II CR 144/73

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: F. Wesely, D. Trojnar.SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Stanisława i Heleny małżonków W. przeciwko: 1) pozwanym spadkobiercom zmarłej Walentyny G., działającym przez kuratora Jana M., 2) Norbertowi M., 3) Janinie M. o uznanie za bezskuteczną umowy sprzedaży nieruchomości na skutek rewizji powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Katowicach z dnia 24 października 1972 r.,uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Wojewódzkiemu w Katowicach do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneSąd Wojewódzki w Katowicach wyrokiem z dnia 24.X.1972 r. oddalił powództwo Stanisława i Heleny małżonków W. przeciwko Tadeuszowi R., następcy prawnemu Walentyny G., oraz przeciwko Norbertowi M. i Janinie M. o uznanie za bezskuteczną w stosunku do powodów umowy sprzedaży nieruchomości - obejmującej wyodrębniony lokal mieszkalny nr 1, mieszczący się na parterze domu piętrowego w K., przy ul. (...), o powierzchni 69,56 m2, do którego to lokalu należy udział wynoszący połowę nieruchomości, objęty księgą wieczystą nr 8214 - zawartej w formie aktu notarialnego nr 2421/66, sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym w C., oraz o zobowiązanie pozwanych do wyrażenia zgody na przeniesienie prawa współwłasności wyżej opisanej nieruchomości wraz z prawem do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego na powodów.Powództwo zostało oparte na podstawie prawnej z art. 59 k.c.Sąd Wojewódzki ustalił następujący stan faktyczny: Pozwana Walentyna G. była właścicielką nieruchomości, położonej w K., przy ul. (...), a składającej się z działki o powierzchni 6,60 a, na której jest wybudowany jednopiętrowy dom mieszkalny o 6 izbach z garażem.W domu tym mieszkała pozwana G. oraz lokatorzy na podstawie przydziału Wydziału do Spraw Lokalowych Prezydium MRN, albowiem dom ten nie był wyłączony spod publicznej gospodarki lokalami.Aktem notarialnym z dnia 19.VI.1961 r., sporządzonym w Państwowym Biurze Notarialnym w K. za nr 8896/61, pozwana Walentyna G. sprzedała połowę wyżej określonej nieruchomości inż. Stanisławowi W. i jego żonie Helenie W. za cenę 140.000 zł. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym sprzedawczyni i kupujący ustanowili dla siebie nawzajem prawo pierwokupu do połówek współwłasności, a więc pozwana Walentyna G. do połowy stanowiącej własność kupujących W., a kupujący do połowy stanowiącej własność Walentyny G.Sąd Powiatowy w Katowicach postanowieniem z dnia 3 lipca 1961 r. wpisał jako właścicieli nieruchomości położonej w K., przy ul. (...), a oznaczonej hipotecznie K. wykaz L. 1790:a) inż. Stanisława W. i jego żonę Helenę W. w ustawowej wspólności w jednej połowie,b) Walentynę G. jako współwłaścicielkę w drugiej połowie.Jednocześnie tymże postanowieniem zapisano w dziale trzecim przysługujące wymienionym osobom wzajemne prawo pierwokupu.Właściciele wymienionej nieruchomości wystąpili z kolei do Prezydium MRN - Wydział do Spraw Lokalowych w K. o wyłączenie ich lokali spod publicznej gospodarki lokalami i taką też decyzję uzyskali; dlatego mieszkanie pozwanej Walentyny G., składające się z 2 pokojów, kuchni, łazienki i holu na parterze, obecnie należące do pozwanych Norberta i Janiny M., oraz mieszkanie powodów, składające się z 2 pokojów, kuchni, łazienki i holu na I piętrze oraz 2 pokojów mansardowych na II piętrze, są wyłączone spod publicznej gospodarki lokalami.Powierzchnia mieszkania pozwanych M. wynosi 70 m2, a powierzchnia mieszkania powodów wynosi 86,98 m2.Aktem notarialnym z dnia 8.VI.1966 r., sporządzonym pod nr 2421/66 w Państwowym Biurze Notarialnym w C., pozwana Walentyna G. sprzedała swoją połowę