III CZP 100/68

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: W. Kuryłowicz, E. Mielcarek.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Stanisława i Heleny małżonków W. przeciwko Walentynie G. i Norbertowi M. o uznanie za bezskuteczne umów notarialnych oraz o przeniesienie własności nieruchomości, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Katowicach postanowieniem z dnia 6 września 1968 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy w razie oświadczenia przez uprawnionego gotowości do wykonania przysługującego mu prawa pierwokupu nieruchomości i dokonanej następnie przez zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu bezwarunkowej sprzedaży tej nieruchomości osobie trzeciej przysługuje uprawnionemu roszczenie z art. 59 k.c. czy też tylko roszczenie z art. 599 k.c.?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:W razie oświadczenia przez uprawnionego gotowości do wykonania przysługującego mu prawa pierwokupu nieruchomości dokonanej następnie przez zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu bezwarunkowej sprzedaży tej nieruchomości osobie trzeciej przysługuje uprawnionemu obok roszczenia z art. 599 k.c. również roszczenie z art. 59 k.c.Uzasadnienie faktycznePrzedstawione zagadnienie prawne wynikło na tle następującego stanu faktycznego.Pozwana Walentyna G. jako zapisana właścicielka nieruchomości K., wykaz liczba 1790, o powierzchni 0,0660 ha, na której wybudowany jest dom mieszkalny z garażem, sprzedała aktem notarialnym z dnia 19.VI.1961 r. połowę tej nieruchomości powodom małż. Stanisławowi i Helenie W. Sprzedawczyni ustanowiła w § 6 tegoż aktu notarialnego na rzecz powodów na swojej pozostałej połowie nieruchomości prawo pierwokupu tej drugiej połowy nieruchomości. Na mocy aktu notarialnego z dnia 19.VI.1961 r. zostali wpisani - w urządzonym w dalszym ciągu dotychczasowej księgi wieczystej K. wykazie liczba 1790, a mianowicie w księdze wieczystej Kw nr 8214 - jako współwłaściciele po połowie, powodowie małż. Stanisław i Helena W. oraz pozwana Walentyna G., a nadto wpisano tam na rzecz powodów prawo pierwokupu połowy nieruchomości stanowiącej własność pozwanej Walentyny G.Aktem notarialnym z dnia 1.VII.1961 r. powodowie małż. W. i pozwana Walentyna G., jako współwłaściciele nieruchomości Kw nr 8214, ustanowili odrębną własność lokali w domu mieszkalnym stojącym na tej nieruchomości w ten sposób, że lokal nr 1, znajdujący się na parterze, przenieśli na własność pozwanej Walentyny G., a lokal nr 2, znajdujący się na piętrze, przenieśli na własność powodów. Dla wyodrębnionego lokalu nr 1, stanowiącego własność pozwanej Walentyny G., utworzono księgę wieczystą Kw nr 8215, a dla wyodrębnionego lokalu nr 2, stanowiącego własność powodów, utworzono księgę wieczystą Kw nr 8216.Aktem notarialnym z dnia 1.VII.1961 r. pozwana Walentyna G. ustanowiła na swojej połowie nieruchomości Kw nr 8214 i na nieruchomości Kw nr 8215, obejmującej wyodrębniony lokal nr 1 na parterze, na rzecz powodów hipotekę w kwocie 53.000 zł dla zabezpieczenia roszczeń powodów z tytułu zaliczki wpłaconej przez nich pozwanej Walentynie G. na kupno drugiej połowy nieruchomości, stanowiącej własność tejże pozwanej Walentyny G., i hipotekę tę wpisano w księgach wieczystych Kw nr 8214 na połowie pozwanej Walentyny G. i Kw nr 8215.Aktem notarialnym z dnia 8.VI.1966 r. pozwana Walentyna G. sprzedała nieruchomość Kw nr 8215, obejmującą wyodrębniony lokal mieszkalny nr 1, oraz swój udział wynoszący połowę nieruchomości Kw nr 8214 pozwanemu Norbertowi M. warunkowo z zastrzeżeniem prawa pierwokupu dla Skarbu Państwa. Skarb Państwa nie skorzystał z prawa pierwokupu i pozwany Norbert M. na podstawie udzielonego mu przez pozwaną Walentynę G. pełnomocnictwa aktem notarialnym z dnia 26.IX.1966 r. przeniósł na rzecz swoją oraz na rzecz swojej żony do wspólności ustawowej własność wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, objętego księgą wieczystą Kw nr 8215, wraz z udziałem wynoszącym połowę nieruchomości, objętej księgą wieczystą Kw nr 8214.Powodowie twierdzą, że pozwana Walentyna G. sprzedała w dniu 8.VI.1966 r. pozwanemu Norbertowi M. wyodrębniony lokal objęty księgą wieczystą Kw nr 