II SA/Sz 623/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska /spr./ Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel Asesor WSA Arkadiusz Windak Protokolant st. sekr. sąd. Agnieszka Klimek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 sierpnia 2005 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej o d d a l a skargę Burmistrz Gminy decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2000 r. nr 46 poz. 543 ze.zm./ i uchwały nr [...]Rady Miejskiej z dnia [...]r., w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dotyczącej wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej geodezyjnego podziału – orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonych numerami działek: [...], w wyniku ich geodezyjnego podziału, na łączną kwotę [...]zł i zobowiązał J. W. do wniesienia tej opłaty na rzecz Gminy. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał , że decyzja zatwierdzająca projekty podziału powyższych działek z dnia [...]. wydana na wniosek "E." z siedzibą w [...], stała się ostateczna w dniu [...]r. J. W. z dniem [...]. stał się współwłaścicielem w określonych udziałach przedmiotowych działek i był nim w dniu [...]. tj. w dniu gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna /Akt notarialny [...]sporządzony w dniu [...]/. Wartość działek przed i po podziale określił rzeczoznawca majątkowy w operatach szacunkowych z dnia [...]. W ocenie organu operaty te zostały sporządzone zgodnie z zasadami określania wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu jej wartości na skutek geodezyjnego podziału, zawartymi w § 42 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 230, poz. 1924/. Organ I instancji ustalił następujące wartości nieruchomości przed i po podziale i tak: - działka o Nr [...]przed podziałem miała wartość [...]zł, po podziale [...]; - działka o Nr [...]przed podziałem miała wartość [...]zł, po podziale [...]. - działka o Nr [...]przed podziałem miała wartość [...]zł, po podziale [...]. - działka o Nr [...]przed podziałem miała wartość [...]zł, po podziale [...]. Następnie organ I instancji ustalił wzrost wartości działek z uwzględnieniem udziału J. W. we współwłasności wynoszący: - [...] Łączny wzrost wartości działek będących współwłasnością J. W. wynosi zatem [...]zł, a przy obowiązującej w Gminie [...]% stawce opłaty adiacenckiej, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości powyższych nieruchomości Jaką ma ponieść J. W. [...]zł. W dalszej części uzasadnienia organ orzekający podniósł, że przed wydaniem decyzji umożliwił stronie zapoznanie się z zebranymi dowodami i zgłoszenie dodatkowych żądań. J. W. w piśmie z dnia [...]. oświadczył, że nie jest właścicielem działek [...]położonych w [...], zatem nie dotyczy go naliczanie opłaty adiacenckiej oraz zwrócił się o wyjaśnienie na jakiej podstawie występuje jako właściciel tych działek i od czego miałby nastąpić wzrost ich wartości oraz w jakim zakresie. Odnosząc się do powyższego oświadczenia strony organ I instancji stwierdził, że J. W. faktycznie nie jest obecnie właścicielem przedmiotowych działek, gdyż działki te zostały geodezyjnie podzielone i obecnie nie istnieją. J.W. nie występował o ich podział, gdyż wystąpił o to jego poprzednik prawny. Zgodnie z uchwałą Składu Pięciu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnie 9 października 2000r. /OPK 8/00/. obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. W świetle tej uchwały, skoro J. W. był współwłaścicielem nieruchomości w dacie [...]r. tj. w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, istniały podstawy do naliczenia opały adiacenckiej. W odwołaniu od tej decyzji J. W. wniósł o jej uchylenie i wskazał, że faktycznie w dniu [...]r. był współwłaścicielem działek, ale już w dniu [...]r., w wyniku zniesienia współwłasności, stał się wyłącznym właścicielem – wyodrębnionych z tych działek – następujących działek o nr [...]. Wobec tego w dniu wydania zaskarżonej decyzji, nie miał nic wspólnego z wymienionymi w decyzji działkami, co potwierdza Burmistrz w swojej decyzji . Ponadto zarzucił, że nie został mu doręczony operat szacunkowy i dlatego nie mógł się odnieść do określonej w nim ceny nieruchomości. Z wyliczeń wynikających z decyzji wynika, że przed podziałem cena 1 m2 wynosiła tylko ok. [...], zaś po podziale aż [...]zł/m2. Takie wartości są nie do przyjęcia, gdyż wycena dokonana przez gminę w [...]. określała wartość 1 m2 tych działek na [...]i przez kilka miesięcy nie mogła spaść do [...]