II SA/Po 2016/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Asesor Sądowy Edyta Podrazik Protokolant sekr. sąd. Joanna Wieczorkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 września 2005r. przy udziale sprawy ze skargi F.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2003r. Nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] maja 2003r. Nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 285 zł (dwieście osiemdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. /-/ E. Podrazik /-/ B. Drzazga /-/A. Łaskarzewska Decyzją z dnia [...] maja 2003r. Nr [...] Wójt Gminy S. na podstawie art. 2 ust. 2 w związku z art. 2 ust. 1 pkt. 1, art. 4, art. 4a ust 1 ustawy z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującemu osobom fizycznym w prawo własności (tj. Dz. U. z 2001r., Nr 120, poz. 1299 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku F. M., orzekł o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania przysługującego F. M. w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem warsztatowym, położonej w S. przy ulicy [...], oznaczonej numerem ewidencyjnym nr [...] z obrębu S., o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej o numerze Kw [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Poznaniu. Jednocześnie ustalono opłatę za przekształcenie w wysokości [...],- zł, płatną w terminie 30 dni od kiedy decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że F. M. nabył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] maja 1989r., a jego wniosek o przekształcenie tego prawa w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem warsztatowym wpłynął do Urzędu Gminy S. w dniu [...] grudnia 1999r. Skoro F. M. nabył prawo użytkowania wieczystego przed dniem 31 października 1998r. i złożył wniosek o przekształcenie tego prawa w prawo własności przed 31 grudnia 2002r. to przysługuje mu prawo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tj. Dz. U. z 2001r., Nr 120, poz. 1299 ze zm.) w związku z art. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności (Dz. U. Nr 72, poz. 749). Art. 4 w związku z art. 4a ustawy z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności przewiduje przekształcenie prawa za odpłatnością. Wysokość opłaty ustalona została na kwotę [...], -zł, zgodnie z art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2000r., Nr 46, poz. 543 ze zm.) na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.W., w którym określił on wartość przedmiotowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności na kwotę [...],- zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę [...], zł. W odwołaniu od powyższej decyzji F. M. wniósł o jej zmianę w części dotyczącej ustalenia wysokości opłaty, wskazując iż w sierpniu 1999r. biegły z listy Sądu Okręgowego w Suchym Lesie, inż. L.E. na zlecenie Sądu Rejonowego w Poznaniu, w sprawie IC 1163/98 z powództwa Gminy S. przeciwko F. M. o zapłatę, z tytułu aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...],-zł. Zgodnie z art. 4a ust. 2 ustawy z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności "jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celu aktualizacyjnego". Zdaniem wnioskodawcy, w tej sytuacji Gmina S. niezasadnie powoływała biegłego A.W., bowiem to opinia inż. L.E. winna być podstawą ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie. Organ odwoławczy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2003r., Nr [...], uchyliło pkt 2 zaskarżonej decyzji, w którym ustalono opłatę za przekształcenie i ustaliło opłatę za przekształcenie w wysokości [...] -, zł, płatną do dnia [...] sierpnia 2003r. Organ odwoławczy w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że ofertą z dnia [...] listopada 1996r. zarząd Gminy S. wypowiedział F. M. dotychczasową opłatę roczną i zaoferował nową w kwocie [...] -,zł. F. M. zapoznał się z treścią powyższej oferty w dniu [...] września 1997r. i nie złożył wniosku o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona, a zatem nowa opłata roczna obowiązywała od [...] stycznia 1998r. Powyższa opłata roczna oparta została na wartości przedmiotowej nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T.P. wg cen z listopada 1996r. Wartość nieruchomości ustalona tam została na kwotę [...],-zł. Zaktualizowana opłata obowiązywała od [...] stycznia 1998r., a wniosek o przekształcenie złożony został w dniu [...] grudnia 1999r., a zatem zachowany został termin, o którym mowa w art. 4a ust. 2 ustawy z dnia 04 września 1997r. Organ odwoławczy wyliczył wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T.P. na kwotę [...],-zł, a zatem jego zdaniem opłata z tytułu przekształcenia wynosi [...],-zł ([...],-zł – [...],-zł). Zdaniem organu odwoławczego postępowanie przed Sądem Rejonowym w sprawie IC 1163/99 