III CZP 21/73

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Pietrzykowski (sprawozdawca). Sędziowie: J. Ignatowicz, F. Wesely.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Katarzyny M. przeciwko Feliksowi K. o wydanie, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Poznaniu postanowieniem z dnia 16 lutego 1973 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"1. Czy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej zastrzeżone dla dzierżawcy w przepisie art. 695 § 2 k.c. przysługuje również dzierżawcy takiej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa?2. Czy w razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie sformułowane w pkt 1 należy przyjąć, że bezwarunkowa umowa sprzedaży państwowej nieruchomości rolnej, wydzierżawionej przez okres przewidziany w art. 695 § 2 k.c., zawarta przez Skarb Państwa z nabywcą nie będącym dzierżawcą, jest z mocy art. 599 § 2 k.c. nieważna?",udzielił następującej odpowiedzi:Przewidziane w art. 695 § 2 k.c. prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje z mocy ustawy dzierżawcy również względem dzierżawionej nieruchomości państwowej. Sprzedaż takiej nieruchomości, dokonana bezwarunkowo, jest nieważna. Uzasadnienie faktycznePowódka wystąpiła przeciwko pozwanemu z żądaniem, aby wydał jej działkę gruntu o powierzchni około 37 arów. Powołała się na to, że własność tej działki nabyła od Skarbu Państwa z mocy umowy sprzedaży zawartej w dniu 8.XI.1971 r. w formie aktu notarialnego. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Twierdził, że sporną działkę dzierżawi od Skarbu Państwa od 1955 r. na podstawie umów zawieranych kolejno na okresy pięcioletnie, przy czym ostatnia umowa dzierżawy na okres pięciu lat została zawarta w dniu 27.VIII.1968 r. W związku z tym pozwany podniósł, że wspomniana umowa sprzedaży narusza przysługujące mu prawo pierwokupu, wobec czego jest nieważna. Sąd Powiatowy wyrokiem z dnia 27.XI.1972 r. utrzymał w mocy wyrok zaoczny uwzględniający powództwo, zajął bowiem stanowisko, że skoro powódka, ujawniona w księdze wieczystej jako właścicielka spornej działki, nabyła ją od Skarbu Państwa na podstawie decyzji Prezydium Powiatowej Rady Narodowej, to sąd nie jest władny kwestionować tej decyzji, a tym samym ustalać nieważności umowy sprzedaży. Po rozpoznaniu sprawy na skutek rewizji pozwanego Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone w sentencji uchwały.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy rozważył, co następuje:Ustawa z dnia 26 października 1971 r. zmieniająca ustawę Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 27, poz. 252) znowelizowała art. 695 k.c. w ten sposób, że dodała § 2 w brzmieniu: "Jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości". Cytowany przepis nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń czy też wyłączeń z punktu widzenia osoby właściciela dzierżawionej nieruchomości, dosłowne więc brzmienie tego przepisu wskazuje na to, że odnosi się on do wszelkich nieruchomości, nie wyłączając nieruchomości stanowiących własność Państwa. Wniosek ten znajduje potwierdzenie w technice legislacyjnej stosowanej w wypadkach, gdy wolą ustawodawcy było wyłączenie nieruchomości państwowych spod działania normy ogólnej. Tak więc w przepisach art. 160 § 2 i art. 164 k.c. zostały zamieszczone dyspozycje o niestosowaniu ograniczeń, obowiązujących przy przenoszeniu własności nieruchomości rolnej, do przeniesienia własności takiej nieruchomości na rzecz Państwa. Dalej w przepisie art. 177 k.c. wyłączono stosowanie przepisów o nabyciu własności przez zasiedzenie do nieruchomości będącej przedmiotem własności państwowej, a w sytuacjach określonych w przepisie art. 223 § 2 k.c. wyłączono przedawnienie roszczenia właściciela o wydanie rzeczy ruchomej, jeżeli roszczenie to wynika z własności państwowej. Podobnie według wyraźnego wyłączenia przewidzianego w art. 432 § 3 k.c. przepisów o zajęciu zwierząt przez posiadacza gruntu nie stosuje się, gdy zwierzę, które wyrządza szkodę na gruncie, jest przedmiotem własności państwowej. Tę samą technikę legislacyjną zastosowano również w ustawie z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250), a więc w ustawie z tej samej daty co ustawa zmieniająca kodeks cywilny. Mianowicie w myśl art. 3 przytoczonej ustawy, przepisów artykułów poprzedzających tej ustawy, dotyczących uwłaszczenia posiadaczy samoistnych i posiadaczy zależnych, nie stosuje się do nieruchomości stanowiących własność Państwa. Powyższe przykłady wskazują na to, że ilekroć ustawodawca zamierza wyłączyć przedmiot własności państwowej spod działania zasady ogólnej, tylekroć daje temu wyraz w odpowiednim przepisie szczególnym. Jak zaś zaznaczono wyżej, nie ma w kodeksie cywilnym przepisu szczególnego, wyłączającego w stosunku do nieruchomości państwowej zasadę ogólną przewidzianą w art. 695 § 2 k.c.Sąd Wojewódzki nie miał wątpliwości co do tego, że brak jest w kodeksie