II SA/Po 1288/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stanisław Małek Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska /spr./ Protokolant st. ref. staż. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 sierpnia 2004r. sprawy ze skargi A. i R.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2002r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o d d a l a s k a r g ę /-/A. Łaskarzewska /-/St. Małek /-/B. Kamieńska Dnia [...] stycznia 2002r. Burmistrz Miasta i Gminy P. decyzją numer [...] ustalił A. i R. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. oznaczonej geodezyjnie numerem [...] o pow. [...] ha w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania i zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu zagospodarowania w wysokości 30% wzrostu wartości tej nieruchomości tj. w kwocie [...] zł. Opłatę pomniejszono o kwotę [...] zł z rozliczenia powstałego z tytułu partycypacji w kosztach opracowania planu. W decyzji zawarto obowiązek uiszczenia opłaty w terminie 30 dni od daty ostateczności decyzji. W uzasadnieniu podniesiono, iż plan zagospodarowania przestrzennego nieruchomości położonych w J. spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości z gruntów leśnych pod zabudowę mieszkaniową. Przepis art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem, lub zmianą planu, a użytkownik wieczysty lub właściciel zbył nieruchomość przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu burmistrz pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości ustalono w operacie szacunkowym i przedstawiała się następująco: przed uchwaleniem planu – [...] zł, po uchwaleniu planu – [...] zł. Opłata w wysokości 30% wzrostu tj. 30% od kwoty [...] zł stanowi kwotę [...] zł. Wskutek wniesionego odwołania przez A. i R. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] stycznia 2002r. nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w J. (decyzja nr [...]). Organ II instancji zgodził się w całej rozciągłości z ustaleniami i wywodem prawnym organu I instancji. Skargę do Naczelnego Sąd Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu złożyli A. i R. małżonkowie M. Zarzucili naruszenie przepisów prawa i to zarówno procesowego jak i materialnego. W ich ocenie naruszono art. 7, 8, 9, 89 § 2 kpa, 46 § 1, 48 kodeksu cywilnego. W ocenie skarżących nastąpiło naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Organy administracji błędnie przyjęły wartość działki przed zmianą planu opierając się jedynie na gruncie z pominięciem wartości znajdującego się tam drzewostanu. Zawężono tym samym procent wzrostu aktualnej wartości gruntu. Ponadto organy administracji nie uwzględniły faktu, że zmiana przeznaczenia dotyczy tylko części działki. Z powyższych uchybień skarżący wywiedli, iż sporządzony operat szacunkowy nie może stanowić podstawy ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Na podkreślenie zdaniem skarżących zasługuje fakt, iż organy uchybiły swemu obowiązkowi nie powiadamiając ich o terminie i miejscu przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy. Skarżący zażądali uchylenia zaskarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zażądało oddalenia skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. I tak na wstępie podkreślić należy, że sąd administracyjny w niniejszej sprawie badaniu poddał legalność postępowania przed organami obydwu instancji. Kontrolą objęto zgodność działania zarówno w zakresie przepisów procesowych jak i materialnoprawnych. Odnosząc się do zgodności działań z przepisami procesowymi nie stwierdzono uchybień mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wprawdzie organ administracji nie powiadomił strony skarżącej wbrew obowiązkowi z art. 79 § 1 i 2 kpa o terminie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego jednak uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Skarżący otrzymali zawiadomienie o wszczęciu postępowania, o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym, zgłaszania wniosków dowodowych. Przed wydaniem decyzji przez organ I instancji nie wnieśli praktycznie żadnych zastrzeżeń, co do wywodów i tez opinii. W złożonym odwołaniu nie podnosili żadnych zarzutów, co do swej nieobecności przy oględzinach biegłego, w tym co do ustalonych wielkości. Skarżący nie zgodzili się z dokonanymi wyliczeniami jednak ich błędności nie wiązali z naruszeniem art. 79 § 1 i 2 kpa. Zatem podniesienie dopiero w skardze tej okoliczności przy braku jednoczesnego wykazania jakiegokolwiek wpływu na wynik sprawy należy uznać za całkowicie chybione i nie mające żadnego związku z wynikiem sprawy. Za niezasadne uznać należy także zarzuty co do zastosowania błędnej metody szacowania nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 152 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) sposoby określenia wartości nieruchomości stanowiące podejście do ich wyceny są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj, położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca oszacował wartość rynkową nieruchomości, przy czym wyliczył jej wysokość zarówno przed zmianą jak i po zmianie planu. Zastosował do badań podejście porównawcze. W obydwu przypadkach dokonał analizy rynku lokalnego. Zastosowana metoda nie budzi żadnych wątpliwości, co do dokonanego wyboru. W istocie bowiem rzeczoznawca zawarł w opinii porównanie cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych parametrach i to zarówno w wypadku przeznaczenia jej na cele leśne jak i po zmianie przeznaczenia. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej w planach na cele rolne lub leśne stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, dopiero w przypadku braku transakcji rynkowych (§ 17 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego – Dz. U. z 2002r. Nr 230, poz. 1924). Szczegółowa analiza dokonanych badań w zastosowanej metodzie nie budzi żadnych wątpliwości tak w zakresie logiki jak i wyliczeń matematycznych. Rzeczoznawca uwzględnił postanowienie § 5 cytowanego rozporządzenia. Nie sposób też zgodzić się z zarzutem, iż zmiana przeznaczenia działki dotyczyła jedynie jej części i tylko ten fragment nieruchomości objęty został zwiększeniem wartości. Takie rozumienie wzrostu wartości nieruchomości z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 1999 Nr 15, poz. 139) przeczy jednoznacznej w tym względzie definicji nieruchomości zawartej w art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. kodeks cywilny. W myśl powyższego przepisu nieruchomościami są bowiem części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Wykładni przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie sposób dokonywać w oderwaniu od kodeksu cywilnego. W tym stanie rzeczy skargę należało oddalić na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270). /-/A. Łaskarzewska /-/St. Małek /-/B. Kamieńska kk