efektów poniesionych przez Państwa nakładów do celów działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (wykorzystanie nieruchomości oraz domków w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na ich odpłatnym wynajmie osobom trzecim). Podsumowując, wydatki poniesione na prace remontowe, modernizacyjne oraz infrastrukturalne dotyczące nieruchomości i domków całorocznych VAT będą uprawniać Państwa – jako podatnika podatku VAT – do dokonania odliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, bowiem występuje związek pomiędzy ponoszonymi wydatkami a działalnością opodatkowaną podatkiem VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych zawartych w art. 88 ustawy. Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe. Państwa wątpliwości dotyczą  kwestii, czy planowane rozliczenie poniesionych przez Spółkę nakładów inwestycyjnych będzie stanowiło dla celów podatku VAT odpłatne świadczenie usług przez Spółkę na rzecz właścicieli nieruchomości (pytanie nr 2) oraz uznania, czy potrącenie (kompensata) wzajemnych wierzytelności, należy uznać za formę uregulowania należności w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (pytanie nr 5) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 , rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: 1)    przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 2)    zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 3)    świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa. Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Usługą nie będzie natomiast takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie nie będące dostawą towarów. Jeśli tylko mamy do czynienia ze świadczeniem, to na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowi ono albo usługę, albo dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2020 r. Spółka zawarła ustną umowę użyczenia i od 2020 r. do 2023 r. poniosła nakłady na nieruchomość stanowiącą współwłasność wspólników. W ramach rozliczenia poniesionych nakładów przez Spółkę właściciele majątku (wspólnicy) mają zamiar wynajmować go Spółce (w ramach wynajmu składników majątku osobistego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT), który dokumentowany będzie fakturą VAT wystawioną na spółkę (planowany jest termin comiesięczny wystawiania faktur za najem) i według cen rynkowych. Całość nakładów i spłaty najmu będzie się kompensować. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) – dalej Kodeks cywilny: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmioty praw majątkowych mogą mieć charakter materialny albo niematerialny, a rzeczy stanowią jedną z kategorii przedmiotów, do których odnosi się treść praw majątkowych. Wyodrębnione przedmioty mające charakter materialny, czyli rzeczy, dzielone są tradycyjnie na nieruchomości i ruchomości (red. prof. dr hab. Maciej Gutowski, „Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1-449”, C.H. Beck 2016, komentarz do art. 45 k.c.) Na podstawie art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym: - grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej), - budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe), - części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe). Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1-3 ustawy Kodeks cywilny: Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. W świetle art. 48 Kodeksu cywilnego: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit, który stanowi, że: Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Wzniesienie budynku lub budowli w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem ww. zasady superficies solo cedit. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu. W konsekwencji podmiot, który wybudował taki obiekt posadowiony na cudzym gruncie, nie może go sprzedać, ponieważ nie ma do niego tytułu prawnego. Niemniej jednak dysponuje on pewnym prawem do poniesionych nakładów, i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego: Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego: Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. W myśl art. 713 Kodeksu cywilnego: Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Z powyższych regulacji (w szczególności z art. 676 Kodeksu cywilnego) wynika, że jeśli najemca (dotyczy również dzierżawcy, użytkownika gruntu) ulepszył rzecz, z której korzysta, w braku odmiennej umowy, wynajmujący (wydzierżawiający) może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, lub jakiekolwiek inne użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 3531 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o podatku od towarów i usług (art. 7 ust. 1 ustawy) nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem, nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru. Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że: „Wyrażenie »dostawa towarów« w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1). Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że: „Zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył. Swoboda umów to zasada prawa zobowiązań polegająca na przyznaniu podmiotom prawnym ogólnej możliwości zawierania i kształtowania treści umów w granicach zakreślonych przez prawo. Na swobodę umów składają się cztery elementy: - swoboda w zawieraniu umowy, - swoboda w wyborze kontrahenta, - swoboda w kształtowaniu treści umowy, - swoboda w wyborze formy zawarcia umowy. Zatem co do zasady, sposób rozliczania wzajemnych świadczeń, czy należności wynikających z  zawartej umowy ustawodawca pozostawił stronom stosunku cywilnoprawnego. Ustalony pomiędzy stronami umowy model rozliczeniowy, w którym rozliczenie to zostanie rozłożone w czasie i będzie uwzględniane w czynszu, nie może determinować sposobu rozliczania danych czynności (dostawy towarów czy świadczenia usług) na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Istotna w analizowanej sprawie jest kwestia, iż zmniejszenie wartości czynszu z najmu jest konsekwencją ustaleń w zakresie sposobu rozliczeń z tytułu przekazania przez Spółkę poniesionych nakładów. Stosownie do art. 498 Kodeksu cywilnego: § 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. § 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Powyższe przepisy oznaczają, że potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie (kompensata wierzytelności), następuje wówczas, gdy jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem drugiej strony. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenie stanowi zatem formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami zobowiązania, co pozwala na traktowanie jej na równi z zapłatą. W konsekwencji powyższego, skoro rozliczenie czynszu najmu nieruchomości z poniesionymi przez Spółkę nakładami inwestycyjnymi nastąpi w drodze kompensaty, to w niniejszej sprawie w ramach potrącenia wzajemnych wierzytelności dochodzi do rozliczenia transakcji, gdzie kompensata stanowi formę zapłaty. Tym samym, potrącenie (kompensata) wzajemnych wierzytelności pomiędzy Spółką a właścicielami nieruchomości, obejmujących czynsz najmu oraz należność z tytułu rozliczenia nakładów inwestycyjnych, należy uznać za formę uregulowania należności w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W rozpatrywanej sprawie nakłady inwestycyjne stanowią część składową nieruchomości, których właścicielem są wspólnicy. Przedmiotem zbycia będą wyłącznie poniesione nakłady stanowiące inwestycję na cudzym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują powstaniem po stronie Spółki roszczenia względem właściciela nieruchomości, o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym samym, prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. Podmiot, który poniósł nakłady, dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, że nakłady są prawami majątkowymi, które mogą być przedmiotem obrotu gospodarczego. Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że odpłatna czynność zwrotu nakładów, jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń dokonanych na gruncie wynajmujących (współwłaścicieli nieruchomości), stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8  ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy. Podsumowując, planowane rozliczenie poniesionych przez Spółkę nakładów inwestycyjnych w ramach czynszu najmu nieruchomości, będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług przez Spółkę na rzecz właścicieli nieruchomości, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 i pytania nr 5 uznaję za prawidłowe. Państwa wątpliwości dotyczą również uznania, czy Spółka będzie zobowiązana do wystawiania faktur zaliczkowych dokumentujących otrzymanie części zapłaty (w formie potrącenia z czynszem najmu) na poczet przyszłego przeniesienia lub rozliczenia nakładów inwestycyjnych oraz czy w opisanym modelu rozliczeń obowiązek podatkowy w podatku VAT po stronie Spółki powstanie w momencie dokonania kompensaty wzajemnych należności z tytułu czynszu najmu oraz należności z tytułu rozliczenia nakładów inwestycyjnych. