II CR 574/79

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN J. Ignatowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: Ł. Grygołajtys, F. Wesely.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Janusza R. przeciwko Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej "Bałtyk" w G. o nakazanie przyjęcia w poczet członków na skutek rewizji pozwanej od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 16 sierpnia 1979 r.zaskarżony wyrok zmienił i powództwo oddalił; zasądził od powoda na rzecz pozwanej Spółdzielni kwotę 3.620 zł tytułem kosztów procesu.Uzasadnienie faktycznePo ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Wojewódzki w Gdańsku wyrokiem z dnia 16 sierpnia 1979 r. zobowiązał pozwaną Międzyzakładową Spółdzielnię "Bałtyk" w G. do przyjęcia powoda Janusza R. na członka i wydania mu przydziału na mieszkanie nr 28 w budynku przy ul. I Armii Wojska Polskiego nr 7 w G.Sąd Wojewódzki dokonał następujących ustaleń faktycznych:Wymienione mieszkanie zostało w dniu 12.X.1977 r. przydzielone na warunkach własnościowych członkowi pozwanej Spółdzielni Krystynie W., która zameldowała się tam wraz z mężem w dniu 17.X.1977 r., a w dniu 27.X.1977 r. oboje tam zamieszkali, przy czym zajmowali na razie tylko jeden pokój, pozostałe bowiem pomieszczenia były remontowane. W dniu 5.XII.1977 r. Krystyna W. zbyła przydzielone jej mieszkanie powodowi za cenę równą sumie wkładu, tj. za 381.003 zł. Uczyniła to dlatego, że mieszkanie miało sporo usterek, a ona sama zachorowała na rwę kulszową, dalsze przeto zamieszkiwanie w tym mieszkaniu było ze względów zdrowotnych niewskazane. Krystyna W. pozostała wraz z mężem w willi rodziców, u których dotychczas młodzi małżonkowie mieszkali. Willa ta została przebudowana na dwa mieszkania, przebudowa została rozpoczęta w 1975 r. Po otrzymaniu informacji, że Krystyna W. sprzedała przydzielone jej mieszkanie, pozwana Spółdzielnia powiadomiła ją i nabywcę, że umowę zbycia uznaje za nieważną, a ponadto uchyliła się od skutków swego oświadczenia woli o przydziale z powodu błędu.Mając powyższe ustalenia faktyczne na uwadze, Sąd Wojewódzki uznał, że Krystyna W. mogła w świetle art. 147 k.c. ustawy o spółdzielniach i ich związkach zbyć swe mieszkanie, w szczególności dlatego, że przed zbyciem już w tym mieszkaniu zamieszkiwała. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego transakcja ta nie była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, powołane bowiem przez małżonków W. powody zbycia (usterki mieszkania, choroba) wskazują, że zbycie to nie było z góry ukartowane, lecz doszło do tej transakcji z przyczyn uzasadnionych.Wymieniony na wstępie wyrok zaskarżyła pozwana Spółdzielnia.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Strona pozwana powołuje się na trzy podstawy swej odmowy przyjęcia powoda na członka: po pierwsze - na nieważność umowy przeniesienia na niego spółdzielczego prawa do lokalu z tej przyczyny, że zbycie nastąpiło - wbrew zakazowi przewidzianemu w art. 147 § 5 ustawy o spółdzielniach i ich związkach - przed zamieszkaniem zbywcy w przydzielonym mu lokalu; po drugie - na nieważność tej umowy ze względu na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.); wreszcie na to, że przydział mieszkania, o które chodzi w sprawie, utracił moc z chwilą uchylenia się przez pozwaną od skutków swego oświadczenia woli o tym przydziale (art. 84 i n. k.c.).Ocena, czy te podstawy zostały spełnione, zależy - jak to trafnie zresztą przyjął Sąd Wojewódzki - od okoliczności