II SA/Kr 1037/02

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skarg Małgorzaty P., Aleksandry F., Bogdana F., Urszuli K., Janusza K. i Marii Ch. na decyzję Wojewody M. z dnia 20 marca 2002 r. (...) w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę - uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; (...). Decyzją z dnia 7 listopada 2001 r. (...) Prezydent Miasta K., na podstawie art. 28, art. 34 ust. 4, art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółce z o.o. "R." pozwolenia na budowę 4 kondygnacyjnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego /20 mieszkań, poddasze nieużytkowe/ z parkingiem w przyziemiu oraz 3 garażami dobudowanymi do budynku mieszkalnego i 7 garażami w zabudowie szeregowej, na działkach nr 80/2 i 80/4 położonych w K. w rejonie ul. O. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że wniosek o jej wydanie złożony został w terminie ważności decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postaci aktów notarialnych sprzedaży, aktu z dnia 26 stycznia 1999 r. dotyczącego ustanowienia służebności gruntowych oraz postanowienia Sądu Rejonowego w Katowicach II NS 1444/95 z dnia 13 listopada 1996 r. dotyczącego m.in. obciążenia służebnością działek 80/3 i 80/2, oraz że lokalizacja obiektu jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego Miasta K. uchwalonym przez, Radę Miasta K. w dniu 16 listopada 1994 r. Ponadto podano, że w toku postępowania 13 osób /wymienionych z imienia i nazwiska/ złożyło zastrzeżenia dotyczące następujących kwestii: - odległości obiektu od istniejącej zabudowy przy ul. O. 11 w K., - braku odpowiedniego dojazdu do projektowanego budynku i uciążliwościami związanymi z dojazdem, - zwiększenia uciążliwości dla terenów sąsiednich, pogorszenia warunków sanitarno-zdrowotnych, stanu środowiska i zagrożenia ludzi i mienia, - braku możliwości interwencji straży pożarnej i innych pojazdów uprzywilejowanych, - niespełnienia wymagań nasłonecznienia dla pomieszczeń mieszkalnych w budynku przy ul. O. 11, - niespełnienia zapisów par. 39 rozporządzenia MGPiB dotyczącego udziału terenów zielonych w projekcie zagospodarowania terenu, - utraty wartości mieszkań, - uciążliwości związanych z ewentualną realizacją inwestycji i trwającą obecnie realizacją budynku nr 1. W związku z tymi zarzutami Inwestor wystąpił o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych tj. par. 14 ust. 4 rozporządzenia w MGPiB i dopuszczenie drogi 4 m jako dojazdowej do wielorodzinnego budynku mieszkalnego. W odpowiedzi na wniosek organu złożony w trybie art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego o udzielenie stosownego upoważnienia, Minister Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w piśmie z dnia 4 października 2001 r. stwierdził, że "rozpatrując wniosek w oparciu o przedłożony projekt budowlany przedstawiający zagospodarowanie terenu na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:500 stwierdzono, że warunki par. 14 ust. 1 i 4 rozporządzenia zostały spełnione, gdyż szerokość jezdni wynosi 3 m, a całkowita szerokość przejazdu z przejściem 4,6 m." W piśmie tym przytoczone zostały przepisy par. 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, oraz par. 11 ust. 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 15 stycznia 1999 r. w sprawie określenia szczegółowych wymagań w zakresie przeciwpożarowego zaopatrzenia wodnego, ratownictwa technicznego, chemicznego, ekologicznego lub medycznego, oraz warunków jakim powinny odpowiadać drogi pożarowe. Stwierdzono, że w rozpatrywanym przypadku nie występuje naruszenie odpowiednich przepisów, wobec czego wniosek jest bezprzedmiotowy, oraz że skoro dojazd już istnieje do obsługi innych budynków, to w ramach uzasadnionych interesów osób trzecich brak jest podstaw prawnych do nie uznania warunków, jakie przejazd ten spełnia. Przedstawione zostało też. pisemne uzasadnienie opinii rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych Stanisława B. Wskazano w nim, że zgodnie z par. 14 ust. 1 rozporządzenia MGPiB dojście i dojazd od drogi publicznej winny być odpowiednie do przeznaczenia i sposobu użytkowania obiektu, winny spełniać wymagania ochrony przeciwpożarowej, a szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m. Z przepisu par. 11 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia MSWiA wynika, że drogi pożarowe powinny być doprowadzone do budynków średniowysokich i wysokich. Budynek projektowany jest zaś budynkiem niskim w rozumieniu par. 8 pkt 1 rozporządzenia MGPiB. Do tego budynku ma zastosowanie przepis par. 14 ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia MGPiB wg którego w zespole niskich budynków wielorodzinnych dojście do każdej klatki schodowej winno być przystosowane do awaryjnego ruchu pojazdów uprzywilejowanych o masie całkowitej do 2,5 tony, a do budynku i urządzeń z nim związanych wymagających dojazdu funkcję tę mogą spełniać dojścia pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5m. Zdaniem opiniującego droga dojazdowa do projektowanego budynku spełnia wymienione wymagania w zakresie szerokości jezdni i chodników. Zdaniem organu przedłożony przez inwestora wykres nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych w budynku przy ul. O. 11 wykazuje zgodność opracowania projektowego z par. 60 rozporządzenia MGPiB. Ponadto organ I instancji wskazał, że odległość projektowanego budynku od istniejącego budynku na działce nr 73/6 wynosi 15/2 m. Wysokość projektowanego budynku wynosi 17/16 m. Najniższy próg drzwi mających charakter doświetlający elewacji wschodniej budynku O. 11 jest na wysokości 2m /17,16 - 2,0 = 15,16 m/. Odległość budynku projektowanego budynku istniejącego jest więc większa niż wysokość nowo projektowanego budynku w stosunku do najniższego progu drzwi doświetlających. Warunek z par. 13.1 Prawa budowlanego został zachowany. Stwierdzono też, że projektowana zabudowa nie sianowi zagrożenia dla środowiska oraz higieny i zdrowia jej użytkowników, a prawem inwestora, zgodnie z decyzją o wz. i zt., jest budowa obiektu o intensywności zabudowy 0,85-1,2 liczonej w granicach projektu zagospodarowania działek. Z uwagi na takt, że ustalenia decyzji wz. i zt. określają budynek jako czterokondygnacyjny, dla zachowania odpowiedniej intensywności "zapis par. 39.2 rozporządzenia MGPiB bierze górę nad zapisem par. 39.1". Ewentualna utrata wartości mieszkań w bloku nr 11, uciążliwości związane z prowadzeniem robót budowlanych, pozostają poza zainteresowaniem organu wydającego pozwolenie na budowę. Odwołania od tej decyzji złożyli właściciele odrębnych lokali w budynku przy ul. O. 11. W odwołaniach tych podniesiono co następuje: 1. Inwestor nie posiada prawa do dysponowania drogą dojazdową do terenu inwestycji. Błędnie ustalono, że istniejący przejazd który wynika z ustanowienia służebności po