II SA/Kr 3852/01

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Andrzeja Ch. na decyzję Wojewody M. z dnia 21 listopada 2001 r., (...) w przedmiocie pozwolenia na kontynuację budowy: I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 6 lipca 2001 r. (...); II. uchyla decyzję Wojewody M. z dnia 27 sierpnia 2001 r. (...). Decyzją z dnia 6.07.2001 r., po rozpatrzeniu wniosku inwestora Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego B. - 2 SA. z dnia 28.04.2000 r., Prezydent Miasta K., zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowego - segmentu 1A i 1C budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego - kontynuowanie budowy wraz z infrastrukturą: linia kablowa SN, stacja trafo, linia nn, przyłącza wod.-kan., przy ulicy R. w K. zlokalizowanego na działce nr 709/2, 710/2 obr.41. W decyzji zawarto warunek, że warunkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie segmentu A i C jest wykonanie parkingu dla mieszkańców i użytkowników całego budynku po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na jego budowę oraz zainstalowanie stałych urządzeń gaśniczych. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został złożony w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 2.04.1996 r., inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, projekt zagospodarowania działki jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Projekt jest kompletny i posiada wymagane przepisami opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz został sporządzony przez osobę uprawnioną. Organ podał, że wymagana warunkami technicznymi odległość od granicy działki równa 4 m i 3 m została zachowana, "przekroczony współczynnik intensywności w odniesieniu do obecnej działki zainwestowania jest prawidłowy w odniesieniu do terenu pierwotnie branego pod uwagę i objętego decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ", odległość między budynkami wymagana warunkami technicznymi ze względu na ochronę przeciwpożarową równa 10 jest niemożliwa do zweryfikowania, ponieważ sąsiednia działka nr 705/1 nie jest zabudowana i nie wystąpiono o wydanie pozwolenia na jej zabudowę. Organ podniósł również, że już decyzja z dnia 3.09.1997 r. o pozwoleniu na budowę I etapu segmentów 1A i 1C zakładała w sentencji dalszy etap tej budowy. Prowadzone przez PINB postępowanie w sprawie odstępstw od warunków pozwolenia na budowę segmentu 1A i 1C zostało zakończone decyzją z dnia 10.11.2000 r. nakazującą inwestorowi zaniechanie robót i dającą mu prawo do występowania z wnioskiem o pozwolenie na budowę dalszego etapu. W odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 6.07.2001 r. Andrzej Ch. zarzucił, że: - budynek został usytuowany bez zachowania wymaganej przepisem par. 272 pkt 4 rozporządzenia MGPiB z dnia 14 grudnia 1994 r. odległości pożarowej od granicy działki nie zabudowanej, wynoszącej 5 m, - planowana 6-kondygnacyjna zabudowa naraża właścicieli sąsiedniej działki nr 705/1 na odsunięcie się z projektowanym na niej budynkiem wielomieszkaniowym na odległość 14-15m od granicy, co spowoduje, że nie będzie ona nadawała się do zabudowy, - zabudowa 6-kondygnacyjna jest sprzeczna z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu /w tym dla działki nr 705/1/ oraz zapisami w planie zagospodarowania przestrzennego, - zapewnienie miejsc parkingowych powinno być warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę, a nie dopiero pozwolenia na użytkowanie. Dla całego budynku liczącego 91 mieszkań i dodatkowo część usługową projekt przewiduje wyłącznie 22 miejsca parkingowe, - wskaźnik intensywności zabudowy został przekroczony dwukrotnie gdyż aktualna decyzja wydawana jest w nowym stanie prawno-własnościowym - decyzja GINB z dnia 25.06.2001 r. została zaskarżona do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Decyzją z dnia 27.08.2001 r. (...) Wojewoda M. uchylił decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 6.07.2001 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że wniosek o wydanie zaskarżonej decyzji o pozwoleniu na kontynuację budowy nie został złożony w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu /upłynął dnia 31.04.1997 r./. Ponieważ inwestor przedłożył nowy projekt zagospodarowania terenu inwestycji, ze zmianami do pierwotnego w zakresie m.in. przyłączy mediów do budynku i układu komunikacji należy uznać, że nie jest to dokumentacja projektowa dotycząca kontynuacji rozpoczętej wcześniej inwestycji, ale także jej częściowa zmiana. Należało wobec tego wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ odwoławczy nadto wyjaśnił, że uzależnienie pozwolenia na użytkowanie od budynku mieszkalnego od wybudowania innego obiektu budowlanego w nie sprecyzowanym miejscu, którego budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, wykracza poza ramy dozwolonych warunków, możliwych do orzekania w pozwoleniu na budowę. Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na tę ostatnią decyzje złożyło Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego B. - 2 S.A. w K. Skarżący zarzucił, że zagospodarowanie terenu w związku z pozwoleniem na kontynuację budowy nie ulega zmianie. Sam fakt dołączenia do decyzji projektu zagospodarowania terenu nie może być automatycznie uznany za zmianę zagospodarowania terenu w stosunku do poprzednio zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu. Skarżący podkreślił, że decyzją z dnia 3.09.1997 r. udzielono pozwolenia na budowę garaży podziemnych i pomieszczeń gospodarczych segmentów 1A i 1C budynku położonego na działce, obecnie oznaczonej 709/2. Jak wynika z decyzji ostatecznej GINB z dnia 25.06.2001 r., decyzja z dnia 3.09.1997 r. była prawidłowa. Przepis art. 33 ust. 1 prawa budowlanego dopuszczał bowiem wydanie pozwolenia na budowę dla wydzielonej części danego zamierzenia budowlanego. Skoro prawidłowe było wydanie pozwolenia na część takiego zamierzenia, za prawidłowe należy uznać wydanie pozwolenia na pozostałą część tego zamierzenia, to jest na kontynuację budowy budynku mieszkalno-usługowego. Ponieważ jest to kontynuacja, opiera się ona na dotychczasowym zagospodarowaniu terenu. Dlatego też argument, że należy wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie jest trafny. Na skutek wniesienia tej skargi, na podstawie art. 38 ust. 2 ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym, decyzją z dnia 21 listopada 2001 r. (...) Wojewoda M. uchylił własną decyzję z dnia 27.08.2001 r. w całości. Na podstawie art. 138 par. 1 pkt 2 Kpa, po rozpatrzeniu odwołania Andrzeja Ch. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 6.07.2001 r. w sprawie wydania pozwolenia na kontynuację budowy uchylił decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 6.07.2001 r. w części dotyczącej nałożenia na inwestora warunku wykonania, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, parkingu dla mieszkańców i użytkowników całego budynku, po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na jego budowę i w tym zakresie umorzył postępowanie przed organem I instancji, a w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazał, że wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 2.04.1996 r. Organ ustalił, że inwestor zrealizował część inwestycji w oparciu o prawomocne decyzje Prezydenta Miasta K. z dnia 24.09.1996 r. oraz 3.09.1997 r. między innymi w zakresie budowy infrastruktury: linii kablowej SN, stacji trafo, linii NN, a także przyłącza wod.-kan., o czym świadczą przedłożone protokoły odbiorów. Plansza zagospodarowania terenu nie przedstawiała projektowanych przyłączy /jak to zostało uznane przez organu administracji architektonicznej/ lecz miała jedynie przedstawiać lokalizację budynku. Poza tym, ponieważ decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 2.04.1996 r. nie zawierała wymagań dotyczących usytuowania i liczby miejsc postojowych dla samochodów w projekcie zagospodarowania działki a przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych z dnia 14.12.1994 r. należy rozpatrywać łącznie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Infrastruktury zaprezentowanym w sprawie o uzyskanie odstępstwa od przepisów par. 18 rozporządzenia z dnia 14 grudnia 1994 r., wniosek inwestora o udzielenie odstępstwa jest bezprzedmiotowy. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego na tę decyzję Andrzej Ch. zarzucił, że Wojewoda nie uwzględnił zarzutów podnoszonych w odwołaniu. Skarżący, jako współwłaściciel działki 705/1, wnosił o uchylenie decyzji z dnia 3.09.1997 r. w sprawie pozwolenia na budowę dotyczącego kondygnacji podziemnych budynku 1A i 1C ze względu na usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 4 m od granicy jego działki oraz nie zachowanie odległości pożarowej 5 m od tej granicy. Skarżący posiada decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 29.06.2000 r. dla swojej działki dotyczącej realizacji budynku wielomieszkaniowego. Dlatego nie zgadza się na zabudowę 6-kondygnacyjną. Wymusza ona na właścicielach działki 705/1 odsunięcie planowanego budynku od granicy działki na odległość 14-15 m, co spowoduje, że działki nie będzie można zabudować. Nadto zarzucił, że zabudowa 6-kondygnacyjną sprzeczna jest z planem zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę strona przeciwna podniosła, że przedmiotowa inwestycja stanowi kontynuację realizacji obiektu, którego I etap został