III CZP 2/71

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia W. Markowski (sprawozdawca). Sędziowie: B. Łubkowski, E. Mielcarek.SentencjaSąd Najwyższy z udziałem przedstawiciela Prokuratury Generalnej PRL prokuratora K. Wojnarowicza w sprawie z wniosku Edwarda i Genowefy małż. S. o zniesienie współwłasności nieruchomości, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 30 grudnia 1970 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy dopuszczalne jest zniesienie współwłasności tej części nieruchomości (gruntu), na jakim znajduje się dom, gdzie wyodrębniono własność poszczególnych lokali mieszkalnych, która nie jest faktycznie związana z korzystaniem z tego domu (art. 136 k.c.)?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:Przepis, według którego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali mieszkalnych (art. 136 § 2 zd. drugie kodeksu cywilnego), nie wyłącza możliwości wydzielenia z tej nieruchomości odrębnej działki gruntu nie związanego z korzystaniem z domu i zniesienia współwłasności tak wydzielonej działki. Uzasadnienie faktyczneParcela w B. zabudowana domem, w którym wyodrębniono własność dwóch lokali mieszkalnych, obejmuje powierzchnię 1.104 m2. Udziały właścicieli lokali we współwłasności tej nieruchomości określono w umowie na 9/16 i 7/16.Właściciel jednego z lokali, reprezentujący udział 9/16 współwłasności nieruchomości, wystąpił do Sądu Powiatowego o jej zniesienie. Sąd Powiatowy oddalił wniosek, podzielając zarzut właściciela drugiego lokalu, że żądanie jest niedopuszczalne, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 136 § 2 k.c.).Sądowi Wojewódzkiemu przy rozpoznawaniu rewizji wnioskodawcy, w której ograniczył on swoje żądanie w ten sposób, że domagał się zniesienia współwłasności nie zabudowanej części nieruchomości, nasunęła się wątpliwość prawna sformułowana w przytoczonym na wstępie pytaniu, którą przedstawił do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.Uzasadnienie prawneUdzielając odpowiedzi jak w sentencji uchwały, Sąd Najwyższy zważył, co następuje.Chociaż Sąd Wojewódzki swego przedstawienia w ogóle nie uzasadnił, to jednak z treści pytania wynika, że zagadnienie sprowadza się do tego, jak daleko sięga wyłączenie z mocy ustawy uprawnień właścicieli odrębnych lokali mieszkalnych do żądania zniesienia łączącego ich stosunku współwłasności w nieruchomości. W szczególności chodzi o to, czy dotyczy to całej nieruchomości, na której znajduje się budynek z wyodrębnioną własnością lokali bez względu na jej obszar, czy też na ocenę tego powinna mieć wpływ potrzeba gospodarcza, wedle której należałoby określić, jaka część nieruchomości jest konieczna, jako związana z korzystaniem z domu i z lokali (art. 136 § 1 k.c.) i w tym zakresie nie podlegająca normie art. 210 k.c., oraz jak długo trwa odrębna własność lokali; w pozostałej części objęta współwłasnością nieruchomość, jako faktycznie i gospodarczo z korzystaniem z domu i z lokali nie związana i dla tych celów niekonieczna, mogłaby być wyłączona spod tej niejako "przymusowej współwłasności" i podlegać ogólnym przepisom. W konsekwencji zatem dopuszczalne byłoby w myśl art. 210 k.c. żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości w tej części.Biorący udział w rozprawie przed Sądem Najwyższym przedstawiciel Prokuratury Generalnej PRL wnosił o udzielenie na to odpowiedzi twierdzącej i Sąd Najwyższy podzielił to stanowisko.Odrębna własność lokali jest swoistym stosunkiem prawnym, stanowiąc połączenie wyłącznej własności lokalu z udziałem we współwłasności gruntu i poszczególnych części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Oznacza to, że w tym stosunku udział we współwłasności nieruchomości jest nieodłączny od własności lokalu, a rola właściciela lokalu niejako podwójna: jako wyłącznego właściciela i współwłaściciela. Taką konstrukcję prawną tej instytucji formułowało obowiązujące do dnia 1.I.1965 r. rozporządzenie Prezydenta RP z dnia 24.X.1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 