nieruchomości, położonej w K. przy ul. (...), pozwanemu Norbertowi M. za 150.000 zł, przy czym w tej cenie policzono hipotekę ciążącą na tej połowie nieruchomości, którą przejął kupujący, tak że gotówką uiścił sprzedającej kwotę 97.000 zł.Przedmiotem sprzedaży w tym akcie była połowa nieruchomości, składająca się z wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, mieszczącego się na parterze, o powierzchni 69,56 m2, do którego to lokalu należą garaż w budynku mieszkalnym oraz dwie izby w suterenie.Z zeznań pozwanego Norberta M. wynika jednak, że za sporną nieruchomość zapłacił on nie 150.000 zł, ale 295.000 zł i po odliczeniu kwoty 53.000 zł wpłacił gotówką 242.000 zł.Pozwany M. okazał też kwit na kwotę 8.700 zł, jaką wpłacił dnia 23.XII.1970 r. w Wydziale Finansowym Prezydium MRN w K. tytułem podatku od nabycia praw majątkowych od faktycznej ceny nabycia nieruchomości, tj. 295.000 zł.Pozwana Walentyna G. po sporządzeniu aktu notarialnego z dnia 8.VI.1966 r. nie zawiadomiła powodów o dokonanej sprzedaży połowy nieruchomości i nie dała im możliwości skorzystania z prawa pierwokupu. Powodowie przez Państwowe Biuro Notarialne w M. wzywali pozwanych na dzień 20.IX.1966 r. do zgłoszenia się w tym Biurze w celu sporządzenia umowy kupna drugiej połowy nieruchomości, zgłaszając gotowość skorzystania z przysługującego im prawa pierwokupu.Z zeznań świadka Mikołaja K., notariusza, który sporządził akt notarialny w dniu 8.VI.1966 r., wynika, że przy sporządzaniu tego aktu notarialnego była mowa o prawie pierwokupu zastrzeżonym dla powodów, ale pozwana Walentyna G. oświadczyła, że powodowie nie chcą kupić tej drugiej połowy nieruchomości; z zeznań tych wynikało ponadto, iż notariusz pouczał i pozwaną G., i pozwanego M., że jeżeli druga połowa nieruchomości zostanie sprzedana bezwarunkowo, to wówczas prawo pierwokupu nie wygasa, ale przemienia się w roszczenie o odszkodowanie. Tenże notariusz wyjaśnił zresztą, że tak pouczył strony, bo był przekonany, że niewykonanie prawa pierwokupu przemienia się w odszkodowanie.Na podstawie tych ustaleń Sąd Wojewódzki, oceniając sprawę w płaszczyźnie przepisów ustawy z dnia 30 stycznia 1959 r. o prawie lokalowym (jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) oraz ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228), uznał, że zastrzeżone dla powodów w umowie notarialnej z dnia 19.VI.1961 r. prawo pierwokupu do połowy nieruchomości należącej do sprzedającej Walentyny G., mające na celu wprowadzenie powodów w posiadanie drugiego mieszkania, jest sprzeczne z zasadą wyrażoną w art. 29 ust. 3 prawa lokalowego. Stosownie bowiem do tego przepisu niedopuszczalne jest posiadanie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego. Skoro zaś ta ustawa nie dopuszcza możliwości posiadania dwóch lokali mieszkalnych, to każda czynność prawna zdziałana wbrew temu przepisowi musi być uznana z mocy art. 58 k.c. za nieważną.Budynek w K. przy ul. (...), stanowiący własność Walentyny G., przed jego podziałem podlegał przepisom o publicznej gospodarce lokalami; mieścił mieszkanie o 6 pokojach i powierzchni łącznej 156,98 m2.Pozwana Walentyna G. dokonała podziału nieruchomości i połowę nieruchomości sprzedała powodom w tym celu, by następnie wystąpić o wyłączenie obu oddzielnych mieszkań spod publicznej gospodarki lokalami, co też powodowie i pozwana Walentyna G. uzyskali.Każde bowiem z mieszkań stron nie przekraczało normy powierzchniowej 110 m2, stanowiącej warunek wyłączenia tych mieszkań spod publicznej gospodarki lokalami według art. 3 ustawy z dnia 28 maja 1957 r.W ten sposób powodowie i pozwana Walentyna G. najpierw podzielili nieruchomość na dwa oddzielne mieszkania, by uzyskać wyłączenie każdego z lokali