. Wycena sąsiednich działek [...]jest diametralnie różna od działek, których jest właścicielem. Różnica wynosi ok. [...]na niekorzyść działek mu przypisanych. Wskazał też, że nie otrzymał odpowiedzi na pismo z [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...]., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1kpa, związku z art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania J. W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium przedstawiło ustalenia faktyczne i prawne organu I instancji i wskazało, że z przepisu art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami /przytoczonego w uzasadnieniu/ wynika, iż w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości, wójt burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką. Decyzja w takim przypadku ma charakter uznaniowy i jej wydanie zależy wyłącznie od woli organu gminy. W niniejszej sprawie niesporne jest, że decyzją z dnia [...]. zatwierdzony został projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...]oznaczonej numerami działek: [...], w wyniku którego powstały [...] działki gruntu. Decyzja o podziale stała się ostateczna w dniu [...]. W tych okolicznościach Burmistrz w oparciu o przepis art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami mógł ustalić opłatę adiacencką, ale tylko wówczas, gdy w związku z przeprowadzonym podziałem wzrosłaby ich wartość. Z wyceny nieruchomości gruntowych powstałych z podziału działek o Nr [...]wynika, że ich wartość przed podziałem wynosiła łącznie [...]zł., a po podziale [...]zł, co w odniesieniu do udziałów strony stanowi wzrost o [...]zł. Tak więc organ I instancji mógł ustalić i ustalił opłatę adiacencką na rzecz odwołującego się, przy uwzględnieniu stawki procentowej [...]%, w wysokości [...]zł, bowiem wartość działek wzrosła w związku z przeprowadzonym podziałem. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium zwróciło uwagę, że w uzasadnieniu Uchwały Składu Pięciu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000r. /OPK 8/00/, Sąd stwierdził, że "te same racje, które przemawiają za obciążeniem opłatą adiacencką przewidzianą w art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna, przemawiają również za obciążeniem tą opłatą osoby będącej wieczystym użytkownikiem nieruchomości, w dniu w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna". W dniu [...]r. tj. w dniu w którym decyzja z dnia [...]. zatwierdzająca projekt podziału przedmiotowych nieruchomości stała się ostateczna, J. W. był współwłaścicielem nieruchomości składających się z działki [...]. Kolegium stwierdziło ponadto, że J. W. miał możliwość zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, w tym także z operatami szacunkowymi, a organ nie miał obowiązku ich doręczenia stronie. Natomiast do pisma strony z [...]r. organ ustosunkował się w decyzji z [...]. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego J. W. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżący zarzucił, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało przeprowadzone w sposób uniemożliwiający zajęcie merytorycznego stanowiska. Nie otrzymał odpowiedzi na pismo z dnia [...]r., w którym zwrócił się o podanie minimum informacji niezbędnych do tego, aby mógł wziąć udział w postępowaniu znając jego podstawy faktyczne. W ocenie skarżącego wartość działek ustalono w sposób dowolny, w oparciu o nieprawidłową wycenę ich wartości, która odbiega od wyceny tych samych działek dokonanej przez gminę w [...]r. W roku [...] według gminy wartość 1m2 wynosiła [...]zł, a na potrzeby niniejszej decyzji obniżono wartość 1 m2 do [...]zł, a po podziale wartość 1m wzrosła od [...]zł. Przyjęta w decyzji wartość 1 m2 odbiega w sposób istotny od wartości przyjętych dla działek sąsiednich [...], gdzie wartość 1 m2 przed podziałem przyjęto na [...]zł, a po podziale [...]zł. Skarżący zarzucił ponadto, że decyzja organu I instancji w pkt 5 stanowi o obciążeniu nieruchomości hipoteką przymusową, tak wybrany sposób zabezpieczenia jest bardzo dotkliwy. W dalszej części uzasadnienia skargi wskazał, że gdyby otrzymał odpowiedź na pismo z dnia [...]r. to miałby możliwość zrozumienia intencji, podstaw faktycznych i prawnych działania organu zanim zapadła decyzja. Przed kupnem działek, okoliczni mieszkańcy zrobili sobie z nich wysypisko śmieci, a ich usunięcie wiąże się z dużymi kosztami. Skarżący nie zgadza się na płacenie tak wysokiej opłaty adiacenckiej; skoro otrzymał od gminy działkę w powyższym stanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie , podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Przedmiotem kognicji Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowanie przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej P.p.s.a/ jest kontrola działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest – stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz.U. Nr 153, poz. 1265/ - pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana w granicach rozstrzygania Sądu