57239/00

WyrokETPCz2007-07-10ECLI:CE:ECHR:2007:0710JUD005723900

Analiza orzeczenia

Sekcja wygenerowana przez AI na podstawie treści orzeczenia — nie stanowi cytatu.

Zagadnienie prawne

Czy sprzedaż nieruchomości skarżącego w postępowaniu egzekucyjnym, w ramach którego współwłaściciel skorzystał z prawa pierwokupu po cenie niższej niż rynkowa, naruszyła prawo do poszanowania mienia zgodnie z art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji?

Ratio decidendi

Trybunał uznał, że interwencja w prawo własności skarżącego, polegająca na sprzedaży jego udziału w nieruchomości współwłaścicielowi po cenie niższej niż rynkowa, była zgodna z prawem i służyła uzasadnionemu interesowi publicznemu (wykonanie orzeczeń sądowych). Jednakże, Trybunał stwierdził, że nie została zachowana sprawiedliwa równowaga między interesami publicznymi a ochroną praw skarżącego. Sprzedaż po cenie nieodzwierciedlającej wartości rynkowej, zwłaszcza w kontekście inwestycji skarżącego i wzrostu wartości nieruchomości, naruszyła jego uzasadniony interes. Trybunał wskazał, że prawo pierwokupu powinno być możliwe do skorzystania dopiero po zakończeniu publicznej licytacji, co pozwoliłoby na uzyskanie ceny rynkowej.

Stan faktyczny

W 1991 roku skarżący nabył nieruchomość i zaciągnął kredyty na jej zakup i remont. Nie był w stanie spłacić zadłużenia wobec banku. W 1998 roku, na podstawie orzeczenia sądu, komornik zarządził sprzedaż udziału skarżącego w nieruchomości na publicznej licytacji. Licytacja została odwołana, ponieważ inny współwłaściciel skorzystał z prawa pierwokupu, nabywając udział skarżącego po cenie ustalonej na podstawie wyceny eksperckiej, która nie odzwierciedlała wartości rynkowej. Sprzeciwy skarżącego zostały odrzucone.

Rozstrzygnięcie

Stwierdza naruszenie art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji (jednogłośnie).

Pełny tekst orzeczenia

Канала против Словакии [Kanala v. Slovakia] (№ 57239/00) Постановление от 10 июля 2007 г. [вынесено IV Секцией] Обстоятельства дела В 1991 году заявитель приобрел имущество на аукционе. Он получил два кредита для покупки и реконструкции зданий. Впоследствии он не смог погасить задолженность перед банком. В 1998 году на основании решения суда судебный исполнитель назначил продажу доли заявителя в имуществе с публичных торгов. Торги были отменены после того, как другой сособ- ственник, используя преимущественное право, приобрел долю заявителя в имуществе путем депонирования необходимой суммы, соответствующей стоимости доли заявителя по оценке эксперта, как предусмотрено приме- нимым законодательством. Оценка не отражала рыночную стоимость иму- щества. Возражения заявителя были отклонены. Вопросы права Принадлежавшая заявителю доля имущества была передана сособственнику в рамках исполнительного производства. Используя преимущественное пра- во, последний приобрел ее по стартовой цене, которая была ниже реальной рыночной цены. Вмешательство было законным и преследовало цель обес- печения правовой определенности путем исполнения судебных постановле- ний, что, несомненно, отвечало общественным интересам. Однако такая сделка, дававшая сособственнику преимущество, не являлась оправданной с точки зрения общественных интересов, нарушая законный интерес заявите- ля и банка-кредитора в продаже имущества по наиболее высокой цене, воз- можной при данных обстоятельствах. Европейский Суд не может не учиты- вать тот факт, что заявитель произвел дополнительные вложения в имущест- во, и что общая стоимость недвижимости в Словакии значительно возросла с переходом страны к рыночной экономике. Следовательно, установление справедливого равновесия между конкурирующими интересами требовало, чтобы заявителю была предоставлена возможность продать свое имущество по цене, соответствующей ее рыночной стоимости, погасив при этом более значительную долю своей задолженности. Этого можно было бы достичь, если бы сособственник мог воспользоваться своим преимущественным пра- вом покупки только по окончании публичных торгов. Таким образом, «спра- ведливое равновесие» между общественными интересами и требованиями защиты прав заявителя не было установлено. Постановление По делу допущено нарушение требований статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции (принято единогласно).