działce 73/9 spełnia wymogi prawa budowlanego i rozporządzeń wykonawczych, albowiem służebność dotyczy pasa gruntu o szerokości 4 m, z czego 3 m to jezdnia. "R." Sp. z o.o. posiada służebność o szerokości 4 m, nie zagwarantowała więc sobie wymaganego prawem dostępu do inwestycji /szerokości 4,5 m/. Służebność została ustanowiona na rzecz działki 80/1, a obciąża działkę 73/9. Planowana inwestycja ma być realizowana na działkach 80/2 i 80/4. Działka odwołujących się nie jest obciążona żadną służebnością na rzecz ww. działek inwestora. Kierując w trybie art. 9 Prawa budowlanego stosowne zapytanie do Ministra organ błędnie podał, że inwestor posiada służebność przejazdu o szerokości 4,5 m /przez załączenie mapy w skali 1:500 bez zaznaczonego pasa gruntu z oznaczeniem jego szerokości, na którym została ustanowiona służebność/. Takie przedstawienie sprawy niewątpliwie miało wpływ na stanowisko Ministra. W efekcie doszło do naruszenia par. 14 rozporządzenia MGPiB w sprawie warunków w technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, 2. Brak wiążących warunków technicznych zapewnienia dostaw mediów. Dołączone do wniosku o pozwolenie na budowę dokumenty uzależniają dostawę mediów od zgody aktualnego właściciela lub zarządcy działki nr 73/6 /obecnie 73/9/ tzn. nieruchomości przy ul. O. 11. Działka odwołujących obciążona jest jedynie służebnością drogi, o której była mowa oraz służebnością polegającą na uprawnieniu do wykonania i konserwacji gazociągu na rzecz działki 80/1. Inwestor nie posiada więc wiążących warunków na podłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej i elektroenergetycznej, ponieważ właściciele lokali przy ul. O. 11 nie zgadzają się na wkroczenie na ich teren ani w celu wykonania przyłączy, ani w celu podłączenia się do już wykonanych- Jakiekolwiek umowy dwustronne między spółką "C.-P.", a spółką "R." lub "R.", na które obecnie powołuje się inwestor przestały być wiążące w momencie zbycia, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń oprócz ww. wymienionych, przez spółkę "C.-P." na rzecz obecnych właścicieli nieruchomości przy ul. O. 11. Nie zostały więc zachowane warunki z art. 34 Prawa budowlanego mówiące o konieczność przedstawienia wiążących warunków przyłączenia obiektu do sieci, oraz par. 26 rozporządzenia MGPiB wg, którego działka przeznaczona pod budowę budynku przewidzianego na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci zewnętrznych. 3. Nieprawidłowo sporządzono plan zagospodarowania terenu. Nie podano w nim odległości budynku projektowanego do budynku O. 11, odległości projektowanego śmietnika od okien tego budynku, szerokości drogi stanowiącej komunikacją wewnętrzną w punkcie przewężenia przy ścianie budynku przy ul. O. 11, wewnętrznych promieni skrętów powyższej drogi, co jest istotne szczególnie w rejonie wjazdu na teren inwestycji, wysokości projektowanego budynku. 4. Bezpodstawnie przyjęto, że budynek, którego wysokość wynosi 20,75 m jest budynkiem niskim. Skoro w przyziemiu zlokalizowany jest, zajmujący cały obrys budynku garaż, to budynek ten staje się budynkiem mieszkalnym z garażem wielostanowiskowym i dlatego jego wysokość winna być określana wg pomiaru w metrach, a nie ilości kondygnacji, a to stosownie do par. 8 warunków technicznych. Główny projektant w projekcie określił zresztą budynek jako średniowysoki, co podważa wszystkie opinie branżowe przyjmujące określenie budynku jako niskiego. Faktyczna wysokość obiektu liczona od poziomu terenu przy najniższym wejściu do górnego poziomu kalenicy wynosi 20,75 m. Wysokość obiektu liczona od poziomu terenu przy najniższym wejściu do górnej płaszczyzny stropu nad najwyższą kondygnacją użytkową przekracza 12 m. Określenie ostatniego poziomu budynku jako poddasza nieużytkowego jest nieprawidłowe, bowiem we wszystkich pomieszczeniach na tym poziomie są zachowane warunki pozwalające zakwalifikować te pomieszczenia jako pełnowartościowe pomieszczenia użytkowe /wysokość pomieszczeń, szerokość drzwi, wysokość parapetów, powierzchnie doświetlające, balkony/. W kalkulacjach dotyczących mediów potraktowano ten poziom jako pełnowartościową kondygnację mieszkalną, tego dowodem jest dokumentacja projektowa instalacji c.o. Przedstawia się tam projektowany układ pomieszczeń mieszkalnych na poziomic nieużytkowego poddasza, rozmieszczenie grzejników, przyborów sanitarnych w kuchni i łazience, a w legendzie pomieszczenia określa się jako kuchnię, łazienkę, sypialnię. Zapotrzebowanie na instalację c.o. obliczono także dla tych pomieszczeń. W samym projekcie budowlanym projektant podał jedynie, że jest to "poddasze nieużytkowe" nie precyzując jakie ma ono mieć przeznaczenie. W wystąpieniu do Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa sam inwestor podał, że budynek ma mieć 24 mieszkania, a w części rysunkowej projektu na każdej z 4 kondygnacji zakwalifikowanych jako użytkowe przewidziano 5 mieszkań, a więc w sumie 20 mieszkań. Pozostałe 4 mieszkania mogą być umieszczone tylko w "poddaszu nieużytkowym". Użycie takiej nazwy dla pełnowartościowej kondygnacji ma na celu uniknięcie wywiązania się inwestora z kilku obowiązków, a to zapewnienia windy, zapewnienia dojazdu o parametrach drogi pożarowej łącznie z. placem manewrowym, oddalenia drogi pożarowej co najmniej o 5 m od budynku przy ul. O. 11, zachowania wskaźnika intensywności zabudowy, zachowania warunków decyzji o wz. i zt. 5. Brak odpowiedniej drogi dla pojazdów uprzywilejowanych. Pozytywna opinia rzeczoznawcy S. Bobuli opiera się na założeniu, że inwestor dysponuje dojazdem szerokości 4,5 m co jest niezgodne z rzeczywistością. Wg par. 116.3 rozporządzenia MTiGM z 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie normatywny promień skrętu dla samochodów osobowych po wewnętrznym łuku drogi wynosi 6 m. Rozwiązanie drogi wjazdowej na teren inwestora nie spełnia powyższych warunków, bo promień skrętu wynosi tam 0. Droga wewnętrzna terenu inwestycji w rejonie wjazdu nie jest zatem dostosowana do ruchu jakiegokolwiek pojazdu, nie może służyć jako droga dojazdowa do garaży. Kwestia promieni skrętów w ogóle nie została zaopiniowana przez rzeczoznawcę, choć była przez strony podnoszona w toku postępowania. Ponadto droga, która ma być drogą dojazdową dla pojazdów uprzywilejowanych jest jednocześnie placem manewrowym obsługującym miejsca postojowe, które mają zaniżone parametry długości stanowiska /zamiast co najmniej 5-4,5 m/. 