I CR 341/69

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia E. Mielcarek (sprawozdawca). Sędziowie: R. Czarnecki, W. Kuryłowicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Ignacego K. przeciwko 1) Pawłowi S., 2) Antoninie S. i 3) Skarbowi Państwa (Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Ch.) o uznanie za nieważną umowy przeniesienia własności nieruchomości, na skutek rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w S. z dnia 26 marca 1969 r.,oddalił rewizję.Uzasadnienie faktycznePowód dochodził ustalenia nieważności bądź bezskuteczności umowy sprzedaży budynku i ustanowienia wieczystego użytkowania nieruchomości, zawartej między Prezydium PRN w Ch. i pozwanymi S. w dniu 28.IV.1967 r. w PBM w S., której przedmiotem była nieruchomość położona w D. przy ul. (...) (...). Powództwo to powód opierał na nieuwzględnieniu jego - wypływającego z prawa najemcy - pierwszeństwa do nabycia budynku w trybie ustawy z dnia 28.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132). Dlatego domagał się też przyznania mu "wykonania prawa pierwokupu".Sąd Wojewódzki ustalił, że powodowi w trybie administracyjnym odmówiono w sposób ostateczny sprzedaży spornego budynku, gdyż powód otrzymał przedtem w drodze nadania gospodarstwo rolne o obszarze 5,39 ha z domem mieszkalnym. Jednocześnie prawo nabycia tego budynku przyznano w sposób ostateczny pozwanym S. Skarb Państwa przy sprzedaży budynku S. postąpił - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - zgodnie z prawem i wobec tego powództwo zostało oddalone.Powód w rewizji zarzucił Sądowi Wojewódzkiemu naruszenie prawa materialnego przez niezastosowanie przepisów k.c. o prawie pierwokupu oraz naruszenie przepisu § 16 rozp. Rady Ministrów z dnia 31.VII.1957 r. (Dz. U. Nr 44, poz. 204), ustanawiającego pierwszeństwo nabycia, a nadto uchybienie podlegające na pominięciu dowodów stwierdzających, że dom mieszkalny w jego gospodarstwie rolnym nadaje się tylko do rozbiórki.Po wniesieniu rewizji okoliczności sprawy zmieniły się o tyle, że dom w gospodarstwie powoda uległ z nakazu administracyjnego rozbiórce i powodowi umożliwiono przekazanie gospodarstwa na własność Państwa na podstawie ustawy z dnia 24.I.1968 r. o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości rolne na własność Państwa (Dz. U. Nr 3, poz. 15). Wobec przekazania gospodarstwa Państwu odpadła - zdaniem powoda - przyczyna odmówienia mu w drodze administracyjnej prawa nabycia spornego budynku i uzyskania wieczystego użytkowania działki, na której wznosi się budynek, i dlatego w dniu 9.X.1969 r. wniósł on do Ministerstwa Gospodarki Komunalnej skargę o uchylenie niekorzystnych dla niego decyzji administracyjnych. W związku z tą skargą wniósł także o zawieszenie postępowania rewizyjnego.Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 5.I.1970 r. uwzględnił ten wniosek.W dniu 9.II.1970 r. pełnomocnik powoda wniósł o podjęcie postępowania. Do wniosku załączył pismo Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prez. WRN w S. z dnia 23.XII.1969 r., z treści którego wynika, że nie uwzględniono skargi powoda skierowanej w dniu 9.X.1969 r. do Ministerstwa Gospodarki Komunalnej. Wniosek ten dowodzi, że powód uznaje postępowanie administracyjne w jego sprawie za ostatecznie zakończone.Uzasadnienie prawneWobec powyższego Sąd Najwyższy podjął zawieszone postępowanie rewizyjne i rozpoznając sprawę na skutek rewizji, zważył, co następuje.Zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 12.VIII.1957 r. (Dz. U. Nr 44, poz. 206 ze zm.) ostateczna decyzja organu gospodarki mieszkaniowej