III CZP 16/81

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN W. Bryl. Sędziowie SN: J. Ignatowicz (sprawozdawca), J. Pietrzykowski.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Naczelnika Miasta S. przeciwko Zygmuntowi S., Marii S., Ryszardowi K. i Irenie K. o ustalenie nieważności umowy, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 22 grudnia 1980 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c."Czy wieczysty użytkownik może przenieść na inną osobę użytkowanie wieczyste fizycznie wydzielonej części oddanego mu terenu państwowego?"podjął następującą uchwałę:1. Zgoda Państwa, jako właściciela, na podział nieruchomości miejskiej oddanej w użytkowanie wieczyste, a położonej poza terenami budowlanymi ustalonymi w myśl przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27, poz. 192), i tym samym na podział ustanowionego na tej nieruchomości użytkowania wieczystego nie jest potrzebna; podział taki podlega natomiast ograniczeniom przewidzianym w art. 18 tej ustawy, w szczególności do jego dokonania wymagane jest pozwolenie odpowiedniego organu administracyjnego. 2. Podział działki znajdującej się w użytkowaniu wieczystym, a położonej w obrębie obszaru objętego decyzją o ustaleniu terenów budowlanych, lecz wyłączonej z tego obszaru z uwagi na zabudowę, o której mowa w § 2 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego z dnia 28 sierpnia 1972 r. do wymienionej ustawy (Dz. U. Nr 35, poz. 242), należy - w myśl § 17 ust. 2 tegoż rozporządzenia - do kompetencji odpowiedniego organu administracyjnego; ten też organ ustanawia użytkowanie wieczyste na działce powstałej z podziału. Uzasadnienie faktycznePrzedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia pytanie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego.Naczelnik Miasta S. wytoczył powództwo przeciwko małżonkom S. oraz małżonkom K. o ustalenie nieważności umowy, mocą której małżonkowie S. przenieśli pod tytułem sprzedaży na małżonków K. prawo użytkowania wieczystego do części ich działki budowlanej. Powód zarzucił naruszenie przepisów art. 18 i 19 ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27, poz. 192) i § 17 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z 28 sierpnia 1972 r. w sprawie trybu ustalania, rozgraniczania i podziału terenów budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego na obszarze miast i osiedli (Dz. U. Nr 35, poz. 242). Wyrokiem z dnia 8.VII.1980 r. Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim powództwo oddalił. Sąd Rejonowy m.in. podkreślił, że w myśl uchwały SN z dnia 9.XII.1969 r. (OSNCP 1970, poz. 172) zgoda państwa, jako właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, nie jest do podziału tego użytkowania wymagana. Rozpoznając rewizję strony powodowej Sąd Wojewódzki w Gdańsku powziął wątpliwość, czy stanowisko Sądu I instancji jest prawidłowe. Sąd Wojewódzki podkreślił, że istotnie Sąd Rejonowy powołał wymienioną uchwałę zgodnie z jej treścią, ale wątpliwości wyłaniają się w związku ze zmianą stanu prawnego, spowodowaną wejściem w życie powołanych wyżej aktów normatywnych; w związku z tym Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia odpowiednie pytanie prawne.Uzasadnienie prawneOdpowiadając na nie Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Sugestia Sądu Wojewódzkiego, że dotychczasowe orzecznictwo dotyczące zgody państwa, jako właściciela, na podział nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, wymaga pewnej weryfikacji w związku z wejściem w życie powołanych aktów normatywnych, jest w pełni uzasadniona. Jednakże ta weryfikacja nie może prowadzić do całkowitej dezaktualizacji tego orzecznictwa; wymaga natomiast wyjaśnienia, w jakim zakresie jest ono aktualne w związku z tym, że obecnie nieruchomości miejskie podlegają równym reżimom prawnym.Ustawa z dnia 6 lipca 1972 r. dzieli nieruchomości miejskie na zasadnicze dwie kategorie: tzw. tereny budowlane, tzn. nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne i zagrodowe (art. 1-16 ustawy) oraz pozostałe (inne) tereny miejskie (art. 17-19 ustawy).Reżim prawny tych drugich nieruchomości miejskich, tzn. położonych poza terenami budowlanymi, jest bardzo zbliżony do reżimu, jakiemu podlegały - w świetle nie obowiązującej już ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli (Dz. U. Nr 35, poz. 240) - wszystkie nieruchomości miejskie. To podobieństwo wyraża się przede wszystkim w tym, że podział nieruchomości miejskich pod rządami dawnej ustawy podlegał, a podział "innych" terenów