858 z późn. zm.) i tak również od tej daty formułują ją przepisy kod. cyw. z 1964 r. (art. 135 i nast. k.c.).Konsekwencją tego jest to, że nie jest dopuszczalne dokonywanie jakichkolwiek czynności rozporządzających, które by dotyczyły jedynie nieruchomości wspólnej bądź tylko własności samego lokalu, bez jednoczesnego rozporządzenia udziałem w nieruchomości. Współwłasność nieruchomości, o jakiej tu mowa, jest wprawdzie współwłasnością w częściach ułamkowych (art. 137 § 1 k.c.), ale wspomniana specyfika, mianowicie zasada nierozdzielności lokalu i udziału we współwłasności nieruchomości, sprawia, że również przepisy o współwłasności ułamkowej nie mogą tu mieć zastosowania wprost, lecz tylko z ograniczeniami wynikającymi ze swoistości stosunku.Zwykła współwłasność w częściach ułamkowych jest z reguły stosunkiem nie opartym na osobistych więzach między uczestnikami. Jest to stosunek tymczasowy i dlatego każdy współwłaściciel w każdym czasie może żądać jej zniesienia (art. 210 k.c.). Inaczej przedstawia się sprawa ze współwłasnością łączącą właścicieli odrębnych lokali mieszkalnych. Jest to stosunek trwały i nieodłączny od własności lokalu. Dlatego zarówno rozp. z 1934 r. (art. 16 ust. 1), jak i kod. cyw. (art. 136 § 2 k.c.) wyłączają możliwość żądania zniesienia tej współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali.Ani rozp. z 1934 r., ani przepisy kod. cyw., wymagając określenia w umowie wielkości udziałów w nieruchomości, nie określają jej obszarowo. Nie ma jednak wątpliwości, że gdyby przy ustanawianiu odrębnej własności lokali obszar nieruchomości, na której stoi dom, przekraczał potrzeby przyszłych właścicieli, to nie byłoby przeszkód - oczywiście przy zachowaniu szczególnych przepisów dotyczących podziału nieruchomości - do wyłączenia odpowiedniej części tego obszaru i utworzenia z niej odrębnej nieruchomości nie związanej z odrębną własnością lokali. Jest zresztą nawet celowe, żeby przy ustanawianiu odrębnej własności lokali tak właśnie postępować, aby działka pod domem wraz z gruntem potrzebnym do korzystania z domu została odłączona od reszty nieruchomości, jeżeli stanowią większą całość.Podobnie w czasie trwania tego stosunku podmioty umowy mogą ją zmienić. Mogą w szczególności - przy zachowaniu szczególnych przepisów - wyłączyć pewne fizyczne oznaczone części nieruchomości spod systemu współwłasności związanej z odrębną własnością lokali. Powstanie wówczas odrębna nieruchomość, stanowiąca wprawdzie nadal współwłasność, jednakże podlegająca już ogólnym przepisom o współwłasności. Nie będzie żadnych przeszkód do wystąpienia - stosownie do art. 210 k.c. - o zniesienie współwłasności tak wyłączonej części, bo odrębnej już i nie objętej ograniczeniami, jakie są przewidziane dla odrębnej własności lokali, współwłasności.Chodzi jednak o wypadek, kiedy nie ze zgodnej decyzji podmiotów stosunku, o jakim tu mowa, lecz z roszczenia jednego z nich ma zdecydować nie ich wspólna wola, lecz inny organ, to zaś wymaga wykładni art. 136 § 2.Nie powinno ulegać wątpliwości, że zarówno z przepisów rozporządzenia z 1934 r. jak i z obowiązującego k.c. oraz celów społeczno-gospodarczych obu tych aktów prawnych wynika zasada ograniczenia - w miarę możności - przedmiotów wspólnej własności do rozsądnego gospodarczego rozmiaru i zasięgu. Daje temu wyraz art. 136 § 1 k.c. Stosownie do tego przepisu współwłasnością właścicieli lokali jest objęta działka gruntu, na której został wzniesiony dom mieszkalny wraz z gruntem związanym z korzystaniem z tego domu, a zatem część gruntu zajęta przez budynek, a ponadto taki obszar, bez którego normalne korzystanie z budynku i lokali nie byłoby możliwe (czyli obszar związany z korzystaniem z budynku). Nie określając więc wprawdzie tego obszaru, przepis wskazuje jednak, że chodzi tu o racjonalną potrzebę korzystania z lokali i budynku, i w takich rozmiarach właściciele odrębnych lokali mieszkalnych muszą być współwłaścicielami nieruchomości, na której znajduje się dom mieszkalny. Przykładowo rzecz biorąc, będzie