II SA/Ol 539/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Janina Kosowska (Spr.) Sędzia WSA Asesor WSA Protokolant Tadeusz Lipiński Beata Jezielska Grzegorz Klimek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2005 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r. Nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej - oddala skargę. Decyzją z dnia 16 kwietnia 2004 r. Burmistrz Miasta B., działając na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46. póz. 543 ze zm.) oraz uchwały Rady Miejskiej w B. z dnia 30 czerwca 2000 r.. Nr "[...]", w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału, ustalił opłatę adiacencką w wysokości 9.793,20 zł od J. S. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie N., gmina B., oznaczonej nr geod. 92/1 o pow. 3,3721 ha oraz wskazał jednocześnie termin jej płatności. W uzasadnieniu decyzji. Burmistrz podniósł, iż decyzją z dnia 19 lipca 2001 r., wydaną przez Zastępcę Burmistrza Miasta B., zatwierdzony został, na wniosek J. S., projekt podziału opisanej wyżej nieruchomości na 6 nowych działek. Z uwagi na fakt, że podział nieruchomości jest zdarzeniem prawnym, z którym wiąże się co do zasady wzrost wartości nieruchomości, Burmistrz Miasta B. powołał rzeczoznawcę majątkowego do sporządzenia opinii o wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca ten, uwzględniając okoliczność, że wartość powstałych po podziale działek oznaczonych nr 92/9 (droga wewnętrzna) i nr 92/10 (znaczna powierzchnia) nie uległa zmianie, określił w sporządzonym operacie wartość nieruchomości przed podziałem - na kwotę 271.454,00 zł oraz wartość nieruchomości po podziale - na kwotę 304.098,00 zł. W oparciu o powyższe. Burmistrz stwierdził wzrost wartości nieruchomości wynikający z jej podziału o kwotę 32.644,00 zł. Od tej też kwoty ustalił opłatę adiacencką, która zgodnie z powołaną wyżej uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia 30 czerwca 2000 r. wyniosła 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Burmistrz wskazał jednocześnie, iż wyznaczony termin do uiszczenia opłaty znajduje uzasadnienie w art. 148 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odwołaniu z dnia 26 kwietnia 2004 r., J. S., wnosząc o uchylenie decyzji Burmistrza Miasta B., podniósł, iż wydając zakażoną decyzję, nie uwzględnił on faktu, iż przedstawiciele władz gminy obiecali mu, że nie poniesie żadnych kosztów związanych z podziałem przedmiotowej nieruchomości. Wskazał, iż w wyniku dokonanego podziału wartość działek nr 92/9 i nr 92/10 uległa zdecydowanemu zmniejszeniu, co jednak nie zostało uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca ten nie udowodnił również w sposób ścisły w jakim stopniu na wartość nieruchomości wpływ miał jej podział, a w jakim inne czynniki. Odwołujący się wskazał ponadto, iż mylne jest przeświadczenie Burmistrza, iż podział jego nieruchomości nastąpił w celu przeznaczenia nowo powstałych działek na sprzedaż. W wyniku rozpatrzenia odwołania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O., decyzją z dnia 30 czerwca 2004 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazało, że zgodnie z art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Użycie w cytowanym przepisie wyrażenia "może ustalić" oznacza, że ustalenie opłaty nie jest bezwzględnym obowiązkiem właściwego organu, lecz jego prawem. W ocenie Kolegium, gdyby zatem Burmistrz Miasta B. lub inna osoba upoważniona do reprezentowania Gminy B. złożyła wcześniej oświadczenie, że nie będzie prowadzone wobec odwołującego się postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej w związku z podziałem przedmiotowej nieruchomości, to oświadczenie takie należałoby uznać za istotną okoliczność w sprawie i rozważyć, czy nic stanowi ono przeszkody prawnej do ustalenia tej opłaty. Odwołujący się nie przedstawił jednak organowi takiego oświadczenia utrwalonego na piśmie lub w inny sposób. Tym samym, fakt prowadzenia rozmów z pracownikami Urzędu Gminy B., na którym odwołujący się opierał przeświadczenie, że nie będzie się od niego żądać zapłacenia opłaty adiacenckiej, nie może stanowić dla Kolegium wystarczającego powodu do stwierdzenia braku podstaw faktycznych do ustalenia opłaty adiacenckiej. Za bez