II SA/Po 1843/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Asesor. sąd. Edyta Podrazik (spr.) Protokolant sekr. sąd. Joanna Wieczorkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 lipca 2005 r. przy udziale sprawy ze skargi D. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. . z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. Uchyla zaskarżoną decyzję, II. Zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. na rzecz skarżącej kwotę 30 zł (trzydzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych; III. Określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. /-/ E. Podrazik /-/ B. Kamieńska /-/A. Łaskarzewska II SA/Po 1843/03 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. , po rozpatrzeniu odwołania wnioskodawczyni D. N. , utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia [...]r., w której na podstawie przepisów ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 120 poz. 1299 z 2001 r.), przekształcono przysługujące D. N. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr [...],[...] i [...] położonych w G. przy ul. [...] w prawo własności i określono opłatę za przekształcenie w wysokości [...]zł. W uzasadnieniu wskazano, że wnioskodawczyni w dniu [...].12.2002 r. złożyła wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek w prawo własności. Wnioskodawczyni spełnia wymogi określone w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności do dokonania przekształcenia, nie stwierdzono co do niej podstaw do nieodpłatnego przekształcenia, wysokość opłaty za przekształcenie określono zgodnie z art. 4 i art. 4a wskazanej ustawy, podstawą jej określenia była wartość prawa własności nieruchomości przyjęta z wartości określonej dla celu aktualizacji opłaty rocznej dokonanej na dzień 01.01.2003 r., pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego, wnioskodawczyni udzielono 50% bonifikaty przy ustalaniu opłaty za przekształcenie. Argument odwołującej się, iż w dniu [...] r. zawarła przed SKO ugodę, w której określono wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w niższej wysokości nie może stanowić podstawy do ustalenia wartości nieruchomości. ani w postępowaniu przed Kolegium o ustalenie wysokości opłaty rocznej, ani z treści ugody nie wynika, iż ustalono przy tej "okazji" wartość nieruchomości. Zarzuty co do operatu szacunkowego są niezasadne. Został on sporządzony przez osobę do tego uprawnioną, wielkość działek przyjętych do porównania nie odbiega rażąco od wielkości nieruchomości wycenianej, a jej kształt wbrew odwołaniu nie można uznać za nieregularny. W skardze na powyższą decyzję wnioskodawczyni D. N. domagała się jej uchylenia. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż w dniu [...]12.2002 r. skarżąca złożyła wniosek do SKO w G. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzasadniona w innej wysokości. W dniu [...].02.2003 r. ustalono w drodze ugody nową wysokość opłaty rocznej za działki nr [...] i [...] w kwocie [...] zł. Ustalona w ten sposób wartość przedmiotowych działek jako przedmiotu prawa własności wynosi [...]zł i jest o 50% niższa niż przyjęta w operacie szacunkowym, gdzie określono ją na [...]zł. Ponadto skarżąca podniosła, iż nie brała udziału w posiedzeniu SKO, na którym wydano zaskarżoną decyzję, a doręczenie jej opóźniło się z powodu złego adresu o ponad dwa miesiące. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. w odpowiedzi na skargę podtrzymało w całości swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga okazała się uzasadniona. Stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż okoliczność, że skarżąca i Miasto G. zawarły ugodę określającą wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek gruntu nr [...] i [...], obowiązującą od dnia 01.01.2003 r., w wysokości znaczącą mniejszej niż określona w wypowiedzeniu tej opłaty, nie ma istotnego znaczenia dla określenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tych działek w prawo własności, uznać należy za błędne. Istotnie w myśl art. 4a ust. 2 ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 120 poz. 1299 z 2001 r.), jeżeli w okresie dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji, tj. z reguły wartość nieruchomości wyznaczoną w operacie szacunkowym nieruchomości sporządzonym dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej. Zasada powyższa nie oznacza jednak, iż organ orzekający o przekształceniu jest bezwzględnie związany wartością nieruchomości ustaloną w tymże operacie, niezależnie od okoliczności konkretnej sprawy. W przedmiotowej sprawie w listopadzie 2002 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość rynkową działek gruntu nr [...],[...] i [...] dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W operacie tym wartość działek nr [...] i [...] określono na kwotę [...]zł. W oparciu o powyższe oszacowanie Zarząd Miasta G. pismem z dnia [...].11.2002 r. wypowiedział D. N. dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste wskazanych dwóch działek i ustalił nową w wysokości [...]zł, tj. 3% wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości określona w operacie i wysokość nowej opłaty rocznej została przez skarżącą zakwestionowane - złożyła ona w dniu [...]12.2002 r. wniosek do SKO w G. o ustalenie że aktualizacja opłaty rocznej za działki nr [...] i [...] jest uzasadniona w innej wysokości. W dniu [...].02.2003 r., na rozprawie przed SKO w G., skarżąca i Miasto G. zawarły ugodę, w której ustalili, iż od 01.01.2003 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek nr [...] i [...] wynosić będzie [...]zł. Ugoda ta zatwierdzona została postanowieniem SKO w G. z dnia [...].02.2003 r. w sprawie [...]. Pismem z dnia [...].12.2002 r. skarżąca złożyła wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr [...], [...] i [...] w prawo własności. Opłatę za przekształcenie organ I instancji ustalił opierając się na wartości nieruchomości określonej w operacie rzeczoznawcy z listopada 2002 r. sporządzonym dla celów aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nie może być ustalana dowolnie. Zgodnie z art. 72 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 poz. 543 z 2000 r. z późn. zm.) jest ona ustawowo określoną procentową pochodną wartości (ceny) nieruchomości. W przedmiotowej sprawie wysokość opłaty rocznej za działki nr [...] i [...] musiała wynosić 3% wartości nieruchomości - art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest więc ściśle związana z wartością nieruchomości. Zmiana w ugodzie administracyjnej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste stwarza domniemanie, iż strony tej ugody ustaliły również inną wartość nieruchomości. Ustalenie opłaty rocznej w oderwaniu od wartości nieruchomości, stanowiąc naruszenie prawa, skutkować winno odmową zatwierdzenia ugody przez SKO na podstawie art. 118 § 3 kpa w zw. z art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast zatwierdzenie przez organ ugody - co miało miejsce w niniejszej sprawie - oznacza w istocie stwierdzenie jej zgodności z prawem. Dotychczas zebrany w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy uzasadnia stwierdzenie, iż w ugodzie z dnia [...].02.2003 r. skarżąca i Miasto G. zweryfikowały wartość działek gruntu nr [...] i [...] określoną w operacie szacunkowym z listopada 2002 r., sporządzonym dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej, i ustaliły ich wartość w innej wysokości. Wartość nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej określona została nie przez wspomniany operat szacunkowy, ale przez powyższą ugodę, co należało uwzględnić w postępowaniu o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Reasumując powyższe rozważanie stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego, co miało wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy zaskarżoną decyzję należało uchylić. Ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę należy prawidłowo zastosować przepisy ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało uwzględnić skargę i uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 wskazanej ustawy w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1271 z 2002 r.). O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono zgodnie z art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. /-/ E. Podrazik /-/ B. Kamieńska /-/ A. Łaskarzewska