II SA/Gd 49/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Orłowska Sędziowie NSA Marek Gorski (spr.) WSA Felicja Kajut Protokolant Wioleta Gładczuk po rozpoznaniu w dniu 1 marca 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. W.-M. i W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 grudnia 2004 r. nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę. II SA/Gd 49/05 U z a s a d n i e n i e Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8 grudnia 2004 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 28 lipca 2004 r., nr [...] o ustaleniu małżeństwu J. W.-M. i W. M. jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości gruntów na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi D. w wysokości 24.678,82 zł za zbyte nieruchomości oznaczone jako działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] położone we wsi D., o łącznym obszarze 8.557 m2.. Jako podstawę prawną swojej decyzji organ odwoławczy wskazał art. 36 ust. 3, ust. 5, ust. 6, ust. 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) w związku z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że organ I instancji oprócz opisu przebiegu postępowania i przytoczenia ustaleń zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego wskazał również, iż zgodnie z art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, pomniejszył należną opłatę o nakłady (jako ich zwaloryzowaną wartość) poniesione przez właścicieli nieruchomości w okresie miedzy uchwaleniem planu a dniem zbycia nieruchomości w kwocie 6.587,48 zł. na wszystkie działki objęte opłatą. W odwołaniu od decyzji strony stwierdziły, że naliczona opłata jest zbyt duża a organ I instancji rażąco wykorzystał fakt poniesienia nakładów na podział nieruchomości przez właścicieli. Organ odwoławczy zważył, że zgodnie z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2004 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do spraw wszczętych a nie zakończonych decyzją ostateczną przed wejściem w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Według art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego strony kwestionują jedynie sprawę nakładów poniesionych przez nich jako właścicieli gruntów, nie precyzując na czym polega "rażące wykorzystanie faktu poniesienia nakładów na podział nieruchomości /.../". Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy po uchyleniu decyzji organu I instancji przez organ odwoławczy, w sprawie został sporządzony nowy operat szacunkowy, który uwzględniając zastrzeżenia Kolegium zawarte w decyzji nr [...], właściwie dobrał transakcje do ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Są to transakcje z miejscowości D. ustalone na czas obliczenia renty planistycznej tj. przed zmianą planu (grunty rolnicze) i po zmianie (grunty budowlane). Różnica z tego tytułu wynosiła 18,12 zł/m2, a za grunt pod drogę 7,28 zł/m2. Łączna opłata jednorazowa wyniosła 31.011 zł za grunt o pow. 8.557 m2. Zgodnie z art. 35 ust. 5 w/w ustawy, organ I instancji był zobowiązany do pomniejszenia opłaty jednorazowej o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Ponieważ z akt sprawy wynika, że właściciele ponieśli nakłady na znacznie większą powierzchnię nieruchomości podzielonych (49.331 m2), które wyniosły w sumie 35.000 zł (10.000 zł – koszty planu oraz 25.000 zł – jako koszty geodezyjne), proporcjonalnie na przedmiotową nieruchomość przypada koszt w wysokości 6.332,18zł. W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, że opłata jednorazowa została ustalona zgodnie z przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zaś skarżący nie wykazali aby wskazana opłata była zawyżona w tym także, aby nie zostały odliczone poniesione przez nich nakłady. W. M. i J. W.–M. zaskarżyli decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zarzucając jej naruszenie prawa po poprzez nie uwzględnienie w sposób rzetelny i właściwy wszystkich przedłożonych w odwołaniu dokumentów, które miały wpływ na powstanie wskazanej opłaty oraz jej wysokość. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu przestrzennym to na wójcie gminy spoczywa obowiązek przystąpienia do opracowania, sporządzenia planu i poniesienia z tego tytułu wszelkich kosztów. W trakcie składania wniosku w Urzędzie Gminy o dokonanie zmiany w planie zagospodarowania, skarżący zostali poinformowani, żeby na swój koszt dokonali opracowania zmiany planu i sporządzili mapę sytuacyjno –wysokościową celem opracowania załącznika do zmiany planu. Skarżący zlecili upoważnionym osobom dokonanie tych czynności; w związku z tym ponieśli znaczne koszty w wysokości 35.000 zł. Zgodnie z twierdzeniami urzędników koszty te miały być odliczone od ustalonych opłat. Skarżący podnieśli, iż w uchwale o zatwierdzeniu planu określono tzw. rentę planistyczną w wysokości 20%. Ich zdaniem wysokość opłaty jest krzywdząca a samo jej ustalenie budzi wątpliwości. Wójt co prawda odliczył przy ustalaniu przedmiotowej opłaty poniesione nakłady ale niewspółmiernie do korzyści, które uzyskała gmina. Powstanie działek umożliwiło bowiem naliczenie jednorazowej opłaty, a osoby które nabyły działki stały się dla