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy: Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f. Generalna zasada wynikająca z brzmienia powołanego powyżej art. 19a ust. 1 ustawy wskazuje, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Zgodnie z tą regulacją, podatek stanie się wymagalny w miesiącu dokonania dostawy towaru lub wykonania usługi i co do zasady zostanie rozliczony za ten okres rozliczeniowy. W myśl art. 19a ust. 2 ustawy: W odniesieniu do przyjmowanych częściowo usług, usługę uznaje się również za wykonaną, w przypadku wykonania części usługi, dla której to części określono zapłatę. Według art. 19a ust. 3 ustawy: Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. W tym miejscu należy wskazać, że wykładnia językowa pojęcia „sprzedaż o charakterze ciągłym” sprowadza się do ustalenia znaczenia przymiotnika „ciągły”. W Słowniku Języka Polskiego PWN (wydanie internetowe sjp.pwn.pl) słowo to zdefiniowane zostało jako «trwający bez przerwy», «powtarzający się stale», «ciągnący się nieprzerwanie w przestrzeni». Z powyższego wynika, że za sprzedaż o charakterze ciągłym należy uznać każdą usługę odbywającą się bezustannie, stale, bez przerwy. Pojęcie ciągłości rozumiane zgodnie z zasadami prawa cywilnego, należy odnieść do pojęcia zobowiązania o charakterze ciągłym. Zobowiązanie takie wytwarza stosunek prawny oznaczony terminem lub nim nieoznaczony. Charakter tego zobowiązania jest trwały i mogą z niego wypłynąć obowiązki ciągłe lub okresowe. Przepisy regulujące podatek od towarów i usług nie definiują pojęcia „sprzedaży o charakterze ciągłym”. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 935/11 odniósł się do tego pojęcia następująco: Sprzedaż o charakterze ciągłym (...) polega na świadczeniach ciągłych podatnika, obejmujących pewne stałe zachowania w czasie trwania stosunku obligacyjnego, zaspokajające interes odbiorcy tych świadczeń, poprzez ich trwały - pod względem czasowym i funkcjonalnym - charakter oraz cechujące się niemożliwością wyodrębnienia powtarzających się czynności podatnika, co jest charakterystyczne dla świadczeń ciągłych (okresowych). Natomiast w wyroku z 16 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2086/10 NSA wskazał, że: (…) cechą usługi świadczonej w sposób ciągły (…) jest to, że świadczenia w ramach tej usługi trwają dłuższy czas i tworzą funkcjonalną całość, a upływ pewnego czasu nie pozwala na uznanie usługi za wykonaną pomimo jej dalszego świadczenia. W związku z powyższym sformułować można wniosek, że jako sprzedaż ciągłą można uznać każdą usługę, która jest stale w fazie wykonywania, co oznacza, że wykonywana jest nieprzerwanie przez czas trwania umowy, i w której jednoznacznie można określić jedynie moment rozpoczęcia jej świadczenia, natomiast moment jej zakończenia rozumianego jako definitywne wykonanie, nie jest z góry określony. Jest on wyznaczony przez datę obowiązywania umowy między kontrahentami. Na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy: Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu: a) dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, b) świadczenia usług: -        telekomunikacyjnych, -        wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy, -        najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, -        ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, -        stałej obsługi prawnej i biurowej, -        dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego -        z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług. Stosownie do art. 19a ust. 7 ustawy: W przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności. Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy: Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem: 1)    dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b; 2)    dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4. Zgodnie z art. 2 pkt 31 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze –  rozumie się przez to dokument w postaci papierowej lub w postaci elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie. Na podstawie art. 2 pkt 32 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze elektronicznej – rozumie się przez to fakturę w postaci elektronicznej wystawioną i otrzymaną w dowolnym formacie elektronicznym. Z kolei w myśl art. 2 pkt 32a ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze ustrukturyzowanej – rozumie się przez to fakturę wystawioną przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur wraz z przydzielonym numerem identyfikującym tę fakturę w tym systemie. Na podstawie przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: 1)    sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem; 2)    wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a; 3)    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1; 4)    otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy: a)    wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, b)    czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4, c)    dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b. W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury. Faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego (w szczególności potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług). Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy: Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9. Jak stanowi art. 106i ust. 3 ustawy: Fakturę wystawia się nie później niż: 1)    30. dnia od dnia wykonania usług – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. a; 2)    60. dnia od dnia wydania towarów – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b, z zastrzeżeniem ust. 4; 3)    90. dnia od dnia wykonania czynności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. c; 4)    z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4. Na mocy art. 106i ust. 7 ustawy: Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 60. dnia przed: 1)    dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi; 2)    otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty. Według art. 106i ust. 8 ustawy: Przepis ust. 7 pkt 1 nie dotyczy wystawiania faktur w zakresie dostawy i świadczenia usług, o których mowa w art. 19a ust. 3, 4 i ust. 5 pkt 4, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy. Jak wynika z wyżej powołanego przepisu art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 powołanego artykułu. Jak wskazałem wyżej, odpłatna czynność zwrotu nakładów, jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń dokonanych na gruncie wynajmujących, stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy. Jednocześnie zwrócić uwagę należy, że dla opisanej czynności zbycia nakładów przepisy podatku od towarów i usług ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku. Zatem ich zbycie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Z opisu sprawy wynika, że Spółka wystawi FV zaliczkową na poczet przyszłego nabycia nakładów inwestycyjnych. Płatności rozliczane będą kompensatą - brak fizycznego przelewu. Kompensata ta stanowi potrącenie, o którym mowa w art. 498 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Mamy do czynienia z dwiema równoległymi usługami: Usługa najmu (Właściciel -> Spółka) - faktura za czynsz. Usługa ulepszenia nieruchomości (Spółka -> Właściciel) - faktura za częściowe rozliczenie nakładów. Dopiero te dwie faktury są kompensowane. Planowane jest comiesięczne wystawiane faktury za usługę najmu (faktura za czynsz) oraz za usługę ulepszenia nieruchomości (faktura za częściowe rozliczenie nakładów). Całość nakładów i spłaty najmu będzie się kompensować. Kwota nakładów jest duża (…), więc umowa będzie długoterminowa. Mając zatem na względzie powołane przepisy prawa oraz elementy stanu sprawy wskazać należy, że w niniejszym przypadku moment powstania obowiązku podatkowego wyznacza art. 19a ust. 3 ustawy o VAT. Zwrot nakładów przez właścicieli nieruchomości będzie dokonywany  w okresach miesięcznych poprzez kompensatę wzajemnych wierzytelności – Państwa z tytułu opłaty za faktury czynszowe i właścicieli nieruchomości z tytułu zobowiązania się do zwrotu kwoty nakładów, aż do momentu sukcesywnego „skonsumowania” kwoty nakładów. Postanowienia pomiędzy Spółką a właścicielami odnoszące się do rozliczania nakładów i należności związanych z najmem nieruchomości, precyzują miesięczne terminy płatności należności za usługę rozliczenia nakładów (miesięczne kompensaty z czynszem najmu). W związku z powyższym, usługa związana z rozliczeniem nakładów stanie się wykonana z upływem każdego okresu rozliczeniowego do którego odnoszą się płatności (kompensata). W przedmiotowej sprawie zatem obowiązek podatkowy z tytułu zwrotu poniesionych nakładów, powstanie u Państwa zgodnie z art. 19a ust. 3, z upływem każdego okresu do którego odnoszą się płatności (kompensata). Zgodnie w zasadą ogólną wynikającą z art. 106i ust. 1 ustawy, podatnik powinien wystawić fakturę dokumentującą wykonanie usługi nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wykonano usługę. Wskazali Państwo, że planowane jest comiesięczne wystawiane faktury za usługę ulepszenia nieruchomości (faktura za częściowe rozliczenie nakładów). W konsekwencji, w związku ze zbyciem nakładów na rzecz właścicieli nieruchomości, Państwa Spółka jako czynny podatnik podatku VAT – będzie zobowiązana do wystawiania faktur dokumentujących rozliczenie nakładów po zakończeniu danego miesiąca rozliczeniowego, ale nie później niż do 15. dnia miesiąca następującego po tym miesiącu (miesiąca kolejnego), tj. zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT. Tym samym, nie sposób uznać, że w przypadku gdy rozliczenie nakładów następuje w okresach miesięcznych poprzez potrącanie z czynszem najmu, każda część rozliczenia nakładów powinna być traktowana jako otrzymanie części zapłaty na poczet świadczonej usługi i zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty przed wykonaniem usługi, a Spółka będzie zobowiązana do wystawiania faktur zaliczkowych dokumentujących otrzymanie części zapłaty. Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i 4 jest nieprawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej. Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku nr 1-5 dotyczące podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 6-7, dotyczących podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albow formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.