6. Projekt nie wykazuje wymaganych prawem odległości, a to: -odległość śmietnika od okien budynku przy ul. O. 11 jest mniejsza niż 10 m /par. 23.1 warunków technicznych/, -odległość miejsc postojowych nie przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych w północnej części terenu do okien ww. budynku jest mniejsza niż 10 m /par. 19.1 warunków/, -odległość budynku projektowanego od ww. jest mniejsza niż jego wysokość par. 13.1 warunków/. Projektant błędnie określił rzeczywistą wysokość budynku na 17,16 m. Wysokość budynku mierzona od poziomu terenu przy wejściu do kalenicy wynosi 20,75 m, przy czym 17,74 m wynosi wysokość liczona od poziomu posadzki parteru, a 3,01 wynosi wysokość mierzona od poziomu terenu przy wejściu do klatki schodowej do poziomu posadzki parteru. Odległość budynku projektowanego od budynku przy ul. O. wynosi ok. 14,7 m, przy czym wielkość ta pochodzi z pomiaru planu. Plan zagospodarowania terenu bowiem danych tych nie zawiera, a podawana przez projektanta odległość 15,2 m, nie znajduje w tym planie potwierdzenia. Najniższy próg drzwi balkonowych budynku przy ul. O. 11 /doświetlających/ znajduje się na poziomie ISO cm ponad poziomem terenu. Budynek projektowany zatem winien znajdować się w odległości co najmniej 18,95 m /20,75-1,8/ od budynku przy ul. O. 11. 7. Nie zachowano warunków dotyczących oświetlenia. Sporządzony przez projektanta wykres tzw. linijka słońca jest wadliwy. Sporządzono go na mapie w skali 1:500 posługując sit; wykresem w skali 1:5000, zamiast przeznaczonego dla skali 1:500. i nie sporządzono linijki dla tych okien parteru, które znajdują się w cieniu inwestycji w godzinach 8.00 do 10.20 i otrzymują światło od 10.20 do 12.45, a więc mniej niż przewidziane par. 60.1 warunków 3 godziny. 8. Nie zaprojektowano prawidłowej liczby miejsc postojowych. Te bowiem, które zaprojektowano nie spełniają wymagań par. 20.1 i par. 104.1 warunków technicznych. W toku postępowania odwoławczego podniesiono też, że warunek zachowania wskaźnika intensywności zabudowy i warunek opisany w par. 39.1 warunków technicznych dotyczą dwóch różnych kwestii. W ramach terenu objętego zagospodarowaniem inwestor zaplanował jedynie budynek i drogi, a nie zaplanował zieleni. W decyzji zaś ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu nie określono innego udziału terenów zielonych tak jak przewiduje to par. 39.2. Podkreślono, że wskaźnik intensywności zabudowy został policzony błędnie przy przyjęciu 4 kondygnacji i przy uwzględnieniu całego terenu jakim dysponuje inwestor, a nie terenu przeznaczonego pod budowę. W związku ze zmianami projektu dokonywanymi w toku postępowania odwoławczego zostały złożone przez, strony kolejne zastrzeżenia. W szczególności podtrzymane zostały zarzuty dotyczące: braku prawa do dysponowania dojazdem i szerokości tego dojazdu, braku wiążących uzgodnień dotyczących mediów, nieprawidłowo sporządzonego planu zagospodarowania terenu, braku odpowiedniego dojazdu dla pojazdów uprzywilejowanych, niezachowania odpowiednich odległości nieprawidłowej liczby miejsc postojowych, udziału zieleni na terenie zabudowy. Ponadto podniesiono, że projekt nie jest kompletny, bowiem w piśmie MPWiK tekst kończy się na pierwszej stronic słowem "nie", a innych stron tego pisma nie ma w aktach. Przedstawiono też własne, szczegółowe wyliczenie odległości między budynkiem projektowanym a budynkiem nr 11 wskazując, w wyliczenie dokonane przez projektanta jest błędne. W rzeczywistości projektowany budynek nie spełnia wymagań określonych par. 13 warunków. Decyzją z dnia 20 marca 2002 r., (...) Wojewoda M., na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa decyzję organu I instancji utrzymał w mocy. W uzasadnieniu podał co następuje: Lokalizacja budynku jest zgodna z Miejscowym Ogólnym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K., a inwestor wykazał się tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Odnośnie zarzutów dotyczących takich zagadnień jak brak nowych uzgodnień dostawy wody i odbioru ścieków z MPWiK, niewykazania się przez inwestora zgodą obecnych właścicieli budynku O. 11 na udostępnienie drogi dojazdowej szerokości 4,5 m, nieprawidłowej ilości i lokalizacji miejsc postojowych, lokalizacji śmietnika, złych parametrów drogi wjazdowej, należy stwierdzić, że nie odnoszą się one do rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji. Zarzuty te nie mogą więc stanowić argumentów na rzecz uchylenia decyzji, bowiem zagadnienia te zostały rozstrzygnięte innymi decyzjami administracyjnymi. Natomiast zarzuty odnoszące się do decyzji organu I instancji zostały rozpatrzone, przy czym uznano, że wykonanie odpowiedniej korekty projektu budowlanego w trybie art. 136 i 77 par. 1 Kpa spowoduje, że zarzuty mogą zostać wyeliminowane. Chodziło tu o słuszny zarzut dotyczący wysokości budynku, liczby kondygnacji i funkcji poddasza, pośrednio także o spełnienie warunków z par. 13 rozporządzenia MGPiB z 14 grudnia 1994 r. Zmiany w projekcie polegały na obniżeniu projektowanego budynku o jedną kondygnację powtarzalną oraz niewielkiej korekcie sylwetki dachu, co spowodowało, że budynek spełnia wymogi par. 13 ww. rozporządzenia. Potwierdzeniem powyższego jest załączony przez inwestora operat geodezyjny dotyczący odległości dotyczący odległości pomiędzy budynkiem O. 11, a istniejącym 1 etapem realizowanej obecnie inwestycji Spółki "R." budynkiem mieszkalnym. Projekt budowlany po poprawkach jest dokumentacją prawidłową, a ze zmianami dokonanymi w trakcie postępowania odwoławczego strony mogły się zapoznać. Po dokonanej korekcie wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 1,02 i mieści się w granicach wyznaczonych decyzją o wz. i zt. Nie znajduje uzasadnienia zarzut braku zgody mieszkańców bloku O. 11 na wykonanie przyłącza wodno-kanalizacyjnego. Z pkt 4 uzgodnienia z MPWiK z dnia 16 maja 2000 r. wynika, że budynek projektowany zostanie wyposażony w instalacje wodno-kanalizacyjną na zasadzie rozbudowy istniejącej instalacji wewnętrznej w budynku realizowanym obecnie na działkach 80/1 i 80/3, który jest I etapem całego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Zwrócenie się organu do Ministra w trybie art. 9 Prawa budowlanego było dopuszczalne, choć w sprawie niniejszej zbędne. Skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyli Małgorzata P., Urszula i Janusz K., Maria Ch. oraz Aleksandra i Bogdan F. Małgorzata P. zarzuciła: - naruszenie art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego i par. 8 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia MSWiA z 3 listopada 1998 r., w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Poszczególne etapy inwestycji rozpatrywane bowiem były w sposób cząstkowy tak jakby wydawane pozwolenia na budowę dotyczyły niezależnych od siebie zamierzeń inwestycyjnych. Tymczasem dla przedmiotowej inwestycji na przestrzeni 2 lat wydano 3 decyzje dotyczące fragmentarycznych obszarów terenu. Taki sposób postępowania uniemożliwił stronom zorientowanie się co do rzeczywistych zamiarów inwestora. W tej sytuacji argumentacja organu odwoławczego dotycząca braku możliwości ustosunkowania się do poprawności przyjętego rozwiązania wewnętrznej drogi dojazdowej, ponieważ rozwiązanie to uzyskało już prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę budynku nr l, jest nieprawidłowa. Tamta bowiem decyzja opiniowała inne zamierzenie budowlane. - organ odwoławczy nie ustosunkował się należycie do zarzutów odwołania dot. rejonu wjazdu, ograniczając się do stwierdzenia, że nie były to problemy dotyczące rozpatrywanego wniosku o pozwolenia na budowę. Jeśli zaś przyjąć, że inwestycja zatwierdzona zaskarżoną decyzją jest odrębną, nową inwestycją, to winna ona posiadać odrębne uzgodnienia, w tym co do sposobu połączenia z. drogą publiczną, - w toku postępowania odwoławczego nie sprawdzono kompletności projektu, na co zwracano już. wcześniej uwagę, - nie ustosunkowano się w ogóle do zarzutów dot. zieleni, wielkości miejsc postojowych, parametrów drogi manewrowej w terenie i w garażu, - organ nie dokonał sprawdzenia projektu, mimo że strona podważyła prawidłowość wyliczeń dotyczących odległości budynku projektowanego od budynku nr 11. Operat geodezyjny dotyczący odległości między budynkiem realizowanym przez inwestora a budynkiem nr 11, wbrew twierdzeniu organu, nie jest dowodem na zachowanie odległości przewidzianych w par. 13 warunków, - brak stosownych uzgodnień. Inwestor posługiwał się bowiem uzgodnieniami bazującymi na uzgodnieniach z poprzednimi właścicielami realności O. 11 /zmiana właścicieli nastąpiła przed złoceniem przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę/, oraz, uzgodnieniami które zakładały konieczność uzyskania zgody aktualnych właścicieli. W związku z tym zarzutem organ odwoławczy zacytował jedynie zdekompletowane pismo MPWiK z dnia 16 maja 2000 r., a więc sprzed zmiany właściciela O. 11/, oraz stwierdził, że budynek na działce 80/2 sąsiaduje z budynkiem na działkach nr 80/3 i 80/1, a ten ma uzgodniony projekt techniczny pośredniego sposobu zasilania w wodę i odprowadzania ścieków na zasadzie rozbudowy wewnętrznej instalacji budynku O. 11. Tymczasem z późniejszych pism MPWiK do inwestora wynika, że konieczna była akceptacja proponowanych rozwiązań przez aktualnych właścicieli O. 11, a akceptacji takiej inwestor nie uzyskał, - uznając, że droga dojazdowa ma 4,5 m organ bazował na nieformalnych uzgodnieniach poprzednimi właścicielami O. 11 dotyczącymi w dodatku innej inwestycji tj. budynku nr 1, - projekt nie spełnia podstawowych wymagań dotyczących bezpieczeństwa pożarowego /brak drogi odpowiedniej szerokości i dla pojazdów uprzywilejowanych, brak placu manewrowego, choć budynek nr 1 jest budynkiem 5 kondygnacyjnym/, - organ nie odniósł projektowanej inwestycji do już istniejących obiektów, nie dokonał oceny zagrożeń z uwzględnieniem całego zamierzenia. Zarzuty tej samej treści podnieśli także skarżący Urszula i Janusz K., oraz Maria Ch. W swej skardze podkreślili oni, że Prawo budowlane nie przewiduje uproszczonej procedury dla rozpatrzenia wniosku o pozwolenie na budowę, jeśli inwestor wcześniej uzyskał pozwolenie na budowę na sąsiedniej działce. Nowy wniosek musi być kompletny i posiadać wszystkie potrzebne uzgodnienia. Z kolei Aleksandra i Bogdan F., również prezentując takie zarzuty, stwierdzili, że realizowana obecnie na działce nr 80/5 inwestycja stanowi w rzeczywistości, wraz z inwestycją projektowaną na działkach 80/2 i 80/4, jedno zamierzenie budowlane. Dla takiego zaś zamierzenia inwestor nie przedstawił prawidłowo sporządzonego projektu zagospodarowania terenu. Jeśli przyjąć, że jest inaczej, to każda z wymienionych inwestycji winna posiadać komplet własnych uzgodnień, również co do sposobu połączenia z drogami lądowymi i zapewnienia dostawy mediów. Podkreślili, że inwestor nie posiada prawa do dysponowania drogą dojazdową, bowiem istniejąca służebność gruntowa została ustanowiona tylko na rzecz działki nr 80/1 i ma szerokość 4 m, powierzchnia przeznaczona pod zieleń jest mniejsza od przewidzianej par. 39 warunków technicznych, nieprawidłowe są odległości śmietnika i miejsc postojowych, a projekt zagospodarowania terenu został sporządzony bez naniesienia istotnych wymiarów. Skarżący ci ponadto zarzucili, że nie uwzględniając ich wniosku o zobowiązanie inwestora przedłożenia opinii rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych sporządzonej przy założeniu, że szerokość drogi dojazdowej wynosi 4, a nie 4,5 m, oraz odnoszącej się do promieni skrętu wymaganych dla pojazdów uprzywilejowanych, organ naruszył przepis art. 7 Kpa. Strona przeciwna wniosła o oddalenie wszystkich trzech skarg twierdząc, że zatwierdzony projekt spełnia wymagania Prawa budowlanego i odwołując się do motywów swego rozstrzygnięcia. W związku ze skargą Małgorzaty P. inwestor Spółka z o.o. "R." złożyła pismo, w którym podniosła: Budowa budynków nr 1 i 2 nie stanowiła jednego, lecz, dwa oddzielne zamierzenia budowlane. Dla każdej z tych inwestycji wydane zostały decyzje o ustaleniu wz. i zt.: dla budynku nr 1 w dniu 9 grudnia 1998 r., a dla budynku nr 2 w dniu 6 września 2000 r. Nieruchomość pod inwestycję nr 1 inwestor nabył w dniu 30 grudnia 1999 r., pod inwestycję nr 2 w dniu 4 października 2000 r. Skarga dotyczy wyłącznie budynku nr 2, zresztą w odniesieniu dopiero do niego skarżący uzyskali status strony. Budynek nr 1 wraz z infrastrukturą i układem komunikacyjnym uzyskał prawomocną decyzję i był realizowany wówczas, kiedy właścicielem działki przy ul. O. 11 byli wspólnicy "C.-P.". Z nimi inwestor dokonał stosownych uzgodnień. Obsługa komunikacyjna budynku nr 2 oparta została na rozbudowie wewnętrznej komunikacji budynku istniejącego od ul. O. zgodnie z wydaną decyzją o wz. i zt. Projekt został pozytywnie zaopiniowany przez rzeczoznawcę ds. pożarowych. Kwestia szerokości drogi dojazdowej do terenu inwestycji i możliwości manewrowania tam pojazdami została w całości rozstrzygnięta decyzją z dnia 7 listopada 2001 r. o pozwoleniu na budowę budynku nr 1. Jest to stan istniejący. Budynek nr 1 uzyskał dostęp do infrastruktury medialnej na podstawie upoważnień i zezwoleń spółki "C.-P.". Instalacja medialna budynku nr 2 była opracowana jako rozbudowa istniejącej instalacji wodociągowej w danym terenie. Zakres wzajemnych uzgodnień pomiędzy poprzednikami inwestora i skarżących wynika z umowy sprzedaży działki nr 80/1 i 80/3 z dnia 30 grudnia 1999 r. umowy z dnia 26 stycznia 1999 r., oraz porozumienia między "C.