II SA/Łd 755/04

Dnia 27 września 2005 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), Asesor WSA Arkadiusz Blewązka, Protokolant asystent sędziego Anna Dębowska, po rozpoznaniu w dniu 13 września 2005 roku na rozprawie sprawy ze skargi S. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], Nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz S. S. kwotę 5115 (pięć tysięcy sto piętnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...], Nr [...], znak: [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 3, 4, 9, 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz.139; Dz. U. z 1997r., Nr 141, poz. 943, Dz. U. z 1999r. Nr 41, poz. 412, Nr 111, poz. 1279; Dz. U. z 2000r. Nr 12, poz. 136, Nr 109, poz. 1157; Dz. U. z 2001r. Nr 14, poz. 124; Dz. U. z 2000r. Nr 120, poz.1268; Dz. U. z 2001r. Nr 100, poz. 1085, Nr 154, poz.1804, Nr 5, poz. 42; Dz. U. z 2002r. Nr 113, poz. 984, Nr 130, poz. 1112, Nr 25, poz. 253) w związku z uchwałą [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. w części dotyczącej obszaru w rejonie ulic: B., S., Z.(Dz. Urz. Woj. [...] z 1998r., Nr 10, poz. 64) oraz stosownie do art. 207 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 1997r., Nr 137, poz. 926 ze zm.) Prezydent Miasta Ł. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 51 919 złotych od S. S. w związku ze wzrostem wartości zbytej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. 11 a 38 m2, w obr. [...], uregulowanej w księdze wieczystej KW [...], spowodowanym zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. w części dotyczącej obszaru w rejonie ulic B., S., Z., wprowadzona uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...]. W uzasadnieniu Prezydent Miasta Ł. podał, że nieruchomość położona w Ł. przy ul. S., oznaczona jako działka nr [...], zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] znajdowała się na terenie przeznaczonym na cele mieszkaniowe. Uchwała Nr [...]Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] zmieniła dotychczasowe przeznaczenie terenu na cele usługowe. Zgodnie z § 18 wskazanej uchwały, dla terenów pod zabudowę usługową wprowadzono 30 % stawkę wzrostu wartości nieruchomości, służącą naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. W dniu 16 lipca 1998r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego (art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym) mającej wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości przez właściciela – S. S., na podstawie aktu notarialnego Rep, A Nr [...]. W ocenie organu I instancji, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to uzasadnione jest wydanie decyzji o ustaleniu opłaty, zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 3, 4, 5, 9 i 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty zostało wszczęte z urzędu w dniu 24 maja 2001r. Zgodnie z wyceną sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego T. C., różnica pomiędzy wartością nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (392 600 zł), a jej wartością przed zmianą tego planu (45 500 zł) stanowiła kwotę 347 100 zł. Tym samym zrealizowana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost jej wartości. Prezydent Miasta Ł. podał również, że przy szacowaniu wartości nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ stwierdził, że strona zapoznała się z aktami sprawy, w tym z operatem szacunkowym, miała możliwość złożenia "własnej" wyceny w formie operatu szacunkowego, ale z tego prawa nie skorzystała. Tym samym organ uznał, że zaistniały podstawy do wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę związaną ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ul. S. (dz. [...]), spowodowanym zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy i poczynione ustalenia. Przyjęto, że zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 18 uchwały Nr [...]Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...], 30 % wzrostu wartości nieruchomości, a wiec 347 100 zł, wynosi 104 130 zł i taką też opłatę ustalono decyzją Prezydenta Miasta Ł. nr [...] z dnia [...]. Na skutek wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...]( K.O. [...]) uchyliło decyzję organu I instancji z dnia [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, po dokonaniu ponownego obliczenia powierzchni nieruchomości, co do której prowadzono postępowanie i dokonanej przez rzeczoznawcę korekcie wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości, Prezydent Miasta Ł. decyzją nr [...] z dnia [...] ustalił jednorazową opłatę w wysokości 65 059 zł. Na skutek wniesionego przez stronę odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją nr [...] z dnia [...] uchyliło decyzję organu I instancji z dnia [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Prezydent Miasta Ł. podał, że rozpatrując ponownie sprawę i stosując się do zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego wynikających z nowej linii orzecznictwa przyjętej przez Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok NSA z 7 listopada 2001r. I SA/Gd 1948/01) dalsze postępowanie prowadził w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa. Pismem z dnia 22 maja 2003r. strona została poinformowana o zmianie przepisów będących podstawą prowadzonego