nie miało znaczenia dla rozpatrzenia wniosku F. M. z dnia [...] grudnia 1999r., bowiem postępowanie dotyczyło zapłaty wymaganych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego i nie było prowadzone w ramach procedury aktualizacji rocznej, określonej przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Decyzja organu odwoławczego jest przedmiotem skargi F. M. do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skarżący zarzucił w skardze wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa materialnego, w szczególności art. 4 a ust. 2 ustawy z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez przyjęcie, iż podstawą do ustalenia opłaty winien być operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T.P. – z naruszeniem przepisów, które miały istotny wpływ na wydanie orzeczenia, w szczególności art. 7, 12, 35, 40, 42, 77, 86 kpa. W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji i zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalanie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga okazała się uzasadniona. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tj. Dz. U. z 2001r., Nr 120, poz. 1299 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w chwili wydawania decyzji w niniejszej sprawie, osobom fizycznym które nabyły prawo użytkowania wieczystego przed dniem 31 października 1998r. przysługiwało prawo o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jeżeli o to wnieśli do dnia 31 grudnia 2002r. Art. 4 tejże ustawy zobowiązał osoby nabywające prawo własności w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do uiszczenia opłaty dotychczasowemu właścicielowi. Reguły ustalenia wysokości takiej opłaty zostały zawarte w art. 4 a ustawy. W art. 4 a ust. 2 z kolei wskazano, iż jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Jak wynika z akt administracyjnych oraz akt Sądu Rejonowego w Poznaniu sygn. akt IC 1163/99 Zarząd Gminy S. pismem z dnia [...] listopada 1996r. wypowiedział wysokość ustalonej na kwotę [...],-zł opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości, oferując jednocześnie opłatę roczną w wysokości [...] zł. Wskazano, że wyliczona opłata została ustalona na poziomie 3% wartości nieruchomości, wyliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego T.P. na kwotę [...],-zł. Wypowiedzenie opłaty rocznej zostało przesłane na adres os. [...] m [...] w P., pod którym F. M. nie mieszkał. O treści pisma z dnia [...] listopada 1996r. skarżący dowiedział się w dniu [...] września 1997r., po otrzymaniu pisma Urzędu Gminy S. z dnia [...] września 1997r. Skarżący odmówił zapłaty opłaty aktualizacyjnej na kwotę [...] zł i w rezultacie Gmina S. wniosła w dniu [...] grudnia 1997r. powództwo przeciwko skarżącemu domagając się zapłaty kwoty [...],-zł z ustalonymi odsetkami od [...] kwietnia 1997r. do dnia zapłaty. W dniu [...] września 1999r. strony zawarły ugodę sądową, w której m. in. ustaliły że opłata roczna za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości, począwszy od [...] stycznia 1997r. będzie wynosiła [...], -zł. Podstawą wyliczenia opłaty rocznej była sporządzona w toku procesu opinia biegłego sądowego z dziedziny szacowania nieruchomości inż. L.E. z sierpnia 1999r. Biegły wyliczył wartość nieruchomości na kwotę [...],-zł, mając na uwadze jej stan i przeciętne ceny transakcyjne w III kwartale 1996r. Powyższe ustalenia wskazują więc, że w dniu [...] września 1999r. strony postępowania - Gmina S. i F. M. dokonali w drodze ugody zawartej przed sądem powszechnym, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości i ustalił jej wysokość począwszy od [...] stycznia 1997r. Art. 4a ust. 2 ustawy z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie wskazuje że dokonanie aktualizacji opłaty rocznej musi odbyć się w trybie określonym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu więc, dokonanie aktualizacji opłaty rocznej mogło nastąpić w drodze zawartej między stronami ugody, tym bardziej że w wyniku błędnego adresowania przesyłki, uniemożliwiono F. M. skuteczne kwestionowanie wysokości wartości nieruchomości wyliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego T.P. trybie art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skoro zatem, we wrześniu 1999r. została dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, to podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie na podstawie wniosku skarżącego z dnia [...] grudnia 1999r. może być wartość nieruchomości określonej dla celów tej aktualizacji. Mając na uwadze powyższe, uznając że przy rozpatrzeniu niniejszej sprawy doszło do naruszenia art. 4a ust. 2 ustawy z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a, 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji. /-/ E. Podrazik /-/ B. Drzazga /-/A. Łaskarzewska jw