II SA/Gd 2141/98

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej M. Ścigała sprawy ze skargi Beaty K., Haliny G., Moniki i Jacka W., Danuty i Bogdana D. na decyzję Wojewody G. z dnia 12 października 1998 r. (...) w przedmiocie nakazu dokonania rekonstrukcji balkonów - oddala skargę. Zaskarżoną decyzją Wojewoda G. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 21 sierpnia 1998 r. (...) nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej budynku nr 1B przy ul. Ż. w G.-W. dokonanie rekonstrukcji balkonów przynależnych do mieszkań nr 6 i 9 zgodnie z "Projektem technicznym rekonstrukcji balkonów w budynku mieszkalnym przy ul. Ż. 1B w G.". Jako podstawę prawną zaskarżonego orzeczenia powołano art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa oraz art. 66, art. 84 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, że w dniu 10 lipca 1997 r. decyzją (...) nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej budynku nr 1B przy ul. Ż. wykonanie zabezpieczeń balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr 9 poprzez zbicie tynku od spodu płyty balkonowej, usunięcia fragmentów płyty odspojonych od zbrojenia, a także wykonanie zabezpieczeń uniemożliwiających korzystanie z balkonów w mieszkaniu nr 6 i 9. Następnie postanowieniem z dnia 11 sierpnia 1997 r. zobowiązano Wspólnotę Mieszkaniową do przedłożenia dokumentacji projektowej dotyczącej odtworzenia balkonów w mieszkaniach nr 6 i 9 z zachowaniem ich poprzedniej formy architektonicznej. Powyższa dokumentacja została przedłożona, co skutkuje wydaniem decyzji w trybie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - publ jak wyżej. Brak balkonów powoduje dysharmonię elewacji budynku, a nadto brak trwałego zabezpieczenia wyjść z mieszkań na nieistniejące balkony może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi. Stosownie do art. 61 Prawa budowlanego wyżej cyt. właściciel lub zarządca obowiązany jest użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem technicznym. Balkony są elementem konstrukcyjnym elewacji, dlatego ten obowiązek ich rekonstrukcji spoczywa na właścicielu obiektu czyli Wspólnocie Mieszkaniowej budynku nr 1B przy ul Ż. Decyzję tę zaskarżyli Beata K., Halina G., Monika i Jacek W. oraz Danuta i Bogdan D. Wnosząc o jej uchylenie skarżący przyznając, iż są członkami wspólnoty mieszkaniowej, zarzucili, iż obowiązek rekonstrukcji balkonów w mieszkaniach nr 6 i 9 bezpodstawnie nałożony został na Wspólnotę Mieszkaniową zamiast na użytkowników lokali nr 6 i 9, którzy wyłącznie korzystają z tych lokali. Decyzja nakazująca rekonstrukcję balkonu wprowadza zdaniem skarżących odpowiedzialność zbiorową, a członkowie wspólnoty nie będą mogli korzystać z wyżej wymienionych balkonów. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wnosił o jej oddalenie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Zaskarżona decyzja, a także poprzedzająca ją decyzja organu I instancji kierowana jest do Wspólnoty Mieszkaniowej budynku nr 1 B przy ul. Ż. w G.-W. tzn. - Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej G.-W., Beaty K., Haliny G., Moniki i Jacka W., Magdaleny H., Danuty i Bogdana D., a zatem wszystkich współwłaścicieli przedmiotowego budynku. Z całą pewnością balkony stwarzają elewacje budynku stanowiąc jego wspólną część bez względu na to kto z współwłaścicieli z nich korzysta. Za utrzymanie budynku w stanie technicznej sprawności części wspólnych odpowiedzialni są wszyscy jego współwłaściciele. Zgodnie z treścią art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane - publ. jak wyżej, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymogami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Przepis ten jest adresowany zarówno do właścicieli - w tym także współwłaścicieli, jak i zarządców obiektów budowlanych. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 88 poz. 388 ze zm./ w art. 13 ustawy stanowi, iż właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest także obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które to koszty zgodnie. z art. 14 ust. 1 tejże ustawy składają się także wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Podmiotem ponoszącym odpowiedzialność za zobowiązanie dotyczące nieruchomości wspólnej są jak z powyższego wynika wspólnota mieszkaniowa /jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej/ i poszczególni właściciele lokalu. Kwestie ewentualnych rozliczeń między współwłaścicielami członkami wspólnoty mieszkaniowej związane z partycypacją w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej leżą poza kontrolą Naczelnego Sądu Administracyjnego i mogą być rozstrzygane na drodze postępowania cywilnego. W tej sytuacji mając powyższe rozważania na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny uznał, iż zaskarżona decyzja a także poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa i na mocy art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o NSA oddalił skargę.