postępowania. W dniu 18 czerwca 2003r. organ otrzymał operat szacunkowy sporządzony dla przedmiotowej nieruchomości, wykonany na zlecenie strony przez rzeczoznawcę majątkowego J. J. w maju 2003r. Organ zlecił również aktualizację sporządzonego wcześniej operatu przez rzeczoznawcę majątkowego T.C. Z uwagi na istotne rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości w sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych operatach szacunkowych, organ, zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwrócił się do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości wykonanych wycen. Mediacja przeprowadzona przez wskazane stowarzyszenie nie doprowadziła do uzgodnienia wspólnego stanowiska i obaj rzeczoznawcy podtrzymali swoje stanowiska wyrażone w sporządzonych operatach. Organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy J.P., sporządzając operat szacunkowy dla strony przywołał jako podstawę prawną nieobowiązujące w dacie wyceny przepisy, albowiem w dacie tej obowiązywał nowy akt prawny w zakresie szacowania nieruchomości – rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002r., Nr [...]0, poz.1924 ). W wycenie J.J. nie został zastosowany § 50 pkt 2 rozporządzenia, a nadto rzeczoznawca ten nie wyraził także gotowości do dalszej merytorycznej rozmowy w zakresie sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego. W związku z powyższym organ prowadzący postępowanie ustalił opłatę planistyczną w oparciu o zaktualizowany operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T.C. z dnia 5 września 2003r., gdzie różnica pomiędzy wartością nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (196 806 zł), a jej wartością przed zmianą tego planu ([...] 742 zł) stanowi kwotę 173 064 zł. Opłata planistyczna dotyczy tylko części przedmiotowego gruntu o pow. 711 m2 ( przeznaczonego w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową ) objętego stawką procentową opłaty planistycznej w wysokości 30 % i wynosi 51 919 zł. Przed wydaniem decyzji wyznaczono stronie siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego zgodnie z art. 200 § 1 Ordynacji podatkowej. Strona w piśmie z dnia 5 marca 2004r. uznała prowadzone postępowanie za bezprzedmiotowe z uwagi na upływ 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały zmieniającej plan. Dołączono również ksero operatu szacunkowego dotyczącego analizy zmian wartości gruntu położonego w Ł. w obrębie ulic B., S., Z. z uwagi na zmiany w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Ł.. Odnosząc się do zarzutu strony bezprzedmiotowości postępowania z uwagi na upływ 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały zmieniającej plan, organ uznał go za bezzasadny podzielając pogląd , że dla zachowania terminu z art. 36 ust.6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, niezbędne jest wszczęcie postępowania przed jego upływem. W przedmiotowej sprawie, postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty zostało wszczęte przed upływem terminu określonego w art. 36 ust. 6 cytowanej ustawy, a strona została powiadomiona o wszczęciu tego postępowania. Natomiast dołączony przez stronę operat szacunkowy autorstwa E. K. i P. M. nie może stanowić dowodu w przedmiotowym postępowaniu, jako że został sporządzony w innym celu niż naliczenie opłaty planistycznej, na podstawie nieobowiązujących już przepisów prawa oraz w oparciu o inny stan faktyczny. Organ stwierdził, że na podstawie art. 1 § 1 Ordynacji podatkowej zapewniono stronie czynny udział w każdym stadium postępowania, wypełniona została także dyspozycja art. 178 § 1 Ordynacji podatkowej, gdyż strona miała możliwość w każdym stadium postępowania przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów. Reasumując przyjęto, że zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 18 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...], procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30 %, co z kwoty 173 064 zł wynosi 51 919 zł i tak ustalona wartość stanowi opłatę planistyczną. S.S. złożył od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania, jak również o wydanie postanowienia o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji. Decyzji pierwszoinstancyjnej odwołujący się zarzucił: obrazę prawa materialnego tj. przepisu art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz.139) przez błędne przyjęcie, że dla zachowania terminu do wydania decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wystarczające jest wszczęcie postępowania i to administracyjnego ogólnego w terminie 5 lat od uchwalenia planu oraz nieuwzględnienie 5-letniego okresu przedawnienia zobowiązania wynikającego z art. 36 wymienionej ustawy, jak i z art. 68 ustawy Ordynacja podatkowa; rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygniecie sprawy poprzez prowadzenie postępowania początkowo na podstawie przepisów k.p.a., a następnie na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej, z "powiadomieniem" jedynie o tym strony, bez umorzenia wcześniej prowadzonego postępowania; naruszenie art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, nakazującego ustalenie opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Decyzją z dnia [...], Nr K.O. [...] wydaną na podstawie art. [...]3 § l pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U z 1997r., Nr 137, poz. 926 ze zm.), art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2001r., Nr 790, poz. 856 ze zm.), art. 36 ust. 3, ust. 6, ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 1999r., Nr 15, poz. 139 ze zm.), art. 85 ust. 1 ustawy z dnia [...]o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie nadal będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Z dniem 11 lipca 2003r. weszła bowiem w życie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717), która zastąpiła dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 85 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 4 ustala się na dzień jej zbycia. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłaty można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 7 w związku z ust. 6 ustawy ). Notariusz jest obowiązany, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego, przesłać zarządowi gminy wypis z tego aktu (ust. 8). Wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala opłatę w drodze decyzji, o której mowa w ust. 3, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust.8. Interpretując wskazane przepisy w odniesieniu do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 7 w związku z ust. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wskazującym na 5 letni okres dopuszczalności żądania opłaty, nie powinno budzić wątpliwości, iż zbywca nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek zmiany planu, winien liczyć się z obowiązkiem wniesienia renty planistycznej, o ile postępowanie zostanie wszczęte w ciągu 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca. W tym celu ustawodawca przesądził o dopuszczalności żądania przez właściciela ( użytkownika wieczystego ) nieruchomości, której wartość wzrosła, przed jej zbyciem ustalenia wysokości opłaty z tytułu renty planistycznej ( art. 36 ust. 10 ustawy ). W przedmiotowej sprawie umowa w formie aktu notarialnego została zawarta w dniu 16 lipca 1998r., a następnie doręczona organowi (art. 36 ust. 8 ustawy ). Postępowanie zaś w sprawie ustalenia renty planistycznej wszczęte zostało w dniu 18 czerwca 2001r., przy przyjęciu daty doręczenia zawiadomienia stronie. W ocenie Kolegium uchybienie terminowi w wydaniu decyzji nie może samo przez się przesądzać o bezprawności decyzji, nie ma ono bowiem istotnego wpływu na rozstrzygniecie, wobec 5 letniego terminu przewidzianego na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy uznał za niesporne, że wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. w części dotyczącej obszaru w rejonie ulic B., S., Z., wprowadzonej uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] wzrosła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Kolegium uznało również, ze organ I instancji w sposób wyczerpujący rozpatrzył materiał dowodowy, mając na uwadze treść art. 187 § 1 Ordynacji podatkowej. W szczególności organ wykazał, że wycena przedstawiona przez stronę, a sporządzona przez rzeczoznawcę J.J. zawiera wady, które uniemożliwiają jej wykorzystanie jako dowodu w sprawie i prawidłowo jako podstawę do ustalenia opłaty planistycznej przyjęto operat wykonany na zlecenie organu przez rzeczoznawcę T.C.. Kolegium nie podzieliło także stanowiska strony w przedmiocie konieczności umorzenia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej, po wydaniu przez Kolegium decyzji z dnia [...]nr [...], w której wskazano, że postępowanie winno być prowadzone z uwzględnieniem zasad wynikających z Ordynacji podatkowej. Na powyższą decyzję pełnomocnicy S. S. złożyli skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Ł. wnosząc o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta Ł. i zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych. Zaskarżonym decyzjom skarżący zarzucili naruszenie: - art. 6 k.p.a. i art. 120 Ordynacji podatkowej przez prowadzenie postępowania w oparciu o niewłaściwe normy prawne oraz art.105 § 1 k.p.a. przez nieumorzenie wszczętego postępowania administracyjnego ze względu na bezprzedmiotowość, - art. 8 k.p.a. i art. 121 § 1Ordynacji podatkowej czyli naruszenie zasady zaufania do organów administracji państwowej przez pominiecie umorzenia postępowania administracyjnego i pozorne wszczęcie postępowania podatkowego, - art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym przez wystąpienie z roszczeniem po upływie terminu na to przewidzianego, - art. 68 § 1Ordynacji podatkowej przez wydanie decyzji ustalającej wysokość opłaty po upływie prawa wymiaru czyli terminu do jej wydania, - art. 191 w związku z art. 187 Ordynacji podatkowej przez ocenę dowodów opartą na niezgromadzonym w sposób zupełny materiale dowodowym przez ocenę dowodów wykraczającą poza zasady wiedzy, logiki i doświadczenia życiowego. Wraz ze skargą, skarżący złożył wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji podnosząc, że jej wykonanie wiązałoby się z niebezpieczeństwem wyrządzenia znacznej szkody. W odpowiedzi na skargę, strona przeciwna wniosła o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko, wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ostatecznej. W piśmie z dnia 29 października 2004r. S.S., uzupełniając skargę zarzucił również obrazę prawa