II SA/Kr 2700/00

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2000 r. sprawy ze skargi Andrzeja S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 28 kwietnia 1997 r. (...) w przedmiocie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego - skargę oddala. Decyzją Zarządu Miasta K. z dnia 12 marca 1997 r. (...) odmówiono wnioskowi Andrzeja S. o rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania przed terminem, zawartej dnia 28 marca 1968 r., ustanawiającej prawo wieczystego użytkowania gruntu położonego w K., przy ul. Z. na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 28 kwietnia 1997 r. (...) po rozpatrzeniu odwołania Andrzeja S. decyzję I instancji utrzymało w mocy. W podstawie prawnej tego orzeczenia wskazano art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /t.j. Dz.U. 1991 nr 30 poz. 127 ze zm./ oraz art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa. W uzasadnieniu ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Przedmiotowa działka, której m.in. dotyczy umowa użytkowania wieczystego liczy pow. 343 m2 i w chwili przekazania w użytkowanie wieczyste oznaczona była nr dz. 8b. Aktem notarialnym z dnia 28 marca 1968 r. (...) oddano w użytkowanie wieczyste grunt oznaczony numerami działek 8a i 8b o łącznej pow. 557 m2, stanowiący uprzednio współwłasność Heleny S. i Czesława M. na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w K., z przeznaczeniem pod spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe. Cała powyższa nieruchomość nabyta została na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym z dnia 13 lipca 1967 r. (...). W wyniku przeprowadzonej w dniu 26 marca 1996 r. wizji lokalnej stwierdzono, że część nieruchomości /dz. nr 8a/ stanowi zieleń urządzoną, natomiast na pozostałej części, w odległości 8,0 m od chodnika ul. Z. wybudowany został pawilon o wymiarach 10x10 m, w którym osoba fizyczna urządziła pijalnię piwa, po wydzierżawieniu jej terenu przez (...) Spółdzielnię Mieszkaniową /zwaną dalej Spółdzielnią/. W umowie notarialnej ustanawiającej na dz. nr 8a i 8b prawo użytkowania wieczystego na rzecz Spółdzielni postanowiono, że przekazany w użytkowanie wieczyste teren przeznaczony jest pod budowę spółdzielczego Osiedla Mieszkaniowego, w umowie tej nie został jednak określony termin rozpoczęcia i zakończenia robót. W myśl art. 26 ust. 2 cyt. ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości zarząd gminy w odniesieniu do gruntów stanowiących własność może wydać decyzję o rozwiązaniu umowy i zarządzić odebranie gruntów, stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego. Ten ostatnio wymieniony przepis stanowi, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności, jeżeli wbrew umowie nie wznosił określonych w niej budynków. Organ orzekający uznał więc, że decyzja o wcześniejszym rozwiązaniu umowy wieczystego użytkowania jest decyzją uznaniową. Równocześnie organ ten ocenił, że teren, o który w sprawie chodzi, użytkownik wieczysty zagospodarował zgodnie z przeznaczeniem, bowiem budownictwo mieszkaniowe, to nie tylko bloki mieszkalne, ale cała infrastruktura. Odwołanie od tej decyzji wniósł następca prawny poprzednich współwłaścicieli realności Andrzej S., domagając się uchylenia decyzji. W odwołaniu uznał, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób rzeczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, określonym w umowie, gdyż wbrew umowie nie wzniósł na nim budynków. Zgodnie z lokalizacją Nr 45/65 przewidziano na dz. nr 8a i 8b budowę dwóch budynków pięciokondygnacyjnych. Powyższy grunt jest zbędny Spółdzielni, skoro jego część wydzierżawiła na pijalnię piwa osobie fizycznej, co jest sprzeczne ze statutem Spółdzielni, który przewiduje tylko wynajmowanie lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach stanowiących własność Spółdzielni. Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., z dnia 28 kwietnia 1997 r. (...) zaskarżoną decyzję utrzymano w mocy, wskazując art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa, jako formalnoprawną podstawę rozstrzygnięcia. W motywach swojego rozstrzygnięcia Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało odwołanie Andrzeja S. za nieuzasadnione. Spółdzielnia uzyskała w użytkowanie wieczyste znacznie większy teren i na terenie tym wzniosła budynki mieszkalne, wielokondygnacyjne, w najbliższym sąsiedztwie, obydwie cytowane działki przeznaczając we własnym zakresie pod zieleń urządzoną, a w części wydzierżawiając go pod pijalnię piwa. Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające pozwoliło na ustalenie, że cel umowy użytkowania wieczystego został zrealizowany, gdyż m.in. na przedmiotowych działkach powstało osiedle mieszkaniowe wraz z infrastrukturą. Kolegium podkreśliło też, że w umowie notarialnej ustanawiającej użytkowanie wieczyste nie podano terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy Osiedla. Decyzję tę zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego Andrzej S., domagając się jej uchylenia. W skardze sprecyzował, że chodzi Mu wyłącznie o działkę oznaczoną nr 8b, o pow. 343 m2 i domaga się rozwiązania umowy użytkowania wieczystego ze Spółdzielnią tylko w tym zakresie. Umowa użytkowania wieczystego przewidywała bowiem budowę osiedla mieszkalnego, w szczególności dwóch bloków mieszkalnych i tego nie zrealizowała. Poza tym Skarżący powtórzył wszystkie zarzuty zawarte w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło ojej oddalenie uznając skargę za nieuzasadnioną. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona, gdyż zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja pierwszoinstancyjna odpowiadają prawu, a tylko stwierdzenie naruszenia prawa w zaskarżonym akcie administracyjnym powoduje jego uchylenie lub stwierdzenie nieważności /art. 21 i art. 22 ust. 1-3 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym - Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./. Bezspornym jest w sprawie, że w dniu 28 marca 1968 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w K. zawarta została umowa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej przy ul. Z. 21, składającej się z działek nr 8a i 8b na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej na cele Spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego (...). Poprzednio grunt ten o pow. 557 m2, stanowiący współwłasność Heleny S. i Czesława M. został aktem notarialnym z dnia 13 lipca 1967 r., (...) nabyty na własność Skarbu Państwa. W umowie tej nie określono terminu rozpoczęcia a także zakończenia budowy osiedla mieszkaniowego. Przeprowadzona w dniu 26 marca 1997 r. wizja na gruncie wykazała, że dz. nr 8a stanowi zieleń urządzoną natomiast na dz. nr 8b został wybudowany pawilon handlowy 10x10 m ogrodzony, obłożony chodnikiem, wydzierżawiony osobie trzeciej. Należy podkreślić pogląd wyrażony w zaskarżonej decyzji, że cel nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa, a następnie cel wieczystego użytkowania został zrealizowany. Budownictwo mieszkaniowe to nie tylko same bloki mieszkalne, ale ich otoczenie, a więc zieleń urządzona, chodniki, szkoły, przedszkola itd. a także pawilony handlowe. Bloki mieszkalne zostały wybudowane na sąsiednich parcelach, a zieleń, pawilon i chodniki stanowią integralną całość i składają się na osiedle mieszkaniowe. Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę należy uznać, że brak było podstaw do stwierdzenia, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Fakt, że Spółdzielnia Mieszkaniowa nabyła poczynione nakłady na gruncie od osoby trzeciej w dniu 23 listopada 2000 r. nie ma wpływu na rozstrzygnięcie, jako dokonany po wydaniu ostatecznej decyzji zaskarżonej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zważywszy wszystko powyższe Sąd na podstawie art. 27 ust. 1 cytowanej ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym orzekł, jak w sentencji.