8215 i udział w nieruchomości Kw nr 8214 potajemnie, nie uprzedzając powodów i uniemożliwiając im złożenie oświadczenia, iż pragną skorzystać z przysługującego im prawa pierwokupu wpisanego do ksiąg wieczystych tych nieruchomości. Dowiedziawszy się jednak w dniu 10.VIII.1966 r. o sprzedaży wymienionych nieruchomości przez pozwaną Walentynę G. pozwanemu Norbertowi M., powodowie złożyli w dniu 6.IX.1966 r. notarialne oświadczenie, doręczone potem pozwanym, że pragną skorzystać z przysługującego im prawa pierwokupu, i w tym celu wyznaczyli pozwanym do dnia 20.IX.1966 r. termin do zawarcia z powodami umowy sprzedaży, na co pozwani nie udzielili im żadnej odpowiedzi.W związku z tym w pozwie wniesionym dnia 3.XI.1967 r. powodowie domagali się uznania za bezskuteczne wobec powodów umów notarialnych zawartych dnia 8.VI.1966 r. i dnia 26.IX.1966 r., na mocy których pozwana Walentyna G. zobowiązała się przenieść prawo własności wyodrębnionego lokalu, objętego księgą wieczystą Kw nr 8215, wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości, objętej księgą wieczystą Kw nr 8214, na pozwanego Norberta M., na którego to prawo własności ostatecznie zostało przeniesione, a nadto o zobowiązanie pozwanych do wyrażenia zgody na przeniesienie prawa współwłasności wymienionych nieruchomości na powodów, z tym zastrzeżeniem, że w razie braku ze strony pozwanych złożenia odpowiedniego oświadczenia woli w ciągu 7 dni od daty prawomocności wyroku, tenże wyrok zastąpi wymagane oświadczenie woli pozwanych i stanie się tytułem do przepisania na powodów wyżej wymienionych praw współwłasności i własności w księgach wieczystych oraz we wszystkich innych rejestrach urzędowych.Pozwani wnieśli o oddalenie pozwu i zarzucili, że powodom przysługuje z mocy art. 599 k.c. jedynie roszczenie odszkodowawcze, a nie roszczenie z art. 59 k.c. o uznanie umów za bezskuteczne.Zaskarżonym wyrokiem z dnia 5 czerwca 1968 r. Sąd Powiatowy powództwo oddalił.Sąd Powiatowy ustalił, że pozwana Walentyna G., sprzedając pozwanemu Norbertowi M. bezwarunkowo nieruchomości, co do których zastrzeżone było na rzecz powodów prawo pierwokupu i co do których na poczet przyszłej ceny kupna powodowie wpłacili jej już zaliczkę w kwocie 53.000 zł, uchybiła treści zawartych z powodami umów. Powodowie liczyli się bowiem z nabyciem tych nieruchomości i zostali narażeni na stratę. Powodom, którzy w zakreślonym w art. 59 k.c. terminie złożyli notarialne oświadczenie o gotowości wykonania prawa pierwokupu, przysługuje zdaniem Sądu Powiatowego tylko roszczenie odszkodowawcze z art. 599 k.c., a nie z art. 59 k.c.Uzasadnienie prawnePrzechodząc do rozważenia przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w trybie art. 391 k.p.c. zagadnienia prawnego, należy zważyć, co następuje:Stosownie do art. 59 k.c. osoba trzecia może żądać - przez sąd lub komisję arbitrażową - uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wykonanie tej umowy czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu tej osoby, a strony o jej roszczeniu wiedziały, albo jeżeli umowa była nieodpłatna.Przepis ten nawiązuje do znanej w kodeksie zobowiązań, a następnie uchylonej konstrukcji tzw. ius ad rem. W szczególności konstrukcję taką przewidywały w pierwotnym brzmieniu art. 343 k.z. w odniesieniu do prawa odkupu oraz art. 347 k.z. in fine w odniesieniu do prawa pierwotnego. Art. 343 k.z. został następnie uchylony przez przepisy wprowadzające prawo rzeczowe, a przepis art. 347 k.z. - uchylony przez przepisy wprowadzające przepisy ogólne pr. cyw. w części przewidującej - w wypadku złej wiary osoby trzeciej - prawo wykonania przez uprawnionego prawa pierwokupu wobec tej osoby trzeciej.Zauważyć należy, że kodeks cywilny, nawiązując w art. 59 przede wszystkim do konstrukcji przewidzianej w powołanych wyżej przepisach, daje jednak zupełnie nową konstrukcję prawną w tym zakresie. W szczególności norma art. 59 k.c. została umieszczona w księdze pierwszej, a więc w części ogólnej kodeksu, co wskazuje na jej szerszy zasięg. Poza tym hipoteza normy art. 59 nie ogranicza się tylko do sytuacji faktycznych, które dawały tzw. ius ad rem, lecz dotyczy wszelkich roszczeń, a więc zarówno roszczeń obligacyjnych, jak