I SA 2959/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sędzia WSA Asesor WSA Protokolant Zbigniew Ślusarczyk Hanna Raszkowska (spr.) Irena Szczepkowska Renata Hermanowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 kwietnia 2004 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r., nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej skargę oddala. Decyzją z dnia 22 sierpnia 2002r. Nr "[...]" Zarząd Miasta B. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 0338,00zł zobowiązując do jej uiszczenia A. W. W uzasadnieniu decyzji podano, że ostateczną decyzją z dnia 5 listopada 999r. Nr "[...]" wydaną przez Burmistrza Miasta B. a wniosek A. W. zatwierdzono podział nieruchomości położonej w obrębie N., gmina B., oznaczonej jako działka 137. Działki te podzielono na 5 nowych działek, które zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W uzasadnieniu twierdzono dalej, iż niewątpliwym jest, że wartość czterech nowo wydzielonych działek wzrosła ze względu na podział nieruchomości. W stosunku zaś do jednej z nowo wydzielonych działek wzrostu takiego nie twierdzono. Uzasadniając to stanowisko organ I instancji powołał się na operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Na podstawie operatu szacunkowego organ uznał, że cena nieruchomości z powodu zatwierdzenia jej podziału, wzrosła w sposób nie budzący wątpliwości. Organ I instancji porównując cenę nieruchomości na sporządzonym operacie wskazał, że wartość nieruchomości przed podziałem została określona na 1.312.970,00zł, wskutek podziału wartość ta wzrosłą do 1.347.430,OOzł. Różnica w wartości nieruchomości wynosiła więc 34.460,0zł. Od tej kwoty organ wyznaczył opłatę adiacencką, która zgodnie z uchwałą Nr "[...]" Rady Miejskiej w B. z dnia 30 czerwca 2000r. wynosiła 30% różnicy wzrostu wartości nieruchomości z tytułu zatwierdzenia jej podziału. Jako podstawę prawną wydanej decyzji przytoczono art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2000 Dz. U. Nr 46, póz. 543 ze zm.) - dalej ustawa o gospodarce nieruchomościami. Od powyższej decyzji wniósł odwołanie A. W. W uzasadnieniu wskazał, że organ I instancji bez podstawy prawnej ustalił opłatę adiacencką. Skarżący podniósł mianowicie, iż Zarząd Miasta B. ustalił opłatę w związku z rzekomym wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym zatwierdzeniem jej podziału, do czego organ ów nie miał prawa. Podniesiono dalej, że Zarząd Gminy B. nie posiadał stosownych kompetencji do stwierdzenia, czy sporządzony operat został wykonany zgodnie, czy też nie, ze standardami zawodowymi i przepisami prawa. Wywodzono, iż niemożliwym jest ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego, w jakim stopniu podział nieruchomości wpłynął na zwiększenie jej wartości, w jakim zaś stopniu wzrost ten uzależniony był od innych czynników. Zdaniem skarżącego organ I instancji nie udowodnił w sposób ścisły i jednoznaczny tego, że to właśnie podział nieruchomości a nie inne czynniki miały wpływ na wzrost jej wartości. Wskazano w odwołaniu, iż organ nie wyjaśnił decyzją, czy chodzi o podział geodezyjny, czy też faktyczny. Skarżący zarzucił wreszcie organowi, iż ten nie wyjaśnił mu co oznacza sformułowanie "adiacencką", co stanowi rażące naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją Nr "[...]" z dnia 11 października 2002r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji gdy w wyniku podziału nieruchomości wrasta jej wartość, zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką. Stawkę opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy pomiędzy ceną z przed i po podziale. Organ II instancji wskazał, że w sprawie bezsporny jest fakt zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. wskazało, że w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy z którego wynika, iż wartość nieruchomości wzrosła wskutek jej podziału. Kolegium wywodziło dalej, że operat ów został sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (DZ, U. Nr 98, póz. 612). Podkreślono, że do ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął w podejściu porównawczym metodę porównywania parami. Organ II instancji powołał się na art. 146 ust. 2 i 3 wskazanej ustawy wywodząc, że treść zawartych tam przepisów upoważnia gminę do nałożenia takiej opłaty. Przepisy te jak wskazano w uzasadnieniu decyzji zostały prawidłowo zastosowane. Od powyższej decyzji skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł A. W., żądając uchylenia zaskarżonej decyzji jako niezgodnej