IV CR 343/84

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN Z. Marmaj. Sędziowie SN: H. Ciepła (sprawozdawca), R. Czarnecki.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu na rozprawie sprawy o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej przy uczestnictwie Marii Z., Macieja Z. i Anny Z. na skutek rewizji Marii i Macieja Z. od wpisu ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej Kw. (...) z rzeczywistym stanem prawnym, dokonanego przez Państwowe Biuro Notarialne w Myślenicach w dniu 28 lutego 1983 r.postanowił uchylić zaskarżony wpis.Uzasadnienie faktyczneUmową darowizny z dnia 2 lutego 1983 r. sporządzoną w Państwowym Biurze Notarialnym w Myślenicach za nr Rep. (...) Maria i Maciej Z. przenieśli na małoletnią córkę Annę Z. prawo własności 1/4 części nieruchomości o powierzchni 0,0787 ha położonej w M. Do umowy dołączono zaświadczenie Naczelnika Miasta i Gminy w M. stwierdzające, że stanowiąca przedmiot darowizny działka z uwagi na znaczną odległość od gospodarstwa rolnego darczyńców jest odrębną nieruchomością w stosunku do tego gospodarstwa. Dokonany na podstawie tej umowy wpis w księdze wieczystej uprawomocnił się. Ważność tej umowy oraz innych umów, do których załączone zostały zaświadczenia Naczelnika Miasta i Gminy w M. o podobnej treści została zakwestionowana w czasie wizytacji i w wyniku zarządzeń polustracyjnych Ministerstwa Sprawiedliwości z urzędu wpisana w księgach wieczystych - obejmujących będące przedmiotem tych umów nieruchomości - ostrzeżenie o niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 57 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz. U. Nr 19, poz. 147).Przy rozpoznawaniu rewizji od wymienionych wpisów ostrzeżeń Sąd Wojewódzki połączył te sprawy do wspólnego rozpoznania i przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c. zagadnienie prawne: w jaki sposób państwowe biura notarialne mają przy sposobności sporządzania umów darowizny (sprzedaży) badać, czy mające być przedmiotem umowy działki wchodzą w skład gospodarstwa rolnego darczyńcy (zbywcy), a zatem czy może lub nie może stanowić z tym gospodarstwem zorganizowanej całości gospodarczej, a w szczególności czy mogą oprzeć się w tej mierze i poprzestać na zaświadczeniach władzy administracyjnej, iż dana działka z uwagi na odległość gospodarstwa darczyńcy (zbywcy) stanowi działkę odrębną i nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Jak wynika z uzasadnienia przedstawionego zagadnienia, wątpliwość ta zrodziła się z tego, że w ocenie Sądu Wojewódzkiego w wymienionych sprawach nie chodziło o podział gospodarstw rolnych ani o zmianę przeznaczenia działek rolniczych na budowlane, lecz o to, czy stanowiące przedmiot darowizny działki wchodzą w skład gospodarstw rolnych w rozumieniu § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 19, poz. 86). Kwestia zaś, jaki organ jest właściwy do oceny, czy dana działka stanowi zorganizowaną całość gospodarczą z gospodarstwem darczyńcy, i w jaki sposób państwowe biuro notarialne ma to ustalić, z braku wyraźnego unormowania ustawowego budzi wątpliwości.Uzasadnienie prawnePrzejmując do rozpoznania sprawę o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej Kw. (...) na skutek rewizji Macieja i Marii Z. Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Stosownie do przepisu art. 46 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 16 lipca 1982 r. (Dz. U. Nr 19, poz. 147) rozpoznając wniosek o wpis państwowe biuro notarialne bada jedynie treść wniosku i dołączonych doń dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Zakres kognicji państwowego biura notarialnego, aczkolwiek w swoisty sposób ograniczony, nie ma charakteru czysto formalnego. Bada ono nie tylko formę, ale także treść załączonych do wniosku dokumentów. Obowiązek i uprawnienie do badania dokumentów należy rozumieć w ten sposób, że państwowe biuro notarialne powinno badać ważność czynności prawnej, stanowiącej podstawę prawną wpisu, która uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie praw, zarówno pod względem formalnym, jak i pod względem jej skuteczności materialnoprawnej. Dotyczy to oczywiście dokumentów obejmujących czynności prawne, o których mowa w art. 56 i nast. k.c., a w szczególności umów w przedmiocie zmiany lub wygaśnięcia prawa rzeczowego. Inaczej jest wówczas, gdy dokumentem uzasadniającym wpis jest orzeczenie sądu. Wówczas kontrola przy rozpoznaniu wniosku ma charakter formalny, ogranicza się bowiem do stwierdzenia, czy orzeczenie to jest prawomocne. Tego rodzaju wykładnia przepisu art. 45 dekretu z dnia 11 października 1946 r. prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 320) znalazła wyraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. uchwałę z dnia 4 maja 1972 r. III CZP 25/72, OSNCP 1972, z. 11, poz. 194), które zachowało aktualność pod rządem obecnie obowiązującej ustawy o księgach wieczystych.W przypadku zaskarżenia wpisu sąd rewizyjny obejmuje kontrolą rewizyjną te wszystkie okoliczności, które według art. 46 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. powinny być przedmiotem badania przez państwowe biuro notarialne. Powstaje kwestia zakresu kontroli rewizyjnej w przypadku dokonania z urzędu na podstawie art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Odpowiedź na to pytanie zależy od wyjaśnienia kwestii wstępnej, a mianowicie, jakie stany niezgodności są objęte hipotezą przepisu art. 57 ust. 1. Należy bowiem odróżnić sytuację, gdy stan prawny się zmienił i dlatego dotychczasowy wpis stał się