towarzyszących samemu przydziałowi i późniejszej umowie zbycia spółdzielczego prawa do lokalu, ściślej od tego, czy Krystyna W., starając się o przydział mieszkania, nigdy nie miała zamiaru do niego się przenieść, a czyniła to tylko w celu osiągnięcia znacznej korzyści majątkowej ze sprzedaży tego mieszkania, czy też zbycie nie było z góry zamierzone, lecz zostało podyktowane rzeczywistymi, usprawiedliwionymi interesami.Podstawę dokonania powyższej oceny może stanowić prawidłowo przez Sąd Wojewódzki ustalony i zresztą w znacznej mierze między stronami bezsporny - stan faktyczny. Jednakże prawidłowość ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie nie idzie w parze z ich oceną prawną. Ta ocena Sądu I instancji budzi istotne zastrzeżenia, podobnie jak i fakt, że nie pozostaje ona w pełnej zgodzie ze stanowiskiem, jakie Sąd Najwyższy zajął już w poprzednim swym wyroku, uchylając pierwszy wyrok - także uwzględniający powództwo - Sądu Wojewódzkiego.Już w swym poprzednim wyroku Sąd Najwyższy polecił zbadanie "motywów" działania stron, które zawarły umowę przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu, o który chodzi w sprawie. Sąd Najwyższy wskazał przy tym, że gdyby motywem tego zbycia była tylko chęć osiągnięcia wielkich korzyści z tej transakcji, to umowę zbycia należałoby uznać za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Równocześnie Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na szereg występujących w sprawie okoliczności, które mogą wskazywać na taki motyw zbycia.W świetle dokonanych w zaskarżonym wyroku ustaleń faktycznych te sugestie poprzedniego wyroku Sądu Najwyższego okazały się w pełni usprawiedliwione, na dążenie bowiem Krystyny W. nie do rzeczywistego zamieszkania w przydzielonym jej lokalu, lecz do osiągnięcia z jego sprzedaży znacznych korzyści majątkowych wskazują między innymi następujące okoliczności. Po pierwsze zbywczyni nie podała przekonywających motywów zbycia mieszkania, zarówno bowiem jej choroba, jak i usterki mieszkania nie usprawiedliwiają w świetle doświadczenia życiowego takiej decyzji. Jeżeli chodzi o chorobę, to już jej charakter w najmniejszym nawet stopniu nie uzasadnia sugestii, że wyłączała ona zamieszkiwanie w przydzielonym mieszkaniu. Ponadto należy mieć na uwadze, że - jak wynika z oświadczenia strony powodowej oraz zeznania matki zbywczyni - Krystyna W. zachorowała w połowie listopada 1977 r. i - jak o tym niżej będzie jeszcze mowa - natychmiast zdecydowała się na sprzedaż mieszkania. Uznanie w tych warunkach, że to choroba była przyczyną zbycia mieszkania, jest w świetle zasad doświadczenia życiowego nie do przyjęcia. Natomiast usterki mieszkania, jako powód jego sprzedaży, stanowią motyw wręcz niepoważny. Wiadomo przecież, że nowo budowane, masowo wznoszone budynki mieszkalne niejednokrotnie wymagają różnych poprawek, ale przy wielkim zapotrzebowaniu na mieszkania zainteresowani z tego powodu nie rezygnują z mieszkania, nabytego nieraz po wielu latach. Do powyższego należy dodać, że obydwa te motywy sprzedaży przydzielonego Krystynie W. mieszkania zostały przyjęte przez Sąd Wojewódzki już w pierwszym jego wyroku, a mimo to Sąd Najwyższy w poprzednim swym wyroku uznał, że samo przez się nie usprawiedliwiają one sprzedaży.Po drugie przeciwko stanowisku strony powodowej zdecydowanie przemawia - jak to zresztą podkreślił Sąd Najwyższy już w poprzednim swym wyroku - niesłychany pośpiech towarzyszący zawarciu umowy przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu. Przyjmując