spod publicznej gospodarki lokalami, ale jednocześnie ustanowili wzajemne prawo pierwokupu, by umożliwić w ten sposób powodom wejście w przyszłości w posiadanie drugiego mieszkania; a wszystko to dlatego, by uwolnić mieszkanie spod przepisów ustawy z dnia 28 maja 1957 r. i umożliwić powodom wejście w posiadanie dwóch mieszkań o 6 pokojach i łącznej powierzchni ponad 150 m2.Gdyby powodowie kupili całą nieruchomość bez podziału na 2 części, to nigdy nie uzyskaliby wyłączenia tej nieruchomości spod przepisów o publicznej gospodarce lokalami - ze względu na art. 3 ustawy z dnia 28 maja 1957 r.Tak więc wymienione osoby przez dokonanie podziału nieruchomości i ustanowienie prawa pierwokupu miały na celu obejście ustawy z dnia 28 maja 1957 r. i działały przeciwko intencji ustawodawcy, zawartej w art. 1 ustawy z dnia 30 stycznia 1959 r. o prawie lokalowym.Z tego powodu czynności powoda i pozwanej Walentyny G., zdziałane w akcie notarialnym z dnia 19.VI.1961 r., a mające za cel - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - obejście ustawy, są w myśl art. 58 § 1 k.c. nieważne. Żądanie powodów jest także - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - sprzeczne z art. 10 ustawy z dnia 28 maja 1957 r., który stanowi, że wyłączenie spod publicznej gospodarki lokalami na rzecz tej samej osoby stosuje się tylko do jednego domu jednorodzinnego lub do jednego lokalu własnego. Wreszcie gdyby uwzględnić powództwo, to w konsekwencji mogłoby dojść do sytuacji, w której powodowie posiadaliby dwa mieszkania, a pozwany Norbert M. nie posiadałby żadnego mieszkania. Taka sytuacja jest, zdaniem Sądu Wojewódzkiego, niedopuszczalna w świetle przepisów prawa lokalowego. Dlatego też Sąd Wojewódzki uznał, że powodowie nie mogą czynić użytku ze swego prawa pierwokupu, gdyż byłoby to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.).Wyrok Sądu Wojewódzkiego w Katowicach zaskarżyli rewizją powodowie, wnosząc o zmianę tego wyroku i uwzględnienie powództwa albo o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Skarżący przytoczyli, jako podstawy rewizji, podstawy przewidziane w art. 368 pkt 1, 3 i 4 k.p.c.Uzasadnienie prawneRozpoznając zarzuty rewizji powodów, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Zarzut naruszenia przez Sąd Wojewódzki prawa materialnego, w szczególności zaś art. 59 k.c., uznać należy za usprawiedliwiony. Oceniając sprawę na tle przepisów prawa lokalowego oraz przepisów ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych, Sąd Wojewódzki doszedł w ostatecznym wyniku do wniosku, że umowa, na podstawie której jeden z właścicieli odrębnego lokalu mieszkalnego ustanowił na rzecz właściciela drugiego lokalu mieszkalnego, położonego w małym domu mieszkalnym, prawo pierwokupu, jest nieważna. Pogląd ten, wyprowadzony z wyżej wymienionych przepisów, dotyczących innej sfery regulacji prawnej, jest w stosunku do prawa pierwokupu nieuzasadniony. Są to bowiem dwie zupełnie odrębne płaszczyzny prawne. Artykuł 29 ust. 3 prawa lokalowego, zamieszczony w rozdziale regulującym publiczną gospodarkę lokalami, stanowi, że niedopuszczalne jest posiadanie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego. Równocześnie stosownie do art. 30 § 1 pkt 1 tego prawa nie podlegają publicznej gospodarce lokalami lokale wyłączone spod publicznej gospodarki lokalami na podstawie odrębnych przepisów. Przepisami tymi są przepisy ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych, które m.in. w art. 10 stanowią, że wyłączenie takie na rzecz tej samej osoby stosuje się tylko do jednego domu jednorodzinnego, lokalu własnego lub lokalu w domu spółdzielni budownictwa mieszkaniowego.Wymienione przepisy dotyczą kwestii publicznej gospodarki