III CZP 94/91

Skład orzekającyPrzewodniczący: SSN A. Wypiórkiewicz.Sędziowie SN: G. Filcek, K. Kołakowski (spraw.).Protokolant: E. Krentzel.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z wniosku Katarzyny K. o sporządzenie aktu notarialnego, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 9 października 1991 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Częstochowie, postanowieniem z dnia 28 czerwca 1991 r., sygn. akt. I Cz 140/91, do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy osoby dokonujące zawarcia warunkowej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego nieruchomości) w sytuacji z art. 77 ustawy z 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości - tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, mogą w terminie 3 miesięcy, służącym do wykonania prawa pierwokupu z art. 78 tej ustawy, złożyć skuteczne oświadczenie woli o rozwiązaniu tej warunkowej umowy ?"podjął następującą uchwałę:Do czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia co do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości, wyłączone jest rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży, zawartej pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu.Uzasadnienie faktycznePrzy rozpoznawaniu zażalenia na odmowę sporządzenia aktu notarialnego, w którym strony zamierzały rozwiązać umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zawartą pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu, Sądowi Wojewódzkiemu nasunęły się poważne wątpliwości prawne. W uzasadnieniu swego postanowienia wskazał on, że z istotą stosunków z zakresu prawa cywilnego, w tym i rzeczowego, wiąże się zasada swobody umów. Dotychczasowe ograniczenia prawa własności i swobody umów ulegają w nowym porządku społeczno-prawnym zniesieniu lub ograniczeniu. Zachowano jednak konkretne uprawnienia zarządów gmin co do wykonywania prawa pierwokupu.Przyjęcie, że strony warunkowej umowy mogłyby ją rozwiązać przed upływem 3 miesięcy od dnia otrzymania przez zarząd gminy zawiadomienia o jej zawarciu, praktycznie równałoby się przekreśleniu takiego uprawnienia (art. 58 § 1 k.c.), choć przywracałoby - w istocie - stan sprzed zawarcia takiej umowy.W związku z treścią art. 79 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127) poruszone wątpliwości prawne mają - zdaniem tego Sądu - daleko idące znaczenie praktyczne. Dość często bowiem strony takiej warunkowej umowy zaniżają cenę zbywanej nieruchomości lub prawa, a po powzięciu pierwszych informacji o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu, próbują jej rozwiązania w celu uniknięcia straty, by po upływie owych 3 miesięcy zawrzeć nową umowę. Tolerowanie takiej praktyki wprowadzałoby zamieszanie i osłabienie zaufania w obrocie prawnym.Uzasadnienie prawnePodejmując uchwałę Sąd Najwyższy miał na uwadze, co następuje:Stosownie do treści art. 77 powołanej ustawy, właściciel nieruchomości określonej w art. 76 (wieczysty użytkownik) może ją sprzedać tylko pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu. Z istoty przepisów Kodeksu cywilnego odnoszących się do warunku (art. 89 i nast. k.c.) wynika dążenie do przeciwstawienia się możliwości udaremnienia lub ograniczenia skutku ziszczenia się warunku. Tendencja ta wyrażona jest także wyraźnie w unormowaniach dotyczących prawa pierwokupu. Zgodnie bowiem z treścią art. 600 § 1 zd. drugie k.c. postanowienia umowy zawartej pod warunkiem, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie określonym w art. 76 § 1 tej ustawy. Jest on zastrzeżony dla zarządu gminy, a zatem może on - co ma zresztą miejsce w praktyce - złożyć oświadczenie co do skorzystania z prawa pierwokupu tak wcześniej. Tak długo jednak, jak długo służy mu ustawowe uprawnienie, strony warunkowej umowy zarówno w samej treści tej umowy, jak i w drodze późniejszych czynności prawnych między sobą nie mogą skutecznie przeciwstawić się zrealizowaniu tego prawa. Rozwiązanie umowy zawartej pod warunkiem przed upływem okresu, w którym może się on ziścić, byłoby zaś niewątpliwie działaniem zmierzającym do udaremnienia prawa pierwokupu, i to - jak wskazał Sąd Wojewódzki relacjonując istniejącą praktykę - właśnie po uzyskaniu przez strony warunkowej umowy informacji o zamiarze jego wykonania.Z chwilą dojścia do wiadomości sprzedawcy oświadczenia zarządu gminy o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomość staje się własnością gminy za cenę ustaloną między stronami umowy sprzedaży (art. 76 § 3 i art. 79 tej ustawy). Ten istotny skutek sprawia, że bez znaczenia pozostać musi - podniesiona przez Sąd Wojewódzki - możliwość skorzystania przez zarząd gminy z prawa pierwokupu wówczas, gdy strony umowy - po jej rozwiązaniu -zawrą umowę ponownie. Celem takich działań jest bowiem uniemożliwienie zarządowi gminy wykonania prawa pierwokupu za cenę wskazań w art. 79 ustawy, a więc cenę ustaloną w warunkowej umowie sprzedaży.Trafnie więc wskazał Sąd Wojewódzki, że rozwiązanie umowy zawartej pod warunkiem zmierzałoby w takich okolicznościach do wyłączenia bezwzględnie obowiązującego prawa (art. 599 § 2 k.c.), byłoby więc czynnością prawną nieważną (art. 58 § 1 k.c.).Te względy przemawiały za rozstrzygnięciem przedstawionego zagadnienia, jak w podjętej uchwale (art. 391 k.p.c.).