zakreślonych w art. 134 P.p.s.a nie dostarczyła podstaw do uwzględnienia skargi. Materialną podstawę wydania decyzji stanowił przepis art. 98 ust.4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm./. Zgodnie z art. 98 ust.4 powyższej ustawy /w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji/ - jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust.2 i 3, art. 147 oraz art. 148 ust.1-3 stosuje się odpowiednio. Z przepisu tego wynika zatem, że postępowanie administracyjne prowadzone w niniejszej sprawie miało na celu ustalenie: czy w wyniku podziału działek o nr [...]położonych w obrębie geodezyjnym [...]wzrosła wartość nieruchomości. W przypadku ustalenia, że wzrosła wartość nieruchomości po podziale, warunkiem wymierzenia opłaty adiacenckiej jest aby w chwili podziału nieruchomości obowiązywała uchwała rady gminy o ustaleniu stawki procentowej tej uchwały. W tym miejscu należy wyjaśnić, że istota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, że ten kto uzyskuje korzyść na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści gminie. Opłata adiacencka jest daniną publiczną na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową /przyrost wartości majątku/ na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi są: podział nieruchomości /art. 98 ust.4/, wydzielenie nieruchomości w wyniku scalenia i podziału /art. 107 ust.1/, budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy /art. 144/. Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że zostały spełnione przesłanki uzasadniające wymierzenie opłaty adiacenckiej. Wartość nieruchomości przed i po podziale - jak wynika to z uzasadnienia decyzji – organy ustaliły w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego. Analiza dołączonych do akt sprawy operatów wykazała, że zostały one wykonane zgodnie z obowiązującym w dacie wydania decyzji rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U Nr 230 poz. 1924/. Stosownie do § 2 cyt. rozporządzenia , określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określenie wartości rynkowej nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji /§ 3 rozporządzenia /. Do określenia wartości rynkowej stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe /§ 4 ust.1/. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości / § 5 ust.1, 2 i 3/. Przytoczenie powyższych przepisów rozporządzenia było niezbędne, bowiem rzeczoznawca wykonujący w niniejszej sprawie operaty, do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze. Biegły podał szczegółowy opis każdej działki przed podziałem i nowowyodrębnionych w wyniku podziału, przeprowadził analizę rynku nieruchomości Gminy, obrębów bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością wycenioną /[...]/ w okresie [...] oraz szczegółowo wyjaśnił sposób ustalenia wartości 1m2 nieruchomości przed i po podziale. Twierdzenia zaś skarżącego, że wartość nieruchomości została błędnie ustalona, nie zostały poparte żadnymi dowodami i są w istocie gołosłowne. W szczególności skarżący nie wyjaśnił na jakich okolicznościach faktycznych opiera twierdzenie, że w [...]r. Gmina wartość 1m2 działki wyceniała na kwotę [...]zł. i poddał w wątpliwość przyjętą przez rzeczoznawcę wycenę 1 m2 działki przed podziałem na kwotę [...]zł. Zauważyć należy, iż nawet gdyby przyjąć – tak jak twierdzi skarżący - że Gmina w [...]r. sprzedawała stanowiące jej własność działki wyceniając 1 m2 gruntu na kwotę [...]zł, to byłaby to cena umowna kształtowana przez strony transakcji, nie zaś cena będąca wypadkową ceny wyliczonej w operacie szacunkowym przy zastosowaniu metody porównawczej parami w podejściu porównawczym. Skarżący, jak trafnie wskazał organ odwoławczy, miał możliwość zapoznania się z dowodami zebranymi w sprawie w tym z operatami szacunkowymi, bowiem zarówno organ I jak i II instancji zawiadomił skarżącego o Jego uprawnieniach określonych w art. 10 § 1 kpa, z tej możliwości nie skorzystał. Organ I instancji w piśmie z dnia [...]r. zawiadomił skarżącego, że wszczął postępowanie z urzędu w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], oznaczonej działkami o numerach [...]w wyniku jej geodezyjnego podziału dokonanego w [...]r. Ponadto organ przytoczył treść art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz pouczył, że zebrał dowody z którymi strona może zapoznać się we wskazanym miejscu i czasie. Z treści powyższego pisma wynika zatem, że organ I instancji właściwie wyjaśnił stronie przedmiot postępowania, wskazał podstawę prawną, dlatego niezasadne są zarzuty, że brak odpowiedzi na pismo strony z [...]r. /a nie [...]r./ pozbawiło skarżącego udziału w tym postępowaniu. Z powyższych względów, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./ orzekł jak w sentencji wyroku.