nawet oficjalne daty uzyskania przydziału i sprzedaży, które to fakty dzieli niespełna dwa miesiące (12 października i 5 grudnia 1977 r.), nie sposób niczym innym jak tylko z góry zamierzoną sprzedażą wytłumaczyć fakt tak szybkiego załatwienia sprawy.W rzeczywistości jednak ten okres jest jeszcze mniejszy. Jak to bowiem zeznał mąż zbywczyni, małżonkowie powzięli decyzję o sprzedaży około 20 listopada 1977 r. i już między 20 a 25 tego miesiąca zawarli z nabywcą "nieformalną" umowę sprzedaży i już tego ostatniego dnia oddali mu klucze. Obydwa więc powołane przez stronę powodową fakty, tj. choroba Krystyny W. i sprzedaż, nastąpiły niemal równocześnie. Okoliczności tych, przy uwzględnieniu faktu, że chodzi o przedmiot transakcji o wyjątkowo wielkiej wartości i olbrzymim znaczeniu życiowym, nie można inaczej wytłumaczyć jak tylko tym, że sprzedaż została już wcześniej postanowiona i przygotowana.Na z góry zamierzoną sprzedaż mieszkania spółdzielczego wskazuje dalej okoliczność, że zbywcy mają swe potrzeby mieszkaniowe zaspokojone, i to w sposób znacznie odbiegający na ich korzyść od przeciętnego standardu. Od początku bowiem zamieszkują wraz z rodzicami żony, przy tym początkowo było to zamieszkiwanie w warunkach dość uciążliwych, gdyż w jednym mieszkaniu z rodzicami. Jednakże już przed uzyskaniem przydziału przez Krystynę W. mieszkania spółdzielczego warunki te uległy zasadniczej zmianie, na skutek bowiem przebudowy domu jednorodzinnego, stanowiącego własność rodziców Krystyny W., i dobudowania znacznej jego części w domu tym powstały dwa duże, samodzielne mieszkania. Małżonkowie W. zajmują mieszkanie na pierwszym piętrze. Tłumaczenie świadka K.M., ojca Krystyny W., że mieszkanie na piętrze nie było przygotowane dla córki, bo zostało ono odseparowane od mieszkania na parterze oddzielnym zupełnie wejściem, nie wytrzymuje krytyki. Doświadczenie bowiem uczy, że także najbliższe rodziny starają się o odseparowanie od codziennych, krępujących kontaktów. Zresztą niezależnie od siły przekonywającej tego tłumaczenia nie zmienia ono faktu, że małżonkowie W. mają zaspokojone swe potrzeby mieszkaniowe i tylko dlatego mogli się zdecydować na sprzedaż mieszkania spółdzielczego.Wreszcie na rzecz oceny, że motywem sprzedaży była chęć uzyskania dużej korzyści majątkowej, przemawiają wysokie ceny, jakie osiąga się na rynku ze sprzedaży mieszkań, ceny wielokrotnie wyższe od pełnego wkładu budowlanego w spółdzielni. Sąd Wojewódzki wprawdzie przyjął, uznając za przekonywające twierdzenie powoda i małżonków W., że zbyli oni swe mieszkanie za sumę wkładu, ale także to twierdzenie nie wytrzymuje krytyki. Wprawdzie strona pozwana nie zdołała przedstawić dowodu, że rzeczywista cena zbycia odpowiada cenom rynkowym, a więc że była wielokrotnie wyższa, ale to nie uzasadniało jeszcze uznania, iż cena sprzedaży była taka, jaką strony wymieniły w akcie notarialnym.Jak już zaznaczono, rzeczywiste ceny rynkowe mieszkań spółdzielczych są wielokrotnie wyższe od wysokości wkładów budowlanych; wiadomo też, że zainteresowani podają zwykle do aktów notarialnych ceny zaniżone. Przyjęcie w tych warunkach, że powód nabył mieszkanie za sumę równą cenie wkładu, byłoby usprawiedliwione tylko wtedy, gdyby strony tej transakcji w sposób przekonywający wykazały, że intencją zbywców było częściowe obdarowanie nabywcy. W sprawie niniejszej nie zostało to wykazane, przeciwnie, fakt, że powód był tylko bratem przyjaciela małżonków W., takiej darowizny, idącej w setki tysięcy