C 2036/52

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Aleksandra Z. przeciwko Powszechnej Spółdzielni Spożywców z odp. udz. w Krakowie o zapłatę czynszu, po rozpoznaniu rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej od wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1951 r.,zaskarżony wyrok Sądu Najwyższego oraz wyroki: b. Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 21 sierpnia 1950 r. i b. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 grudnia 1950 r. uchylił i sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Powiatowemu w Krakowie odesłał.Uzasadnienie faktyczneDnia 11 lutego 1948 r. zawarte zostały przez Aleksandra Z., właściciela nieruchomości w K., z jednej - i "Spółdzielnię Spożywców Pracowników Fabryki A.P." z drugiej strony, umowy najmu lokalu użytkowego i urządzenia sklepowego. Umowy zawarto na okres do dnia 31 grudnia 1948 r. z tym zastrzeżeniem, że jeśli nie zostaną one wypowiedziane przez najemcę na trzy miesiące przed upływem wspomnianego terminu, ich moc wiążąca przedłuża się "automatycznie" tylko do dnia 31 grudnia 1949 r. Dla dalszego ewentualnego przedłużenia umowy najmu lokalu poza dzień 1 stycznia 1950 r. zastrzeżona została przez strony "nowa umowa pisemna", najem zaś urządzenia sklepowego miał trwać "w każdym razie" tak długo, "jak długo trwać będzie umowa najmu lokalu". Czynsz za każdy z wymienionych przedmiotów najmu ustalony został po 25.000 zł miesięcznie.W powództwie wytoczonym przed b. Sąd Okręgowy w Krakowie Aleksander Z. domagał się zasądzenia od Powszechnej Spółdzielni Spożywców w K. sumy 250.000 zł (w dawnej walucie) tytułem czynszu za okres od stycznia do maja 1950 r., utrzymując, że pozwana przejęła w 1949 r. Spółdzielnię Spożywców Pracowników Fabryki A.P., za zgodą powoda używa nadal po dniu 1 stycznia 1950 r. przedmiotów najmu, lecz mimo upomnień czynszu nie płaci.Powszechna Spółdzielnia Spożywców przyznała fakt zajmowania lokalu oraz korzystania z urządzenia sklepowego, twierdziła jednak, że umowy, o których wyżej mowa, wygasły dnia 31 grudnia 1949 r., ponieważ Spółdzielnia przed tą datą listownie zawiadomiła powoda o gotowości zawarcia nowej umowy na warunkach ustalonych dla spółdzielczości przez uchwałę Zarządu Centralnego Związku Spółdzielczego z dnia 15 września 1949 r. Czynsz przyjęty w wygasłych już umowach z 1948 r. jest, zdaniem pozwanej, nadmiernie wygórowany, nie odpowiada wskazaniom wspomnianej uchwały, niezgodny jest ze wskazaniami gospodarki spółdzielczej i zasadami współżycia społecznego i należy jego wysokość określić przy pomocy biegłych.Sąd Okręgowy w Krakowie wyrokiem z dnia 21 sierpnia 1950 r. powództwo uwzględnił, wychodząc z założenia, że skoro pozwana Spółdzielnia po upływie terminu przyjętego w umowach (31 grudzień 1949 r.) nadal za zgodą powoda używa przedmiotów najmu, to nastąpiło milczące przedłużenie tych umów na czas nieograniczony i wysokość ustalonego w nich czynszu obowiązuje tak długo, dopóki strony zgodnie nie określą go inaczej. Jako podstawę prawną takiego rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy powołał art. 393 w związku z art. 403 k.z. oraz przepisy dekretu o najmie lokali, który nie zabrania stronom umownego określenia wysokości czynszu za lokale użytkowe.W apelacji pozwana Spółdzielnia zarzuciła wyrokowi Sądu Okręgowego wadliwe ustalenie, jakoby jej zachowanie się świadczyło o milczącym