-P." a inwestorem. Formalne cofnięcie zgód nastąpiło dopiero pismem z dnia 3 sierpnia 2002 r., zatem po wydaniu zaskarżonej decyzji. Zgodność odległości i dopływu światła z obowiązującymi przepisami została potwierdzona opracowaniem geodezyjnym i opracowaniem linijki słońca wykonanymi przez projektanta. Zapis rozporządzenia MGPiB z dnia 14 grudnia 1994 r. dotyczący zieleni jest normą kierunkową dla dziatek pod zabudowę budynkami wielorodzinnymi, natomiast nie ma odniesienia do konkretnej działki budowlanej. Zakres i zasady prowadzenia inwestycji określa decyzja wz. i zt., a ta nie zawiera w przedmiotowej kwestii żadnych ograniczeń i wytycznych. W toku postępowania sądowego swój udział w sprawie zgłosiła reprezentowana przez zarząd Wspólnota Mieszkaniowa O. 11, która domagała się stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji z uwagi na brak jej udziału w postępowaniu administracyjnym. Również w toku postępowania sądowego skarżący podnieśli, że nie wszyscy współwłaściciele działki 73/6 byli stronami postępowania administracyjnego. Anna M., Józefa M., Tadeusz Z., Janina A., Krystyna i Artur B., Jan P., Beata P., Krystyna i Marek M., Oktawian N., Zdzisław K., Zofia i Mieczysław S., Stefania i Jacek L., Maria i Józef K., Teresa i Stanisław F., Julita i Rafał J. złożyli pismo z wnioskiem o oddalenie skargi uzasadnionym faktem, że w budowę, której dotyczy zaskarżona decyzja zaangażowali znaczące środki finansowe. Naczelny Sąd Administracyjny zważył: Przede wszystkim wytknąć należy, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie odpowiada wymaganiom określonym w art. 107 par. 3 Kpa. Nie zawiera ono bowiem ustaleń faktycznych mających istotne znaczenie w sprawie i stanowiące tło rozstrzygnięcia, nie zawiera też jasno sformułowanego stanowiska co do wszystkich podnoszonych przez strony zarzutów. Jego lektura nie pozwala nawet na zorientowanie się w faktycznych podstawach tychże zarzutów. Dla jakichkolwiek więc dalszych rozważań rzeczą niezbędną jest chronologiczne przytoczenie wynikających z materiału aktowego faktów. W dniu 9 grudnia 1998 r. została wydana, na rzecz "R." Sp. z o.o., decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na przebudowie i rozbudowie budynku mieszkalnego celem realizacji zabudowy wielorodzinnej z garażami podziemnymi i parkingami powierzchniowymi na działkach nr 80/3 i 80/1 we wnętrzu blokowym między ul. Ł. a ul. O. w K. Umową sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia 26 stycznia 1999 r. zawartą pomiędzy Spółką "R." a Januszem Ch. i Krzysztofem J. jako wspólnikami spółki cywilnej "C.-P." i właścicielami niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka 73/6, zostały ustanowione na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 80/1, służebności: przechodu i przejazdu pasem szerokości 4 m wzdłuż północnej części działki 73/6 /łącząca działkę nr 80/1 z ul. O./, oraz polegająca na uprawnieniu do wybudowania i konserwacji gazociągu biegnącego od ul. O. w ramach tego samego szlaku. Na rzecz każdoczesnych właścicieli działki 73/6 ustanowiono służebność w postaci udostępnienia połowy miejsc parkingowych jakie zostaną urządzone w północnej części działki nr 80/1 wraz z dojazdem po tej działce, oraz służebność uprawniającą do wzniesienia budynku lub budowli w granicy działek 80/1 i 73/6. Ten sam akt notarialny obejmował również szereg innych uzgodnień o charakterze obligacyjnym, a związanych z budową obiektów na nieruchomościach sąsiednich. Umową sprzedaży z dnia 30 grudnia 1999 r. Spółka z o.o. "R." nabyła własność nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 230449 składającej się z działek 80/3 i 80/1. W dniu 26 stycznia 2000 r. Janusz Ch. złożył pisemne oświadczenie, wg którego Spółka C.-P. jako władająca działkami 73/6 i 73/5 wyraża dla Spółki "R." zgodę na: - podłączenie się z kanalizacją do studzienki zlokalizowanej w północno-wschodnim narożu działki nr 73/6 oraz na przejście kanalizacji do granicy własności pomiędzy stronami, - wpięcie się do ułożonego przez C.-P. rurociągu wodociągu w budynku na dziatkach 73/5 i 73/6 oraz na wykonanie odcinków rurociągu wodociągowego na terenie działki 73/6 na odcinkach... do granicy działką nr 73/6 z działki nr 80/1 lub 80/2, - przejazd przez urządzoną przez C.-P. drogę na terenie działki nr 73/6 zgodnie z ustanowioną służebnością w związku z obsługą komunikacyjną obiektu mieszkalnego który będzie wzniesiony na działce nr 80/3, - przejście z kablem stacji trafo przez działki 73/5 i 73/6 do 30 czerwca 2000 r. Do spółki "R." skierowane zostało pisemne oświadczenie z dnia 24 marca 2000 r., podpisane przez Janusza Ch., wg treści którego Janusz Ch. i Krzysztof J. jako wspólnicy "C.-P." "wyrażają zgodę na poszerzenie o 0,5 m do szerokości 4,5 m pasa gruntu usytuowanego w północnej części działki 73/6, na którym ustanowiono aktem notarialnym w dniu 26 stycznia 1999 r. służebność przechodu i przejazdu". Decyzją (...) z dnia 15 maja 2000 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono Spółce "R." pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, 4 kondygnacyjnego /28 mieszkań/, z garażem podziemnym, oraz infrastrukturą techniczną, w tym budową przyłącza cieplnego, budową instalacji wodno-kanalizacyjnej, jako rozbudową wewnętrznej instalacji dla obiektu przy ul. O. /dz.nr 73/6 i 73/8/, budową zasilającego kabla n.n., budową wewnętrznego ciągu pieszo-jezdnego i parkingu naziemnego a także "wewnętrznej instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, c.o. i c.w.u. Budynek mieszkalny miał być zlokalizowany na działce nr 80/3, infrastruktura na dziatkach 80/2, 80/1, 73/6 i 73/8. W uzasadnieniu tej decyzji podano m.in., że inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postaci umowy sprzedaży z 30 grudnia 1999 r., zgody wyrażonej przez C.-P. w dniu 26 stycznia 2000 r. i w dniu 24 marca 2000 r., oraz zgody wyrażonej przez właściciela działki nr 80/2 w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 31 marca 2000 r. Decyzją z dnia 30 stycznia 2001 r. (...), na podstawie art. 36a ust. 1 ustawy Prawo budowlane decyzję z dnia 15 maja 2000 r., zmieniono "w zakresie zagospodarowania terenu o doprojektowane garaże /7sztuk/ i stanowiska parkingowe /12 sztuk/ wraz z dojazdami do nich" i zezwolono na kontynuację robót wg projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją z dnia 15 maja 2000 r., a projektu zagospodarowania terenu wg projektu zamiennego autorstwa Stanisława Drabczyńskiego. Organ odwoławczy decyzją z dnia 17 kwietnia 2001 r. decyzję tę uchylił w części zmieniającej decyzję z dnia 15 maja 2000 r. w zakresie nią nieobjętym, dotyczącym zmiany zagospodarowania terenu, oraz w części doprojektowanych 7 garaży i dojazdami do nich i w tym zakresie postępowanie umorzył, w pozostałej części decyzję utrzymał w mocy. Decyzją z dnia 6 września 2000 r. (...), na wniosek Spółki "R.", zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pn. budynek mieszkalny wielorodzinny 4 kondygnacyjny z parkingami, garażami, infrastrukturą techniczną i układem komunikacyjnym na działkach nr 80/2 i częściach działek nr 80/3 i 80/1 z zastrzeżeniem, że w dniu 9 grudnia 1998 r. była już wydana decyzja wz. i zt. dotycząca działek 80/3 i 80/1. Wśród warunków wynikających z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymieniono konieczność zachowania wskaźnika intensywności zabudowy netto licznej w granicach projektu zagospodarowania