II SA/Lu 181/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Leszczyński (sprawozdawca), Sędziowie Asesor WSA Wiesława Achrymowicz, Asesor WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Stażysta Anna Chmielewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2006 r. sprawy ze skargi B.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., Nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę II SA/Lu 181/06 U z a s a d n i e n i e Decyzją z dnia [...] sierpnia 2005 r. Nr [...] Wójt Gminy, działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) – dalej jako kpa oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) i § 17 ust. 2 uchwały Rady Gminy z dnia [...] września 2002 r. nr [...] uchwalającej I etap miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (Dz.Urz.Woj.Lub. nr 122 z dnia 18 października 2002 r.) ustalił opłatę planistyczną od wzrostu nieruchomości (działki nr geod. [...] w Z.) objętej zmianą planu miejscowego, w kwocie 11 114, 40 zł. W uzasadnieniu organ wskazał na fakt zbycia nieruchomości przez B.K. (akt notarialny z dnia [...] grudnia 2004 r.). Nieruchomość ta w dotychczas obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy y (uchwalonym uchwałą GRN z dnia [...] grudnia 1988 r. nr [...] i obowiązującym do dnia 1 listopada 2002 r.) położona była w poza terenami zabudowanymi, w obrębie oznaczonym symbolem DA 4 RP, określającym przeznaczenie na uprawy polowe, ogrodnicze i sadownicze. W związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, została ona w części od drogi gminnej włączona do terenów budowlanych i znajduje się w obrębie oznaczonym symbolem MNj,MR, wskazującym na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową, przy ulokowaniu pozostałej części działki w obrębie łąk i pastwisk ("RZ") oraz istniejących i projektowanych kompleksów leśnych ("RLo"). Fakt zbycia nieruchomości powoduje, iż na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powołano rzeczoznawcę majątkowego, który ustalił wzrost wartości działki na kwotę 37 048,00 zł., co oznacza ustalenie opłaty planistycznej na sumę 11 114,40 zł. w kontekście ustalonej stawki procentowej od wzrostu wartości nieruchomości na 30 %. Od decyzji organu pierwszej instancji B.K. złożył odwołanie. Wskazał w nim na wiele różnych argumentów. Nawiązał do swojego wcześniejszego pisma, w którym wskazał na fakt, że działka znajduje się w obrębie trzech różnych terenów mających różne przeznaczenie i w związku z tym powinno to być właściwie uwzględnione w operacie szacunkowym przez podanie powierzchni, której przeznaczenie uległo mianie. Ponadto, wskazał na fakt, iż nie może dopatrzyć się w treści uchwały informacji, że przedmiotowy teren zmienił przeznaczenie na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] grudnia 2005 r. [...]), działając na podstawie art. 138 § 1 kpa oraz art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium podniosło, iż spełnione zostały przesłanki wskazane przez powołany wyżej przepis, polegające na wzroście wartości nieruchomości w następstwie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz na zgłoszeniu roszczenia o jednorazową opłatę w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Kolegium nie dopatrzyło się wadliwości wykonania operatu szacunkowego. Wskazało także na istnienie podstawy prawnej do 30% stawki wzrostu wartości dla terenów przeznaczonych na lokalizację budownictwa jednorodzinnego (§ 17 ust. 2 powołanej wcześniej uchwały Rady Gminy). Podniosło także, iż wysokość opłaty związana jest z obiektywnym wzrostem wartości a nie ceną, jaką strony ustaliły w umowie o zbyciu nieruchomości. B.K. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wskazuje, iż decyzja Kolegium została wydana z rażącym naruszeniem art. 37 ust. 1 w zw. z art. 37 ust. 5 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 67 ust. 1, art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 1603 ze zm.) w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wnosząc o jej uchylenie. Jednocześnie skarżący wniósł o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu skargi, poza wskazaniem na podstawowe składniki treści zaskarżonej decyzji oraz przebiegu postępowania, podniósł, iż nie została uwzględniona w opinii rzeczoznawcy rzeczywista wartość nieruchomości. Zdaniem skarżącego, zastosowana metoda porównawcza nie powinna mieć zastosowania, bowiem żadna z porównywanych nieruchomości nie była położona w miejscowości Zarzecze i nie były to działki tej samej wielkości. Wskazał także, że cena rynkowa oznacza cenę możliwą do uzyskania, co zostało wyrażone w postaci ceny transakcji pomiędzy osobami od siebie niezależnymi. Należało zatem wziąć pod uwagę umowę pomiędzy skarżącym a J. i Z. małż. T., ustalającą cenę zbycia na 10 000 zł. (rzeczoznawca przyjął kwotę 37 048 zł.). Skarżący wskazał ponadto, iż tylko niewielka część działki nr [...] zmieniła swe przeznaczenie w planie, przy czym umieszczenie jej w obszarze oznaczonym symbolem 1UK (usługi kultury) nie skutkuje obowiązkiem ustalenia i uiszczenia opłaty planistycznej. Organ w odpowiedzi na skargę wnosi o jej oddalenie, wskazując na argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Kolegium podniosło ponownie kwestię poprawności opracowania operatu szacunkowego oraz braku związku wysokości opłaty z osiągnięciem korzyści przez sprzedającego. Kolegium wskazało także, iż w wyniku zmiany planu nieruchomość znajduje się częściowo w terenie oznaczonym symbolem MR, co oznacza tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz uzasadnia ustalenie opłaty planistycznej. Skarżący na rozprawie dołączył odpowiedź Wójta Gminy z dnia [...] września 2005 r., wyjaśniające sposób oznaczenia odpowiednimi symbolami na uzupełnionym wypisie części graficznej planu terenu, na którym znajduje się nieruchomość skarżącego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie postanowieniem z dnia 28 marca 2006 r. odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje. Skarga nie jest zasadna. 1. Kontrola sądu administracyjnego w odniesieniu do decyzji administracyjnych obejmuje, zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) orzekanie w zakresie jej zgodności z prawem. Kontrola sądu administracyjnego dokonywana jest zatem z punktu widzenia spełniania przez decyzję wymogów zawartych w normach kompetencyjnych, proceduralnych i materialnoprawnych. W sprawie wywołanej niniejszą skargą nie budzi wątpliwości prawnych treść oraz zastosowanie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, upoważniający wójta, burmistrza lub prezydenta do pobrania jednorazowej opłaty ustalonej w planie, ustalonej w stosunku procentowym, nie wyższym niż 30%, do wzrostu wartości nieruchomości, jeśli w związku z uchwaleniem tego planu lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbył ją przed upływem 5 lat. Przepis § 17 uchwały Rady Gminy z dnia [...] września 2002 r. nr [...] uchwalającej I etap miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (Dz.Urz.Woj.Lub. nr 122 z dnia 18 października 2002 r. wskazuje na wielkość 30% wzrostu wartości. Nie budzi także wątpliwości fakt zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia zmian w planie na rzecz osób nie będących jego zstępnymi. 2. Pierwszy z argumentów skargi, dotyczących zgodności z prawem decyzji ustalającej opłatę planistyczną zarzuca naruszenie art. 37 ust. 1 w zw. z art. 37 ust. 5 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Art. 37 ust. 1 powołanej ustawy określa moment w związku z którym wysokość opłaty jest ustalona (jest nim dzień sprzedaży) oraz sposób określenia różnicy pomiędzy wartością z odpowiedniego momentu w okresie po zmianie planu oraz okresu sprzed zmiany planu. Na gruncie art. 37 ust. 5 i ust. 6 stwierdzić natomiast należy obowiązek odpowiednio: notariusza do przesłania wójtowi odpisu aktu notarialnego oaz wójta – do ustalenia wysokości opłaty w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu. W ocenie sądu, analiza treści zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji nie prowadzi do stwierdzenia uchybień skutkujących ich uchyleniem. Wszystkie istotne elementy dyspozycji wskazanych wyżej przepisów zostały spełnione. W szczególności, z ust. 5 i ust. 6 przepisu art. 37 nie wynika, co podnosi skarżący, że rzeczoznawca powinien przyjąć, że wartość nieruchomości jest równa cenie określonej przez strony w umowie sprzedaży. W szczególności, obowiązek notariusza przesłania wypisu aktu notarialnego nie obliguje organu do uwzględnienia przy ustalaniu opłaty planistycznej ceny tam uwidocznionej. Sam skarżący wskazuje w skardze, że w przypadku wątpliwości organu, może on się posłużyć opinią rzeczoznawcy majątkowego. Brak także podstawy do wiązania braku reakcji organów podatkowych z obowiązkiem uwzględnienia ceny uwidocznionej w akcie notarialnym przez organ ustalający opłatę planistyczną. 