zakończony na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 3.09.1997 r. Podnoszone przez skarżącego odległości są zgodne z par. 272 ust. 3 i 4 warunków technicznych z dnia 14 grudnia 1994 r. Ani plan zagospodarowania przestrzennego, ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie wprowadzają ograniczeń w zakresie wysokości projektowanych obiektów. Strona zainteresowana - PBP B. 2 S.A. - wniosła o oddalenie wniosku skarżącego o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Podniosła, że pozwolenie na wybudowanie kondygnacji podziemnych segmentu 1A i 1C wydane zostało w dniu 3.09.1997 r. Przedmiotowa inwestycja stanowi kontynuację realizacji obiektu. Skarżący nabył własność sąsiedniej nieruchomości po tej dacie. Zgodnie z par. 272 ust. 5 warunków technicznych odległość między realizowanym budynkiem a granicą sąsiedniej nieruchomości winna wynosić co najmniej 3,75 m a rzeczywiście wynosi 4,4 m. Nie został tym samym naruszony przepis par. 12 ust. 4 warunków. Zarzut o uniemożliwieniu zabudowy działki skarżącego nie poddaje się weryfikacji, gdyż brak projektu planowanego budynku uniemożliwia sprawdzenie zachowania odległości wynikających z par. 13 i par. 60 warunków technicznych. Inwestor wskazał również, że w ustaleniach dla obszarów M-1, M-2, M1U, M2U nie ma ograniczeń w wysokościach budynków. Inwestor wyraził również pogląd, że zaskarżenie decyzji GINB z dnia 25.06.2001 r., uchylającej decyzję Wojewody M. z dnia 29.01.2001 r. unieważniającą poprzednią decyzję na I etap - zadaszone stany zerowe segmentu 1A i 1C z dnia 3.09.1997 r., nie ma wpływu na wydaną decyzję o pozwoleniu na budowę. Zainteresowany stwierdził, że skoro nawet w postępowaniu nieważnościowym nie wstrzymano wykonania decyzji zezwalającej na budowę kondygnacji garaży i piwnic segmentów 1A i 1C, do czasu ewentualnego ostatecznego ich wzruszenia, decyzje te wiążą organy administracji publicznej. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd Administracyjny bada legalność zaskarżonego aktu administracyjnego /art. 21 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym - Dz.U. nr 74 poz. 368/, nie będąc w sprawowaniu tej kontroli związany granicami skargi. W ramach tej kognicji Sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu administracyjnego nie naruszono przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do treści art. 38 ust. 2 ustawy o NSA organ, którego działanie lub bezczynność zaskarżono, może uwzględnić skargę w całości do dnia wyznaczenia przez Sąd terminu rozprawy. Skoro uprawnienie organu do autokontroli powstaje w związku ze skargą wniesioną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, to zakres tego uprawnienia należy postrzegać jako odpowiadający zakresowi uprawnienia sądu, określonemu w art. 22 ust. 1 ustawy o NSA. Oznacza to, że organ może w oparciu o art. 38 ust. 2 ustawy o NSA uchylić decyzję lub postanowienie w całości albo w części, stwierdzić ich nieważność lub niezgodność z prawem. W tym zakresie zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Skoro jednak zaskarżoną decyzją utrzymano w mocy /poza warunkiem dotyczącym miejsc parkingowych/ decyzję zatwierdzająca projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, analizy wymaga zgodność tej decyzji z przepisami prawa materialnego i przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Przechodząc do oceny zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami prawa materialnego, stwierdzić należy, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 33 ust. 2 prawa budowlanego do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć m.in.: 1/ dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 2/ decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, Aktualny inwestor wykazał się dysponowaniem nieruchomością na cele budowlane, przez przedstawienie stosownych dowodów własności. Jak wynika z aktu notarialnego z dnia 24.09.1999 r. B. - 2 S.A. nabył od syndyka masy upadłości firmy Ryszarda K. "B." - działkę nr 702/2 o powierzchni 0,3380 ha, powstałą z podziału działki 709/1, która z kolei powstała na skutek zniesienia się działek nr 708/1, 710/1 i 711/1 do działki nr 709 a następnie dokonano zmiany jej oznaczenia na działkę nr 709/1. W dacie sporządzenia aktu, jak wynika z zapisanego w nim oświadczenia, działka ta była zabudowana budynkiem mieszkaniowym wielorodzinnym w stanie zerowym. W dniu 22.05.2000 r. B. - 2 SA nabył działkę nr 710/2 o pow. 00,038 ha. Podnieść w tym miejscu należy, że jak wynika z przedłożonej przez B. -2 SA w dniu 3.09.2002 r. kserokopii decyzji z dnia 3.09.1997 r. /I etap robót segmentu 1A i 1C/ wydanej na rzecz Ryszarda K. - firma B., obejmowała ona działki o