z prawem, dotkniętej wadą o której mowa w art. 156 § l pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, skutkującej stwierdzeniem jej nieważności. W skardze zarzucono, iż decyzja została oparta na uchwale w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału obowiązującej wprawdzie w dacie wydania zaskarżonej decyzji, jednakże nie obowiązującej w dacie dokonanego podziału nieruchomości. Podniesiono dalej, że organ oparł decyzję na podstawie operatu szacunkowego, który ustalił wzrost wartości nieruchomości nie tylko z tytułu jej podziału, ale także ze względu na możliwość podłączenia działek do sieci technicznych, które zostały wybudowane m. in. ze środków własnych właścicieli. Wywodzono dalej, że Rada Miasta B. nie podjęła uchwały w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania infrastruktury i dlatego też do sytuacji kiedy wzrasta wartość nieruchomości z tej przyczyny, wykorzystuje się bezprawnie uchwałę dotyczącą stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Skarżący wskazał, że w chwili ustalenia opłaty adiacenckiej nie był już właścicielem wszystkich działek. Mianowicie działki o numerach 137/2, 137/3, 137/4 i 137/5 zostały przez skarżącego zbyte i dlatego jako strony postępowania winni występować właściciele tych działek i to ono winni ponosić koszty opłaty adiacenckiej spowodowanej wzrostem wartości tych działek. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Kolegium wskazało nadto, że chybiony jest zarzut jakoby w sprawie stroną postępowania nie powinien być skarżący. Kolegium w tym miejscu przywołało uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 1999r. sygn. akt OPK 21/99 (OSNA 2000/2/56), z której wynika, ze obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja organu zatwierdzającego projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Tak więc Kolegium nie uznało zasadności argumentu znajdującego się w skardze, iż skarżący nie powinien być stroną postępowania, gdyż w chwili wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką nie był już właścicielem wskazanych działek. Kolegium nie uznało także za słuszny zarzutu skargi dotyczącego pominięcie w operacie szacunkowym wartości nieruchomości z uwagi na wzrost jej wartości ze względu na budowę urządzeń infrastruktury, uznając, że owe zarzuty nie zostały dostatecznie uzasadnione. Następnie Kolegium ustosunkowując się do zarzutu skargi związanego z brakiem uchwały Rady Miasta B. ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej wskazało, iż jest to zarzut nietrafny. W tym miejscu organ II instancji przytoczył stosowną uchwałę Rady Miasta Nr "[...]" z dnia 18 lutego 1998r. podnosząc jednocześnie, że tą uchwałą ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 40% wartości nieruchomości z tytułu wzrostu jej wartości spowodowanej budowy urządzeń infrastruktury. Organ II instancji wskazał wreszcie, iż bez znaczenia jest fakt, że w momencie wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału spornej nieruchomości, nie obowiązywała jeszcze uchwała w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale, gdyż takiego obowiązku nie przewiduje żaden przepis prawa. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, wskazał co następuje: Skarga, w związku z reformą sądownictwa administracyjnego, podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, na podstawie z art. 97 ust. l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1271 ze zm.). Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. l § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. nr 153 póz. 12697 sądy administracyjne sprawuj ą kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji są zgodne z prawem. Przepis art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zezwala zarządowi gminy na ustalenie opłaty adiacenckiej w określonej wysokości, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Ustawodawca położył w tym wypadku szczególny nacisk na fakt podziału nieruchomości, to znaczy moment, w którym decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzająca projekt podziału zaczęła obowiązywać w obrocie prawnym. Jeśli już sam podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, to zarząd gminy jest legitymowany do wymierzania opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i na organie gminy ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości a wzrostem jej wartości. Podział nieruchomości, który spowodował wzrost jej wartości, jest więc w tym wypadku czynnikiem