I CR 622/72

SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Marii M. przeciwko Mieczysławowi K. o zapłatę na skutek rewizji obu stron od wyroku Sądu Powiatowego dla Warszawy - Pragi z dnia 21 marca 1972 r. - uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Powiatowemu dla Warszawy - Pragi do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktycznePozwany mieszkał w domu administrowanym przez powódkę. Gdy 10.VI.1969 r. wyprowadzał się, oddał klucze od mieszkania w Wydziale Spraw Lokalowych Prezydium DRN, którego pracownicy mieszkanie to zabezpieczyli.W dniu 18.XII.1969 r. powódka wystąpiła przeciwko pozwanemu z powództwem o 1000 zł odszkodowania za pozostawienie mieszkania w stanie uszkodzonym; z zewnątrz stwierdziła, że wybite są szyby w oknach.Pozwany wyjaśnił, że odnowił mieszkanie, zanim je opuścił, wniósł zatem o oddalenie powództwa; później uznał powództwo w zakresie odszkodowania za zbitą szybę w drzwiach wewnętrznych, ale na ostatniej rozprawie podniósł zarzut przedawnienia roszczeń powódki z art. 22 prawa lokalowego.Sąd Powiatowy nie ustosunkował się do tego zarzutu. Wyrokiem z 21.III.1972 r. zasądził od pozwanego na rzecz powódki 500 zł, a w pozostałej części powództwo oddalił. Zasądzona kwota ma odpowiadać wartości zbitej umywalni oraz zbitej szyby, za które to szkody pozwany, zdaniem Sądu Powiatowego, ponosi odpowiedzialność.Wyrok ten zaskarżyły obie strony, przy czym pozwany w swej rewizji przytoczył zarzut naruszenia art. 22 prawa lokalowego.W związku z tym zarzutem Sąd Wojewódzki, jako rewizyjny, przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 § 1 k.p.c. budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia, a mianowicie "od jakiej daty należy liczyć początek biegu 6-miesięcznego terminu przedawnienia z art. 22 prawa lokalowego w wypadku przymusowego wykwaterowania najemcy z lokalu mieszkalnego podlegającego przepisom o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu".Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy przejął sprawę do rozpoznania rozpoznawszy ją zważył, co następuje:Przepis art. 22 prawa lokalowego - z uwagi na redakcję ("Roszczeń... nie można dochodzić sądownie po upływie 6 miesięcy od dnia zwrotu lokalu"), podobnie jak przepis art. 395 k.z. (na którym był wzorowany) - przewidywał prekluzję roszczeń wynajmującego, ale instrukcja ta z mocy art. XIII przep. wprow. k.c. w omawianym wypadku uważana jest od 1.I.1965 r. za przedawnienie. Jest to ważne z uwagi na przewidzianą w art. 117 § 3 zdanie 2 k.c. możliwość nieuwzględnienia upływu terminu przedawnienia. Opóźnienie w rozpatrywanej sprawie nie byłoby nadmierne, zatem Sąd Wojewódzki, mając wątpliwości co do przedawnienia, mógł Sądowi Powiatowemu wskazać na możliwość zastosowania tego przepisu.Zgodnie z art. 77 zd. 1 praw lok. decyzje w sprawie opróżnienia lokali są wykonywane w trybie postępowania przymusowego w administracji. Postępowanie to unormowane jest w ustawie z 17.VI.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. nr 24, poz. 151). Wierzycielem w tym postępowaniu - por. art. 5 - jest organ egzekucyjny, który jest właściwy dla spraw lokalowych organ prezydium rady narodowej, tj. ten sam, który decyduje o przydziale mieszkaniowym. Wynajmujący ani administrator budynku, w którym znajduje się mieszkanie, o którego opróżnienie toczy się administracyjna egzekucja, nie uczestniczą w niej. Toteż - odmiennie aniżeli to przyjmuje się w egzekucji sądowej - oddanie opróżnionego mieszkania egzekutorowi nie jest równoznaczne z oddaniem go wynajmującemu."Zwrot lokalu" w sensie art. 22 prawa lok. (jak również w sensie art. 675 § 1 i art. 677 k.c.) oznacza oddanie go z powrotem wynajmującemu, czyli przeniesienie na niego faktycznego władztwa nad lokalem (posiadania). O tym, że w grę wchodzi uzyskanie posiadania, świadczy art. 1046 § 1 k.p.c., w którym wyjaśniono, na czym polega egzekucyjne opróżnienie pomieszczenia, wskazując, że celem jego jest "wprowadzenie wierzyciela w posiadanie". Wprowadzenie to jednak nie może nastąpić wszystkimi sposobami, jakimi dokonuje się przeniesienie posiadania. W szczególności może nie wystarczać wręczenie wynajmującemu kluczy od lokalu (art. 348 zdanie 2 k.c.).Mieszkanie może uchodzić - w znaczeniu prawa zobowiązaniowego - za rzecz oznaczoną co do tożsamości. Przedmiotem najmu jest też z reguły konkretnie jakieś mieszkanie. Toteż pod rządem przepisów k.z. nie budziło wątpliwości, że zwrot lokalu winien nastąpić, w samym lokalu (art. 190 § 3). To samo wynika z art. 454 § 1 k.c. Wymaga tego właściwość obowiązku zwrotu, bo mieszkanie jest częścią budynku a więc nieruchomości co najmniej w sensie ekonomicznym. Miejsce zwrotu umożliwia też obu stronom jednoczesne stwierdzenie, czy i jakie najemca poczynił w mieszkaniu nakłady względnie wyrządził szkody. Dlatego też właśnie od dnia zwrotu biegną terminy przedawnienia roszczeń, tak z art. 22 prawa lok., jak i z art. 677 k.c. Ustawodawca widocznie zakładał, że z tym dniem strony dawnego stosunku najmu już mogą dochodzić swoich roszczeń, bo poznały fakty, z których one wynikają i które też umożliwiły im określenie wysokości roszczeń.Z takiego unormowania wynikają następujące obowiązki obu stron: dotychczasowy najemca powinien zawiadomić wynajmującego o dokładnym terminie wyprowadzenia się z mieszkania i w tymże terminie oczekiwać w opróżnionym mieszkaniu przybycia wynajmującego; wynajmujący w tymże terminie powinien przyjść na miejsce, by mieszkanie objąć w posiadanie, czego zewnętrznym wyrazem będzie przejęcie od byłego najemcy kluczy do mieszkania.Jeżeli wynajmujący nie przybędzie celem przejęcia mieszkania, popadnie w zwłokę wierzyciela (art. 456 § 2 k.c.), wobec której były najemca może klucze do mieszkania złożyć do depozytu sądowego. Złożenie to wywrze skutki zwrotu mieszkania.Jeżeli natomiast najemca nawet nie zawiadomił wynajmującego o dacie swego wyprowadzania się, wskutek czego wynajmujący nie mógł przejąć od niego opróżnionego lokalu, nie dochodzi do zwrotu lokalu w sensie art. 675 k.c. i art. 22 pr. lok. Wobec tego też nie może rozpocząć się bieg terminu przedawnienia z art. 22 pr. lok. Przy opróżnieniu lokalu w trybie egzekucji administracyjnej, jak przedstawiono, również nie dochodzi do zwrotu w rozumieniu powyższych przepisów. Dlatego i wtedy bezprzedmiotowe są terminy przedawnienia roszczeń wynajmującego z art. 22 pr. lok. i art. 677 k.c. W miejsce tych terminów wchodzi ogólny 10-letni termin przedawnienia z art. 118 zd. 2 k.c., rozpoczynający się od dnia wymagalności roszczenia (art. 120 § 1 k.c.).W rozpoznawanej sprawie sądy nie wyjaśniły, czy pozwany samorzutnie się wyprowadził z mieszkania (jak on twierdził), czy też został eksmitowany (jak twierdziła powódka). Gdy w drugim tym wypadku odpadało przedawnienie z art. 22 pr. lok., bezprzedmiotowe było udzielenie odpowiedzi na przedstawioną kwestię prawną. Jeżeli zaś pozwany nie został administracyjnie wykwaterowany, trzeba było wyjaśnić, czy dopełnił wyżej przedstawionych obowiązków, niezbędnych do tego, by mógł nastąpić zwrot lokalu. Wyjaśnienie tych okoliczności wymaga postępowania dowodowego. Zachodziła zatem konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Powiatowemu do ponownego rozpoznania. Z tych właśnie przyczyn Sąd Najwyższy przejął sprawę do rozpoznania i z mocy art. 388 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.Tego rodzaju rozstrzygnięcie było też uzasadnione dowolnością ustalenia wysokości szkody w mieszkaniu na kwotę 500 zł. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy powódce umożliwić wykazanie, że pogorszenie stanu mieszkania nie polegało tylko na wybiciu w nim szyby i zbiciu umywalni.