numerach 707, 708/1, 709, 710 i 711/1. W piśmie z dnia 29.06.2000 r. (...) projektant podał, że działki te miały powierzchnię 0,9559 ha. Rozważenia jeszcze wymaga, czy spełniony został warunek dotyczący konieczności dołączenia przez osobę występującą o pozwolenie na budowę decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja taka, ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji p.n. Zabudowa mieszkaniowa wraz z infrastrukturą na terenie położonym przy ul. R. w K. wydana została na rzecz Firmy Budowlanej "B." - Ryszard K. W treści decyzji nie określono jakie działki nią objęto. W jej załączniku graficznym zaznaczono wprawdzie linie rozgraniczające teren inwestycji, ale sporządzony on został na mapie nie zawierającej numerów ewidencyjnych działek. Domniemywać jedynie pozostaje, że skoro decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia 3.09.1997 r. obejmowała działki 707, 708/1, 709, 710 i 711/1, to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odnosiła się właśnie do tych działek. Powstaje więc problem czy osoba nabywająca od poprzedniego inwestora część terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną na rzecz wcześniejszego inwestora powinna, w myśl art. 33 ust. 2 prawa budowlanego, występując z wnioskiem o pozwolenie na budowę - przedłożyć decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną na swoją rzecz. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 1 kwietnia 1999 r. sprawie IV SA 536/97 uznał, że skoro przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują możliwości przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na rzecz jednego podmiotu na drugi podmiot, to niedopuszczalne jest wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na wniosek podmiotu który nie dołączył do wniosku o pozwolenie na budowę decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na rzecz wnioskodawcy. Pozwolenie na budowę wydane podmiotowi, który posłużył się decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, której adresatem jest inny podmiot powinno być traktowane jako wydane na rzecz podmiotu nie posiadającego w ogóle decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co stanowi przesłankę stwierdzenia nieważności decyzji określoną w art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa wobec rażącego naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane. Z przepisów prawa budowlanego wynika, że podmiot zamierzający przystąpić do realizacji inwestycji, co do której w myśl art. 39 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 89 poz. 415 ze zm./ jest wymagane uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w pierwszym rzędzie powinien wystąpić o wydanie takiej decyzji do właściwego organu gminy, a następnie dołączyć tę decyzję do wniosku o pozwolenie na budowę /art. 33 ust. 2 pkt 3 Prawa budowlanego/. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi bowiem rodzaj promesy uprawniającej podmiot, na rzecz którego została wydana, do wystąpienia o pozwolenie na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uprawnia bowiem do uzyskania pozwolenia na budowę m określonych w niej warunkach. Dlatego też w razie zmiany tych warunków /dotyczących m.in. osoby inwestora lub terenu objętego inwestycją/ nie może się nią posłużyć nabywca części terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przepisach dotyczących procesu inwestycyjnego przewiduje się przeniesienie na inny podmiot jedynie decyzji o pozwoleniu na budowę /art. 40 Prawa budowlanego/. Sąd rozpoznający skargę w niniejszej sprawie stanowisko to podziela. Odnośnie konieczności dołączenia przez aktualnego inwestora nowej decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zauważyć nadto należy, że obowiązek taki wyprowadzić można z brzmienia przepisu art. 39 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa ta wymaga ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w razie zmiany zagospodarowania terenu polegającej w szczególności na wykonaniu, odbudowie, rozbudowie i nadbudowie obiektu budowlanego. Z przepisu ustępu drugiego tego przepisu wyprowadzić należy wniosek, że jedynie roboty budowlane nie powodujące zmiany sposobu zagospodarowania terenu, nie wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli, zgodnie z przepisem art. 41 ustawy we wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu należy określić m.in. granice terenu objętego wnioskiem, funkcję i sposób zagospodarowania terenu, a nadto wniosek zawierać musi określenie potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, to zmiana granic terenu i zmiana zaplecza planowanego obiektu, wymaga wydania nowych warunków. W dacie złożenia przez nowego inwestora wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, teren zamierzonej inwestycji był około trzykrotnie mniejszy aniżeli teren objęty decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną na rzecz Ryszarda K. Jak wynika z projektu zagospodarowania terenu złożonego przez inwestora w 2000 r. w ślad za wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę kondygnacji nadziemnych segmentu 1A i 1C, granice terenu inwestycji oznaczone zostały literami ABCDEFG. Ograniczały one teren inwestycji do najbliższego otoczenia budynku składającego się z segmentów A, B i C i nie obejmowały ani terenu zabudowanego domami jednorodzinnymi, ani terenu przewidzianego pod budowę garaży oznaczonych w załączniku graficznym do decyzji z dnia 24.09.1996 r. - cyfrą "4". Wreszcie, segment B budynku został podwyższony o dwie kondygnacje, a od strony wschodniej dobudowano 2 windy. B. - 2 SA, nabywając działkę 709/2, na której wybudowano stan zerowy budynku składającego się z segmentów A, B i C, nie dysponował już przewidzianym w pierwotnym projekcie zagospodarowania terenu zapleczem w postaci terenu przewidzianego na parkingi. Nowy inwestor nie dysponuje również terenem, na którym wzniesione zostały domy jednorodzinne o niskiej intensywności zabudowy. Tak więc ewidentnie nastąpiła zmiana terenu inwestycji i sposób zagospodarowania terenu w stosunku do Sposobu zagospodarowania terenu przewidzianego w załączniku do decyzji z dnia 24.09.1996 r. Dla porządku należy w tym miejscu jedynie wskazać, że stosownie do treści art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego /Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 ze zm./ pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto m.in. złożył wniosek w tej sprawie w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym. Przypomnieć należy, że aktualny inwestor inwestycji wniosek wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego przy ul. R. budynek 1A i 1C - kontynuowanie budowy złożył w dniu 28.04.2000 r. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 2.04.1996 r. zachowała ważność do dnia 31.04.1997 r. Tak więc wydawałoby się, że nie zostały spełnione wymogi art. 32 ust. 4 prawa budowlanego. Jednakże ostateczna ocena w tym zakresie może być dokonana dopiero po ustaleniu treści i daty wniosku wszczynającego postępowanie w sprawie zakończonej wydaniem decyzji z dnia 3.09.1997 r. dotyczącej pozwolenia na budowę segmentu A i C. Jedynie w sytuacji złożenia przez inwestora w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę odnośnie całego zadania, a nie tylko "I etapu", można by uznać, że wniosek z dnia 28.04.2000 r., został złożony w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu /oczywiście przy założeniu, że nowy inwestor nie musi uzyskać nowej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, którego to poglądu sąd w niniejszym składzie nie podziela/. Gdyby wniosek inwestora, w sprawie zakończonej decyzją z dnia 3.09.1997 r., dotyczył jedynie I etapu budowy - wykonania kondygnacji podziemnych, wniosek o wydanie pozwolenia na budowę kondygnacji nadziemnych byłby złożony po dacie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero przy piśmie złożonym do Naczelnego Sądu Administracyjnego przez PBP B. - 2 S.A. w dniu 3.09.2002 r., przedłożono kserokopię decyzji z dnia 3.09.1997 r. o pozwoleniu na budowę udzielonego Ryszardowi K. - właścicielowi firmy Budowlanej "B." dla inwestycji obejmującej I etap robót - garaże podziemne i pomieszczenia gospodarcze segmentu 1A i 1C na terenie położonym przy ul. R. w K., działka nr 707, 708/1, 709, 710, 711/1 obr. 41. Z treści decyzji wynika, że inwestor złożył w dniu 21.01.1997 r. wniosek o pozwolenie na budowę dwóch segmentów - 1A i 1C, a w dniu 13.08.1997 r. wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę I etapu robót tj. wykonania garaży podziemnych i pomieszczeń gospodarczych budynku wielorodzinnego - segment 1A i 1C. Wobec braku tych dokumentów w przedłożonych aktach, ustalenie organu w tym przedmiocie nie poddaje się pozytywnej weryfikacji. Z kwestią tą łączy się zresztą problem dopuszczalności wydania pozwolenia na budowę części obiektu budowlanego. W myśl art. 33 ust. 1 prawa budowlanego pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Dyskusyjne jest więc wydanie pozwolenia na budowę części obiektu. Skoro jednak została zaskarżona do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie /według zgodnych oświadczeń stron/ decyzja GINB z dnia 25.06.2001 r. uchylająca decyzję Wojewody M. z dnia 29.01.2001 r. unieważniającą decyzję o pozwoleniu na budowę z dnia 3.09.1997 r., w mniejszej sprawie sąd nie może badać legalności decyzji z dnia 3.09.1997 