gminy nowymi płatnikami podatku od nieruchomości, jak również osobami które w przyszłości partycypować będą w kosztach uzbrojenia terenu dla gminy. Skarżący zarzucili, że w postępowaniu odwoławczym organ administracyjny nie uwzględnił, iż Wójt Gminy nie miał prawa żądać od skarżących opłacenia zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ to na nim spoczywał obowiązek ponoszenia kosztów w tym zakresie. W ocenie skarżących podjęta przez Radę Gminy uchwała o wysokości jednorazowej opłaty w wysokości 20 % narusza zasady demokratycznego państwa, gdyż uchwała nie była konsultowana z osobami zainteresowanymi. Skarżący uznali podaną przez rzeczoznawcę średnią cenę gruntu rolnego - 11 zł/m2, za zaniżoną. Do obliczenia tej ceny została przyjęta nie średnia cena gruntu rolnego, lecz najniższa. Analiza rynku wykonana przez rzeczoznawcę jest wąska i nie odzwierciedla całej prawdy. Nikt z rolników w obecnym czasie ani w roku 2001 r. nie sprzedałby swojej ziemi za tak niską cenę. Zdaniem skarżących organ odwoławczy rozpatrzył tylko sposób naliczenia opłaty, dosłownie matematycznie, natomiast nie zagłębił się szczegółowo w zasady całej procedury naliczania opłaty. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Stosownie do art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2004 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717), do spraw wszczętych a nie zakończonych decyzją ostateczną przed wejściem w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe, co oznacza, że w sprawie miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. Nr 15, poz. 139 z 1999 r. z późn. zm.). W myśl art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel zbywa tę nieruchomość, Wójt pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Rada Gminy, co jest okolicznością niesporną, podjęła uchwałę, że opłatę taką pobiera się w wysokości 20% wzrostu wartości od kwoty stanowiącej różnicę wartości odejmujących się nakłady poniesione przez strony a mające wpływ na wzrost wartości. Skarżący ponieśli koszty związane ze zmianą planu w tym koszty pomiarów geodezyjnych sporządzenia map podziału nieruchomości. Uprawniony rzeczoznawca R. Ż. sporządził operat szacunkowy, w którym ustalił wartość 1 m2 nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania i po uchwaleniu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Z operatu tego wbrew twierdzeniom skarżących wynika, że do wyliczenia wartości przyjął ceny wynikające z aktów notarialnych dotyczących sprzedaży gruntów rolnych i budowlanych w D. Rzeczoznawca wskazał dlaczego nie bierze pod uwagę cen uzyskanych ze sprzedaży działek [...], [...], [...], [...] i [...]. Zdaniem rzeczoznawcy działki te z uwagi na bardzo małą powierzchnię nie mogą być brane pod uwagę przy ustalaniu średniej wartości 1 m2 nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Średnia wartość 1 m2 gruntów rolniczych w D. zdaniem biegłego wynosiła około 11,00 zł, a gruntów budowlanych 36,42zł. (patrz strona 3 i 6 operatu szacunkowego) Oznacza to, że opłata adiacencka wyznaczona po uwzględnieniu wartości drogi wynosiła dla działek [...], [...], [...], [...], [...] sprzedanych przez skarżących o powierzchni 8902 m2 wynosi po zaokrągleniu 32.261 zł. Kierując się tymi samymi metodami i materiałem procesowym rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy dla sprzedanych działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 8.557 m2, a także dla działek o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 12.470 m2. Rzeczoznawca wyliczył opłatę adiacencką dla pierwszej z grup działek na kwotę 31.011 zł, dla drugiej na kwotę 30.477 zł. Koszty nakładów poniesionych przez skarżących na całe pole inwestycyjne wyniosły 0,14 zł za 1 m2. Uwzględniając powierzchnie działek sprzedanych Wójt Gminy ustalił rentę planistyczną w kwocie 25.673,52 zł dla powierzchni 8902 m2, 24.678,82 zł dla powierzchni 8447 m2 i 21.249, 20 zł za powierzchnię 12.470 m2. Powyższe wskazuje na to, iż po pierwsze Wójt działał w oparciu o przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a także uchwały Rady Gminy określające wysokość renty planistycznej. Po drugie Wójt Gminy posłużył się także operatem szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę. Zauważyć należy, że skarżący w odwołaniu nie kwestionowali merytorycznej wartości operatu szacunkowego zarzucając jedynie "rażące wykorzystanie faktów poniesienia nakładów przez właścicieli na podział nieruchomości". W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżący zarzucili, że rzeczoznawca w operatach podał za niską cenę 1 m2 gruntu, bowiem zdaniem skarżących, cena ta kształtowała się w wysokości 11 do 20 zł za m2. Oceniający ten zarzut Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał go za bezpodstawny. Rzeczoznawca wbrew twierdzeniom skarżących ustalając wartość 1 m2 gruntu posłużył się dla ustalenia ceny 10-ma aktami notarialnymi i wykazał logicznie dlaczego przyjął średnią wartość 1 m2 gruntu na kwotę około 11 zł. Mając powyższe rozważania na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny na mocy art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.