przedłużeniu umów, a tym samym błędne oparcie orzeczenia na art. 393 k.z.Sąd Apelacyjny wyrok Sądu Okręgowego zmienił i powództwo oddalił. Zdaniem Sądu Apelacyjnego brak było podstaw do przyjęcia, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony na warunkach umów z 1948 r. (art. 393 k.z.), skoro umowy te zastrzegały wyraźnie, że przedłużenie nastąpić może jedynie na podstawie umowy pisemnej. Art. 393 k.z. stanowi jedynie domniemanie przedłużenia najmu, które w sprawie niniejszej obalone zostało faktem, że pozwana domagała się "zawarcia nowej umowy pisemnej na nowych warunkach, na co znów nie chciał się zgodzić powód". W tych warunkach powód może jedynie żądać wydania mu przedmiotów najmu oraz odszkodowania za korzystanie z nich, a nie "zapłaty należności z umów, które już nie istnieją".W skardze kasacyjnej powód, polemizując z przyjętą przez Sąd Apelacyjny wykładnią art. 393 k.z., przytoczył, że skoro niesporne jest wygaśnięcie umów z dniem 31 grudnia 1949 r. oraz fakt dalszego używania rzeczy przez najemcę za zgodą wynajmującego, to ziściły się wszystkie przesłanki art. 393 k.z. i tym samym powództwo jest uzasadnione.Sąd Najwyższy dnia 11 września 1951 r. na sesji wyjazdowej w Krakowie wyrok Sądu Apelacyjnego zmienił w ten sposób, że "przywrócił do mocy prawnej wyrok Sądu Okręgowego". Uzasadnienie wyroku wskazuje, że Sąd Najwyższy podzielił przytoczony wyżej pogląd kasacji o błędnej wykładni przez Sąd Apelacyjny art. 393 k.z., który to przepis, zdaniem Sądu Najwyższego, w okolicznościach sprawy niniejszej powinien znaleźć zastosowanie.Rewizja nadzwyczajna Prokuratora Generalnego Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej od wyroku Sądu Najwyższego wnosi o uchylenie tego wyroku oraz wyroków Sądu Apelacyjnego i Okręgowego i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji. Prokurator Generalny PRL zarzuca wyrokowi Sądu Najwyższego naruszenie art. 393 w związku z art. 403 k.z., art. 1 i 3 przep. og. pr. cyw. i art. 304 § 1 i 351 k.p.c. (w dawnym brzmieniu), utrzymując, że zaskarżone orzeczenie narusza interes Państwa Ludowego, doprowadziło bowiem do obciążenia własności społecznej nadmiernymi kosztami używania lokalu i jego urządzenia. Rewizja nadzwyczajna podnosi, że przewidziane w art. 393 k.z. przedłużenie umowy opiera się na domniemanej woli stron, której nie można było dopatrzyć się w okolicznościach niniejszej sprawy. Przeczy temu bowiem pismo pozwanej Spółdzielni z dnia 15 grudnia 1949 r. do powoda stwierdzające, że umowy z 1948 r. wygasły, i zawierające ofertę zawarcia nowych umów. Z faktu pozostawania pozwanej w lokalu po dniu 31 grudnia 1949 r. nie można również wyciągnąć wniosku o jej woli respektowania warunków umowy, skoro korzystanie z tego lokalu oparte jest na jego przydziale z mocy decyzji b. Zarządu Miejskiego w K. z dnia 16 września 1949 r.Obydwa dokumenty (pismo pozwanej z dnia 15 grudnia 1949 r. oraz decyzja o przydziale lokalu) załączone zostały w odpisach do rewizji nadzwyczajnej z wnioskiem o wzięcie ich w trybie art. 18 ustawy z dnia 20 lipca 1950 r. (Dz. U. Nr 38, poz. 349) pod uwagę jako istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.Naruszenia art. 250, 351 i 309 § 1 k.p.c. (w dawnym brzmieniu) dopatruje się rewizja nadzwyczajna w pominięciu przez Sąd Okręgowy zaofiarowanych przez pozwaną dowodów z korespondencji świadczącej o wygaśnięciu umów z dniem 31 grudnia 1949 r. oraz z biegłego, który by ustalił stosowną wysokość czynszu. Sąd Najwyższy, przywracając do mocy prawnej wyrok Sądu Okręgowego, nie usunął tego naruszenia istotnych przepisów postępowania, mimo że obowiązany był rozważyć je z urzędu.