II SA/Kr 1067/01

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tadeusz Woś Sędziowie WSA: Małgorzata Brachel-Ziaja ( spr.) Renata Czeluśniak Protokolant: Karina Lutyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 marca 2005r. sprawy ze skargi "[....] " Spółka z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 28 lutego 2001r., Nr [....] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu niezagospodarowania w terminie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste - skargę oddala- Zarząd Gminy w C. decyzją Nr [....] ., z dnia 27.12.2000 r., na podstawie art. 63 ust. 2-4 oraz art. 64 ustawy z dnia 21.08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. Nr 46, poz. 543 ze zm./ - ustalił użytkownikowi wieczystemu - Firmie "[....] " Sp. z o.o. dodatkową opłat roczną z tytułu . niezagospodarowania w terminie pozostającej w jej użytkowaniu wieczystym, a stanowiącej własność Gminy C., nieruchomości gruntowej położonej w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: nr [....] o pow. 1,34 ha, nr [....] o pow. 1,12 ha, nr [....] o pow. 0,38 ha, nr [....] o pow. 0,15 ha, nr [....] o pow. 0,70 ha, nr [....] p. pow.0,60 ha zapisanej w Kw [....] , i - określił jej wysokość kwotą [....] zł., co stanowi 10% wartości nieruchomości ustalonej na dzień 8.09.2000 r, z obowiązkiem uiszczenia jej w terminie do dnia 31.03. 2001 wskazane konto Urzędu Gminy . W uzasadnieniu decyzji Zarząd Gminy podał, że zgodnie z umową notarialną z dnia [....] .12.1998 r. Rep. [....] , zawartą z A.W. ustanowiono na jego rzecz prawo użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, na okres 99 lat. Zgodnie z par. 5 tej umowy, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nastąpiło z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym usługi, w oparciu o koncepcję zagospodarowania zatwierdzoną przez Zarząd Gminy w 1998 r, a użytkownik wieczysty zobowiązany był rozpocząć realizację inwestycji w ciągu roku od dnia zawarcia umowy tj. do dnia 17. 12.1999 r. i zakończyć ją w terminie do dnia 31.12.2003 r. Aktem notarialnym - umową przeniesienia prawa wieczystego z dnia [....] .11.1999 r. NR [....] , prawo wieczystego użytkowania nabyła Firma "[....] " Sp- z o.o. w K. , wraz z ciężarami wynikającymi z wcześniejszej umowy. Na wniosek nowego użytkownika wieczystego uchwałą Nr 49/320/2000 r. z dnia 10.01. 2000 r. Zarząd Gminy wyznaczył dodatkowy termin zagospodarowania nieruchomości polegający na rozpoczęciu budowy do dnia 30.06.2000 r. Jednakże użytkownik nie rozpoczął prac związanych z zabudową nieruchomości, co stwierdzono w czasie przeprowadzonej w dniu [....] 08.2000 r. naoczni w terenie. Wobec czego należało ustalić dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika. Podstawą wyliczenia dodatkowej opłaty jest wartość nieruchomości określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok tj. na dzień 8.09. 2000 wg ceny ustalonej w akcie notarialnym - umowie przeniesienia prawa wieczystego użytkowania kształtowała się w wysokości [....] zł z czego 10% wartości tej nieruchomości stanowi naliczoną przez organ orzekający kwotę [....] zł.. W odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego odwołująca się Spółka "[....] " wniosła o "cofnięcie decyzji nr 2/2000 i zarzuciła , że termin zagospodarowania nieruchomości został przez nabywcę i zarazem użytkownika wieczystego dotrzymany. Świadczy o tym wpis w dzienniku budowy tom I 203, gdzie pod data 8. 06. 2000 inżynier geodeta J.M. własnoręcznie potwierdził fakt przeprowadzenia czynności polegających na :tyczeniu osi konstrukcyjnych oraz niwelacji reperów roboczych. Tym samym budowa została rozpoczęta gdyż zgodnie z art. 41 prawa budowlanego- ustawa z dnia 7.07.1994 r. rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Zaś pracami przygotowawczymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie ... i właściwie te prace zostały przeprowadzone. Ponadto odwołujący się zarzucił, iż zgodnie z art. 65 u. g. n. nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie nie wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym nieruchomość gruntowa jest położona, jeżeli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania został zobowiązany użytkownik wieczysty na podstawie urnowy lub decyzji. Jedyny dojazd do przedmiotowych działek istnieje przez działkę nr [....] stanowiącej własność Gminy C. W terenie nigdy działka ta nie została zagospodarowana pod drogę przez właściciela tj. Gminę C. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 28.02. 2001 r. Nr: [....] utrzymało zaskarżoną decyzje w mocy, nie znajdując podstaw do jej wzruszenia. Powołując się na bezsporne okoliczności, co do wyznaczenia dodatkowego terminu rozpoczęcia budowy, Kolegium przywołało przepis art. 62 ust. 3 u.g.n. definiujący rozpoczęcie i zakończenie budowy, podkreślając, że wykonanych przez odwołującą się Spółkę prac nie można w świetle tego przepisu uznać za rozpoczęcie budowy, a nadto stwierdziło; iż nie ma w umowie notarialnej żadnego zobowiązania organu do budowy drogi dojazdowej do działek. Wręcz przeciwnie z zapisu umowy wynika, że działki maj ą dostęp do drogi. W skardze na powyższa decyzję wniesioną do Naczelnego Sądu Administracyjnego skarżąca Spółka z o.o. "[....]" wniosła ojej uchylenie, jako niezgodnej z prawem materialnym, a w szczególności z art. 66 ust. 2 ugn, z treści którego wynika uznaniowy charakter dodatkowych opłat. Zdaniem skarżącej nie może uzasadniać wymierzenia dodatkowej opłaty sam fakt nie dotrzymania terminu. Musi istnieć element zawinienia przez użytkownika i ustosunkowanie się do jego wyjaśnień. . Zarząd wydał decyzję w oparciu o naocznie o terminie której nie zawiadomiono użytkownika i nie wziął w niej udziału, co narusza art. 10 par l i art. 79 k.p.a. Ponadto został złożony wniosek o rozwiązanie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, a wniosek o przedłużenie terminu nie został w ogóle rozpatrzony. Także nie została rozpoznana kwestia drogi, która znajduje się na działce Gminy, i gmina zobowiązała się wybudować ją przed rozpoczęciem inwestycji. W końcu termin opłaty wyznaczono w decyzji organu I instancji na dzień 31.03 2001 r., a decyzja ta stałą się ostateczna dopiero w dniu 15.03. 2001 r. Dopiero wtedy więc nastąpiło ustalenie opłaty . Decyzja nie ma mocy wstecznej, tworzy jedynie stan na przyszłość . Obowiązek opłaty może zatem dopiero powstać po dniu 15.03. 2001 r . W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie stwierdzając, iż nie znajduje podstaw do zmiany stanowiska. Jeśli idzie o kwestię rozpoczęcia budowy mają zastosowanie zasady wyrażone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a nie w przepisach prawa budowlanego . Oceniając zaś materiał dowodowy organ odwoławczy znał już stanowisko strony, gdyż dysponował wyjaśnieniami pełnomocnika firmy "[....]", który jednoznacznie wyjaśnił na rozprawie w dniu 22.02. 2001 r. stan zainwestowania oraz rodzaj wykonanych przez skarżącą Spółkę prac przygotowawczych na placu budowy. Nie ma więc wątpliwości, że odwołująca się Spółka wykonała zaledwie prace geodezyjne, których nie można zakwalifikować, jako rozpoczęcie robót stosownie do wymogu art. 62 ust. 3 u.g.n. Ustosunkowując się do zarzutu nie wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym jest położona przedmiotowa nieruchomość, to Kolegium podniosło, iż z treści aktu notarialnego nie wynika stosowne zobowiązanie Gminy C. do wybudowania drogi dojazdowej do działek gdyż droga istnieje, co wynika wprost z zapisu umowy notarialnej. Sąd zważył, co następuje : Stosownie do przepisu art. 97 par. l ustawy z dnia 30. 08.2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, póz. 1271/ - sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1. 01. 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30. 08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi. Zatem właściwym do rozpoznania niniejszej skargi w myśl powołanych przepisów jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. Skarga nie jest zasadna. Z bezspornych w sprawie okoliczności wynika że : aktem notarialnym z dnia [....] .12.1998 r. do Rep [....] Gmina C. oddała w użytkowanie wieczyste przedmiotową nieruchomość A.W. na okres 99 lat z przeznaczeniem spod budownictwo mieszkaniowe wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym usługi w Oparciu o koncepcję zagospodarowania zatwierdzoną przez Zarząd Gminy w 1998 r.. A.W. zobowiązał się do rozpoczęcia budowy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy tj do dnia 17. 12. 1999 r. i zakończenia j ej w terminie do dnia 31.12.2003 r. W przypadku nie dotrzymania ustalonych terminów strony postanowił że: może być wyznaczony dodatkowy termin, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne w wysokości 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalania opłaty za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, przy czym za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% jej wartości. W opisie nieruchomości zawartym w par. l umowy strony oświadczyły zgodnie, iż przedmiotowe działki są niezabudowane, nie uzbrojone, z dostępem do drogi. W dniu [....] . 