II SA/Ka 825/00

Naczelny Sąd Administracyjny, po rozpoznaniu sprawy ze skargi Krzysztofa K. na decyzję Wojewody Ś. z dnia 16 marca 2000 r. (...) w przedmiocie zezwolenia na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości - oddala skargę. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy z wniosku Marka W.-J. z dnia 8 sierpnia 1999 r. decyzją z dnia 9 grudnia 1999 r. (...), wydaną z upoważnienia Starosty G., udzielono wnioskodawcy zezwolenia na wejście na teren działki Nr 587/43 w P. przy ul. (...), będącej własnością Krzysztofa K., w przeciągu 28 dni roboczych przy sprzyjających warunkach pogodowych w pasie o szerokości 2 m od budynku - w celu dokonania ocieplenia budynku na działce Nr 1172/43 zgodnie z pozwoleniem (...) z dnia 11 marca 1999 r. Jednocześnie zastrzeżono, że roboty budowlane należy wykonać pod nadzorem osoby uprawnionej oraz właścicieli istniejącej infrastruktury technicznej, zaś po ich zakończeniu inwestor obowiązany jest naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ I instancji powołał przepisy art. 47 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W uzasadnieniu organ orzekający powołał się na brak zgody właściciela działki sąsiedniej na wykonanie prac budowlanych celem ocieplenia budynku inwestora, przylegającego do wschodniej granicy, zgodnie z udzielonym pozwoleniem na budowę. W odwołaniu od decyzji Krzysztof K. zarzucił, że wyraził zgodę na czasowe korzystanie z nieruchomości na warunkach określonych w piśmie z dnia 2 lutego 1999 r., do którego inwestor nie ustosunkował się. Nadto, decyzja nie określa zakresu i terminu korzystania z jego działki, pominięto też kwestie rekompensaty za korzystanie z terenu i odszkodowania za ewentualne szkody. Zatem zdaniem odwołującego się, decyzja zapadła z naruszeniem art. 47 Prawa budowlanego. Nadto odwołujący się zarzucił, że budynek został wybudowany w granicy działki bez jego zgody, a następnie samowolnie podwyższony o jedno piętro. Zaskarżoną decyzją, wydaną z upoważnienia Wojewody Ś., utrzymano w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy uznał bowiem, że co prawda odwołujący się udzielił zgody na korzystanie z jego nieruchomości, określając termin od 10 lutego do 1 marca 1999 r., lecz termin ten dawno minął i był niewykonalny w dniu 11 marca 1999 r., kiedy to wydana została decyzja o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych związanych z ociepleniem budynku. Jednocześnie organ II instancji powołując się na fakt niestawiennictwa odwołującego się na wyznaczoną w trybie art. 136 Kpa rozprawę administracyjną, przy równoczesnym pisemnym podtrzymaniu niewykonalnych warunków z dnia 2 lutego 1999 r., stwierdził, że taki stan rzeczy oznaczał brak zgody na korzystanie z jego nieruchomości. Zdaniem organu, pozostałe kwestie nie mają związku z niniejszą sprawą. W tej sytuacji odwołania nie uwzględniono. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego, błędnie zatytułowanej odwołaniem, Krzysztof K. domagał się uchylenia powyższej decyzji, ponawiając zarzuty i argumentację zawartą już w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Podkreślił, że decyzja nie zawiera warunków korzystania z jego nieruchomości, o których mowa w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego. Skarżący wskazał też na bezzasadność stanowiska, iż określony przez niego termin był nierealny, bowiem inwestor zwrócił się do niego o udostępnienie nieruchomości w dniu 21 stycznia 1999 r., na co odpowiedział pismem z dnia 2 lutego 1999 r. określając termin od 10 lutego 1999 r., czyli uzasadniony datą otrzymania prośby. Nadto, skarżący wyjaśnił, że nie wziął udziału w rozprawie administracyjnej ze względu na obowiązki służbowe, które zostały ujawnione w terminie uniemożliwiającym skuteczne powiadomienie starosty i złożenie prośby o wyznaczenie innego terminu. Stąd też jego zdaniem, zaskarżona decyzja jest krzywdząca dla jego interesów i zapadła z pominięciem przedstawionych argumentów oraz rażącym naruszeniem art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego. Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani też organy obydwu instancji nie uchybiły przepisom postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Warunki korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do wykonania przez inwestora określonych robót budowlanych, do których dostęp jest możliwy jedynie z nieruchomości sąsiedniej, reguluje przepis art. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./. Inwestor obowiązany jest w pierwszym rzędzie zwrócić się do właściciela nieruchomości sąsiedniej o uzyskanie zgody na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu /art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego/. Dopiero w razie nieuzgodnienia tych warunków, o sprawie rozstrzyga organ administracji architektoniczno-budowlanej na wniosek inwestora, który w przypadku uznania zasadności wniosku określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości, stosownie do dyspozycji art. 47 ust. 2 powołanej ustawy. Zatem ingerencja organu administracji dopuszczalna jest dopiero po uprzednim dopełnieniu przez inwestora wymogu zwrócenia się do właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jednakże wbrew zarzutom skargi, sam fakt wyrażenia zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości przez jej właściciela, nie oznacza uzgodnienia warunków, o których mowa w art. 47 ust. 1 ustawy. Jeżeli więc inwestor uzyska co prawda taką zgodę, lecz zainteresowani nie zdołali się porozumieć co do terminu, sposobu i zakresu korzystania z nieruchomości, a także ewentualnej rekompensaty z tego tytułu, rozstrzygnięcie o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości następuje w drodze decyzji administracyjnej. Zakres rozstrzygnięcia sprawy przez organ administracji został jednak wyraźnie określony przepisem art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Organ administracji nie jest władny do ustalenia wysokości rekompensaty z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości. Dochodzenie odszkodowania na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, o którym mowa w art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego, możliwe jest wyłącznie przed sądem powszechnym /art. 2 par. 1 Kpc/. W niniejszej sprawie jest poza sporem, że skarżący w odpowiedzi na pismo inwestora M.W. wyraził zgodę na korzystanie z jego nieruchomości, jednocześnie określając termin, warunki oraz wysokość wynagrodzenia, niezależnie od odszkodowania za spowodowane szkody. Na powyższą propozycję, zawartą w piśmie z dnia 2 lutego 1999 r., zainteresowany jednak nie odpowiedział. Oznacza to, że nie przyjął warunków korzystania z nieruchomości. Taki stan faktyczny wyczerpywał dyspozycję art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego i uprawniał do ingerencji organ administracji architektoniczno-budowlanej. Nie sposób wszak przyjąć, aby pertraktacje miały być długotrwałe, zaś stanowisko skarżącego zostało precyzyjnie określone w piśmie z dnia 2 lutego 1999 r. i podtrzymywane w toku niniejszego postępowania administracyjnego. Zaskarżona decyzja określa też termin i sposób korzystania z nieruchomości skarżącego, przewidując jej zajęcie na szerokości 2 m w przeciągu 28 dni roboczych. Brak jest innej możliwości określenia terminu z uwagi na charakter robót budowlanych, zaś decyzja rodziła skutek prawny dopiero od uzyskania waloru ostateczności. Stąd też nie było możliwe wskazanie konkretnego przedziału czasowego poprzez podanie dat. Nadto, organ orzekający zawarł zastrzeżenie o obowiązku wypłacenia odszkodowania na podstawie art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego. Dochodzenie odszkodowania należy zaś do drogi postępowania przed sądem powszechnym, o czym była mowa wyżej. Stwierdzić też należy, iż usprawiedliwienie nieobecności na wyznaczonej rozprawie administracyjnej winno nastąpić przed właściwym organem, zaś ostatecznie kwestia ta nie została podniesiona w odwołaniu, a dopiero w skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wreszcie, dla rozstrzygnięcia sprawy nie miały znaczenia zarzuty skarżącego co do usytuowania spornego budynku w granicy bez jego zgody. Wydanie decyzji zezwalającej na wejście na teren nieruchomości nastąpiło bowiem celem wykonania robót budowlanych, na wykonanie których inwestor uzyskał pozwolenie na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej z dnia 11 marca 1999 r. Z tych wszystkich względów Naczelny Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o NSA /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.