działki 0,85 - 1,2. Termin ważności decyzji określono na 31 grudzień 2001 r. Umową notarialną z dnia 4 października 2000 r. Spółka "R." nabyła własność nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 230448, stanowiącą działkę nr 80/2. Umowa ta stanowiła realizację umowy przedwstępnej z dnia 31 marca 2000 r. Decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 28 września 2000 r. został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 230449 składającej się z działki 80/3 na działki nr 80/4 o pow. 0,0344 ha i nr 80/5 o pow. 0,1269 ha. Wniosek o zatwierdzenie projektu i udzielenie pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego położonego na działce nr 80/2 i 80/4 oraz garaży położonych na działce 80/4 został złożony przez Spółkę "R." w dniu 27 kwietnia 2001 r. Z postanowienia Sądu Rejonowego w K. z dnia 13 listopada 1996 r. (...) wynika, że działki 80/1, 80/3 i 80/2 stanowiły jednaj działkę nr 80, która na potrzeby działu spadku została podzielona. Działki nr 80/1 i 80/3, oddzielone od siebie działką nr 80/2, zostały przyznane na własność jednej, a działka nr 80/2 drugiej osobie. Jednocześnie działka nr 80/2 została obciążona służebnością drogi szerokości 3 m na rzecz działek 80/1 i 80/3, a działka nr 80/3 została obciążona służebnością drogi na rzecz działki 80/2. Zastrzec przy tym należy, że w aktach sprawy znajdują się jedynie niepotwierdzone kopie zarówno opisanego postanowienia, jak i decyzji z dnia 28 września 2000 r. zatwierdzającej projekt podziału, przy czym na tej ostatniej brak jest adnotacji, aby była ostateczna. Ze znajdujących się w aktach map wynika, że dawna działka nr 80 stanowi enklawę w środku większej powierzchni, a od ul. O. oddzielona jest działką nr 73/6, obecnie prawdopodobnie noszącą nr 73/9. Dopiero na tak zarysowanym tle możliwe jest przynajmniej ogólne odniesienie do rzeczywistego stanu sprawy zupełnie abstrakcyjnego sformułowania organu II instancji, jakoby szereg, i to tylko przykładowo wymienionych, kwestionowanych przez strony zagadnień "został rozstrzygnięty innymi decyzjami administracyjnymi". Przypuszczać bowiem można, że w przekonaniu organu problemy objęte zarzutami stron, zostały rozstrzygnięte w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę domu na działce nr 80/3. Takie, ogólnikowe i enigmatyczne stwierdzenie organu, w świetle szczegółowości podnoszonych zarzutów, związanych ze skomplikowanym stanem taktycznym i prawnym, określić należy jako niedopuszczalne. Obowiązkiem organu w tej sytuacji było dokładne i szczegółowe wskazanie co, w jaki sposób, którą decyzją i dlaczego miało zostać załatwione. Analiza zgromadzonego materiału jest tym bardziej utrudniona, że kolejne karty akt administracyjnych zostały złożone w zupełnie przypadkowej kolejności, są przemieszane, wiele spoczywa luzem, a w uzasadnieniu decyzji organ ich nie przywołuje ani z daty, ani z nazwy, ani numeru karty. Niezależnie jednak od powyższego stwierdzić można, że: 1. Decyzją organu I instancji z dnia 7 listopada 2001 r. zatwierdzony został projekt budowlany, który stał się załącznikiem do tej decyzji w takiej formie i z takimi rozwiązaniami, które istniały w dacie decyzji. Projekt ten został opatrzony adnotacją, iż stanowi załącznik do decyzji z dnia 7 listopada 2001 r. W toku postępowania odwoławczego projekt uległ istotnej zmianie, bo - jak sam organ stwierdza - budynek uległ obniżeniu o jedną kondygnację i wprowadzono korektę dachu. Rzeczywiście w samym projekcie budowlanym, w zeszycie pt. "Architektura Proj. zagospodarowania terenu" widoczne są naniesione czerwonym długopisem poprawki sygnowane podpisem projektanta i datą "I.2002". Jednocześnie decyzją organu II instancji decyzja z dnia 7 listopada 2001 r. została utrzymana w mocy. W istocie więc pomiędzy samym rozstrzygnięciem, akceptującym ostatecznie projekt w formie istniejącej w dacie decyzji pierwszoinstancyjnej, a uzasadnieniem tego rozstrzygnięcia zachodzi oczywista sprzeczność. Stan taki zaś, mogący nasuwać istotne wątpliwości co do treści projektu i zakresu udzielonego pozwolenia na budowę, jest niedopuszczalny. II. Projekt zagospodarowania terenu został sporządzony sprzecznie z wymogami rozporządzenia MSWiA z dnia 3 listopada 1998 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Przede wszystkim projekt ten sporządzony został na kopii mapy pochodzącej z września 1999 r., a więc nieuwzględniającej podziału działki nr 80/3. Co prawda nie wiadomo na pewno, czy decyzja o podziale stała się ostateczna, ale w samej decyzji zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia jako teren inwestycji wskazano już działki 80/2 i 80/4, przy czym tę ostatnią jako pochodzącą z podziału działki nr 80/3. Na rysunku projektu zagospodarowania terenu teren inwestycji oznaczono linią żółtą przebiegającą m.in. w poprzek działki 80/3, w legendzie zaś rysunku kolor żółty opisano jako "teren opracowania działki 80/2 i 80/4", przy czym zapis ten był wyraźnie poprawiany. Znów więc pomiędzy treścią decyzji a dokumentem stanowiącym jej załącznik zachodzi istotna sprzeczność. Z porównania dokumentów wynika, że na potrzeby sporządzenia projektu zagospodarowania terenu dla inwestycji niniejszej posłużono się kopią projektu zagospodarowania terenu stanowiącego załącznik do decyzji wcześniejszej, dotyczącej budowy bloku na działce nr 80/3 i towarzyszącej mu infrastruktury, z naniesieniem poprawek w opisie i "dorysowaniem" projektowanego budynku. W efekcie projekt stał się zupełnie nieczytelny. Co więcej, egzemplarz projektu użyty jako podkład dla "planszy zbiorczej sieci" zawiera inne oznaczenia obiektów i inny ich opis, a jako teren opracowania wymienia działki 80/1, 80/2 i 80/3. Oba zaś opisane dokumenty, stanowią załącznik tej samej przecież decyzji. Przy opisanych wadach projektu zagospodarowania organ odwoławczy w żaden sposób nie odniósł się do zarzutu odwołania dotyczącego braku informacji o istotnych odległościach. W tym zadaniu sąd organu wyręczyć nie może. Dość wskazać, że zarzut ten, podtrzymany w skargach do sądu, nie spotkał się z żadną repliką strony przeciwnej. III. Nie ma wątpliwości, że sprawa niniejsza dotyczy odrębnej i nowej inwestycji w rozumieniu Prawa budowlanego. Budowa bloku na działce nr 80/3 wraz z infrastrukturą i budowa obecnie projektowana nie stanowią jednego zamierzenia. Dla obu inwestycji wydane zostały odrębne decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, a w projekcie inwestycji pierwszej o zamiarze podjęcia inwestycji obecnej nie było w ogóle mowy. Nie można zatem mówić o naruszeniu art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, który w ogóle w sprawie nie miał i nie ma zastosowania. Konsekwentnie jednak stwierdzić należy, że projekt każdej z odrębnych inwestycji winien samodzielnie spełniać wszystkie wymagania Prawa budowlanego. Przedstawiony przez inwestora do zatwierdzenia w sprawie niniejszej projekt musiał być przez organ zbadany co najmniej w zakresie przewidzianym art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Wyników tego badania organy jednak nie podały w sposób, który umożliwiałby ich konfrontację z podnoszonymi zarzutami stron. Nie stwierdziły bowiem, czy projekt zawiera wszystkie oświadczenia o jakich mowa w art. 34 ust. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i ewentualnie, które dokumenty zostały przyjęte jako te oświadczenia. Jedyny dokument wymieniony przez organ II instancji to uzgodnienie z MPWiK z dnia 16 maja 2000 r. W każdym zaś razie za błędny uznać trzeba pogląd wg, którego uzgodnienia dotyczące pierwszej inwestycji są wystarczające dla drugiej, a dokonana poprzednio ich ocena /w innym przecież postępowaniu/ wiąże organ w postępowaniu niniejszym. IV. Niezależnie od wyżej opisanego braku stwierdzić należy, że organy nie odniosły się do sedna zarzutów dotyczących braku uzgodnień. Strony każdorazowo podkreślały, że inwestor nie przedstawił uzgodnień wiążących tj. takich, które dotyczyłyby rozwiązań technicznych akceptowanych przez mieszkańców bloku przy ul. O. 11. U podstaw tego zarzutu leży twierdzenie, iż zawarte przez inwestora z poprzednikiem skarżących porozumienia dotyczyły podłączenia do instalacji budynku przy ul. O. 11 tylko i wyłącznie wówczas projektowanego na działce nr 80/3 budynku, a nie budynku projektowanego obecnie. Twierdzenia te znajdują odzwierciedlenie w opisanych na wstępie dokumentach. Porozumienia, umowy, zgody, sygnowane przez wspólników "C.-P." /ówczesnych właścicieli O. 11/ zostały zawarte i sporządzone na użytek poprzedniej inwestycji i dołączone przez Spółkę "R." do wniosku o pozwolenie na budowę domu na działce 80/3. Z całą pewnością nie obejmowały one zgody na podłączenie obecnie projektowanego budynku do instalacji budynku przy ul. O. 11. W istocie więc w omawianej kwestii nie tyle chodzi o brak uzgodnień odpowiednich organów, lecz o to, czy zaakceptowane w zaskarżonej decyzji rozwiązania techniczne ingerują w prawa właścicieli budynku przy ul. O. 11 tj. czy naruszają interes osób trzecich /art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego/. Trudu oceny projektu w tym zakresie organy nie podjęły, nie poczyniły też ustaleń ocenę taką umożliwiających np. co do sposobu realizacji i funkcjonowania podłączeń, ich wpływu na sprawność i wydolność instalacji istniejących. Absolutnie niewystarczające jest ogólnikowe odwołanie się do pkt 4 uzgodnienia z dnia 16 maja 2000 r. dotyczącego zresztą tylko instalacji wodno-kanalizacyjnej. Dopiero zaś wykazanie, że zaprojektowane podłączenia nie będą ingerować we własność mieszkańców O. 11 zwalniać może inwestora od uzyskania ich zgody. V. Interesu prawnego osób trzecich dotyczy również zarzut związany z drogą dojazdową. Powtórzyć tu wypada, że obecnie projektowana inwestycja jest inwestycją odrębną od poprzedniej, a wiec i zaproponowany sposób jej połączenia z drogą publiczną podlega odrębnej ocenie. Udzielenie pozwolenia na budowę domu na działce 80/3 z dojazdem od ul. O. po działce 73/6 nie przesądza o prawidłowości takiego rozwiązania w przypadku budynku obecnie projektowanego. Poprzednia zresztą decyzja w postępowaniu niniejszym żadnej ocenie nie podlega. Umową z dnia 26 stycznia 1999 r. ustanowiona została, obciążająca działkę nr 73/6, służebność przechodu i przejazdu pasem szerokości 4 m na rzecz tylko i wyłącznie działki nr 80/1. Tylko zatem ta działka stanowi nieruchomość władnącą w rozumieniu art. 285 kodeksu cywilnego. Działka nr 80/2 stanowi nieruchomość odrębną /w dacie ustanawiania służebności nie stanowiącą jeszcze własności inwestora/ i nie jest nieruchomością władnącą. Oznacza to, że do korzystania z ustanowionego przejazdu i przechodu uprawniony jest tylko każdoczesny właściciel działki nr 80/1, a uprawnienie to nie rozciąga się na właściciela działki 80/2. Bez znaczenia przy tym pozostaje, że obie działki obecnie stanowią własność jednej osoby i ze sobą graniczą. W rozumieniu prawa cywilnego stanowią odrębne nieruchomości, wpisane do różnych ksiąg wieczystych, a obciążenie na rzecz drugiej z. nich nie było objęte wolą stron umowy, ani nie wynika z żadnego innego tytułu. Korzystanie przez właściciela działki nr 80/2 z ustanowionej tylko na rzecz działki nr 80/1 drogi narusza prawa właścicieli działki 73/6 będącej służebną tylko dla działki nr 80/1. W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę kwestia dostępu nieruchomości inwestora do drogi nie jest obojętna, W par. 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie sformułowano obowiązek zapewnienia dojścia i dojazdu do działki budowlanej i budynku od drogi publicznej. Za naruszające interesy osób trzecich uznać należy zaprojektowanie dostępu do drogi publicznej przez nieruchomość stanowiącą własność osób trzecich wbrew ich wyraźnemu sprzeciwowi. Organ administracji nie może, w ramach decyzji zatwierdzającej projekt budowlany /w tym projekt zagospodarowania terenu/ akceptować stanu, w którym inwestor wskazuje taki sposób połączenia z drogą publiczną, którego realizacja będzie polegać na nieuprawnionym korzystaniu z cudzej własności. Ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę rodzi dla inwestora prawo do rozpoczęcia robót budowlanych, a oczywiste jest, że roboty te nie mogą być faktycznie wykonywane bez dostępu do drogi publicznej. Organ aprobujący projekt dojazdu po cudzym gruncie nie może nie dostrzegać oczywiście przewidywalnych tego skutków, polegających na bezpośredniej i nie mającej prawnej podstawy ingerencji inwestora w prawa osób trzecich. Nie może zakładać, że to właśnie osoby, których interesy ma obowiązek chronić, chcąc zachować swe prawa, będą zmuszone do podejmowania stosownych środków. Decydując o pozwoleniu na budowę organ jednocześnie udziela publicznego zapewnienia, że realizacja inwestycji zgodna z zatwierdzonym projektem, będzie również zgodna z prawem. Za niedopuszczalną uznać należy sprzeczność wynikającą z uznania samego projektu za zgodny z prawem i jednoczesnego uznania za niezgodną z prawem realizację tegoż projektu. Obie te fazy procesu inwestycyjnego /projektowanie i realizacja/ muszą znajdować się w kręgu zainteresowania organu, a ocena ich zgodności z prawem musi być spójna. Fakt, że ustanowienie służebności dojazdu nie leży w kompetencjach organu administracji nie oznacza, że organ ten ma akceptować jakąkolwiek koncepcję dojazdu zaproponowaną przez inwestora, byle tylko projekt hipotetycznie odpowiadał warunkom technicznym. To inwestor ma obowiązek wykazać, że jest uprawniony do wprowadzenia w życie zaproponowanego rozwiązania. W świetle powyższych uwag poglądy wyrażone piśmie Ministerstwa Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 4 października 2001 r. zaakceptowane być nie