II SA/Ka 1825/01

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Barbary B. na decyzję Wojewody Ś. z dnia 16 maja 2001 r., (...) w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta D.-G. z dnia 19 marca 2001 r., (...), (...). Decyzją z dnia 19 marca 2001 r., (...), Prezydent Miasta D.-G. odmówił Barbarze B. pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego, przy ulicy 3 M. 3d/7 w D.-G., na punkt czasowej opieki nad dziećmi. Prezydent powołał się na przepisy art. 71 ust. 1, art. 71 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./ oraz par. 10 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47/. Zdaniem organu wnioskodawczyni nie spełniła wymagania określonego w par. 8 ust. 1 pkt 6 ww. rozporządzenia, tj. dowodu stwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Właściciel lokalu posiada prawo użytkowania wieczystego działki gruntu w 17/1000 częściach oraz 17/1000 części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a takim jest korzystanie z klatki schodowej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 203/, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zarząd sporną nieruchomością przejęła Spółka Mieszkaniowa "P.". Spółka nie wyraża zgody na przedmiotową zmianę sposobu użytkowania. W odwołaniu Barbara B. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Zarzuciła naruszenie przepisu par. 8 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie (...) udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części, przez mylne przyjęcie, iż inwestor nie uzupełnił dokumentacji o dokument stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ograniczyła się, w swym wniosku, do nieruchomości lokalowej, tj. do stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 7 w budynku nr 3d, przy ulicy 3 M. w D.-G. Zmiana sposobu użytkowania nie pociąga za sobą żadnych zmian budowlanych. Nie zmienia sposobu korzystania z klatki schodowej budynku. Skoro wniosek dotyczy wyłącznie odrębnej nieruchomości lokalowej, to inwestor powinien uzyskać zgodę właściciela lokalu. Zgodę taką właściciel lokalu wyraził na piśmie. Nie ma, zdaniem odwołującej się, podstaw do żądania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Decyzją z dnia 16 maja 2001 r., (...), Wojewoda Ś. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Na mocy art. 71 ust. 1 w związku z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie może być udzielone, jeżeli inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dokumentem potwierdzającym powyższe jest, w ocenie Wojewody, zgoda wspólnoty, a takiej zgody w aktach sprawy brak. W skardze do Naczelnego Sadu Administracyjnego Barbara B. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Podniosła zarzut naruszenia art. 71 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego i par. 8 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie (...) udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części. Argumentowała jak w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Ś. wniósł o oddalenie skargi. Przytoczył wywody zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: skarga zasługuje na uwzględnienie. Kontrola legalności, przeprowadzona przez Sąd na podstawie art. 21 ustawy o NSA wykazała, że zaskarżona decyzja nie odpowiada wymogom prawa. Pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części reguluje przepis art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./. Przepis ten stanowi o odpowiednim stosowaniu art. 32 tej samej ustawy. Oznacza to m.in. wymóg dysponowania przez wnioskodawcę prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane /art. 32 ust. 4 pkt 2 ww. ustawy i par. 8 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47/. Lokal nr 7 w budynku nr 3d, przy ulicy 3 M. w D.-G. jest przedmiotem odrębnej własności. Odrębna własność lokalu została ustanowiona aktem notarialnym z dnia 3 kwietnia 2000 r., (...), Kancelarii Notarialnej Marka W. w B. Lokal taki, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./, stanowi odrębną nieruchomość. Z własnością lokalu związane jest prawo w postaci udziału w nieruchomości wspólnej. Nieruchomością wspólną jest, z mocy art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dodać jeszcze trzeba, iż ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową /art. 6 ustawy o własności lokali/. Unormowanie to pozwala na prawidłowe odczytanie treści przepisu art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy, który do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza zmianę sposobu użytkowania części nieruchomości wspólnej. Jest to o tyle istotne, iż zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności. Dopiero taka uchwała świadczy o uzyskaniu przez inwestora, zamierzającego dokonać zmiany sposobu użytkowania części nieruchomości wspólnej, prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W niniejszej sprawie nie zachodzi sytuacja przewidziana hipotezą art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Lokal będący przedmiotem odrębnej własności nie jest "częścią nieruchomości wspólnej" /por. wyrok SN z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00 - OSNC 2003 nr 2 poz. 21/. W przypadku bowiem powołania odrębnej własności lokalu, pojętej w sensie jurydycznym, powstaje nowy przedmiot własności w postaci lokalu, traktowany tak jak nieruchomość. Odrębność własności lokalu polega na tym, że każdy właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali /por. postanowienie SN z dnia 3 października 2000 r., I CKN 940/00 - nie publ./. Zatem prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w razie zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowiącego odrębną własność, wynika z tytułu prawnego do tego lokalu, a nie z uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wyrażającej zgodę na zmianę sposobu użytkowania części wspólnej nieruchomości. Odmienna ocena organów architektoniczno-budowlanych narusza wyżej wskazane przepisy prawa materialnego, w szczególności art. 71 ust. 1 w związku z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Przyjęcie tezy o niedysponowaniu przez wnioskodawczynię prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowiło przecież jedyną przyczynę nieuwzglednienia wniosku. Tymczasem Barbara B. przedstawiła umowę najmu lokalu i oświadczenie właściciela lokalu, akceptujące zamierzoną zmianę sposobu użytkowania lokalu. Wobec powyższego należało, na mocy art. 22 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 22 ust. 2 pkt 1 ustawy o NSA, uchylić zaskarżoną decyzję. Z uwagi na to, że nie tylko w zaskarżonej decyzji, ale i w decyzji I instancji nie rozważono innych przesłanek warunkujących pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania spornego lokalu, postępowanie wyjaśniające powinno być przeprowadzone przed organem I instancji. Zasadne jest więc uchylenie, na podstawie art. 29 ustawy o NSA, decyzji I instancji. Orzeczenie o kosztach postępowania sadowego oparto o art. 55 ust. 1 ustawy o NSA. Wskazania do dalszego postępowania, w zakresie rozumienia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wynikają wprost z powyższych rozważań. Nadto wskazać trzeba, że obowiązkiem organu rozstrzygającego sprawę będzie rozważenie spełnienia przez wnioskodawczynię wszystkich wymagań określonych w przepisach art. 71 ust. 1 w związku z art. 32 Prawa budowlanego oraz zbadanie, czy zamierzona zmiana nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich /art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego/.