r. Przechodząc do kolejnego zagadnienia, stwierdzić należy, że zgodnie z treścią art. 35 prawa budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza m.in.: zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z: miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. W przedłożonych aktach administracyjnych brak jest tak rysunku planu jak i opisu obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, brak jest też innego dokumentu potwierdzającego dokonanie przez organ obowiązkowego sprawdzenia zgodności projektu z planem. Nadto należy zwrócić uwagę na istotną różnicę występującą pomiędzy badaniem ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego przez organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, a badaniem tym dokonywanym przez organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie dysponuje z reguły projektem budowlanym planowanej inwestycji i ustala jedynie warunki zabudowy. Organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę ma sprawdzić zgodność projektu zagospodarowania działki z planem zagospodarowania przestrzennego. I tak, w decyzji z dnia 2.04.1996 r. ustalony został m.in. warunek, wynikający z planu zagospodarowania przestrzennego Miasta K., że intensywność zabudowy mieszkaniowej ma wynosić 0,85-1,2. Organ udzielający pozwolenia na budowę, dysponując projektem, sprawdza dopiero czy warunek ten został przez inwestora spełniony. Jak wynika z par. 16 miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. /Gazeta Urzędowa Miasta K. z dnia 6.01.1995 r. nr 17/ w obszarze M 2, w którym położona jest przedmiotowa inwestycja, przyjęto intensywność zabudowy mieszkaniowej /netto/ 0,85-1,2 liczonej w granicach projektu zagospodarowania działki. Jak wynika z przedłożonej przez zainteresowanego decyzji z dnia 3.09.1997 r. poprzedniemu inwestorowi udzielono pozwolenia na budowę inwestycji obejmującej I etap robót - garaże podziemne i pomieszczenia gospodarcze segmentu 1A i 1C na terenie położonym przy ul. R. w K. na działkach 707, 708/1, 709, 710, 711/1. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, gdzie nowy inwestor, występując o pozwolenie na kontynuowanie budowy, nie dysponuje już takim terenem. Jest jedynie właścicielem działki 709/2 i 710/2. Inwestor ten uzyskał przeniesienie na swoją rzecz jedynie decyzji obejmującej pozwolenie na wykonanie kondygnacji podziemnych. Błędne jest zatem przyjęcie przez organ, że nie jest istotne przekroczenie wskaźnika intensywności zabudowy odnośnie aktualnej powierzchni terenu, a znaczenie ma jedynie fakt, że wskaźnik ten nie został przekroczony odnośnie terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po pierwsze nie wiadomo jaki teren został objęty decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a po drugie skoro decyzja ta zawiera jedynie warunek planu, to znaczenie prawne ma jedynie obliczenie tego wskaźnika odnośnie terenu objętego projektem zagospodarowania działki stanowiącym część projektu budowlanego. Nadto, jeżeli na działce inwestora powstał 3 - segmentowy jeden budynek wielorodzinny, a na jego segmencie B nadbudowano 2 kondygnacje, to zmiana ta nie może być oceniana w oderwaniu od pozostałych segmentów tego budynku. Wpływa przecież na wskaźnik intensywności zabudowy. Powyższe świadczy również o konieczności uzyskania przez nowego inwestora, po dokonanym podziale nieruchomości, aktualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Uwadze organu umknęła okoliczność, że w ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 9.04.2001 r. udzielającej pozwolenia na użytkowanie inwestycji: budynku wielorodzinnego segment 1B nałożono warunek zaprojektowania i wykonania niezbędnej ilości miejsc parkingowych w ramach następnych etapów inwestycji tj. segmentów 1A i 1C. Jak już wcześniej sygnalizowano, organ udzielający pozwolenia na budowę sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Niezgodność wydanego pozwolenia z przepisem par. 18 rozporządzenia z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, podnosił skarżący już w odwołaniu. Podkreślić należy, że oprócz warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, rozporządzenie zawiera również przepisy dotyczące zagospodarowania działek przeznaczonych pod zabudowę. Przepisy te są bezwzględnie obowiązujące. W myśl art. 9 ust. 1 prawa budowlanego odstępstwo od nich jest dopuszczalne w szczególnie uzasadnionych wypadkach, po wyczerpaniu tryby przewidzianego tym przepisem. W niniejszej sprawie organ nie uzyskał upoważnienia ministra na odstąpienie od tych warunków. Stosownie do przepisu par. 18 rozporządzenia w zagospodarowaniu działki budowlanej należy zapewnić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, odpowiednią