3. Drugi argument skargi, związany z samą wysokością ustalonej opłaty planistycznej, dotyczy naruszenia art. 67 ust. 1, art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. - Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) w związku z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na gruncie art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zastosowanie do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych (a więc także ustalania opłaty planistycznej) znajdują przepisy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący odwołuje się w tym zakresie do błędnego jego zdaniem zastosowania art. 67 ust. 1, art. 150 ust. 1 pkt 1 oraz art. 151 ust. 1 wskazanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 67 ust. 1 tej ustawy ustala podmiot określający cenę nieruchomości. Jest nim rzeczoznawca majątkowy i co do zasady skarżący nie kwestionuje ani powołania konkretnego rzeczoznawcy ani związku tego powołania z treścią powyższego przepisu. Najistotniejszą część argumentacji skarżącego stanowi zarzut naruszenia art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten zawiera bowiem zasady określania wartości rynkowej nieruchomości, wskazanej w art. 150 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Kategorią, którą wskazuje przepis art. 151 jest przewidywania cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Skarżący w tym kontekście wskazuje, iż cena możliwa do uzyskania na rynku powinna być określona przy jednoznacznym uwzględnieniu umowy zbycia nieruchomości, bowiem strony były od siebie niezależne, a nieruchomość została zbyta po dwóch latach od zmiany planu co stanowiło wystarczający okres jej wyeksponowania. W związku z tym cena uwidoczniona w kacie notarialnym (10 000 zł) powinna był uznana za cenę odzwierciedlającą wartość rynkową. Działania rzeczoznawcy majątkowego, wobec braku identycznych transakcji w miejscowości Z., powinny zmierzać do przyjęcia powyższej ceny. Skarżący wskazuje ponadto, iż tylko niewielka część działki nr [...] zmieniła przeznaczenie w związku ze zmianą planu. Rzeczoznawca natomiast przyjął, iż taka zmiana dotyczyła całości działki. W ocenie sądu argumenty powyższe nie zasługują na uwzględnienie. Organy prawidłowo zakwalifikowały opinię rzeczoznawcy majątkowego, ustaloną w oparciu o metodę porównawczą, odnoszącą się do nieruchomości położonych w miejscowościach sąsiednich, przy czym nieruchomości te, podobnie jak przedmiotowa nieruchomość, jedynie w części były przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Wartość tych właśnie działek wpłynęła na przyjętą wartość rynkową przedmiotowej działki, co wynika z wyników badań porównawczych. W zakresie ustalenia tych faktów zatem organy prawidłowo przyjęły i oceniły dostępny dowód z opinii rzeczoznawcy, co oznacza wypełnienie przesłanek art. 7, art. 77 oraz 80 kpa. Skarżący podnosi także, iż z załącznika części graficznej nie wynika, że działka przeznaczona jest na cele budownictwa mieszkaniowego, bowiem teren, w obrębie którego jest położona oznaczony jest symbolem 1UK (usługi kultury). W ocenie sądu, dokonanej na podstawie ustaleń wskazanych zarówno w decyzji organu pierwszej instancji jak i organu odwoławczego, jak też w piśmie uzupełniającym Wójta Gminy z dnia [...] września 2005 r. oraz w odpowiedzi organu odwoławczego na skargę, przedmiotowa działka mieści się częściowo w obszarze MR (tereny zabudowy jednorodzinnej) i w tym zakresie podlega wskazanym wcześniej przepisom, treścią których jest upoważnienie do ustalenia opłaty planistycznej w odpowiedniej wysokości. 4. W tym stanie rzeczy, na podstawie argumentacji i oceny prawnej przedstawionej wyżej, sąd administracyjny nie miał podstaw prawnych do stwierdzenia, iż zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem przepisów prawnych. W związku z tym skarga, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270) podlega oddaleniu.