III CZP 49/75

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia Z. Masłowski. Sędziowie: S. Dmowski (sprawozdawca), T. Bielecki.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Anieli S. przeciwko Albinowi H., Helenie H. i Marii M. o unieważnienie umowy, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 27.III.1975 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.Czy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej (lub jej części) ma zastosowanie także wówczas, gdy właściciel sprzedaje całe swoje gospodarstwo, w skład którego wchodzi przedmiotowa nieruchomość (lub jej część), znajdująca się w posiadaniu zależnym dzierżawcy przez okres wymieniony w art. 659 § 2 k.c. postanowił udzielić następującej odpowiedzi:Uzasadnienie faktyczneSąd Powiatowy w Żywcu, uwzględniając powództwo Anieli S. stwierdził, że umowa sprzedaży nieruchomości rolnej zawarta w dniu 7.V.1974 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w N., miedzy Marią M. oraz Albinem i Heleną małżonkami H. jest nieważna w części dotyczącej działki nr ewidencyjny 988, położonej w M. Sąd ten przyjął, że powódce S., która dzierżawiła działkę nr 988 od 15 lat do pozwanej M., przysługuje prawo pierwokupu tej działki i że w takiej sytuacji bezwarunkowa umowa sprzedaży nieruchomości rolnej, stanowiącej gospodarstwo rolne, a obejmującej również tę działkę, jest z mocy art. 599 § 2 k.c. nieważna w części dotyczącej dzierżawionej działki.Sąd Wojewódzki w Krakowie, rozpoznając rewizję pozwanych małżonków H. przedstawił Sądowi Najwyższemu, w trybie art. 391 § 1 k.p.c. budzące wątpliwości zagadnienie prawne, przytoczone w sentencji uchwały.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Prawidłowa wykładnia przepisów art. 599 § 2 i 695 § 2 k.c. (w przedstawionym pytaniu powołano niewątpliwie błędnie art. 659 § 2 k.c. dotyczący czynszu najmu), w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 26 października 1971 r. zmieniającą ustawę kodeks cywilny (Dz. U. Nr 27, poz. 252), uwzględniającą cel społeczno-gospodarczy ustaw rolnych uchwalonych w dniu 26 października 1971 r., uzasadnia wniosek, że prawo pierwokupu przewidziane w tych przepisach przysługuje tylko dzierżawcy nieruchomości rolnej i tylko w razie sprzedaży wyłącznie tej nieruchomości lub jej wydzielonej fizycznie części.Uchwalone w dniu 26 października 1971 r. ustawy rolne, w tym wprowadzające zmiany w kodeksie cywilnym, są wyrazem polityki rolnej państwa, zmierzającej między innymi do stworzenia warunków sprzyjających pełnemu wykorzystaniu użytków rolnych, poprawieniu gospodarowania ziemią i zwiększenia inwestycji w gospodarstwach rolnych.Uwzględniając powyższe cele, należy dojść do wniosku, że wolą ustawodawcy było zapewnienie należytego zagospodarowania takich nieruchomości, które w rozumieniu kodeksu cywilnego i wydanego na jego podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych - w brzmieniu ustalonym w załączniku do Obwieszczenia Ministra Rolnictwa z dnia 19 lipca 1972 r. (Dz. U. Nr 31, poz. 215) - są nieruchomościami rolnymi, a więc nieruchomości o powierzchni powyżej 0,5 ha, które są lub mogą być użytkowane na cele produkcji rolnej. Wykładnia taka jest zgodna z interesem dzierżawców. Dochód z kilku arów ziemi nie może stanowić źródła utrzymania rodziny ani nawet stanowić dodatku rzutującego w sposób istotny na poziom życia. Inaczej natomiast przedstawia się sprawa pozbawienia ziemi dzierżawcy użytkującego większy obszar gruntu, prowadzącego na nim gospodarstwo rolne. W przypadku zbywania całego gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi działka ziemi znajdująca się w posiadaniu zależnym dzierżawcy, interes społeczno-gospodarczy przemawia za tym, by cały obszar gruntów znalazł się w rękach jednego rolnika. Umożliwi to lepsze wykorzystanie wszystkich użytków rolnych, a w konsekwencji nie tylko zwiększenie masy towarowej, ale również zwiększenie inwestycji w gospodarstwie. Dlatego też nie można przyjąć, że w tym wypadku dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu dzierżawionej części lub też całego gospodarstwa rolnego (całej nieruchomości rolnej). Takie stanowisko wynika nie tylko z założenia, że prawo pierwokupu jest uprawnieniem wyjątkowym i w związku z tym przepisy regulujące to prawo nie mogą być interpretowane rozszerzająco, ale również z zasady, iż zbywcy przysługuje prawo wyboru nabywcy. Przeciwko możliwości korzystania z prawa pierwokupu tylko dzierżawionej części nieruchomości rolnej przemawia również interes właściciela. Właściciel, który znajdzie nabywcę całego gospodarstwa rolnego, mógłby mieć poważne trudności w zbyciu tylko jego części, w przypadku skorzystania z prawa pierwokupu co do części przez dzierżawcę. Mogłoby to rzutować również, i to w sposób istotny, na cenę.Z tych względów, pomijając trudności techniczne i jurydyczne związane ze sporządzaniem umów sprzedaży, a mianowicie co do części dzierżawionej zobowiązującej, co do pozostałej zaś części o charakterze rozporządzającym, oraz z uzyskiwaniem warunkowej zgody na podział nieruchomości rolnej (w razie skorzystania z prawa pierwokupu części nieruchomości, należy dojść do wniosku, że w razie zbywania całego gospodarstwa rolnego, dzierżawcy części nieruchomości nie przysługuje prawo pierwokupu określone w art. 695 § 2 k.c.Wynika z tego, że prawo powyższe przysługuje jedynie w razie zbywania tylko nieruchomości dzierżawionej lub jej fizycznie wydzielonej części. Oczywiście prawo to będzie mogło być realizowane i w tym wypadku tylko wówczas, gdy zostaną zachowane wymagania wynikające z przepisów o zachowaniu norm obszarowych. Prawo pierwszeństwa przewidziane w art. 695 § 2 k.c. nie może bowiem w żadnym razie prowadzić do naruszenia przepisów o obowiązku zachowania norm obszarowych przy przenoszeniu własności nieruchomości rolnych.Wykładnia gramatyczna art. 695 § 2 k.c. również nie uzasadnia wniosku, że prawo pierwokupu dzierżawionej części nieruchomości przysługuje dzierżawcy także w razie zbywania całej nieruchomości rolnej czy też całego gospodarstwa rolnego. W przepisie tym mówi się wyraźnie o sprzedaży dzierżawionej nieruchomości. Argumentem przemawiającym za istnieniem prawa pierwokupu nie może być uregulowanie takiegoż prawa w art. 166 § 1 k.c., gdyż w przepisie tym chodzi o prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości, a nie o prawo pierwokupu nieruchomości czy też jej fizycznie wydzielonej części.Marginesowo należy zauważyć, że w razie zbywania ułamkowej części nieruchomości dzierżawionej, dzierżawcy tej nieruchomości lub jej fizycznej części nie przysługuje prawo pierwokupu na podstawie art. 695 § 2 k.c.Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji uchwały.