mogą. VI. Postanowieniem z dnia 30 lipca 2001 r. nałożono na wnioskodawcę obowiązek uzupełnienia braku dokumentacji w postaci opisowej części opinii rzeczoznawcy ds. ochrony przeciwpożarowej uzasadniającej "zgodność projektu zagospodarowania terenu z przepisami techniczno-budowlanymi w odniesieniu do par. 15.1 i 207.2.3 rozporządzenia". Przedstawiona w wykonaniu tego polecenia opinia Stanisława Bobuli cytuje jedynie treść par. 14 rozporządzenia z dnia 14 grudnia 1994 r., stwierdza, że projektowany budynek jest budynkiem niskim, oraz że "według planu sytuacyjnego z projektu dojazdu do budynku i garaży (...) droga dojazdowa (...) spełnia wymienione w par. 14 ust. 3 i 4 wymagania w zakresie szerokości jezdni i chodników, a wykonanie nawierzchni o nośności zapewniającej dojazd pojazdów do 2,5 tony zapewni warunki dojazdu zgodne z przepisami". Pomijając już fakt, że opinia ta oparta została na błędnym założeniu, że zapewniony jest dojazd szerokości 4,5 m, to stwierdzić należy, że w ogóle nie stanowiła ona oceny, której projekt wymagał i której, jak się wydaje, oczekiwał organ wskazując na par. 207 rozporządzenia. Nie opisuje i nie uwzględnia charakterystycznego położenia projektowanego budynku w środku obudowanego - jak się wydaje ze wszystkich stron - terenu i obok istniejącego już tam drugiego budynku wielomieszkaniowego. prawdopodobnie średniowysokiego, oraz istniejących i projektowanych wewnętrznych rozwiązań komunikacyjnych. Nie jest więc kompleksową oceną projektu zagospodarowania terenu pod względem ochrony przeciwpożarowej, a przez organ została bezkrytycznie przyjęta za w pełni miarodajną. VII. Podnoszone przez strony zarzuty dotyczące niezgodnych z prawem odległości do śmietnika i do miejsc postojowych zostały przez organy pominięte absolutnym milczeniem. W postępowaniu odwoławczym, już po zmianie projektu polegającej na obniżeniu budynku o jedną kondygnację, w piśmie Małgorzata P. z dnia 11 marca 2002 r., przedstawione zostało szczegółowe wyliczenie odległości między budynkiem projektowanym a budynkiem przy ul. O. 11 ze wskazaniem, że dane przedstawione przez projektanta są błędne, oraz wnioskiem, że prawidłowo wyliczona odległość nie spełnia wymagań par. 13 rozporządzenia. Do rachunku tego przyjęto też inną, niż uczynił to projektant, wysokość dolnej krawędzi najniższego okna O. 11 mającego charakter doświetlający. Wyliczenia tego organ odwoławczy nie skomentował, ani nie przeprowadził żadnej jego analizy. Stwierdził jedynie, że dołączony przez inwestora w toku postępowania odwoławczego "operat geodezyjny dotyczący odległości pomiędzy istniejącym budynkiem przy ul. O. 11, a budynkiem realizowanym obecnie przez inwestora" stanowi potwierdzenie zgodności odległości od budynku projektowanego z wymogami par. 13. Ta kategoryczna teza nie została poprzedzona żadną analizą, nie wiadomo więc które dane i jak przetworzone, zawarte w dokumencie nazwanym "operatem", przywiodły organ do jej sformułowania. Zauważyć przy tym trzeba, że ów "operat" to jednostronicowy dokument sporządzony przez geodetę, przedstawiający w części graficznej /w postaci rysunku, a nie mapy/ skrajne ściany budynków O. 11 i położonego na działce 80/3, z naniesioną między nimi odległością 36,90 m, oraz oznaczeniem najniższego okna O. 11. Na rysunku znajdują się także 2 inne, nieopisane pomiary. Pod rysunkiem wpisano: rodzaj roboty - pomiar inwentaryzacyjny położenia realizowanego budynku w stosunku do budynku przy ul. O. 11. Nie rozprawił się też organ w żaden sposób z zarzutami odnoszącymi się do sporządzonej przez projektanta linijki słońca. W ten sposób problem zacienienia budynku przy ul. O. 11 nie został w ogóle wyjaśniony. VIII. Również, bez żadnego komentarza organów pozostał zarzut naruszenia par. 39 rozporządzenia z dnia 14 grudnia 1994 r. Wbrew twierdzeniom inwestora przepis ten nie jest normą "kierunkową", ale konkretnym warunkiem technicznym. Skoro zgodnie z ust. 2 tego par. odstępstwo od określonego w ust. 1 procentowego udziału zieleni dopuszczalne jest tylko w drodze odpowiedniego zapisu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu /o ile dozwala na to plan zagospodarowania przestrzennego/, to pogląd, iż opisywany warunek dotyczy jakiegoś abstrakcyjnego terenu, a nie terenu objętego zagospodarowaniem, uznać należy za błędny. Stwierdzić też należy, że rację mają skarżący twierdząc, że udział zieleni nie jest problemem tożsamym ze wskaźnikiem intensywności zabudowy. Jeśli nawet organy dostrzegły jakiś związek między tymi zagadnieniami, pozwalający na wyeliminowaniu obowiązku dostosowania się przez inwestora do warunku z ust. 1, to nie daty temu wyrazu. IX. Decyzja z dnia 6 września 2000 r. o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczyła dziatki nr 80/2 i części działek 80/3 i 80/1 i określała wskaźnik intensywności zabudowy w granicach projektu zagospodarowania dziatki. Mimo istniejącej, a opisanej w pkt II niespójności pomiędzy rysunkiem a opisem projektu zagospodarowania terenu /wynikającej z użycia kopii nieaktualnej mapy/, z całą pewnością stwierdzić należy, że projektem tym nie zostały objęte całe działki 80/3 i 80/1. Samo pozwolenie na budowę zaś dotyczy tylko dziatek 80/ 2 i 80/4. Tymczasem projektant do wyliczenia wskaźnika intensywności zabudowy przyjął sumę powierzchni całych dziatek 80/2, 80/1 i 80/3 i znajdujących się na nich budynków. Wyliczony w len sposób wskaźnik nie jest wskaźnikiem dotyczącym projektowanej inwestycji, a oczywistego lego błędu organ w ogóle nie dostrzegł, choć omawiany wskaźnik był przedmiotem zarzutów stron. X. Organy nie ustosunkowały się również do zarzutów dotyczących miejsc postojowych i wewnętrznych rozwiązań komunikacyjnych w aspekcie par. 15 warunków technicznych i wpływu ew. odstępstw na interesy właścicieli nieruchomości przy ul. O. 11. Nie wyjaśniły czy i jakie znaczenie dla poprawności przyjętych rozwiązań mają powoływane przez strony /ale również przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w piśmie z dnia 14 września 2001 r./ przepisy rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Opisane uchybienia w zakresie postępowania /naruszenie art. 7, art. 77 i art. 107 par. 3 Kpa/ i w zakresie wykładni i stosowania prawa materialnego powodują konieczność uchylenia, na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 2 pkt 1 i 3, oraz art. 29 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym, konieczność uchylenia decyzji organów obu instancji. Na marginesie, w związku z odnotowanymi twierdzeniami skarżących, zauważyć wypada, że obowiązkiem organu administracji na każdym etapie postępowania jest dbałość o ustalenie pełnego kręgu osób, których prawnego interesu ma dotyczyć wynik postępowania. Także i to winny uwzględnić organy ponownie rozpatrując sprawę. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 55 ust. 1 ww. ustawy.