znaczenia dla rozpatrywanej sprawy Kolegium uznało fakt sprzedaży przez odwołującego się dla Parafii "[...]" działki nr 92/5 za cenę obniżoną o 50%, wskazując, iż ustalona cena sprzedaży działki jest wynikiem negocjacji miedzy sprzedawcą, a kupującym. Odnosząc się do zarzutów odwołującego się dotyczących operatu szacunkowego, Kolegium podniosło, iż z wyjaśnień rzeczoznawcy zawartych na str. 14 operatu wynika, że wartość rynkową l m" powierzchni drogi wewnętrznej określił on jako równą wartości l m" gruntu, z którego droga została wydzielona, stosując przez analogię przepis § 37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, póz. 1924). W odniesieniu do działki nr 92/10 wskazało natomiast, iż brak jest uzasadnionych podstaw do twierdzenia, iż działka ta w związku z podziałem straciła na wartości. Co do zarzutu, iż rzeczoznawca majątkowy nie udowodnił w sposób ścisły w jakim stopniu na wartość nieruchomości wpływ miał jej podział, a w jakim inne czynniki, Kolegium wskazało, że przedmiotem operatu szacunkowego w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest tylko i wyłącznie określenie, czy i o ile wzrosła wartość nieruchomości w następstwie stwierdzenia jej podziału. Inne czynniki, jeżeli nawet miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości, nie powinny być brane pod uwagę przy jej wycenie i w ocenie Kolegium w niniejszej sprawie z treści sporządzonego operatu nie wynika aby było inaczej. Ostatni z zarzutów odwołania, Kolegium uznało za nie pozbawiony słuszności, lecz nie mający wpływu na wynik sprawy. W skardze z dnia 27 lipca 2004 r., J. S. wniósł o uchylenie decyzji Kolegium w całości, podnosząc, iż od uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości do doręczenia zaskarżonej decyzji upłynął okres 3 lat. W odpowiedzi na skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O., podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji, wniosło o oddalenie skargi. Ustosunkowując się do jej zarzutów wskazało, że skarżący potwierdził otrzymanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału spornej nieruchomości w dniu 23 lipca 2001 r. W związku z brakiem złożenia odwołania, decyzja ta stała się ostateczna w dniu 7 sierpnia 2001 r., a zatem zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym termin przedawnienia orzekania o opłacie adiacenckiej upłynął w dniu 7 sierpnia 2004 r. Kolegium dodało ponadto, że wprawdzie na omawianej decyzji znajduje się oświadczenie skarżącego z dnia 20 lipca 2001 r., że nie będzie się odwoływał, jednakże nie zmienia to faktu, iż decyzja stała się ostateczna dopiero po upływie terminu do wniesienia odwołania. Gdyby zaś nawet uznać za datę doręczenia decyzji datę 20 lipca 2001 r., to i tak termin przedawnienia upłynąłby w dniu 5 sierpnia 2004 r. Zaskarżona decyzja została natomiast doręczona skarżącemu w dniu 22 lipca 2004 r. Na rozprawie przeprowadzonej przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Olsztynie w dniu 15 lutego 2005 r., skarżący podtrzymując skargę wskazał, iż decyzję o podziale nieruchomości, oznaczonej nr geod. 92/1, otrzymał w dniu 20 lipca 2001 r. W jego ocenie, decyzja ta stała się prawomocna w tym dniu. bowiem przy jej odbiorze złożył oświadczenie, że nie będzie się od niej odwoływał. W dniu 27 lipca 2001 r. została też sporządzona, w formie aktu notarialnego, umowa sprzedaży jednej z powstałych w wyniku podziału działek. Odnosząc się do wypowiedzi skarżącego, pełnomocnik organu odwoławczego wskazał, iż zbycie jednej z działek w dniu 27 lipca 2001 r. nie zmienia faktu, iż decyzja o podziale spornej nieruchomości uprawomocniła się dopiero po upływie 14 dni od dnia jej doręczenia skarżącemu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje: Stosownie do art. l § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269), Wojewódzki Sąd Administracyjny ma obowiązek badania zaskarżonej decyzji wyłącznie w zakresie jej legalności, a więc z punktu widzenia jej zgodności z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Tym samym, jeżeli zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie jej z obrotu prawnego, Sąd obowiązany jest skargę oddalić. Zauważyć należy, że przepis art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, póz. 543 