II CR 223/85

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN H. Ciepła. Sędziowie SN: J. Niejadlik, J. Szachułowicz (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Izby Skarbowej w G. przeciwko Reginie D., Kazimierzowi D. i Spółce Wodnej (...) w P. o unieważnienie umowy kupna-sprzedaży na skutek rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 25 października 1984 r.:oddalił rewizję.Uzasadnienie faktyczneSkarb Państwa - Izba Skarbowa w G. wystąpił z powództwem przeciwko Reginie i Kazimierzowi małż. D. oraz Spółce Wodnej (...) w P. o unieważnienie umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w P. o pow. 0,14 ha zapisanej w KW (...) zawartej pomiędzy pozwanymi w formie aktu notarialnego sporządzonego w PBN w Kartuzach w dniu 21 grudnia 1982 r. Powód swoje żądanie opierał na twierdzeniu, że sprzedaż nastąpiła na warunkach określonych w art. 6 ustawy wywłaszczeniowej, a nabywczyni nieruchomości, którą jest Spółka Wodna, nie jest uprawniona do ubiegania się o nabycie nieruchomości, na warunkach wywłaszczenia, określonych przepisami ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia (jedn. tekst: Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64). W następstwie przyjęcia art. 6 tej ustawy jako podstawy nabycia nieruchomości strony odniosły nie usprawiedliwioną korzyść majątkową, gdyż stosownie do art. 45 ustawy wywłaszczeniowej nie zostały uiszczone opłaty od czynności cywilnoprawnej, a sprzedający nie uiścił podatku dochodowego. Zawarcie umowy w trybie ustawy wywłaszczeniowej miało na celu obejście przepisów o opłacie skarbowej i o podatku dochodowym i dlatego umowa jest nieważna (art. 58 k.c.).Sąd Wojewódzki w Gdańsku wyrokiem z dnia 25 października 1984 r. oddalił powództwo. Sąd ustalił, że Spółka Wodna nabyła przedmiotową nieruchomość od współpozwanych za cenę ustaloną przez biegłego Urzędu Wojewódzkiego. Nabyty obiekt jest niezbędny dla realizacji celów gospodarczych Spółki. Bank Spółdzielczy w P. wyraził zgodę na zapłacenie ceny nabycia, a Wojewódzki Zarząd Gospodarki Przestrzennej w Gdańsku pismem z dnia 20 grudnia 1982 r. wyraził zgodę na nabycie tejże nieruchomości na cele administracyjne i socjalne związane z budową i eksploatacją oczyszczalni ścieków w P.Minister Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska pismem z dnia 13 marca 1973 r. skierowanym do Przewodniczących WRN zwrócił uwagę, że nabywanie nieruchomości od osób fizycznych przez jednostki gospodarki uspołecznionej powinno się odbywać na warunkach określonych w art. 6 ustawy wywłaszczeniowej, a jeśli nabycie następuje na ogólnych zasadach kodeksu cywilnego, potrzebna jest zgoda Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska. Wprawdzie zasady wymienione w tym piśmie zostały zmienione w 1982 r., ale nie zostały podane do publicznej wiadomości, z czego wypływa wniosek, że strony nie miały obowiązku zastosowania się do treści aktu nieznanego i regulującego podstawowe ograniczenie obrotu nieruchomościami. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, nabycie nieruchomości było celowe i korzystniejsze od nabycia po cenach wolnorynkowych. Nie zostało wykazane, by umowa pozwanych miała na celu obejście przepisów o opłatach skarbowych i podatku dochodowym. Niepobranie tych świadczeń pieniężnych nie skutkuje nieważności umowy, mogą one jeszcze być prawidłowo wymierzone i pobrane.Wyrok ten zaskarżyła strona powodowa. W rewizji zarzucała obrazę art. 6 ustawy wywłaszczeniowej, twierdząc, że spółkom wodnym nie przysługuje prawo do ubiegania się o wywłaszczenie nieruchomości.Błędnie przyjął Sąd Wojewódzki, że pismo Wojewódzkiego Zarządu Gospodarki Terenowej w Gdańsku z dnia 20 grudnia 1982 r. jest decyzją zezwalającą na nabycie przez spółkę nieruchomości od pozwanych Reginy i Kazimierza D.Cena nabycia nieruchomości powinna być ustalona wg zasad wolnorynkowych i wówczas strony nie mogłyby skorzystać ze zwolnień określonych w art. 45 ustawy wywłaszczeniowej.W konkluzji skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Podstawowe problemy w sprawie wiążą się z odpowiedzią na pytania:1) czy spółkom wodnym jako jednostkom gospodarki uspołecznionej przysługuje prawo nabycia nieruchomości w trybie ustawy wywłaszczeniowej na zasadach określonych w art. 6 tejże ustawy oraz czy pozwana Spółka Wodna prawidłowo podjęła wszystkie