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Art. 393 k.z. przewiduje domniemanie przedłużenia najmu na czas nieoznaczony, gdy najemca po upływie czasu określonego w umowie używa nadal rzeczy za wyraźną lub milczącą zgodą wynajmującego. Sposób uzewnętrznienia się woli dorozumianej, która w zasadzie wyrażać się może w jakimkolwiek zachowaniu się osoby dostatecznie ujawniającym jej wolę (art. 43 przep. og. pr. cyw.), otrzymał w art. 393 k.z. w odniesieniu do najemcy konkretną formę. Zewnętrznym wyrazem woli najemcy jest dalsze używanie rzeczy. Takie milczące przedłużenie umowy najmu może mieć miejsce także i wówczas, gdy zawarto ją na piśmie. Strony jednak dążąc do zapobieżenia domniemaniu przedłużenia najmu mogą umówić się, że ich oświadczenie woli co do przedłużenia musi być dokonane w pisemnej formie (art. 64 przep. og. pr. cyw., art. 55 k.z.). Taka klauzula umowna wiąże i niezachowanie zastrzeżonej formy pociąga za sobą nieważność czynności. Gdy więc bezskuteczna byłaby w takim przypadku wyraźna ustna umowa przedłużenia najmu, to tym bardziej nie można uznać za wystarczające oświadczenia woli dorozumianego. Treść odnośnego punktu zawartej przez strony umowy najmu ("Do dalszego ewentualnego przedłużenia tej umowy najmu po dniu 31 grudnia 1949 r. wymagana jest nowa umowa pisemna"), jej klauzula o nowej umowie pisemnej, wyłącza, w myśl wyżej przytoczonych założeń, możność powołania się na jakikolwiek inny sposób oświadczenia woli co do przedłużenia najmu. Skoro powód nie twierdzi, by zawarł z pozwaną nową pisemną umowę w tym przedmiocie, wniosek zaskarżonego wyroku Sądu Najwyższego o łączącym nadal strony stosunku najmu jest błędny, zastosowanie zaś w sprawie art. 393 k.z. przedstawia się jako obraza tego przepisu prawa. Okoliczność powyższa, wzięta z urzędu pod rozwagę (art. 380 § 1 pkt 3 k.p.c.), skutkować musi uchylenie zaskarżonego wyroku bez potrzeby rozpoznawania zarzutów rewizji nadzwyczajnej. Zmierzały one bowiem do obalenia tezy zaskarżonego wyroku o domniemanej woli pozwanej Spółdzielni przedłużenia najmu i nie brały pod uwagę, że przedłużenie to na okres po dniu 31 grudnia 1949 r. możliwe było tylko w drodze zawarcia przez strony nowej pisemnej umowy.Skoro więc strony nie są związane warunkami przytoczonych na wstępie umów, nie obowiązuje pozwanej określona w nich wysokość czynszu, a powód może dochodzić należności za korzystanie z urządzenia sklepu i z tytułu czynszu za najem lokalu (stosunek najmu lokalu łączy strony z mocy art. 11 ust. 2 dekretu o publicznej gospodarce lokalami - Dz. U. z 1950 r. Nr 36, poz. 343) obliczonej według opinii biegłego. Odpowiednie postępowanie dowodowe przeprowadzi Sąd Powiatowy, któremu w tym celu sprawa została odesłana do ponownego rozpoznania.W końcu nadmienić należy, że argument odpowiedzi na rewizję, jakoby zaskarżony wyrok nie naruszył interesu Państwa Ludowego (art. 396 § 1 k.p.c.), jest chybiony. Szczególna opieka i ochrona zapewniona własności spółdzielczej (art. 11 Konstytucji PRL) w pełni uzasadniają interes Państwa Ludowego w obronie tej własności przed ewentualnie nieuzasadnionymi co do wysokości roszczeniami powoda.