liczbę miejsc postojowych dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo. Ustęp drugi tego przepisu brzmi: Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych lub budowy garaży należy dostosować do ustalonych przez właściwy organ warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne, przy zachowaniu warunków technicznych określonych w rozporządzeniu. Nie można przepisu tego interpretować w inny sposób, niż stwierdzić że organ wydający decyzję o warunkach zagospodarowania terenu może, ale nie musi zawrzeć w niej warunek o liczbie i sposobie urządzenia miejsc postojowych. Niewątpliwie, gdy przepisy planu zagospodarowania przestrzennego normują tę kwestię, będzie musiał to uczynić. Wtedy organ wydający pozwolenie na budowę zwolniony będzie od oceny, czy zaprojektowana liczba miejsc -postojowych jest odpowiednia. Niemniej jednak, gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu warunku takiego nie zawiera, to organ orzekający w sprawie pozwolenia na budowę, będzie musiał ocenić, czy określona w planie zagospodarowania terenu liczba miejsc postojowych jest odpowiednia. W niniejszej sprawie tego nie uczynił, bezpodstawnie twierdząc, że należy to do wyłącznej dyspozycji inwestora i projektanta. W palnie zagospodarowania terenu -aneks (...) projektant podał, że w projekcie przewidziano 4 garaże usytuowane w segmentach 1A i 1C oraz 8 miejsc parkingowych na działce 709/2. Pozostałe miejsca zaprojektowano na działce 76/1. Zarzut skarżącego jest tym bardziej zrozumiały, że w wydanej na jego rzecz decyzji określono warunek zapewnienia 1 miejsca postojowego na 1 mieszkanie. Odnośnie zarzutu skarżącego, że budynek usytuowany jest od granicy w odległości mniejszej niż 4 m, sąd stwierdza, że nie poddaje się on weryfikacji gdyż projekt zagospodarowania działki, stanowiący załącznik do decyzji z dnia 6.07.2001 r. został sporządzony na kopii mapy sytuacyjno-wysokościowej i nie zawiera czytelnie naniesionych odległości budynku od granicy. Przechodząc do oceny zaskarżonej decyzji z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego na wstępie należy podkreślić, że zaskarżona decyzja narusza przepis art. 77 Kpa nakazujący organowi administracji w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy oraz przepis art. 107 Kpa, statuujący obowiązek organu podania pełnego uzasadnienia faktycznego i prawnego rozstrzygnięcia. I tak, w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji z dnia 21.11.2001 r. Wojewoda M. ustalił, że wniosek inwestora z dnia 28.04.2000 r. został złożony w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 2.04.1996 r. Organ w ogóle nie wyjaśnił, co stanowiło podstawę takiego wniosku. Tym bardziej obowiązany był do uzasadnienia swego stanowiska, ponieważ w swojej decyzji z dnia 27.08.2001 r. ustalił, że wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na kontynuację budowy nie został złożony w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu /upłynął dnia 31.04.1997 r./. Ustalenie, że inwestor /poprzedni/ zrealizował część inwestycji w oparciu prawomocne decyzje Prezydenta Miasta K. z dnia 24.09.1996 r. oraz 3.09.1996 r. między innymi w zakresie infrastruktury linii kablowej SN, stacji trafo, linii NN, a także przyłącza wod.-kan. nie znajduje uzasadnienia w przedłożonych aktach administracyjnych, gdyż nie zawierają one ani decyzji z dnia 3.09.1996 r., ani z dnia 24.09.1996 r. W tym miejscu należy również zauważyć, że w aktach tych brak jest również: - projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją z dnia 3.09.1996 r., - projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją z dnia 24.09.1997 r. /a to wobec ustalenia, że część inwestycji została zrealizowana w oparciu o ten projekt/ - decyzji z dnia 22.10.1999 r., którą miało nastąpić przeniesienie pozwolenia na budowę z dnia 3.09.1997 r. na aktualnego inwestora, - wniosku poprzedniego inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę w sprawie zakończonej wydaniem decyzji z dnia 3.09.1997 r., - wniosku poprzedniego inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu /wobec twierdzenia organu, że wskaźnik intensywności zabudowy był prawidłowy w odniesieniu do terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 2.04.1996 r., przy brzmieniu tej decyzji "ustala się warunki zabudowy dla inwestycji p.n. zabudowa mieszkaniowa wraz z infrastrukturą na terenie położonym przy ul. R. w K." i załączniku do decyzji nie zawierającym numerów ewidencyjnych działek!/ Uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie wyjaśnia również dlaczego organ przyjął, że "plansza zagospodarowania terenu nie przedstawiała projektowanych przyłączy /jak to zostało uznane przez organ administracji architektonicznej/ lecz miała jedynie przedstawiać lokalizację budynku". Z pisma B. - 2 SA z dnia 7.07.2000 r. (...) wynika, że inwestor przedłożył nowy projekt zagospodarowania terenu inwestycji, ze zmianami do pierwotnego w zakresie m.in. przyłączy mediów do budynku i układu komunikacji. Zaskarżona decyzja jest nadto wewnętrznie sprzeczna. Jeśli organ uznał, że budowa linii kablowej SN, stacji trafo, linii NN i przyłącza wod.-kan. została zrealizowana, o czym świadczą znajdujące się w aktach protokoły odbiorów, to dlaczego utrzymaną w mocy decyzją z dnia 6.07.2001 r. udzielono pozwolenia na "kontynuowanie budowy wraz z infrastrukturą: linii kablowej SN, stacji trafo, linii nn, przyłącza wod.-kan.? Nadto we wstępnych warunkach przyłączenia pismo ZE K. z dnia 8.03.2000 r. wynika, że przyłączenie obiektu do sieci dystrybucyjnej wymaga budowy stacji transformatorowej (...). Powyższe również wskazuje na zmianę sposobu zagospodarowania terenu, co wymaga wydania nowej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pisma z dnia 30.06.2000 r. wynika z kolei, że inwestor przedstawił Zakładowi energetycznemu aneks do projektu zamiennego stacji transformatorowej i linii kablowej SN oraz aneks do projektu zamiennego linii NN. Wreszcie, z pisma MPWiK z dnia 18.11.1999 r. wynika, że na działce nr 709/2 przy ul. R. w K. wykonany został rurociąg 160 mm i kanał 0,30 m, odnośnie których żadna dokumentacja projektowa nie została zakładowi przedstawiona. Wobec powyższego nie jest wystarczające stwierdzenie organu w uzasadnieniu decyzji z dnia 6.07.2001 r., że projekt budowlany jest kompletny i posiada wymagane przepisami opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia. Organ winien był wskazać dowody, które stanowiły podstawę takiego ustalenia. Nie wiadomo wreszcie co stanowiło podstawę ustalenia organu I instancji, że projekt zagospodarowania działki jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami ochrony środowiska i przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. O znaczeniu tej okoliczności była już mowa wcześniej. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie zawiera również ustosunkowania się organu do zarzutów podniesionych przez skarżącego w odwołaniu od decyzji z dnia 6.07.2001 r. Andrzej Ch. podnosił, że przedmiotowy budynek został usytuowany bez zachowania wymaganej przepisem par. 272 pkt 4 rozporządzenia MGPiB z dnia 14 grudnia 1994 r. odległości pożarowej od granicy działki nie zabudowanej, wynoszącej 5 m. Uzasadnienie decyzji z dnia 6.07.2001 r. odnosi się wyłącznie do zarzucanej wcześniej niezgodności w przedmiocie niezachowania odległości 10 m między budynkami. Braku tego z oczywistych względów nie mogą sanować wyjaśnienia strony zainteresowanej - PBP B. - 2 S.A. zawarte w piśmie skierowanym do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Odwołujący się zarzucał również sprzeczność projektowanej inwestycji z planem zagospodarowania przestrzennego. Poza wcześniej przytoczonym Stanowiskiem, że projekt zagospodarowania działki jest zgodny z tym planem, organ nie ocenił tego zarzutu. Wreszcie Andrzej Ch. podnosił, że projektowana inwestycja przekracza ponad dwukrotnie wskaźnik intensywności zabudowy, podkreślając, że decyzja wydana została w nowym stanie prawno-własnościowym. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji zarzut ten w ogóle pomija, a stosowny fragment uzasadnienia decyzji organu I instancji jest niezwykle lakoniczny. Organ, przyznając fakt przekroczenia współczynnika intensywności, ograniczył się jedynie do podania, że współczynnik ten jest prawidłowy w odniesieniu do terenu objętego decyzją o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Okoliczność ta, mająca tak doniosłe znaczenie dla wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, powinna być szczegółowo wyjaśniona. Należy uznać, że także zarzut o nie zapewnieniu odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, nie został właściwie oceniony. Organ przytoczył jedynie stanowisko Ministerstwa Infrastruktury zawarte w piśmie z dnia 14.11.2001 r. mające po pierwsze charakter jedynie informacyjny, a po drugie niejasne. Dotyczy to w szczególności sformułowania "skoro decyzja /o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu/ nie zawiera odnośnych wymagań, tym samym należy rozumieć brak ustaleń w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i konieczność podjęcia decyzji dyspozycyjnych w danym zakresie przez projektanta w porozumieniu z inwestorem". Wobec powyższego, na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 i 2 i ust. 3 oraz art. 29 i art. 55 ust. 1 ustawy o NSA, orzeczono jak w sentencji.