to więc obszar zajęty przez budynek mieszkalny oraz przez pomocniczy w stosunku do niego budynek czy budynki gospodarcze, dostęp, podwórze, ogródek przydomowy itp. W tym właśnie zakresie nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości tak długo, dopóki trwa odrębna własność lokali, bo nie można tych połączonych ze sobą uprawnień rozdzielić stosownie do zakazu zawartego w art. 136 § 2 k.c.Ustanowionego w tym przepisie zakazu nie można odrywać od treści jego § 1 i na podstawie użytego w § 2 sformułowania "nieruchomość" twierdzić, że zakaz odnosi się do całej nieruchomości, na której znajduje się budynek z wyodrębnioną własnością lokali, bez względu na to, jak wielki jest jej obszar, choćby ten obszar, jak zakłada pytanie, nie był ani faktycznie, ani gospodarczo związany z korzystaniem z domu.Prawidłowa i społecznie uzasadniona wykładnia art. 136 § 2 k.c. w powiązaniu z § 1 tego przepisu nie zezwala na przyjęcie poglądu, że bez względu na wielkość nieruchomości, na której znajduje się dom - jeżeli tylko przy umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali nie wyodrębniono fizycznej jej części, która będzie stanowiła współwłasność właścicieli lokali albo jeżeli ci właściciele nie dochodzą do zgodnego porozumienia co do wydzielenia takiej części z większej całości w czasie trwania łączącego ich stosunku - cała ta nieruchomość jest związana z własnością lokali, w tym sensie mianowicie, że dopóki trwa odrębna własność lokali, nieruchomość ta jest współwłasnością swoistego rodzaju, tzn. taką, że niedopuszczalne jest roszczenie o wyjście z niepodzielności także co do tego obszaru, który ani faktycznie, ani gospodarczo nie jest związany z korzystaniem z domu i lokali i nie jest do tego konieczny. Nie wydaje się, żeby aprobowanie takiego stanowiska mogło znaleźć uzasadnienie z punktu widzenia społecznego. Mogłoby ono być przeszkodą w prawidłowej realizacji zamierzeń urbanizacyjnych, a nie bez znaczenia jest tu także zagadnienie oszczędności terenów budowlanych.Nie inaczej przedstawia się ta rzecz także na tle przepisów rozp. z 1944 r.Mając więc to na uwadze, skład orzekający udzielił odpowiedzi sformułowanej w sentencji uchwały.Jest oczywiste, że wydzielenie działki, o jakiej mowa w sentencji uchwały, będzie wymagać zezwolenia na podział nieruchomości stosownie do przepisów ustawy z dnia 25.VI.1948 r. o podziale nieruchomości na obszarze miast i osiedli (Dz. U. Nr 35, poz. 240), a gdyby nieruchomość ta leżała w obrębie terenów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (Dz. U. Nr 31/1958, poz. 138), to podział w trybie sądowym byłby niedopuszczalny, stosownie bowiem do art. 18 ustawy z dnia 22.V.1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach i osiedlach organem właściwym do przeprowadzenia podziału takiej nieruchomości jest wyłącznie prezydium miejskiej rady narodowej. Jednakże władze administracyjne mogą tu dokonać tylko podziału nieruchomości, gdyż nie są powołane do zniesienia współwłasności. Jeżeli taki podział przez władze administracyjne przez wydzielenie jednej czy więcej działek zostanie dokonany, to wówczas tak wydzielone działki staną się odrębnymi przedmiotami współwłasności podlegającymi już bez zmian ogólnym przepisom, nie wyłączając roszczenia z art. 210 k.c. o zniesienie współwłasności; sądy obowiązane będą wtedy znieść współwłasność powstałą na działce czy działkach, będących rezultatem podziału jako oddzielnych przedmiotów współwłasności, nie związanych przy tym z odrębną własnością lokali.Jeżeli więc wydzieleniu z większej całości takiej działki czy działek nie będzie się sprzeciwiała natura stosunku prawnego wynikającego z odrębnej własności lokali, to pozostanie wtedy część nieruchomości jako współwłasność związana trwale z odrębną własnością lokali tak długo, dopóki trwać będzie ten stosunek, natomiast pozostała wydzielona część stanowić będzie zwykłą ułamkową współwłasność, co do której żądanie jej zniesienia nie będzie wyłączone.Z przytoczonych względów orzeczono jak w sentencji.