w świetle nowej ustawy podlega, różnym ograniczeniom, polegającym w szczególności na tym, że podział jest uzależniony od pozwolenia organu administracyjnego.W świetle powyższego w pełni aktualne jest - gdy chodzi o nieruchomości położone poza terenami budowlanymi - stanowisko Sądu Najwyższego, zajęte w powołanej przez Sąd Rejonowy uchwale z dnia 9.XII.1969 r. U podłoża tego stanowiska leżą dwa założenia. Po pierwsze, do użytkowania wieczystego, jako prawa zbliżonego do prawa własności, mają odpowiednie zastosowanie - gdy chodzi o podział - przepisy odnoszące się do podziału nieruchomości. Po drugie, należy w tym zakresie odróżnić zgodę państwa na podział jako właściciela (a więc państwa działającego w zakresie sprowadzonego do minimum) oraz zgodę odpowiedniego organu państwa jako organu władzy (realizującego atrybut imperium). W przepisach art. 18 ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. chodzi oczywiście - podobnie jak chodziło w art. 5 ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. - o zgodę w tym ostatnim znaczeniu. Taka więc zgoda jest nadal potrzebna do podziału nieruchomości, zarówno nie stanowiącej własności państwowej, jak i należącej do państwa, lecz oddanej w użytkowanie wieczyste. Żaden natomiast przepis nie wymaga, aby na podział nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i tym samym na podział użytkowania wieczystego konieczna była zgoda państwa jako właściciela. W tych warunkach oraz wobec tego, że użytkownikowi wieczystemu przysługuje atrybut rozporządzania swoim prawem, który jest niezależny od państwa jako właściciela, brak jest podstaw do takiego ograniczenia podziału użytkowania wieczystego.Powyższe rozumowanie uzasadnia odpowiedź zawartą w pierwszym punkcie sentencji niniejszej uchwały.Zagadnienie zezwolenia na podział nieruchomości stanowiących tzw. tereny budowlane jest bezprzedmiotowe. Stosownie bowiem do art. 1 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. nieruchomości te stanowią normatywne działki budowlane, co do których dalszego rozdrobnienia się nie przewiduje. Wśród tych nieruchomości mogą się jednak znaleźć takie, które podlegają szczególnemu reżimowi. W myśl mianowicie § 2 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia wykonawczego z dnia 28 sierpnia 1972 r. do działek budowlanych mogą być zaliczone - za zgodą osób zainteresowanych - działki zabudowane, jeżeli nie przekraczają podwójnej powierzchni normatywnej. Jeżeli do takiego zaliczenia dojdzie, działka taka może być podzielona na wniosek właściciela (§ 17 ust. 1 rozporządzenia). Z kolei w myśl § 17 ust. 2 rozporządzenia, jeżeli działka taka pozostaje w użytkowaniu wieczystym, jej podziału dokonuje odpowiedni organ administracyjny. Podział taki nie może więc być dokonany ani w drodze czynności prawnej, ani przez sąd.W § 17 ust. 1 rozporządzenia zostały też w sposób specjalny, odmienny od przewidzianego w przepisach prawa powszechnego, uregulowane skutki takiego podziału dokonanego przez organ administracyjny. W myśl zasad ogólnych w razie podziału nieruchomości znajdującej się w użytkowaniu wieczystym oraz podziału tego prawa powstają dwie nieruchomości obciążone dwoma prawami użytkowania wieczystego. Inną konstrukcję przyjmuje § 17 ust. 2 rozporządzenia. Przepis ten odróżnia w związku z podziałem działkę macierzystą oraz działkę od niej odłączoną ("powstałą z podziału"). Co do pierwszej użytkowanie wieczyste się utrzymuje, a co do drugiej wygasa, z tym zastrzeżeniem, że organ administracyjny może na wniosek użytkownika wieczystego oddać ją w użytkowanie wieczyste osobie wskazanej przez niego (najczęściej nabywcy). Jeżeli osobą wskazaną jest członek rodziny lub osoba bliska użytkownika wieczystego, nie można jej odmówić oddania nowo powstałej działki w użytkowanie wieczyste.Przedstawione wyżej szczególne unormowanie, polegające zwłaszcza na przekazaniu podziału nieruchomości, o których mowa, do kompetencji organu administracyjnego, uzasadnione jest tym, że nieruchomości te są z reguły enklawami wśród innych działek stanowiących tereny budowlane i stanowią z nimi jeden zespół o wspólnym gospodarczym przeznaczeniu. Ustawodawca wychodzi przeto z założenia, że skoro wydzielenie terenów budowlanych i związany z tym ich podział na działki został dokonany przez organ administracyjny, to także dalsze zmiany powinny być - dla zachowania jednolitej koncepcji urbanizacyjnej - przeprowadzone w tym samym trybie.Ostatnio przedstawione rozważania uzasadniają drugą część odpowiedzi zawartej w sentencji uchwały.