II SA/Ka 2713/01

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Ireny C. na decyzję Wojewody Ś. z dnia 14 sierpnia 2001 r. (...) w przedmiocie wejścia do sąsiedniego lokalu - oddala skargę. Decyzją z dnia 20 czerwca 2001 r. wydaną z upoważnienia Starosty G., powołując się na treść art. 47 ust. 2, 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane /t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./ udzielono Miejskiemu Zarządowi Budynków Mieszkalnych Spółce z o.o. w P. pozwolenia na wejście do piwnicy w budynku przy ul. S. B. nr 20 w P. będącej własnością Ireny C., w celu wykonania modernizacji węzła cieplnego, zgodnie ze zgłoszeniem prac budowlanych z dnia 28.11.2000 r. w przeciągu 3 dni roboczych w godzinach 7.00 do 15.00. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. w P. jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. S. B. w P. zgłosił rozpoczęcie prac modernizacji węzła ciepłowniczego w dniu 28 listopada 2000 r. Modernizacja polegać ma na: - przeniesieniu kolektorów z piwnicy na parter budynku pod schodami w klatce, - połączeniu kolektorów z parteru do pierwotnego zasilania w piwnicy, - zamontowaniu urządzeń pomiarowych na parterze: licznika i wodomierza. Organ wywiódł, że węzeł ciepłowniczy znajduje się w piwnicy będącej własnością Ireny C., która nie wyraziła zgody na wykonanie prac budowlanych. W odwołaniu od powyższej decyzji Irena C. wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy. Zarzuciła, że zezwolenie na wejście do piwnicy stanowiącej jej własność zostało wydane bez nakazu prokuratora. Podkreśliła, że orzekający organ nie uwzględnił zgłoszonego przez nią stanowiska w tej sprawie, iż wyrazi zgodę na wejście do piwnicy po opłaceniu na jej rzecz dzierżawy w związku z przebiegiem rur i węzła ciepłowniczego w tym lokalu, który miał służyć wyłącznie jej potrzebom jako kotłownia. Zarzuciła, że kupując lokal z piwnicą w celu prowadzenia działalności gospodarczej nie została poinformowana o konieczności udostępnienia piwnicy. Wskazała, że modernizacja węzła ciepłowniczego powinna polegać na wyprowadzeniu z jej piwnicy nie tylko kolektorów ciepła ale również rur centralnego ogrzewania. Decyzją z dnia 14 sierpnia 2001 r. (...) wydaną z upoważnienia Wojewody Ś. na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa utrzymano w mocy w całości zaskarżone rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji co do ustalonego stanu faktycznego sprawy oraz oceny prawnej wyrażonej przez ten organ. Nadto organ odwoławczy podkreślił, że skoro zakres prac budowlanych określonych przez inwestora w zgłoszeniu wymagał wejścia do piwnicy stanowiącej własność odwołującej się, która zgody w tym zakresie nie wyraziła, to przepis art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego dawał podstawę do rozstrzygnięcia o niezbędności wejścia do lokalu w celu wykonania projektowanych robót i określeniu granic niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z lokalu. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ orzekający wywiódł, że zakres zgłoszonych robót określa tylko inwestor, z którym można negocjować ewentualne zmiany w załączonym do organu zgłoszeniu. Ponadto stwierdził, że z akt administracyjnych wynika, iż Gmina P. jest zainteresowana przejęciem części piwnicy odwołującej się, w której znajduje się węzeł cieplny a nadto rozważeniem możliwości odłączenia jej lokalu użytkowego od wspólnej instalacji c.o. w budynku. Kwestie te jednak mogą być rozstrzygnięte w innym postępowaniu. Irena C. w skardze złożonej do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję domagała się jej uchylenia. Zarzuciła, że rozstrzygnięcie to naraża ją na bezzasadne koszty związane z ogrzewaniem jej lokalu i uiszczaniem podatku od nieruchomości. Podkreśliła że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa i w tym zakresie przedstawiła argumentację zawartą uprzednio w odwołaniu. Sprecyzowała, że domaga się wyprowadzenia z jej piwnicy nie tylko kolektorów, ale całej instalacji c.o. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wnioskował o jej oddalenie - prezentując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga na uwzględnienie nie zasługuje albowiem zaskarżona decyzja nie narusza obowiązującego prawa /art. 21 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym - Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./. Stosownie do art. 47 ust. 1 ustawy z dnia 4 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./ jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu /najemcy/ na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W myśl art. 47 ust. 2 cyt. ustawy w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1 właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednoznacznie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Z powyższej regulacji prawnej wynika, że art. 47 cyt. ustawy przewiduje możliwość ograniczenia na rzecz inwestora praw właściciela sąsiedniej nieruchomości, gdy jest to niezbędne do umożliwienia inwestorowi wykonania zamierzonych przez niego robót budowlanych, do których dostęp jest możliwy jedynie z sąsiedniej nieruchomości, albo których wykonanie jest możliwe tylko przez skorzystanie z cudzej nieruchomości. Udostępnienie inwestorowi cudzej nieruchomości lub jej części do wykonania robót obejmuje prawo przebywania na cudzej nieruchomości w czasie wykonywania robót, ustawienia potrzebnych do tego urządzeń itp. Norma zawarta w art. 47 cyt. ustawy oznacza, że ingerencja właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, podjęta w celu umożliwienia inwestorowi wykonującemu roboty budowlane wejście na cudzy grunt czy do cudzego lokalu, jest dopuszczalna wtedy, gdy zainteresowani nie zdołali porozumieć się w tej sprawie. Mając na uwadze powyższe regulacje prawne stwierdzić należało, że w ustalonym w sposób bezprawny stanie faktycznym sprawy, zaskarżona decyzja - jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji - są zgodne z prawem. Z akt sprawy wynika bowiem, że w nieruchomości położonej w P. przy ul. S. B. 20 wyodrębniono 11 lokali stanowiących odrębną własność z prawem użytkowania wieczystego gruntu określonego ułamkowo na rzecz właścicieli poszczególnych lokali i współwłasności części wspólnych budynku. Irena C. jest właścicielką jednego z tak wyodrębnionych lokali użytkowych, którego częścią składową jest piwnica, przez którą z kolei m.in. przebiegają rury centralnego ogrzewania wraz z kolektorami c.o. tj. urządzenia służącego do ogrzewania całego budynku. Zarząd ww. nieruchomością wspólną został w trybie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /t.j. Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./ powierzony Miejskiemu Zarządowi Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. w P., który działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 28 listopada 2000 r. dokonał zgłoszenia robót budowlanych polegających na modernizacji węzła c.o. usytuowanego w piwnicy stanowiącej własność skarżącej. Do wniosku załączone zostały stosowne dokumenty, określono termin i zakres rozpoczęcia robót budowlanych. Z załączonych już do zgłoszenia dokumentów wynikało, że skarżąca nie wyraziła zgody na wejście do jej piwnicy w celu wykonania przedmiotowych robót /treść notatki służbowej z dnia 29.02.2000 r., protokołu z dnia 30.10.2000 r. i notatki z dnia 22.09.2000 r./. Wobec niewniesienia przez właściwy organ sprzeciwu o jakim mowa w art. 30 ust. 2 prawa budowlanego, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 15 stycznia 2001 r., złożył do organu władzy architektoniczno-budowlanej wniosek o wydanie decyzji o jakiej mowa w art. 47 ust. 2 cyt. ustawy załączając do wniosku protokół z dnia 10 stycznia 2001 r., z treści którego jednoznacznie wynikało, iż strony nie zdołały uzgodnić zakresu i warunków wejścia inwestora do lokalu stanowiącego własność skarżącej. Mimo, że przepis art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego nie obliguje orzekającego w tej sprawie organu do prowadzenia negocjacji przed wydaniem omawianej decyzji, a wręcz przeciwnie określa termin, o charakterze instrukcyjnym, do jej wydania, organ I instancji wydanie stosownego rozstrzygnięcia w sprawie poprzedził nakłonieniem stron do ugodowego rozstrzygnięcia konfliktu. Jak wynika ze zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego skarżąca uzależniła wyrażenie zgody o jakiej mowa w art. 47 ust. 2 cyt. ustawy, od zapłacenia na jej rzecz dzierżawy za fakt, iż w jej lokalu usytuowana jest przedmiotowa instalacja c.o. Nadto wnosiła, aby nie tylko kolektory c.o. ale też rury c.o. zostały wyprowadzone z jej piwnicy. Mając na uwadze ten stan rzeczy stwierdzić należało, że w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki określone w art. 47 ust. 2 cyt. ustawy niezbędne do wydania decyzji zezwalającej inwestorowi na wejście do cudzego lokalu w celu wykonania określonych robót budowlanych. Wydając decyzję o jakiej mowa w omawianym przepisie organ I instancji określił granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z lokalu. Trafnie też zauważył organ odwoławczy, że to inwestor określa zakres prowadzonych robót. Wypada jedynie zwrócić uwagę, że zdolność wspólnoty mieszkaniowej do udziału w postępowaniu administracyjnym stosownie do art. 6 ustawy o własności lokali wynika z przepisu art. 28 Kpa. Oznacza to, że sprawami wspólnoty kieruje Zarząd, który jednocześnie reprezentuje ją na zewnątrz. Dlatego w osnowie decyzji wydanej w trybie art. 47 ust. 2 prawa budowlanego przy określeniu inwestora należało precyzyjnie wskazać, że Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych spółka z o.o. w P. działa jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Uchybienie to jednak nie miało wpływu na uwzględnienie skargi skoro powyższe wynikało bezspornie z dokumentów złożonych do akt sprawy, a inwestor został prawidłowo określony w dalszej części decyzji. Okoliczności, od których skarżąca uzależniła wyrażenie zgody na wejście do jej lokalu w celu wykonania niezbędnych robót budowlanych, nie miały istotnego znaczenia dla ostatecznego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy z uwagi na jednoznaczne uregulowania art. 47 cyt. ustawy. Wobec tak sprecyzowanych ponownie w skardze zarzutów należy podkreślić, że przepis art. 47 Prawa budowlanego stanowi samodzielną podstawę prawną do ograniczenia na rzecz inwestora praw właściciela sąsiedniej nieruchomości. Nie uprawnia on organu administracji architektoniczno-budowlanej do ingerowania w spór pomiędzy właścicielem wyodrębnionego lokalu, a wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez Zarząd. Status prawny właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Właścicielowi lokalu przysługuje odrębna własność, ale powiązana ze współwłasnością nieruchomością wspólną co oznacza, że właściciel lokalu korzysta z autonomii właściwej prawu własności ale ograniczonej pozostawaniem we wspólnocie. Wypada tu zauważyć, że przepis art. 13 ust. 2 cyt. ustawy wyraźnie stanowi, iż na żądanie Zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali /art. 3 ust. 2 tej ustawy/. W orzecznictwie za utrwalony należy uznać pogląd, że elementy wspólnej i jednolitej dla całego budynku sieci grzewczej są w rozumieniu art. 47 Kodeksu cywilnego częściami składowymi nieruchomości wspólnej. Kwestie związane z innym niż dotychczas usytuowaniem tych urządzeń w budynku, podział takiej instalacji w obrębie lokali polegający na odłączeniu jej od ogólnej sieci centralnego ogrzewania w budynku i przyłączeniu jej do indywidualnego źródła ciepła regulują więc przepisy ustawy o własności lokali, a do rozstrzygania sporów na tym tle powstałych pomiędzy właścicielem lokalu, a wspólnotą mieszkaniową właściwe są sądy powszechne. Przepis art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego wyraźnie też stanowi, że naprawienie przez inwestora ewentualnej szkody powstałej w wyniku korzystania z sąsiedniego lokalu następuje na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Z tych zatem przyczyn należało uznać, że zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Dlatego też Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy o NSA skargę jako bezzasadną oddalił.