przewidziana w § 10 tego rozporządzenia stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, która zgodnie z art. 11 na wstępie powołanej ustawy z dnia 28.V.1957 r. powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wymieniona decyzja, kończąca przygotowania potrzebne do ustalenia istotnej - z punktu widzenia powołanej ustawy - treści cywilnoprawnego oświadczenia woli przedstawiciela Prezydium PRN, które ten przedstawiciel ma złożyć przy zawarciu umowy sprzedaży, zapada w postępowaniu uregulowanym między innymi rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 31.VII.1957 r. (Dz. U. Nr 44, poz. 204), wydanym na podstawie art. 10 powołanej ustawy. W § 16 ust. 1 tego rozporządzenia ustanowiono pierwszeństwo osób ubiegających się o nabycie nieruchomości w ten sposób, że w pierwszej kolejności przyznano je osobom zamieszkałym w domu w charakterze najemców, a w drugiej - repatriantom.Adresatem ostatniego rozporządzenia są oczywiście organy Prezydium PRN ustalające treść oświadczeń niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży, do których przede wszystkim należy wybór osoby, której oświadczenia te mają być złożone, czyli wybór nabywcy nieruchomości. Ewentualny wybór osoby nabywcy naruszający pierwszeństwo innej osoby wpływać może na ważność bądź skuteczność samej umowy sprzedaży. Kwestią jest tu doniosłość następstw powyższego naruszenia, a mianowicie, czy jest nią nieważność umowy z powodu jej sprzeczności z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. XVI przep. wprow. k.c.) lub z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.) czy też - jak to formułuje powód - bezskuteczność umowy względem osoby, której przysługuje wyższe pierwszeństwo (na wzór art. 249 k.c.), czy też wreszcie - jako naruszenie prawa pierwokupu - pociąga za sobą odpowiedzialność Skarbu Państwa za szkodę (art. 599 § 1 k.c.).Odpowiedź na powyższe pytania zależy od charakteru przepisów rozporządzenia o pierwszeństwie: czy są one bezwzględnie, czy też tylko względnie obowiązujące. Otóż same redakcyjne ujęcia przepisów, tj. art. 10 powołanej ustawy ["Rada Ministrów określi (...) kategorie osób korzystających z pierwszeństwa (...)"] i § 16 ust. 1 rozporządzenia ["Pierwszeństwo (...) przysługuje"], świadczą o nadaniu tymi przypisami rodzajowo określonym osobom uprawnień, a nie o nakazaniu organom administracji ścisłego przestrzegania pierwszeństwa. Nakaz taki, równy automatyzmowi wymienionego pierwszeństwa, pozbawiałby te organy niezbędnego swobodnego uznania potrzebnego dla oceny (opartej na dotychczasowym korzystaniu z nieruchomości na warunkach najmu), jak osoba o lepszym pierwszeństwie wykorzysta nieruchomość. Jest oczywiste, że nie byłaby społecznie pożądana sprzedaż takiemu najemcy, który np. dotychczas nie dbał o mieszkanie i o otoczenie budynku albo któremu, jako osobie samotnej, zbędny jest dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych cały budynek. Ani zatem treść, ani cel przepisów rozporządzenia o pierwszeństwie nie przemawiają za ich bezwzględnie obowiązującym charakterem. Przepis art. 58 § 1 k.c. ma na względzie czynności prawne sprzeczne z bezwzględnymi przepisami obowiązującego prawa. Z tego względu sprzedaż nieruchomości państwowej w trybie powołanej ustawy z dnia 28.V.1957 r. osobie mającej niższe pierwszeństwo - przy jednoczesnej odmowie sprzedaży osobie mającej wyższe pierwszeństwo - nie jest nieważna.Pozwani S., jako repatrianci, mieli wprawdzie niższe od powoda pierwszeństwo (bo z lit. b § 16 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia), ale z punktu widzenia art. 58 § 1 