11. 1999 r. aktem notarialnym Rep. [....] , A.W. przeniósł prawo wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości zgodnie z treścią umowy warunkowej sprzedaży na rzecz Spółki z o.o. "[....]", która przejęła wszystkie korzyści i ciężary związane z tym prawem. Bezsporną jest też okoliczność, że w uwzględnieniu wniosku nowego użytkownika wieczystego, Zarząd Gminy w C. zgodnie z uchwałą Nr 49/320/2000, postanowił wyznaczyć dodatkowo termin zagospodarowania nieruchomości polegający na rozpoczęciu budowy do dnia 30.06. 2000 r. Budowa jednak nie została rozpoczęta, a z dziennika budowy dla zamierzonej inwestycji osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej figuruje jedyny wpis z daty 8. 06. 2000 r. Biura Geodezyjnego [....] - "Tyczenie osi konstrukcyjnych. Niwelacja reperów roboczych". Użytkownik nie do nie rozpoczął budowy do czasu upływu wyznaczonego dodatkowego terminu tj. do dnia 30 .06. 2000r., co zostało stwierdzone podczas kontroli na działce w dn. [....]. 08. 2000 r. że niema wybudowanych fundamentów pod planowane budynki. Mając na względzie powyższe bezsporne okoliczności Sąd zważył co następuje : Przepis art. 62 ustawy z dnia 21.08. 1997 r, o gospodarce nieruchomościami /jed. tekst Dz.U. z dnia 200 Nr 46 poz 543 reguluje sposób i termin zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, wyznaczając niezbędne ustalenia, które powinny zostać ujęte w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste Jeżeli sposób zagospodarowanie nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, to ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy. Przy czym w ust. 3 art. 62 u.g.n znajduje się wyjaśnienie, że za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Powyższa regulacja nie jest spójna z przepisem art. 41 ustawy z dnia 7. 07. 1994 r. - prawo budowlane, zgodnie z którym rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy wymienionych w ust. 2. tego przepisu. W ustawie o gospodarce nieruchomościami przyjęto podejście wynikowe; rozpoczęcie budowy oznacza wybudowanie fundamentów. Bezsporną jest okoliczność, że nie zostały przez użytkownika wieczystego wybudowane fundamenty, a zatem nie została rozpoczęta budowa w terminie oznaczonym w umowie notarialnej i w terminie wyznaczonym dodatkowo na wniosek użytkownika wieczystego. W przypadku zaś niedotrzymania terminów, o których mowa w art. 63 ust. l u.g.n mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego , stosownie do przepisów rozdziału 8 dział II. W tej sytuacji zgodnie z treścią przepisu art. 63 u.g.n wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym terminie jej zagospodarowania . Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % wartości. Przy czym obowiązek ponoszenia dodatkowych opat rocznych powstaje z dniem l stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji. Opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego następującego roku. (art. 64 u.g.n.) Wysokość rocznej opłaty została wyliczona prawidłowo - 10% od przyjętej w akcie notarialnym - umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego wartości [....] zł. Zarzut skarżącego, iż brak drogi dojazdowej do nieruchomości, stanowi okoliczność skutkującą zakaz pobierania dodatkowych opłat rocznych nie znalazł uzasadnienia w okolicznościach sprawy. Z treści omówionego wyżej w okol. bezspornych aktu notarialnego jednoznacznie wynika, że droga dojazdowa do przedmiotowej nieruchomości istnieje, brak więc przesłanek faktycznych i prawnych do uznania tego zarzutu. Należy jeszcze dodać, że art. 65 ustl u.g.n. wprowadza zakaz pobierania dodatkowych opłat tylko wówczas, gdy do wybudowania infrastruktury technicznej na obszarze nieruchomości objętej prawem użytkowania wieczystego, był zobowiązany właściwy organ (gmina), co nie ma miejsca w niniejszej sprawie, jak również użytkownik wieczysty nie złożył wniosku o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Mając na uwadze powyższe, Sąd nie znajdując podstaw do wzruszenia zaskarżonej decyzji orzekł, jak w sentencji na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sądami lit administracyjnymi.