lokalami. Powiązanie ich z art. 135 k.c. sprowadza się do określenia jednej z przesłanek koniecznych do ustalenia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a mianowicie aby lokal ten nie przekraczał rozmiarów określonych przez właściwe przepisy. Odpowiadając na pytanie, do jakich przepisów odsyła art. 135 k.c., Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 15.V.1967 r. II CZP 95/66 (OSNCP 1968, poz. 2) wyjaśnił, że "przez właściwe przepisy określające w myśl art. 135 § 1 k.c. maksymalny rozmiar lokalu mieszkalnego, który może stanowić odrębną nieruchomość, jak również rodzaj domu mieszkalnego, w którym dopuszczalne jest wyodrębnienie własności poszczególnych lokali, rozumieć należy - w obecnym stanie prawnym - przepisy ustawy z dnia 28 maja 1957 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228), dotyczące rozmiarów lokali i właściwości domu mieszkalnego, warunkujących wyłączenie lokalu spod publicznej gospodarki lokalami."W drugiej tezie tej uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość bez względu na to, czy jest wyłączony spod publicznej gospodarki lokalami. Artykuł 135 k.c. nie odnosi się bowiem do wszystkich przesłanek wyłączenia przewidzianych w ustawie z dnia 28 maja 1957 r. Nie wchodzą mianowicie w rachubę niektóre właściwości domu, a poza tym art. 135 k.c. nie odsyła do warunków wyłączenia przewidzianych w art. 6 cyt. ustawy. Te nie objęte odesłaniem warunki wyłączenia nie stoją zatem na przeszkodzie ustanowieniu odrębnej własności, mimo że w braku tych warunków lokal nie będzie ulegał wyłączeniu ani jego właściciel nie uzyska innych korzyści, jakie łączą się z wyłączeniem lub istnieniem warunków do wyłączenia spod publicznej gospodarki lokalami (zob. uzasadnienie cyt. uchwały).Zauważyć dalej należy, że odrębna własność lokalu może być przedmiotem zbycia. Jest również oczywiście prawem dziedziczonym. Prowadzi to do wniosku, że odrębna własność lokalu może być również objęta prawem pierwokupu, zastrzeżonym w umowie między stronami na rzecz właściciela innego takiego lokalu, znajdującego się w jednym małym domu.Wyłączenie możliwości ustanowienia prawa pierwokupu musiałoby wyraźnie wynikać z przepisów ustawy. Żadna ustawa takich ograniczeń nie przewiduje.Dlatego też nie można podzielić poglądu Sądu Wojewódzkiego, że umowa ustanawiająca w takiej sytuacji prawo pierwokupu jest nieważna, jako naruszająca wprost przepisy prawne bądź też jako mająca na celu obejście ustawy (art. 58 k.c.).Okoliczność, że w takim wypadku następuje skupienie w jednej osobie własności dwu lokali, nie powoduje jeszcze wygaśnięcia odrębnej własności tych lokali.Jest oczywiste, że w wypadku dziedziczenia może również nastąpić skupienie w jednej osobie własności wszystkich lokali. Jednakże, jak to wyjaśniono w nauce prawa, odrębna własność lokali nie wygasa. Takie skupienie ma ten skutek, że lokale nie zajęte przez właściciela tracą charakter własności osobistej. Oznacza to, że jeżeli właściciel realizujący prawo pierwokupu nie przeniesie prawa odrębnej własności lokali na rzecz innych osób, lokale przestają być przedmiotem własności osobistej, a właściciel - z uwagi na przepis art. 10 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. - nie będzie korzystał z ich wyłączenia spod publicznej gospodarki lokalami.Z powyższych względów zaskarżony wyrok należało uchylić i sprawę przekazać Sądowi Wojewódzkiemu do ponownego rozpoznania.Rozpoznając ponownie sprawę, Sąd Wojewódzki powinien mieć na uwadze, że prawo pierwokupu zostało wpisane w księdze wieczystej. Roszczenie powodów więc podlega rozpoznaniu nie tylko w płaszczyźnie art. 59 k.c., lecz również art. 291 prawa rzeczowego, utrzymanego w mocy przez art. III pkt 3 przep. wprow. k.c.