materialnego poprzez naruszenie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) stanowiącego, że w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i to, że organ wydał decyzję przed uzyskaniem takiej oceny. Skarżący zarzucił również naruszenie art. 7, 77 § 1, 78 § 1 i 75 k.p.a. Nadto skarżący podniósł, ze gdyby sąd rozpoznający przedmiotową sprawę podzielił stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 3 września 2004r. sygn. akt OSK 520/04 to podkreślić należy, że do tego rodzaju spraw winny mieć zastosowanie wyłącznie przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy k.p.a., natomiast zaskarżone decyzje wydane zostały na podstawie przepisów ordynacji podatkowej, a nie na podstawie przepisów k.p.a. Powyższe narusza zasady zawarte w art.6, 9 i 104 k.p.a. W piśmie z dnia 4 listopada 2004r. pełnomocnik skarżącego podsumował i podtrzymał dotychczas zgłoszone zarzuty. Postanowieniem z dnia 8 października 2004r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. odmówił dopuszczenia do udziału w sprawie doradcy podatkowego – H. D. do udziału w sprawie w charakterze pełnomocnika skarżącego. Postanowieniem z dnia [...] Sąd wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji. Natomiast postanowieniem z dnia [...] odmówiono dopuszczenia Gminy Ł. do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania i oddalono wniosek o uchylenie postanowienia z dnia 2 grudnia 2004r. Postanowienia: z dnia [...] oraz z dnia [...] nie zostały zaskarżone. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Przedmiotowa skarga winna być uwzględniona. W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. nr 153, poz. 1269 ), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych, przy czym zgodnie z § 2 tego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej z punktu widzenia zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy ( lit. c ). Stosownie do treści art. 134 § 1 cyt. ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Bada więc zaskarżone orzeczenie pod kątem wszelkich naruszeń prawa, a nie tylko tych wskazanych w skardze. Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądu, należało skargę uwzględnić, a to zarówno z uwagi na naruszenie prawa materialnego i przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie wyjaśnienia wymaga kwestia odmowy dopuszczenia doradcy podatkowego do udziału w sprawie w charakterze pełnomocnika skarżącego rozstrzygnięta postanowieniem z dnia 8 października 2004r. Sąd uznał, że przepis art. 41 ust. 2 ustawy z dnia 5 lipca 1996r. o doradztwie podatkowym ( t.j. Dz. U. z 2002r. Nr 9, poz.86 ze zm.) nie uzasadniał udziału doradcy podatkowego w przedmiotowej sprawie, jako że przepis ten uprawnia doradcę podatkowego do występowania w charakterze pełnomocnika strony w ograniczonym zakresie, a mianowicie jedynie w postępowaniu, którego przedmiotem jest kontrola decyzji administracyjnych w sprawach dotyczących obowiązków podatkowych. Nadto nie należał on do kręgu osób wymienionych w art. 35 § 1 i 2 p.p.s.a. Kluczowe zagadnienie w przedmiotowej sprawie ma rozstrzygnięcie, czy w toku postępowania administracyjnego winny mieć zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U z 1997r., Nr 137, poz. 926 ze zm.), czy też przepisy kodeksu postępowania administracyjnego i przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1999r., Nr 15, poz. 139 ze zm.). Sąd, w składzie orzekającym w przedmiotowej sprawie, nie podziela poglądu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., że w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 lipca 1997r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.). Kwestia powyższa była przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 3 września 2004r. OSK 520/04 ( niepubl.), oraz w wyroku z dnia 25 września 2003r. II SA/Łd 1826/02 (niepubl.), gdzie przyjęto, że przy ustalaniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zastosowanie mają przepisy k.p.a., a nie Ordynacji podatkowej. W pierwszym z powołanych wyroków NSA stwierdził, że " (...) opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia ( zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mimo cech upodabniających ją do podatku cechują różnice. I niezależnie od tego, jak dalece one idą, to fakt ich występowania nie mógł umknąć uwadze racjonalnego ustawodawcy, który chcąc nadać w/w opłacie status podatku czy też innej należności niepodatkowej, do której stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej, uczyniłby to wprost lub przynajmniej zobowiązałby do stosowania w tych sprawach Ordynacji podatkowej. Jeśli tego nie zrobił, to faktu tego nie można domniemywać. Obowiązki podatkowe, wkraczając w sferę praw i obowiązków obywateli, winny być (...) stanowione wyraźnie, a nie domniemywane. Jest to wymóg demokratycznego państwa prawa, a takim z mocy art. 2 Konstytucji RP jest Rzeczpospolita Polska." Sąd w pełni akceptuje i utożsamia się z zaprezentowanym stanowiskiem i nie podziela odmiennego poglądu przedstawionego w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2001r. w sprawie SA/Gd 1984/01(OSP 2003/2/16). Podkreślenia wymaga jednak niejednolitość poglądów w tym zakresie ( por. glosy: A. Borodo, OSP 2003/2/16, B. Brzeziński, OSP 2005/7-8/91 ). Z mocy art. 85 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz.139 ze zm.). W wyroku z dnia 3 września 2004r. (OSK 520/04) Naczelny Sąd Administracyjny, interpretując przepis art. 36 ust. 7 w związku z ust. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wyraził pogląd, że " 5 – letni termin dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu obu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości, niezależnie od drogi, którą dla dochodzenia przewiduje ustawodawca. Gmina jest zatem uprawniona do " wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak właściciel, działający na drodze cywilnoprawnej. Wnoszenie roszczeń, wówczas gdy te są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza nic innego jak wszczęcie postępowania administracyjnego". Mając na uwadze cytowany pogląd, podzielić należało wywody organu co do utożsamienia terminu przewidzianego w art. 36 ust. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, z datą wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej. Zaznaczyć również należy wbrew wywodom skargi, że przepis art. 36 ust. 9 cytowanej ustawy nakazujący bezzwłoczne ustalenie opłaty po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego dotyczącego zbycia nieruchomości ma charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w jak najkrótszym terminie. Za słuszną więc należało uznać ocenę Kolegium, że uchybienie terminowi w niezwłocznym wydaniu decyzji nie może samo przez się przesądzać o bezprawności decyzji, nie ma ono bowiem istotnego wpływu na rozstrzygniecie, wobec 5-letniego terminu przewidzianego na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty. Podsumowując powyższe rozważania, za zbędne uznać należało ustosunkowanie się do zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów Ordynacji podatkowej. Za słuszny uznać natomiast należało zarzut naruszenia art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym na czas wydania kwestionowanej decyzji stanowiącego, że w razie istotnych rozbieżności w opiniach dotyczących wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Stosownie do art. art. 36 ust. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie przedmiotem analizy organów były dwa operaty szacunkowe zasadniczo różniące się: wycena przedstawiona przez S. S. i wykonana na jego zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego J.J. oraz wycena wykonana na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego T.C.. Dysponując dwiema odmiennymi wycenami, organ I instancji zwrócił się do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości wykonanych wycen. W odpowiedzi stowarzyszenie nadesłało pismo informujące, że przeprowadzona mediacja nie doprowadziła do uzgodnienia wspólnego stanowiska i obaj rzeczoznawcy podtrzymali swoje stanowiska wyrażone w sporządzonych operatach. Tego rodzaju "odpowiedź" nie spełnia wymogów art. 157 i nie jest przewidzianą w tymże przepisie wyceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wycena dokonywana przez organizację zawodową powinna stanowić weryfikację wcześniej dokonywanych wycen, z zachowaniem wszystkich standardów zawodowych, z pominięciem ocen uprzednio działających rzeczoznawców. Taka "trzecia" opinia winna być sporządzona pod autorytetem organizacji i na jej odpowiedzialność ( por. Gospodarka nieruchomościami. Komentarz pod red. J. Szachułowicza, Wyd. Prawnicze LexisNexis, W-wa 2003, str. 406). Przekazana odpowiedź stowarzyszenia takich wymogów nie spełnia. Analiza akt administracyjnych potwierdza zarzut strony naruszenia art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wydanie decyzji w oparciu o wycenę rzeczoznawcy powołanego przez organ, przed uzyskaniem wyceny organizacji, mimo iż o taką wycenę w rozumieniu cytowanego przepisu zwrócono się w toku postępowania do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Wobec powyższego za zasadny uznać należy więc również zarzut naruszenia art. 7 i 77 § 1 k.p.a. i wydania rozstrzygnięcia bez należytego wyjaśnienia sprawy. Podkreślić bowiem należy, że ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości i o ile ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia. Podstawę dla wymierzenia opłaty stanowi art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a w myśl tego przepisu, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, pobiera się jednorazową opłatę określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, a wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Podstawową przesłanką tegoż przepisu jest więc wzrost wartości nieruchomości, z uwzględnieniem okolicznościach w przepisie wskazanych. Kwestia ta winna być więc wyjaśniona w sposób niebudzący wątpliwości. W świetle przedstawionych wywodów Sąd uznał, iż naruszenie wskazanych wyżej przepisów prawa materialnego i procesowego miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, co na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z 2002r.) skutkować winno uchyleniem zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji i wobec tego orzekł jak w sentencji. Zgodnie z art. 152 tej samej ustawy Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 i 3 p.p.s.a i § 18 ust.1 pkt 1 a w związku z § 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz. U. Nr 163, poz.1348 ze zm.).