cywilnym podstawy do wyłączenia stosowania dyspozycji art. 695 § 2 k.c. w odniesieniu do nieruchomości państwowych, wysunął natomiast wątpliwość, czy takie wyłączenie nie wynika z przepisów ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz o uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (Dz. U. nr 17, poz. 71 z późn. zm.) i z zarządzenia wykonawczego Ministra Rolnictwa z dnia 15 grudnia 1969 r. (M.P. Nr 53, poz. 424), a w szczególności z art. 3 i 6 cytowanej ustawy. W związku z tą wątpliwością należy przede wszystkim zauważyć, że przytoczony przez Sąd Wojewódzki art. 3 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. w dacie uchwalenia ustawy zmieniającej kodeks cywilny już nie obowiązywał, został bowiem skreślony przez art. 26 ust. 4 pkt 3 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. (Dz. U. Nr 28, poz. 168).Przepis art. 6 ustawy z 1958 r. przewiduje cywilnoprawną umowę sprzedaży nieruchomości rolnych w formie aktu notarialnego, przy czym kandydatów na nabywców ustala właściwy organ administracji rolnej. Cytowane zarządzenie z dnia 15 grudnia 1969 r., wydane na podstawie upoważnienia zamieszczonego w omawianej ustawie, określało cenę, warunki i tryb sprzedaży, państwowych nieruchomości rolnych, zastrzegając między innymi pierwszeństwo nabycia dla długoletnich dzierżawców. Ani z przepisów ustawy z 1958 r., ani z wymienionych przepisów wykonawczych nie wynika, aby zawierały one takie szczególne unormowania, które wykluczałyby zastosowanie instytucji prawa pierwokupu, przewidzianej w art. 695 § 2 k.c., w wypadku sprzedaży państwowej nieruchomości rolnej. Przeciwnie, z treści ostatnio wymienionego artykułu wynika dla długoletniego dzierżawcy dalej idące uprawnienie w postaci prawa pierwokupu, podczas gdy według § 15 zarządzenia z 1969 r. przysługiwało takiemu dzierżawcy tylko prawo pierwszeństwa w nabyciu dzierżawionej nieruchomości rolnej. Jak już o tym była mowa, art. 695 § 2 k.c. nie zawiera jakichkolwiek wyłączeń z punktu widzenia podmiotowego, dotyczy więc wszelkich dzierżawionych nieruchomości rolnych przy istnieniu przesłanek przewidzianych w tym przepisie oraz przy spełnieniu innych przesłanek wymaganych w kodeksie cywilnym od nabywcy nieruchomości rolnej. Skoro sprzedaż państwowych nieruchomości rolnych następuje w drodze cywilnoprawnej, do sprzedaży takiej, w braku unormowań szczególnych, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Ustawa z 1958 r. nie zawiera unormowań, które nie dałyby się pogodzić z prawem pierwokupu wprowadzonym w art. 695 § 2 k.c. przez ustawę zmieniającą kodeks cywilny. Ostatnio wymieniona ustawa, jako późniejsza, odnosi się w omawianym tu zakresie dotyczącym prawa pierwokupu również do państwowych nieruchomości rolnych, skoro stosowanie przepisu art. 695 § 2 k.c. względem takich nieruchomości nie zostało wyłączone.Trudno bowiem przypuszczać, aby ustawodawca w tak istotnej kwestii nie zamieścił - zgodnie z przedstawioną wyżej techniką legislacyjną - odpowiedniej normy, gdyby zamierzał wyłączyć stosowanie art. 695 § 2 k.c. do nieruchomości rolnych będących przedmiotem własności Państwa.Przy rozważaniu zagadnienia prawnego przedstawionego w punkcie 1 postanowienia Sądu Wojewódzkiego nie można przejść do porządku nad zarządzeniem Ministra Rolnictwa z dnia 24 lipca 1972 r. w sprawie ceny, warunków i trybu sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych (M.P. Nr 39, poz. 217), które zastąpiło poprzednio obowiązujące, a cytowane przez Sąd Wojewódzki zarządzenie z dnia 15 grudnia 1969 r. Obecnie obowiązujące zarządzenie, wydane już po wejściu w życie ustawy zmieniającej kodeks cywilny, również nie zawiera takich przepisów, które dawałyby argumenty przemawiające przeciwko poglądowi, że dyspozycja art. 695 § 2 k.c. obejmuje również państwowe nieruchomości rolne. Pominięcie unormowań zawartych w § 15 ust. 7 poprzednio obowiązującego zarządzenia oraz wyraźne uprzywilejowanie dzierżawców jako potencjalnych nabywców sprzedawanych państwowych nieruchomości rolnych nie koliduje, lecz przeciwnie - harmonizuje z unormowaniem zawartym w art. 695 § 2 k.c. Dyspozycje zamieszczone w zarządzeniu z 1972 r., zwłaszcza w § 15 ust. 4 (zdanie ostatnie), prowadzą do tego tylko wniosku, że ze względu na ułatwienia, przewidziane dla dzierżawców jako nabywców dzierżawionych przez nich nieruchomości państwowych, stosowanie przepisów o pierwokupie praktycznie stanie się niepotrzebne, co nie oznacza wyłączenia stosowania tych przepisów.Konsekwencją przyjętego przez Sąd Najwyższy stanowiska, że dyspozycja art. 695 § 2 k.c. ma zastosowanie również względem dzierżawionej nieruchomości państwowej, jest dalszy pogląd, iż sprzedaż takiej nieruchomości, dokonana bezwarunkowo, z naruszeniem przysługującego dzierżawcy prawa pierwokupu, jest nieważna. Pogląd ten wynika w sposób oczywisty z dyspozycji art. 599 § 2 k.c., znowelizowanego przez ustawę z dnia 26 października 1971 r. zmieniającą kodeks cywilny.