III CZP 71/90

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN S. Dmowski. Sędziowie SN: B. Czech, J. Niejadlik (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Państwowego Zakładu Ubezpieczeń - Inspektoratu w T. przeciwko Zrzeszeniu Właścicieli i Zarządców Domów w T. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Toruniu postanowieniem z dnia 23 października 1990 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:Czy o roszczeniu PZU (ubezpieczyciela), które przeszło na niego z mocy art. 828 § 1 k.c. do wysokości wypłacanego lokatorom odszkodowania za zalane mieszkania w budynkach będących w zarządzie Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów mogą decydować wpływy uzyskiwane przez Zrzeszenie z czynszów z tego budynku?podjął następującą uchwałę:Roszczenie regresowe zakładu ubezpieczeń, który wynagrodził szkodę poniesioną przez najemcę na skutek zalania mu mieszkania przez nieszczelne pokrycia dachowe, nie może przewyższać wpływów z reglamentowanych czynszów odprowadzanych przez najemców lokali w tym domu również wtedy, gdy dom pozostaje w administracji lokalnego zrzeszenia właścicieli i zarządców domów (art. 828 § 1, art. 662 § 1, art. 680 k.c.). Uzasadnienie faktyczneZofia Z., Kunegunda S. i Mirosława T. zajmują, jako najemcy, lokale mieszkalne w domu administrowanym przez pozwane Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów. Osoby te łączy umowa ubezpieczenia mieszkań z Państwowym Zakładem Ubezpieczeń. W sierpniu i w październiku 1989 r. doszło do zalania ich mieszkań w wyniku opadów atmosferycznych przeciekających przez nieszczelne pokrycie dachowe. Wymienieni najemcy otrzymali w związku z tym odszkodowanie ubezpieczeniowe w łącznej kwocie 244.060 zł od Państwowego Zakładu Ubezpieczeń. Państwowy Zakład Ubezpieczeń żądał w pozwie nakazania pozwanemu Zrzeszeniu, jako odpowiedzialnemu za powstałą szkodę (art. 662 § 1 k.c.), żeby zwróciło mu tę kwotę (244.060 zł). Najemcy, zajmujący lokale w tym domu, odprowadzili wówczas reglamentowane czynsze do pozwanego Zrzeszenia. Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, że nie ma obowiązku świadczenia, ponieważ w takich granicach na jakie pozwalały wpływy z czynszów wykonywała roboty konserwacyjne pokrycia dachowego domu, w którym zajmują lokale mieszkalne poszkodowani najemcy. Sąd Rejonowy, powołując się na to, że swej obrony nie wykazała strona pozwana, orzekł zgodnie z żądaniem Państwowego Zakładu Ubezpieczeń (art. 828 § 1 k.c.). W toku rozpoznawania sprawy wywołanej wniesieniem rewizji przez pozwane Zrzeszenie, powstało dla Sądu Wojewódzkiego zagadnienie prawne, przytoczone w treści wstępnej niniejszej uchwały.Rozważania nad sposobem rozstrzygnięcia powyższego zagadnienia prawnego należy rozpocząć od tego, że roszczenie ubezpieczającego przeciwko osobie trzeciej, odpowiedzialnej za szkodę, przechodzi - z dniem zapłaty przez ten zakład odszkodowania - z mocy samego prawa, na zakład ubezpieczeń (art. 828 § 1 k.c.). Przez sam fakt zapłaty odszkodowania zakład ubezpieczeń nabywa tę samą wierzytelność jaka przysługiwała ubezpieczającemu wobec osoby odpowiedzialnej za szkodę. Podstawienie (art. 518 § 1 pkt 4 k.c.) zakładu ubezpieczeń w miejsce poszkodowanego wierzyciela nie może więc pogarszać sytuacji prawnej osoby, odpowiedzialnej za szkodę. Odpowiada ona wobec zakładu ubezpieczeń w takim zakresie w jakim ponosiła odpowiedzialność w stosunku do zaspokojonego przez ten zakład poprzedniego wierzyciela.Zakres obowiązków wynajmującego obejmuje powinność utrzymywania - przez czas trwania najmu - lokalu oddanego najemcy, w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1, art. 681 k.c.). Na nim zatem spoczywa obowiązek prowadzenia remontów bieżących domów, w których najemcy zajmują w szczególności lokale mieszkalne, a więc i okresowych konserwacji pokrycia dachowego tych domów. Obowiązki te ulegają jednak ograniczeniom gdy wynajmującym jest osoba fizyczna, a zarazem najem podlega ustawowej reglamentacji czynszów. Reglamentacja polega tu bowiem nie tylko na ustaleniu sztywnych stawek czynszowych (art. 14 ust. 1, art. 15 ust. 4 pr. lok.), ale i na wskazaniu, że "wpływy z czynszów przeznacza się na pokrywanie kosztów eksploatacji i remontów bieżących budynków oraz dźwigów osobowych" (§ 15 rozp. Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe - Dz. U. Nr 40, poz. 230 ze zm.). W tym unormowaniu mieści się ograniczenie cywilnoprawnych powinności wynajmującego określonych w art. 662 § 1 k.c. do zakresu, w jakim pozwalają na to wpływy z czynszów. Najemca, któremu woda z opadów atmosferycznych, przeciekająca przez nieszczelne pokrycie dachowe, zalała lokal mieszkalny, mógłby więc w takim tylko zakresie dochodzić od wynajmującego wynagrodzenia powstałej stąd szkody (art. 471-479 k.c.). Nie może - w konsekwencji - iść dalej roszczenie regresowe zakładu ubezpieczeń, który zapłacił najemcy odszkodowanie, skoro wynajmujący nie ma obowiązku pokrywania kosztów remontów bieżących domów czynszowych z innych źródeł niż wpływy z czynszów najmu.Wynajmujący mogą jednak - w celu utrzymywania domów w należytym stanie oraz przeprowadzania ich remontów - tworzyć lokalne zrzeszenia właścicieli i zarządców domów (art. 26 pkt 2 pr. lok.). Będąc jednak - jak to stanowi § 8 rozp. Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 23 lutego 1983 r. w sprawie zasad tworzenia i zakresu działania zrzeszeń właścicieli i zarządców domów... (Dz. U. Nr 11, poz. 57) - osobą prawną takie zrzeszenie występuje na zewnątrz jako samodzielny podmiot praw i obowiązków. Założone cele oraz swoisty charakter więzi organizacyjnej członków, sprzeciwiają się jednak uznaniu, że za nienależyte wykonywanie obowiązków wynajmującego (art. 662 § 1 k.c.), zrzeszenie odpowiada wobec poszkodowanych najemców całym swym majątkiem. Wzmianka w przepisach powołanego rozporządzenia, że zrzeszenie realizuje te cele przede wszystkim przez organizowanie zbiorczego zakupu materiałów potrzebnych członkom do prowadzenia remontów bieżących (§ 2 pkt 2) oraz, że poprzez swe ekipy remontowe odpłatnie wykonują takie roboty na zlecenia właścicieli poszczególnych domów (§ 2 pkt 4, § 4) - wskazuje, iż troskę o utrzymanie administrowanych domów (§ 2 pkt 1) w odpowiednim stanie pozostawiono tu faktycznie właścicielom i zarządcom tych domów. Rozwijając te uregulowania w statucie wzorcowym (§ 5 cyt. rozp.), postanowiono, że koszty związane m.in. z remontami bieżącymi administrowanych domów pokrywa zrzeszenie z wpływów, w postaci czynszów i świadczeń pobieranych od najemców zgodnie z obowiązującymi przepisami. Aktualizują się więc i tu - powołane w ustępie poprzedzającym - przepisy dotyczące administracyjnej reglamentacji czynszów najmu za lokale mieszkalne. Z ustawową reglamentacją czynszów powiązane jest - jak powiedziano - ograniczenie cywilnoprawnych powinności wynajmującego określonych w art. 662 § 1 k.c. do zakresu, w jakim pozwalają na to wpływy z czynszów. Zgodnie ze statutem zrzeszenie prowadzi księgowość wpływów i wydatków związanych z eksploatacją poszczególnych nieruchomości na odrębnych kontach w taki sposób, aby było możliwe skontrolowanie w każdym czasie realizowanych czynszów i świadczeń od najemców lokali oraz dokonanie rozrachunku z właścicielami poszczególnych domów. Górna granica odpowiedzialności zrzeszenia właścicieli i zarządców domów za szkodę poniesioną przez najemcę na skutek zalania mu mieszkania przez nieszczelne pokrycie dachowe nie może, mimo że jest ono osobą prawną - przewyższać sumy pieniężnej uzyskanej przez nie z czynszów odprowadzanych przez najemców zajmujących lokale w tym domu. Oznacza to, że wykazanie przez zrzeszenie, iż w zakresie, na jaki pozwalały na to środki finansowe uzyskane z tego źródła, przeprowadzało okresowe konserwacje pokrycia dachowego, również nad mieszkaniem poszkodowanego najemcy, mogłoby prowadzić do odmowy uwzględnienia powództwa o roszczenie regresowe zgłoszonego przez zakład ubezpieczeń.Mając to na względzie, przedstawione zagadnienie prawne rozstrzygnięto jak w sentencji niniejszej uchwały (art. 391 § 1 k.p.c.).