wstępne czynności poprzedzające nabycie nieruchomości w trybie cytowanego przepisu.2) czy zwolnienia podatkowe określone w art. 45 ustawy wywłaszczeniowej należą do essentialia negotii przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 6 ustawy wywłaszczeniowej i jeśli brak było podstaw do nabycia nieruchomości na tej podstawie, można zasadnie konstruować zarzut nieważności umowy sprzedaży.Udzielając odpowiedzi na zasygnalizowane problemy Sąd Najwyższy stwierdza, co następuje:Zgodnie z treścią art. 111 prawa wodnego spółka wodna jest osobą prawną i jednostką gospodarki uspołecznionej, korzystającą z pomocy Państwa. Spółka wodna prowadzi działalność gospodarczą o charakterze użyteczności publicznej (art. 3 ust. 1 ustawy wywłaszczeniowej) i jako taka stosownie do art. 2 ustawy wywłaszczeniowej jest jednostką organizacyjną uprawnioną do notyfikowania organowi orzekającemu o wywłaszczeniu, że zamierza pozyskać określoną nieruchomość dla realizacji swoich celów gospodarczych w trybie ustawy wywłaszczeniowej. Zewnętrznym wyrazem tej notyfikacji jest pismo Wojewódzkiego Zarządu Gospodarki Przestrzennej w Gdańsku z dnia 20 grudnia 1982 r. Spółka Wodna powinna następnie zwrócić się do organu orzekającego o wywłaszczeniu o wskazanie rzeczoznawcy z listy wojewody dla dokonania wyceny nieruchomości. Wycena nieruchomości została dokonana przez takiego rzeczoznawcę, lecz brak jest w sprawie dowodu, czy pozwana Spółka zleciła czynność wyceny, czy też organ orzekający o wywłaszczeniu. Okoliczność ta o tyle ma znaczenie, że gdyby nie doszło do zawarcia umowy, a w grę wchodziłoby przymusowe odjęcie prawa własności, zachodziłaby konieczność dokonania ponownej wyceny wywłaszczonego obiektu. Jeśli w ogóle uchybienia w tym zakresie wystąpiły, nie mają istotnego znaczenia, gdyż zbywca i nabywca nieruchomości oparli się na wycenie rzeczoznawcy z listy wojewody i nie kwestionowali jego opinii.Po stronie ubiegającego się o wywłaszczenie istnieje także obowiązek wystąpienia do właściciela przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego o dobrowolne odstąpienie nieruchomości z podaniem ceny z jednoczesnym zasygnalizowaniem zagrożenia, że w razie odmowy dokonania dobrowolnej sprzedaży zostanie wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe w trybie przymusowym (art. 15 i 16 ustawy). W świetle zebranego materiału dowodowego brak jest bezpośrednich dowodów wskazujących na wysunięcie wspomnianego zagrożenia wobec właścicieli nieruchomości. Przy ocenie tego elementu stanu faktycznego należy mieć na uwadze treść art. 30 prawa o notariacie, wg którego państwowemu biuru notarialnemu nie wolno dokonywać czynności sprzecznych z prawem lub normujących zasady współżycia społecznego w Państwie Ludowym. Należy więc założyć, że notariusz dokonujący czynności prawnej skontrolował przedstawione mu dokumenty niezbędne do sporządzenia umowy przeniesienia własności i fakt dokonania tej czynności pośrednio dowodzi istnienia podstaw do sporządzenia umowy sprzedaży przy zastosowaniu art. 6 ustawy wywłaszczeniowej. Istotnymi postanowieniami umowy sprzedaży rzeczy jest uzgodnienie przedmiotu sprzedaży i ceny. Sprzedawca pomniejsza swój majątek na rzecz kupującego w zamian za uzgodniony ekwiwalent pieniężny.Oba te elementy pozostają w zgodności z prawem i one mogą być tylko przedmiotem oceny pod kątem przepisu art. 58 k.c.Obowiązek podatkowy, jaki wiąże się z czynnościami obrotu nieruchomościami, nie należy do essentialia negotii i gdy zostanie on bezpodstawnie pominięty, okoliczność ta nie może pociągać za sobą nieważności umowy. Jeśli natomiast istotnie może mieć miejsce bezpodstawne pominięcie pobrania podatku i opłat, uchybienie tego rodzaju nie zamyka drogi do ewentualnego wszczęcia postępowania podatkowego.Każda czynność prawna, a więc również umowa sprzedaży nieruchomości sporządzona na podstawie art. 6 ustawy wywłaszczeniowej, z którą wiążą się zwolnienia podatkowe z art. 45 ustawy wywłaszczeniowej, pod względem ważności podlega ocenie i obowiązkowi podatkowemu na zasadach ogólnych.Brak podstaw do nabycia nieruchomości na podstawie art. 6 ustawy wywłaszczeniowej nie daje podstaw do konstruowania zarzutu nieważności umowy z powodu zaniechania wymiaru i pobrania podatku oraz opłat.Sąd Najwyższy, mając to na uwadze, na zasadzie art. 387 k.p.c. orzekł jak w sentencji.