nieprawdziwy, od sytuacji, gdy wpis był od początku niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, np. dokonany na podstawie nieważnej umowy. Wykładnia literalna przepisu art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. w porównaniu z treścią przepisu art. 52 § 1 prawa o księgach wieczystych, w którym ustawodawca wyraźnie określał, że chodzi o niezgodność wywołaną uchybieniem przepisom ustawy przy dokonywaniu wpisu, prowadzi do wniosku, że przepis art. 57 ust. 1 dotyczy zarówno niezgodności wywołanej samym wpisem, jak i zdarzeniami zaszłymi po dokonaniu wpisu, np. zmiana stanu prawnego, która dochodzi do skutku niezależnie od wpisu. Zawarty w art. 57 ust. 1 zwrot "stał się niezgodny" bez żadnych ograniczeń czy wyłączeń zdaje się wskazywać, że wolą ustawodawcy było rozszerzenie kognicji państwowych biur notarialnych do dokonania wpisu ostrzeżenia na wszystkie przypadki niezgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, bez względu na czas i przyczynę ich powstania, a więc że obejmuje on również niezgodność wynikającą ze stwierdzenia przez państwowe biuro notarialne w ramach autokontroli, iż stanowiąca podstawę wpisu czynność prawna uznana przy dokonywaniu wpisu za ważną (art. 46 ust. 1 ustawy o ks. wiecz.) jest nieważna. Wstępnie wydawać by się mogło, że ostrzeżenie z art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. jest identyczne z ostrzeżeniem z art. 10 ust. 2 ustawy o ks. wiecz. stanowiącym odpowiednik uchylonego przepisu art. 24 pr. rzecz., jednakże głębsza analiza tych przepisów w powiązaniu z przepisami art. 10 i 31 ust. 2 ustawy o ks. wiecz. normujących zagadnienie usuwania niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym prowadzi do wniosku, że nie jest dopuszczalne na podstawie przepisu art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. dokonanie przez państwowe biuro notarialne wpisu ostrzeżenia w razie stwierdzenia w ramach autokontroli, że stanowiąca podstawę wpisu czynność prawna uznana za ważną przy dokonywaniu wpisu (art. 46 ust. 1 ustawy o ks. wiecz.) jest nieważna. W takiej sytuacji wpis może być podważony w drodze procesu o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy o ks. wiecz.).Odmienna wykładnia przepisu art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. przyjmująca dopuszczalność dokonania wpisu ostrzeżenia również w wymienionej sytuacji mogłaby doprowadzić do kolizji orzeczeń sądowych i zbędnych procesów. Sąd rewizyjny bowiem, dokonując kontroli rewizyjnej takiego wpisu ostrzeżenia, musiałby objąć kontrolą rewizyjną ważność tej czynności i w razie uznania, że jest ona nieważna, oddalić rewizję.Chcąc doprowadzić do wykreślenia wpisu dokonanego na podstawie wymienionej czynności prawnej osoba, której prawo tym wpisem zostało dotknięte, będzie musiała wytoczyć powództwo o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości, ujawnionego w księdze wieczystej, z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy o ks. wiecz.). Sąd rozpoznający sprawę, nie będąc związany poglądem sądu rewizyjnego rozpoznającego rewizję od wpisu ostrzeżenia, może uznać, że czynność prawna jest ważna, w związku z czym oddali powództwo. Zajdzie wówczas konieczność podważenia orzeczenia sądu rewizyjnego oddalającego rewizję od wpisu ostrzeżenia w trybie art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz.Wyrok oddalający powództwo o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie będzie mógł, jak w przypadku wpisu ostrzeżenia na podstawie art. 10 ust. 2 ustawy o ks. wiecz., skutkować wykreślenia tego wpisu. Inny bowiem jest zakres kontroli rewizyjnej przy rozpoznawaniu rewizji od wpisu ostrzeżenia z urzędu na podstawie art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. niż w przypadku rozpoznawania rewizji od wpisu ostrzeżenia na podstawie art. 10 ust. 2 ustawy o ks. wiecz. W ostatnim przypadku sąd rewizyjny w ogóle nie bada ważności czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu, powodującego niezgodność. Wówczas bowiem kontrola rewizyjna jest ograniczona do stwierdzenia, czy zostały spełnione przesłanki z art. 10 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. Poza przytoczonymi argumentami za przyjęciem takiej wykładni przepisu art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. przemawia też to, że stwierdzenie ważności czynności prawnej będzie wymagało z reguły przeprowadzenia wnikliwego postępowania dowodowego przekraczającego ograniczone ramy dowodów przed sądem rewizyjnym.Przechodząc od rozważań ogólnych do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy, stwierdzić należy, że zaskarżony wpis ostrzeżenia został dokonany z naruszeniem przepisu art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. Państwowe Biuro Notarialne w Myślenicach, dokonując bowiem wpisu prawa własności 1/4 części nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw. (...) na rzecz małoletniej Anny Z. na podstawie powołanej na wstępie umowy darowizny, uznało tę umowę za ważną (art. 46 ust. 1 ustawy o ks. wiecz.). Odmienna więc ocena ważności tej umowy w wyniku wizytacji w sytuacji, gdy nie nastąpiły późniejsze zdarzenia powodujące niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie stanowiła podstawy do wpisu ostrzeżenia w myśl art. 57 ust. 1 ustawy o ks. wiecz., co z mocy art. 388 § 1 k.p.c. skutkowało uchylenie zaskarżonego wpisu.Ponieważ w pozostałych sprawach połączonych do wspólnego rozpoznania występuje to samo zagadnienie prawne, zbędnym stało się zajmowanie w nich stanowiska przez Sąd Najwyższy.