zezwalającym na uruchomienie procedury ustalenia opłaty adiacenckiej i jednocześnie wyznacznikiem podmiotu obowiązanego do uiszczenia tej opłaty. Prowadzi to do wniosku, że na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarząd gminy może wymierzyć opłatę adiacencką podmiotowi, który był właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Takie stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 22 listopada 1999r. (sygn. akt OPK 21/99, ONSA 2000/2/56), która zachowuje aktualność także w obecnym stanie prawnym. Uzasadniając decyzję, organy obu instancji powołały się na operat szacunkowy, przywołując jego najistotniejsze postanowienia. Nie można podzielić zarzutu skargi, że operat nie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie uwzględniał wszystkich istotnych dla sprawy czynników. Reguły i metody jakimi mają posługiwać się rzeczoznawcy majątkowi określone zostały we wskazanym wyżej rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. Z analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego wynika, że zasady określone w powyższym akcie prawnym zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego. I tak rzeczoznawca dokonał szerokiej analizy porównując ceny kilku nieruchomości sprzed i po podziale. Rzeczoznawca przy doborze tychże nieruchomości wskazywał wprawdzie na takie elementy jak przeznaczenie i położenie gruntu, dostępność komunikacyjna, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, ale dokonanej wyceny nie uzależnił bezpośrednio od tych elementów. Wskazane walory nieruchomości posłużyły jedynie do wyboru innych nieruchomości, jako obiektów porównawczych. Z tabeli porównawczej nr l stanowiącej załącznik do operatu szacunkowego wynika, że dane dotyczące cech porównawczych poszczególnych nieruchomości zostały skorygowane. W konsekwencji rzeczoznawca przyjął, iż to podział nieruchomości na działki o mniejszej powierzchni spowodował wzrost wartości nieruchomości, co z kolei było podstawą do nałożenia opłaty adiacenckiej. Analizując dalej postępowanie organów zakończone zaskarżoną decyzją uznać należy, że przeprowadzone zostało zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Organ I instancji przeprowadził wyczerpująco postępowanie, opierając się na rzetelnej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wszczynając postępowanie w sprawie poinformował o tym skarżącego, pouczając go jednocześnie o prawach przysługujących stronie. W niniejszej sprawie zdaniem Sądu nie można więc postawić organowi zarzutu, iż nie wypełnił on dyspozycji wynikającej z art. 77. § l Kodeksu postępowania administracyjnego i w przeprowadzonym postępowaniu nie zebrał i nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Pozbawiony podstaw jest także zarzut skargi podważający zasadność wydania decyzji w sprawie przez organ I instancji z uwagi na to, że w dacie ostatecznego zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości nie obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w B., w przedmiocie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek jej podziału. Sąd podziela w tym miejscu stanowisko organu II instancji, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie uzależniają nałożenia opłaty adiacenckiej, od tego, czy w dacie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomościami obowiązywała taka uchwała, czy też nie. Opłatę taką można nałożyć bowiem w terminie trzech lat od dokonania podziału nieruchomości. Wystarczy wiec, aby rada gminy nawet po dokonaniu podziału nieruchomości, ale w okresie trzyletnim od dokonania takiego podziału, podjęła uchwałę uprawniającą do nakładania opłat adiacenckich, by stosowny organ gminy decyzją, opłatę taką mógł nałożyć. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest natomiast fakt, czy Rada Miejska w B. podjęła uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Organ administracji I instancji podejmując decyzję w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nie oparł się bowiem na stawce procentowej ustalonej w tej uchwale, a opłata została nałożona z innego tytułu. Również zarzutu skarżącego co do nieprawnego użycia określenia "adiacencka" nie można uznać za zasadny gdyż jest to termin ustawowy określający właśnie rodzaj opłaty, powstałej na skutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Mając powyższe na uwadze należy uznać, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Należało zatem na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270) skargę oddalić.