ze zm.), stanowiący materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, przyznaje właściwemu organowi — wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta uprawnienie do ustalenia opłaty adiacenckiej w określonej wysokości, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i dlatego też na organie gminy ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości, a wzrostem jej wartości. Podział nieruchomości, który spowodował wzrost jej wartości, jest w tym wypadku czynnikiem zezwalającym na uruchomienie procedury ustalenia opłaty adiacenckiej i jednocześnie wyznacznikiem podmiotu obowiązanego do jej uiszczenia. Opłata adiacencka wymierzana jest bowiem temu, kto uzyskuje korzyść na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, a zatem co do zasady temu, kogo nieruchomość została podzielona. W niniejszej sprawie, w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, organ I instancji ustalił w sposób niewątpliwy, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na skutek podziału. W tych warunkach, organ ten miał prawo do ustalenia opłaty adiacenckiej i obciążenia obowiązkiem jej zapłaty J. S., właściciela nieruchomości, która uległa podziałowi. W rozpoznawanej sprawie brak jest zatem podstaw do zarzucenia organowi zarówno I, jak i II, instancji naruszenia prawa, które mogłoby skutkować uchyleniem wydanych przez te organy decyzji. W sprawie tej spełnione zostały bowiem wszystkie wymogi przewidziane przez ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz kodeks postępowania administracyjnego. Organ l instancji przeprowadził wyczerpująco postępowanie wyjaśniające, opierając się na rzetelnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, a wszczynając postępowanie w tej sprawie pouczył skarżącego o prawach przysługujących stronie oraz przesłał mu kopię wyciągu z operatu szacunkowego. Organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji odniósł się natomiast wyczerpująco do wszystkich zarzutów skarżącego zgłoszonych w toku postępowania odwoławczego. Odnosząc się do zarzutów skargi, wskazać należy, że nie są one uzasadnione. Zauważyć należy, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, ustalenie opłaty adiacenckiej, określonej w art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna. W niniejszej sprawie, wskazany wyżej 3-letni termin, przewidziany w art. 145 ust. 2 powołanej ustawy, został w ocenie Sądu zachowany. Wskazać należy, że w świetle przepisu art. 16 § l kpa, decyzja jest ostateczna jeśli nie służy od niej odwołanie w administracyjnym toku instancji. Decyzją ostateczną jest zatem m.in. decyzja organu I instancji w stosunku do której upłynął ustawowy termin do złożenia odwołania i nie został przywrócony w przepisanym trybie. W niniejszej sprawie, nawet przy korzystnym dla strony założeniu, że decyzja zatwierdzająca projekt podziału spornej nieruchomości została skutecznie doręczona skarżącemu w dniu 20 lipca 2001 r., stwierdzić należy, że przedmiotowa decyzja stała się ostateczna z dniem 4 sierpnia 2001 r. Termin do złożenia od niej odwołania upłynął bowiem dopiero w dniu 3 sierpnia 2001 r. Na to kiedy decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się decyzją ostateczną nie miało natomiast wpływu złożone w dniu 20 lipca 2001 r. oświadczenie skarżącego zgodnie z którym nie będzie się odwoływał od tej decyzji oraz późniejsza sprzedaż jednej z działek powstałych na skutek podziału. Złożenie tego oświadczenia nie pozbawiło bowiem skarżącego prawa do wniesienia odwołania, dlatego też do czasu upływu ustawowego terminu do jego złożenia przedmiotowa decyzja nie mogła być uznana za decyzję ostateczną. Skoro decyzja zatwierdzająca projekt podziału spornej nieruchomości stała się ostateczna z dniem 4 sierpnia 2001 r., to wskazany wyżej 3-letni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej przez organy administracyjne upłynął w niniejszej sprawie w dniu 4 sierpnia 2004 r. Zaskarżona decyzja Kolegium w przedmiocie opłaty adiacenckiej, zgodnie ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru, została doręczona skarżącemu w dniu 22 lipca 2004 r., a zatem z zachowaniem przedmiotowego terminu. W świetle powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.), skargę oddalił.