IV SA/Wa 184/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Rzążewska Sędzia WSA Wojciech Mazur Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.) Protokolant Małgorzata Sokólska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 listopada 2004 r. sprawy ze skargi G. Sp. z o.o na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2003 r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. kwotę 1.598 zł (jeden tysiąc pięćset dziewięćdziesiąt osiem złotych) na rzecz G. Sp. z o.o. tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzja Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2003 r. Burmistrz Gminy K. zobowiązał "G." Sp. z .o.o. do wniesienia na rzecz Gminy K. kwoty 9.589 zł tytułem opłaty wobec wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...],[...],[...],[...] położone we wsi B. w związku z uchwaleniem przez Radę Miejską K. w dn. [...] czerwca 1998 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi B. Uchwała Nr [...]). W uzasadnieniu decyzji organ podał, że G. Sp. z o.o. aktami notarialnymi sprzedała udziały w ww. działkach oraz działkę w ewid. nr [...], a umowy sprzedaży zostały zawarte po dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi B., który spowodował, że teren na którym znajdują się przedmiotowe działki, zmienił swój charakter, z terenu przeznaczonego pod uprawy polowe i ogrodnicze z zakresem zabudowy, przekwalifikowany został na obszar przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową – M2 z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Po rozpatrzeniu odwołania G. Sp. z o.o. wskazującym na naruszenie przepisu art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym polegające na nie uwzględnieniu nakładów poniesionych przez Spółkę w okresie pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dniem zbycia nieruchomości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] grudnia 2003 r. utrzymało w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że zaskarżona decyzja nie jest sprzeczna z prawem i jest zasadna. Ponadto stwierdzono, że brak jest podstaw do zakwestionowania obliczeń uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego dokonanych w operacie szacunkowym. Odnosząc się do zarzutu odwołującego nieuwzględnienia przy naliczeniu opłaty wartości nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że zarzut ten nie może być uwzględniony, gdyż nakłady te nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, że biegły rzeczoznawca majątkowy powołał się na treść § 50 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. W skardze na powyższą decyzję G. Sp. z o.o. zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, ze zm.), poprzez bezpodstawne przyjęcie, iż przepis powyższy nie będzie miał zastosowania przy wymiarze tzw. renty planistycznej w sytuacji, gdy nakłady na nieruchomość, której wartość uległa podwyższeniu poniesione zostały po dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przed dniem zbycia nieruchomości. Ponadto skarżąca podniosła, że od dnia wejścia ogłoszenia planu zagospodarowania przestrzennego wsi B., upłynęło 5 lat i zgodnie z art. 36 ust. 7 ww. ustawy, organ powinien umorzyć postępowanie w sprawie wymiaru renty planistycznej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o odrzucenie skargi jako wniesionej z uchybieniem terminu. Jednocześnie Kolegium ustosunkowując się do zarzutów zawartych w skardze, podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z wyrażoną w art. 7 kpa zasadą prawdy obiektywnej organy administracji publicznej, prowadzące postępowanie mają obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w taki sposób, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością, a zwłaszcza mają obowiązek dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnej sprawy na podstawie analizy całego materiału dowodowego i swoje stanowisko wyrazić w uzasadnieniu podjętej decyzji. Z kolei przepis art. 77 § 1 kpa nakłada na organy administracji publicznej obowiązek zgromadzenia całego materiału dowodowego koniecznego do prawidłowego uzasadnienia rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy nie dokonał analizy operatów szacunkowych z dnia [...] grudnia 2002 r. sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, które stanowiły podstawę ustalenia wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, jak również nie dokonał ich oceny. Organ ten, odnosząc się do zarzutu skarżącego odnośnie pominięcia przy wycenie nakładów właściciela nieruchomości, jedynie stwierdził, że biegły rzeczoznawca powołał się w swoich operatach na treść § 50 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określeniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Z załączonych do akt administracyjnych sprawy operatów szacunkowych nie wynika w sposób jednoznaczny, czy na ustalenia wzrostu wartości działki do obliczenia opłaty miały wpływ ewentualne nakłady istniejące w dniu zbycia. W ocenie Sądu wyjaśnienie tej okoliczności jest koniecznością, celowym byłoby wyznaczenie przez organ administracji rozprawy z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operaty szacunkowe. Sąd natomiast nie podzielił słuszności zarzutu skarżącej dopuszczenia się przez organ odwoławczy naruszenia przepisu art. 36 poprzez jego niezastosowanie. Faktem jest, że dochodzenie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest czasowo ograniczone. Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza ustalenie opłaty w następstwie wzrostu jej wartości i upływ powyższego terminu będzie powodować niedopuszczalność wszczęcia postępowania administracyjnego o ustalenie opłaty. Dla zachowania tego terminu niezbędne będzie działanie skierowane na "dochodzenie opłaty", a takim działaniem było w tym przypadku wszczęcie postępowania administracyjnego z urzędu, które nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej K. z dnia [...] czerwca 1998 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsi B. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit e ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekła na podstawie art. 200 i 2009 ww. ustawy. Na podstawie art. 153 ww. ustawy przedstawiona ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wiążą organ przy ponownym rozpoznaniu sprawy.