III CZP 67/74

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia K. Piasecki. Sędziowie: R. Czarnecki (sprawozdawca), W. Maruczyński.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Urzędu Powiatowego - Wydział Rolnictwa, Leśnictwa i Skupu w S. przeciwko Henrykowi S., Witoldowi P. o ustalenie, że sprzedaż nieruchomości rolnej jest nieważna, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Zielonej Górze postanowieniem z dnia 19.VII.1974 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.Czy dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przewidziane w art. 695 § 2 k.c. również wówczas, gdy umowa dzierżawy zawarta na okres dłuższy niż 3 lata w chwili sprzedaży bezwarunkowej tej nieruchomości osobie trzeciej już nie obowiązywała na skutek wypowiedzenia dokonanego przez wydzierżawiającego?Czy dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości, jeżeli rozwiązanie umowy było nieważne, i czy na tę okoliczność może powoływać się wydzierżawiający?udzielił następującej odpowiedzi:Uzasadnienie faktyczneW pozwie Skarb Państwa przytacza, że umową z dnia 20.III 1973 r. zawartą w formie aktu notarialnego sprzedał Henrykowi S. nieruchomość rolną o obszarze 0,48 ha. Jednakże następnie okazało się, że nieruchomość tę już w dniu 30.IX.1972 r. Skarb Państwa wydzierżawił Witoldowi P. na okres ośmiu lat. Gdy więc dokonana w dniu 20.III.1973 r. sprzedaż nieruchomości Henrykowi S. nastąpiła z pominięciem zastrzeżonego Witoldowi P. pierwszeństwa kupna, Skarb Państwa wnosi o ustalenie, że sprzedaż ta, jako dokonana bezwarunkowo, jest nieważna.Sąd Powiatowy przyjął m.in., że z dniem 1.III.1973 r. Skarb Państwa rozwiązał umowę dzierżawy nieruchomości, dokonana więc w dniu 20.III.1973 r. sprzedaż tej nieruchomości nie jest nieważna i powództwo oddalił.W rewizji Skarb Państwa zwraca uwagę, że w dniu 1.III.1973 r. nastąpiłoby dopiero wypowiedzenie dzierżawy (a nie upływ terminu wypowiedzenia), a ponadto wywodzi, że umowa dzierżawy nie została skutecznie rozwiązana. Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 § 1 k.p.c. zagadnienie prawne przytoczone na wstępie.Uzasadnienie prawneUdzielając odpowiedzi Sąd Najwyższy miał na uwadze, co następuje:"Jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej - głosi art. 695 § 2 k.c. - była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości".Brzmienie powołanego przepisu mogłoby przemawiać za takim jego tłumaczeniem, że prawo pierwokupu dzierżawcy powstaje wskutek samego zawarcia dzierżawy na okres dłuższy niż trzy lata lub samego upływu dziesięciu lat faktycznego trwania dzierżawy. Oznaczałoby to, że gdy już spełniła się ta przesłanka (została zawarta wspomniana umowa lub upłynął wspomniany okres stanu faktycznego), to osobie, która stała się uprawniona, przysługiwałoby prawo pierwokupu, chociażby dzierżawa zakończyła się, a sprzedaż nieruchomości nastąpiła po tej chwili.Jednakże przeciwko przedstawionemu tłumaczeniu art. 695 § 2 k.c. przemawia już wykładnia gramatyczna, przepis ten bowiem zastrzega prawo pierwokupu dla dzierżawcy, a nie dla byłego dzierżawcy. Ponadto tłumaczenie to prowadziłoby do niepożądanych wyników. W szczególności nie miałoby żadnego społeczno-gospodarczego uzasadnienia stanowisko, że byłemu dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu również wtedy, kiedy dzierżawa zakończyła się dawno przed sprzedażą nieruchomości. Z kolei, gdyby wskutek sukcesywnego dzierżawienia tej samej nieruchomości wszystkim byłym dzierżawcom przysługiwało prawo pierwokupu, to trudno by było rozwikłać kolizję między nimi. Wreszcie - przyjęcie, że także byłemu dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, ograniczałoby bez potrzeby możność sprzedaży nieruchomości.W konsekwencji, jako jedyna do przyjęcia okazuje się tego rodzaju wykładnia art. 695 § 2 k.c., że dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu w razie sprzedaży nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy określonej w art. 695 § 2 k.c., tj. - że dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu tylko w czasie trwania dzierżawy określonej w tym przepisie, inaczej mówiąc - dopóty, dopóki dzierżawa nie została zakończona.Istnienie prawa pierwokupu dzierżawcy zależy więc od tego czy w chwili sprzedaży nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy określonej w art. 695 § 2 k.c., dzierżawa ta trwa, czy też już została zakończona. Dzierżawa może być zakończona na skutek różnych zdarzeń prawnych, m.in. jej wypowiedzenia. W razie skutecznego wypowiedzenia dzierżawy jej zakończenie następuje z chwilą upływu terminu wypowiedzenia. Co się zaś tyczy niektórych sformułowań pytania prawnego, to gdyby w chwili sprzedaży nieruchomości dzierżawa "już nie obowiązywała", to - oczywiście - zostałaby zakończona, a gdyby "rozwiązanie umowy było nieważne", to z kolei dzierżawa nie zostałaby zakończona.Sprzedaż przez Skarb Państwa nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy określonej w art. 695 § 2 k.c., dokonana bezwarunkowo jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.), jeżeli nastąpiła w czasie trwania tej dzierżawy. Toteż powództwo Skarbu Państwa o ustalenie, że sprzedaż nieruchomości dokonana bezwarunkowo jest nieważna może być uwzględnione dopiero w razie wykazania, że sprzedaż ta została dokonana w czasie trwania dzierżawy określonej w art. 695 § 2 k.c. Gdy więc dokonanie sprzedaży w czasie dzierżawy stanowi przesłankę uwzględnienia powództwa, rzeczą Skarbu Państwa jest wykazanie tej przesłanki, tj. m.in. trwania dzierżawy. Nie stoi temu na przeszkodzie okoliczność, że Skarb Państwa jako wydzierżawiający wypowiedział dzierżawę.Z tych wszystkich względów udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.