k.c. sprzedaż z dnia 28.IV.1967 r. była ważna. Nie można też utrzymywać, żeby sprzedaż ta była nieważna w świetle § 2 art. 58 k.c. W przepisach prawnych dotyczących sprzedaży nieruchomości państwowych ściśle odróżnia się nieruchomości rolne od nierolnych. Otóż sprzedaż spornego budynku i ustanowienie wieczystego użytkowania terenu miejskiego na rzecz powoda, właściciela położonego w pobliżu gospodarstwa rolnego, doprowadziłaby do dość osobliwej sytuacji, że rolnik miałby siedlisko swego gospodarstwa na terenie wieczyście użytkowanym, który jako składnik gospodarstwa podlegałby przepisom dotyczącym gospodarstwa. Wytworzeniu się takiej sytuacji organy administracji słusznie chciały zapobiec. Trafnie też powołały się one na analogię z art. 4 ust. 4 powołanej ustawy. Wprawdzie przepis ten zakazuje nabycia dwu nieruchomości w jej trybie, jednakże cel ustawy, którym jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, przeciwstawiał się sprzedaży osobie, która od Państwa nabyła już inną zabudowaną nieruchomość.Skoro więc powód z mocy nadania otrzymał gospodarstwo rolne z budynkiem mieszkalnym, wskutek czego zostały zaspokojone jego potrzeby mieszkaniowe, niesłuszne byłoby sprzedanie mu jeszcze jednego budynku. Za to, że budynek powoda uległ rozbiórce, odpowiada tylko on, gdyż to jego rzeczą, jako właściciela, było go konserwować lub zastąpić innym. Wzgląd zaś, że w toku postępowania rewizyjnego swoje gospodarstwo - w zamian za rentę - przekazał Państwu, o tyle nie wpłynął na zmianę sytuacji prawnej, że renta stanowi surogat rzeczowy gospodarstwa. Istotna jest też zasada obowiązująca w prawie cywilnym, według której czynność ważna w chwili jej dokonania nie traci ważności wskutek zdarzeń późniejszych. Dlatego też okoliczność powyższego przekazania gospodarstwa (zupełnie zresztą dobrowolnego ze strony powoda) nie mogła wpłynąć na ocenę ważności umowy sprzedaży z dnia 28.IV.1967 r. zawartej z pozwanymi S.O bezskuteczności tej umowy względem powoda także nie może być mowy. Tylko ujawnione w księdze wieczystej prawo pierwokupu nieruchomości powoduje bezskuteczność bezwarunkowej sprzedaży osobie trzeciej (art. 291 pr. rzecz.). Skutek taki nie wynika z omówionych wyżej przepisów.Unormowanie w k.c. prawa pierwokupu odnosi się także do pierwszeństwa kupna zastrzeżonego w obowiązującym przepisie prawa (art. 596). Naruszenie tego pierwszeństwa powoduje jednak tylko odpowiedzialność sprzedawcy za wynikłą stąd szkodę uprawnionego (art. 599 § 1 k.c.). Jeżeliby więc dopatrywać się w pierwszeństwie z § 16 rozporządzenia prawa pierwokupu, to naruszenie pierwszeństwa mogłoby co najwyżej uzasadniać roszczenie odszkodowawcze - oczywiście gdyby zachodziły przesłanki odpowiedzialności Skarbu Państwa za szkody wyrządzone przez jego funkcjonariuszy przy wykonywaniu powierzonych im czynności. Pogląd taki Sąd Najwyższy już wyraził w swoim czasie (OSNCP 1969, z. 10, poz. 173). Dodać tylko należy, że w rozpoznawanej sprawie musiałyby zachodzić przesłanki z art. 418 k.c.Z rozważań niniejszych wynika więc, że Sąd Wojewódzki nie naruszył prawa materialnego wskutek oddalenia powództwa powoda. Nie dopuścił się on też uchybienia procesowego mogącego wpłynąć na wynik sprawy, a to wskutek niewyjaśnienia stanu, w jakim znajdował się budynek mieszkalny w gospodarstwie rolnym powoda, który ostatecznie uległ rozbiórce. Jak bowiem wyżej wskazano, okoliczności te nie mogłyby wpłynąć na przydanie nie uwzględnionemu pierwszeństwu powoda w nabyciu nieruchomości jakiegoś silniejszego skutku od wyżej przedstawionego.Z tych zasad rewizja powoda ulega oddaleniu (art. 387 k.p.c.).