złotych, nie może usprawiedliwiać. W drodze domniemania faktycznego należało więc przyjąć, że strony ustaliły przeciętną cenę rynkową. Ten dowód pośredni nie wystarczałby natomiast sam przez się do przyjęcia, że warunki sprzedaży były spekulacyjne.Jest rzeczą oczywistą, że nabywca, jako osoba z kręgu znajomych małżonków W., orientował się w opisanych wyżej okolicznościach zbycia przez nich spółdzielczego prawa do lokalu.Przedstawiona wyżej ocena uzasadnia przede wszystkim uznanie, że małż. W. nie zamieszkali w mieszkaniu, o które chodzi w sprawie, przed jego sprzedażą. Wprawdzie w poprzednim wyroku Sąd Najwyższy zaakceptował ustalenie pierwszego wyroku Sądu Wojewódzkiego, że fakt takiego zamieszkania miał miejsce, ale równocześnie wskazał, iż wymaga zbadania, czy przebywanie przez małż. W. w ich mieszkaniu przez krótki zresztą czas było rzeczywistym zamieszkiwaniem, czy też był to tylko pozór zamieszkiwania. Dokonana wyżej ocena uzasadnia wniosek, że było zamieszkiwanie pozorne, a więc że umowa zbycia jest nieważna z powodu naruszenia bezwzględnie obowiązującego przepisu art. 147 § 5 ustawy o spółdzielniach i ich związkach.Umowę tę należałoby zresztą w świetle tego, co wyżej powiedziano, uznać za nieważną z mocy art. 58 § 2 k.c. Była ona bowiem czynnością prawną dokonaną sprzecznie z zasadami współżycia społecznego. Zasady te - w powiązaniu z założeniami spółdzielczości mieszkaniowej - uzasadniają uznanie za nieważną czynności prawnej zbycia spółdzielczego prawa do lokalu dokonanej jedynie dla osiągnięcia korzyści majątkowej. Ocena ta pozostaje w zgodzie z wiążącą w sprawie oceną, dokonaną przez Sąd Najwyższy w poprzednim wyroku.Jeżeli wreszcie chodzi o sam przydział mieszkania, o które chodzi w sprawie, na rzecz Krystyny W., to należy także podzielić stanowisko strony rewidującej, że miała ona podstawę do uchylenia się od skutków prawnych swego oświadczenia woli o przydziale. Działalność spółdzielni budownictwa mieszkaniowego, a przede wszystkim dokonywanie przydziałów mieszkań dla członków, ma na celu zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Spółdzielnia może przeto odmówić przydziału, jeżeli stwierdzi, że członek ma zaspokojone swe potrzeby mieszkaniowe, a mieszkanie chce uzyskać tylko po to, aby je z zyskiem zbyć. Gdyby więc spółdzielnia wiedziała o zamiarze sprzedaży mieszkania przez małż. W., miałaby podstawę do odmowy przydziału; skoro dowiedziała się o tym po dokonaniu przydziału, miała podstawę do uchylenia się od skutków swej czynności prawnej na podstawie art. 84 i n. k.c. Stało się to przy tym już w grudniu 1977 r., a więc w terminie przewidzianym w art. 88 k.c.Wobec zasadności stanowiska strony pozwanej ubocznie tylko należy zaznaczyć, że Sąd Wojewódzki, uwzględniając powództwo o zobowiązanie pozwanej Spółdzielni do przyjęcia powoda na członka, nie mógł uwzględnić także drugiego jego żądania i nakazać przydzielenia mu spornego mieszkania. Taki przydział byłby bowiem, gdyby przyjęcie powoda do spółdzielni było uzasadnione, bezprzedmiotowy. Powód nabyłby bowiem spółdzielcze prawo do lokalu nie z mocy przydziału, a więc czynności prawnej dokonanej ze spółdzielnią, lecz na podstawie umowy z członkiem, któremu to mieszkanie zostało już przydzielone. Skuteczność więc przejścia spółdzielczego prawa na powoda zależała tylko od jego przyjęcia do spółdzielni.Z zasad powyższych, skoro uwzględnienie powództwa okazało się w świetle ustalonego stanu faktycznego nieuzasadnione, należało z mocy art. 390 k.p.c. orzec jak w sentencji.