II SA/Gd 1023/97

uchyla zaskarżoną decyzję w przedmiocie przyznania dodatku mieszkaniowego. Prezydent miasta powołując się na przepisy art. 43 ust. 1, art. 42 ust. 1 i 5 oraz art. 39 ust. 1 i 2 pkt 4 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. nr 105 poz. 509/ odmówił przyznania wnioskodawczyni dodatku mieszkaniowego z tej przyczyny, że nie ma ona tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Wnioskodawczyni wniosła odwołanie od tej decyzji zarzucając, że lokal mieszkalny zajmuje na podstawie decyzji o przydziale od 1971 r. Właściciele budynku i lokalu, który zajmuje, wielokrotnie podejmowali próby usunięcia jej z mieszkania, w którym mieszka 40 lat, lecz wszystkie kolejne sprawy przegrali w postępowaniu przed sądem powszechnym i organami administracji. Odwołująca się zaprzecza ponadto, aby właściciel lokalu wypowiedział jej najem z powodu nieuiszczenia czynszu. Nie uwzględniając tego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy o najmie lokali dodatek mieszkaniowy przysługuje osobom mieszkającym w lokalach, do których mają tytuł prawny. Odwołująca się nie ma takiego tytułu do zajmowanego lokalu, gdyż umowa najmu została z nią rozwiązana przez właścicieli. Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skargę należało uznać za uzasadnioną. Najem, w tym lokali mieszkalnych, jest stosunkiem cywilnoprawnym, który wynika z umowy albo z przewidzianej w prawie lokalowym decyzji o przydziale. Po wejściu w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z dnia 2 lipca 1994 r. /Dz.U. nr 105 poz. 509 ze zm./ najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych stal się najmem umownym zawartym na czas nieoznaczony. Najemcy takich lokali korzystają z ochrony przed wypowiedzeniem umowy do końca 2004 roku oraz z uprawnienia do zapłaty czynszu regulowanego. W zakresie nieuregulowanym ustawą do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego /art. 1 ust. 2 ustawy/. Ustawa w rozdziale 5 przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu na określonych podstawach lub wytoczenie powództwa o rozwiązanie najmu. W świetle przedstawionego wyżej stanu prawnego brak było podstaw do rozstrzygnięcia w postępowaniu administracyjnym czy skarżąca utraciła tytuł prawny do zajmowania lokalu oparty na ostatecznej decyzji administracyjnej. Jeżeli właściciel lokalu, który ma interes prawny w jego odzyskaniu, dowodził w postępowaniu o przyznanie dodatku mieszkaniowego, że wypowiedział najemczyni umowę najmu na podstawie art. 32 ust. 2 i art. 32 ust. 1 pkt 2 ustawy o najmie lokali, a najemczyni zaprzeczyła zarówno istnieniu podstaw do wypowiedzenia najmu w tym trybie, gdyż nie zalega z zapłatą czynszu, jak i otrzymaniu pisma z wypowiedzeniem, to powstał typowy spór cywilnoprawny pomiędzy stronami umowy najmu. Spór ten, zgodnie z zasadą określoną w art. 2 par. 1 Kpc, z braku odmiennych uregulowań zawartych w ustawie o najmie lokali, winien być rozstrzygnięty w postępowaniu przed sądem powszechnym.