II SA/Op 74/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Daria Sachanbińska po rozpoznaniu w dniu 18 kwietnia 2005 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A. W. w przedmiocie czynszu najmu za lokal użytkowy p o s t a n a w i a: odrzucić skargę. W dniu 7 stycznia 2005 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu wpłynęła skarga A. W. na Prezydenta Miasta Opola w sprawie wadliwego ustalenia stawki bazowej czynszu za lokal użytkowy, położony w O. przy ul. [...]. Jednocześnie skarżący wniósł o zasądzenie nadpłaconej – w jego ocenie – kwoty za okres od 1 grudnia 2001 r. do 31 grudnia 2004 r. Wyjaśnił, że przedmiotowy lokal, w którym prowadzi bar gastronomiczny, uzyskał w drodze przetargu z zasobów gminy i na jego wyremontowanie wyłożył wszystkie oszczędności. A. W. czuje się oszukany, gdyż – mimo wcześniejszych zapewnień – nie może lokalu wykupić, bo stan prawny kamienicy, w którym jest położony, nie jest uregulowany. Nadto opłacany czynsz jest zbyt wysoki, a stawki czynszu ustalone kolejnymi uchwałami nie uwzględniają trudnej sytuacji ekonomicznej, w jakiej znaleźli się przedsiębiorcy. Skarżący nie rozumie dlaczego jest obowiązany opłacać zwiększony czynsz z uwagi na sprzedaż alkoholu. Kwestionuje także prawidłowość zastosowania w jego przypadku stawek czynszu, wynikających z podporządkowania obiektu do I strefy miejskiej. Dysponuje dowodami, z których wynika przyporządkowanie dwóch stref do jednej kamienicy. Za niesprawiedliwie i dyskryminujące mieszkańców Opola uważa zróżnicowanie opłat za wynajmowane lokale w zależności od tego, czy uzyskano je w drodze przetargu, czy też tylko w oparciu o umowę najmu. Dodatkowo A. W. podniósł w skardze, że na przykładzie jego trzyletniej "walki z władzami" wyraźnie widać wadliwe działanie Urzędu. Jego pisma były częstokroć przetrzymywane a odpowiadano na nie dopiero po interwencjach. Stanowisko organu w sprawie apelu o pomoc było mało konkretne, a czasem budziło zdziwienie, jak np. odpowiedź Prezydenta Miasta Opola sugerująca skarżącemu, by się przebranżowił. Na koniec skarżący wyraził wątpliwość, czy pobieranie czynszu za lokale, położone w budynku o nieuregulowanym stanie prawnym, jest dozwolone. Odpowiadając na skargę, Prezydent Miasta Opola wniósł o jej oddalenie. Przytaczając treść uchwał w sprawie zasad najmu lokali użytkowych, dokumentacji z przetargu oraz korespondencji dotyczącej sprawy A. W., organ podkreślił, iż udzielił skarżącemu pomocy, na miarę posiadanych możliwości, a ponadto – w sposób czytelny – wyjaśnił wszystkie zgłaszane przez niego wątpliwości. W piśmie procesowym z dnia 15 marca 2005 r. A. W., ustosunkowując się do odpowiedzi na skargę, jeszcze raz zwrócił uwagę na przypadki złego traktowania go przez urzędników, mylące odpowiedzi jakich mu udzielano, niezrozumiałe i nieżyciowe przepisy nowych uchwał, które dyskryminują obywateli i doprowadzają do bankructwa przedsiębiorców. W jego ocenie, organ uniknął odpowiedzi na nurtujące go pytanie, dlaczego budynek położony na jednej działce zaliczony został do dwóch stref miejskich. Wyjaśnienia organu w tej mierze są bezpodstawne. Ponadto nie ustosunkowano się do zgłoszonego przez skarżącego problemu zwiększenia czynszu z uwagi na sprzedaż alkoholu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało odrzucić, jako niedopuszczalną. Zgodnie z treścią art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.s.a., sądy administracyjne orzekają w sprawach skarg na: 1) decyzje administracyjne; 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty; 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie, 4) inne niż określone w pkt 1 – 3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej; 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej; 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego; 8) bezczynność organów w przypadkach określonych w pkt 1 – 4. Sąd orzeka także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę, i stosuje środki określone w tych przepisach (art. 3 § 3 p.s.a. ). Oznacza to, że sąd administracyjny nie jest właściwy do rozpoznawania spraw, które nie zostały wymienione w cyt. przepisie. Dokonując wykładni wskazanych regulacji w kontekście zgłoszonego żądania ustalenia, w sposób prawidłowy, stawki bazowej czynszu za lokal użytkowy oraz zasądzenia nadpłaconej – w ocenie skarżącego – kwoty czynszu za okres od 1 grudnia 2001 r. do 31 grudnia 2004 r., stwierdzić przyjdzie, iż żądanie to mogłoby być ewentualnie rozpatrywane jedynie w oparciu o treść pkt. 4 art. 3 § 2 p.s.a. Decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia kwestii dopuszczalności skargi miało zatem ustalenie, czy przedmiot żądania A. W. należy do sfery spraw z zakresu administracji publicznej. Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć przecząco. Sprawy związane z ustaleniem i uiszczaniem czynszu, czy też zwrotem nadpłaconych kwot czynszu, mają charakter cywilnoprawny, wynikają bowiem bezpośrednio z umowy najmu lokalu użytkowego. Najem to instytucja prawa cywilnego i wszelkie roszczenia najemcy, czy też wynajmującego, oparte na tym stosunku prawnym, rozpoznają sądy powszechne, powołane do rozpoznawania spraw cywilnych, o ile sprawy te nie należą do właściwości sądów szczególnych, oraz Sąd Najwyższy. A. W. skarży sposób ustalania wysokości czynszu za lokal użytkowy, zgłasza też roszczenie majątkowe związane z umową najmu. Realizacja tego żądania nie następuje poprzez wydanie decyzji, postanowienia, czy też aktów, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 – 7 p.s.a., nie jest też czynnością określoną w pkt 4 art. 3 § 2 p.s.a, gdyż nie dotyczy uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa a jednocześnie należących do spraw z zakresu administracji publicznej. Zawarcie umowy najmu lokalu i określenie wysokości czynszu za ten lokal pozostaje co prawda w gestii gminy (jednostki występującej w jej imieniu), lecz sama sprawa ma charakter cywilny, zatem wymyka się spod kontroli sądu administracyjnego, którego kognicja nie rozciąga się na całą sferę działalności administracji publicznej. Pozostałe zarzuty, skierowane bezpośrednio pod adresem Prezydenta Miasta Opola, a dotyczące głównie wykonania (interpretacji) uchwały ustalającej m. in. strefy miejskie, odmowy udzielenia realnej pomocy w rozwiązywaniu występujących problemów, czy też ukrycia faktu, iż lokal użytkowy oferowany w przetargu do wynajmu nie może być wykupiony na własność, wiążą się ściśle z warunkami ogłoszonego przetargu oraz z treścią zawartej umowy najmu, zatem nie są to również sprawy należące do właściwości sądu administracyjnego. Wobec powyższego należało, na mocy art. 58 § 1 pkt 1 i § 3 p.s.a., skargę odrzucić.