i roszczeń rzeczowych. Przepis bowiem art. 59 nie zawiera w tym względzie żadnych ograniczeń co do charakteru chronionych roszczeń. Zauważyć dalej należy, że powołany przepis nie wprowadza żadnych ograniczeń co do przedmiotu umowy, w wyniku zawarcia której oraz jej wykonania dochodzi do całkowitej lub częściowej niemożności zadośćuczynienia roszczeniu osoby trzeciej.Przepis art. 59 k.c., który jest wyrazem dążenia ustawodawcy do wzmocnienia roli zasad współżycia społecznego kosztem tzw. bezpieczeństwa obrotu, daje osobie trzeciej prawo domagania się uznania poprzednio zawartej umowy za bezskuteczną w dwu wypadkach, a mianowicie wtedy, a) gdy strony, zawierając tę umowę, wiedziały o roszczeniu tej osoby, albo wtedy, b) gdy umowa była nieodpłatna. Uznanie przez sąd umowy za bezskuteczną umożliwia osobie trzeciej realizację jej roszczenia, ponieważ stwarza taką sytuację, jak gdyby umowa w ogóle nie była zawarta.W świetle tych założeń art. 59 k.c., należy uznać, że dyspozycja tego przepisu obejmuje również sytuację, gdy zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo. Wówczas uprawnionemu na mocy prawa pierwokupu przysługiwać będzie prawo do uznania umowy zmierzającej do uniemożliwienia zadośćuczynienia jego roszczeniu za bezskuteczną, jeżeli zobowiązany na mocy prawa pierwokupu oraz osoba trzecia wiedziały o jego uprawnieniu. Zauważyć bowiem należy, że umowa bezwarunkowa jest ważna i w zasadzie skuteczna w stosunku do trzeciego nabywcy (poza wyjątkiem, gdy chodzi o ustawowe prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa) i że tej skuteczności może być pozbawiona dopiero w drodze orzeczenia sądu.Zastosowaniu art. 59 k.c. do prawa pierwokupu nie sprzeciwia się okoliczność, że art. 599 § 1 k.c. przewiduje możliwość dochodzenia przez uprawnionego na mocy prawa pierwokupu odszkodowania od zobowiązanego w wypadku bezwarunkowej sprzedaży. Odszkodowanie bowiem, które obejmuje w tym wypadku tzw. ujemny interes umowy, nie stanowi dostatecznej ochrony roszczeń uprawnionego.Jak trafnie podkreślono w literaturze prawniczej, naprawienie szkody stosowane do art. 363 § 1 k.c. nie zawsze prowadzi do osiągnięcia tego celu, jaki uprawniony może osiągnąć na podstawie art. 59 k.c., realizując swe roszczenie. W szczególności w wypadku, gdy dłużnik zobowiązał się do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, a następnie zawarł umowę z inną osobą, która to umowa uniemożliwia wykonanie tego zobowiązania, poszkodowanemu nie chodzi o przywrócenie do stanu poprzedniego, lecz właśnie o jego zmianę przez osiągnięcie skutków prawnorzeczowych.Jak już wyżej zaznaczono, przepis art. 59, zamieszczony w przepisach ogólnych k.c., nie zawiera żadnych ograniczeń, jeśli chodzi o rodzaj roszczeń, jak również ograniczeń co do przedmiotu umowy, jaka czynić ma niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby uprawnionej. Dlatego też nie można uznać za trafny argument, że stosunek tego przepisu do art. 599 § 1 k.c. kształtuje się jako stosunek normy ogólnej do normy szczególnej w tym sensie, że ten ostatni przepis w sposób odmienny reguluje prawa uprawnionego z umowy pierwokupu, dając mu jedynie roszczenie odszkodowawcze. Roszczenia z art. 59 i art. 599 § 1 są bowiem roszczeniami opartymi na dwóch niezależnych od siebie płaszczyznach prawnych. Norma art. 59 k.c. wprowadzona została w celu wzmocnienia zasad współżycia społecznego w stosunkach obrotu. Daje ona szerszą niż dotychczas ochronę roszczeń osób uprawnionych przeciwko działaniu tych, którzy zaciągnąwszy zobowiązanie wobec określonych osób, uniemożliwiają następnie zadośćuczynienie tych roszczeń.W konkluzji powyższych rozważań uznać więc należy, że w razie oświadczenia przez uprawnionego gotowości do wykonania przysługującego mu prawa pierwokupu nieruchomości i dokonanej następnie przez zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu bezwarunkowej sprzedaży tej nieruchomości osobie trzeciej, uprawniony może realizować swoje prawo nie tylko przez żądanie odszkodowania z art. 599 § 1 k.c., ale również przez żądanie z mocy art. 59 k.c. uznania, że sprzedaż jest w stosunku do jego praw bezskuteczna, a więc że nie przeniosła ona własności na trzeciego nabywcę.