III CO 60/63

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia S. Gross.Sędziowie: J. Majorowicz (sprawozdawca), Z Kalita.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z wniosku Państwowego Biura Notarialnego w Sopocie złożonego w imieniu Spółdzielni Mieszkaniowej "Wspólny Dom" w G. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej w S. o wpis do księgi wieczystej, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c.:"Czy w świetle obowiązujących przepisów prawo wieczystego użytkowania może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynku wzniesionego przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym mu przez Państwo w wieczyste użytkowanie?"udzielił odpowiedzi przeczącej.Uzasadnienie faktyczneOdpowiedzi na przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne należy przede wszystkim szukać w przepisach podstawowych ustanawiających instytucję wieczystego użytkowania, jakimi są przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159).Powołana ustawa, wprowadzając nową formę ograniczonego prawa rzeczowego, ma na celu zapewnienie korzystania z gruntów państwowych przez osoby fizyczne oraz niektóre kategorie osób prawnych, m. in. przez zabudowę tych gruntów. Zgodnie z art. 5 użytkowanie terenu państwowego uprawnia do korzystania z niego z wyłączeniem innych osób oraz do rozporządzania nim w granicach ustawy. W związku z tym użytkownik może prawo wieczystego użytkowania zbyć (art. 14 ust. 2) bądź obciążyć je hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym (art. 15 ust. 1).Jednakże uprawnienia te nie uzasadniają wniosku, że prawo wieczystego użytkowania gruntu jest oderwane od budynków wzniesionych przez użytkownika w tym sensie, iż może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnie od prawa własności budynku wzniesionego przez wieczystego użytkownika. Przeciwko takiemu wnioskowi przemawia szereg przepisów ustawy, z których wyraźnie wynika, że prawo własności wzniesionych na gruncie budynków jest ściśle związane z prawem wieczystego użytkowania gruntów i że nie może być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego.W szczególności w myśl art. 12 ust. 2 ustawy ustanowienie wieczystego użytkowania terenu zabudowanego następuje jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży budynków, do których mają zastosowanie przepisy o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych. Zgodnie z art. 17 ustawy, jeżeli oddanie terenu w wieczyste użytkowanie następuje celem wzniesienia na nim budynków lub urządzeń, umowa powinna między innymi określać termin rozpoczęcia i zakończenia robót oraz wynagrodzenie, jakie przysługuje wieczystemu użytkownikowi za budynki i inne urządzenia istniejące na terenie w dniu wygaśnięcia wieczystego użytkowania.Decyzja organu gospodarki komunalnej i mieszkaniowej - prezydium powiatowej (miejskiej, dzielnicowej) rady narodowej - powinna określać osobę wieczystego użytkownika oraz przedmiot i warunki wieczystego użytkowania (art. 18 ust. 2), przy czym prezydium może rozwiązać umowę i zarządzić oddanie terenu m. in. w razie niewzniesienia budowli wbrew obowiązkom określonym w umowie (art. 19 ust. 2 pkt 2).W razie wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania, wieczystemu użytkownikowi należy się ustalone w umowie wynagrodzenie za wzniesione przez niego budynki i inne urządzenia, istniejące w dniu zwrotu nieruchomości. Za budynki lub urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje, przy czym wieczysty użytkownik obowiązany jest - na żądanie - odłączyć je od gruntu i zabrać, przywracając teren do pierwotnego stanu.Powołane wyżej postanowienia ustawy wskazują, że własność budynków wzniesionych na gruntach przydzielonych osobie fizycznej lub niektórym kategoriom osób prawnych w wieczyste użytkowanie jest pochodna od prawa podstawowego, jakim jest prawo wieczystego użytkowania gruntu państwowego, że jest ona przynależna do tegoż prawa, że umowa o wieczyste użytkowanie gruntu zabudowanego zobowiązuje jednocześnie użytkownika wieczystego do zawarcia umowy kupna budynków i że rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania pociąga za sobą obowiązek rozliczenia się tylko z wieczystym użytkownikiem z tytułu wzniesienia przez niego budynków.Powyższe więc argumenty prowadzą do udzielenia odpowiedzi przeczącej na przedstawione zagadnienie prawne.Niezależnie od powołanych argumentów wynikających z gramatycznej wykładni przepisów ustawy z dnia 14 lipca 1961 r., argumenty o charakterze społeczno-gospodarczym przemawiają również za zajętym stanowiskiem. Istotnym celem ustawy jest umożliwienie osobom fizycznym i niektórym kategoriom osób prawnych budownictwa indywidualnego na gruntach stanowiących własność Państwa przy zachowaniu skutecznej ochrony interesów Państwa jako właściciela gruntu oraz jednocześnie ochrony interesów obywateli korzystających z przydzielonych im na użytkowanie wieczyste gruntów. Zaprzeczeniem tych założeń byłoby więc przyjęcie stanowiska, które by dopuszczało możliwość odrębnego obrotu prawnego budynków od gruntu oddanego przez Państwo w wieczyste użytkowanie.Zaznaczyć wreszcie należy, że również z przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3.IV.1962 r. w sprawie ksiąg wieczystych dla terenów oddanych w wieczyste użytkowanie i dla budynków na takich terenach stanowiących odrębne nieruchomości (Dz. U. Nr 29, poz. 134), na które to przepisy Sąd Wojewódzki przede wszystkim powołuje się w uzasadnieniu swego postanowienia, nie może oczywiście wynikać odmienny wniosek, skoro przepisy te dotyczą jedynie rejestracji praw rzeczowych i nie jest ich celem określenie charakteru tych praw. Niezależnie od tego stwierdzenia należy zwrócić uwagę na przepis § 7 powołanego rozporządzenia, w myśl którego nie można dokonać wpisu budynku jako odrębnej nieruchomości przed wpisaniem wieczystego użytkowania terenu oraz na § 9, wedle którego po wygaśnięciu prawa wieczystego użytkowania wpisy wygasłych praw wykreśla się na wniosek organu wykonującego gospodarkę terenem.Z przytoczonych wyżej względów Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi jak w sentencji uchwały.