I SA/Wa 1107/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska /spr./ Sędziowie WSA Elżbieta Lenart Asesor WSA Joanna Skiba Protokolant referendarz sądowy Aneta Trochim-Tuchorska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 sierpnia 2006 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2005 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za działki zajęte pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] 03.2005 r. nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołań M. i M. małżonków S. oraz Wójta Gminy W. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] XI 2004 r. nr [...] ustalającej odszkodowanie za działki ew. nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 położone we wsi Z. Gmina W. zajęte pod drogę publiczną ulicę [...] utrzymał powyższą decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ przedstawił następujący stan faktyczny: Decyzją z dnia [...].11.2004 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie za powyższą nieruchomość na rzecz M. i M. małż. S. w wysokości [...] zł. Rozstrzygnięcie uzasadnił tym, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2004 r., Nr 261, poz. 2603). W odwołaniach od tej decyzji obie strony zakwestionowały wysokość odszkodowania ustalonego w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego. Rozpoznając odwołania organ ustalił, że decyzją Wójta Gminy W. z dnia [...].08.2003 r. nr [...] zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej we wsi Z., stanowiącej działkę nr [...] uregulowanej w KW Nr [...]. W wyniku dokonanego podziału wyodrębniono między innymi działkę nr [...] o pow.[...] m 2 i [...] o pow. [...] m2 z przeznaczeniem na poszerzenie drogi. Zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Ponieważ nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za przedmiotowe działki pomiędzy Gminą W., a właścicielami, właściciele wnioskiem z dnia 26 X 2004 r. zwrócili się do Starosty [...] o ustalenie tego odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Starosta [...] mając na względzie treść art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zlecił rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie wyceny określającej wartość przedmiotowej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 20.05.2004 r. , zaktualizowany w dniu 2 XI 2004 r. spełnia wymogi rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109) i nie budzi zastrzeżeń zarówno merytorycznych , jak i formalnych dlatego też uznał rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji za prawidłowe. Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...].03.2005 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina W. wnosząc o jej uchylenie, a także uchylenie decyzji pierwszoinstancyjnej. Jako podstawę skargi podała naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21. 09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez oparcie się organu pierwszej instancji na opinii rzeczoznawcy majątkowego, który ustalił odszkodowanie w sposób niezgodny z powyższymi przepisami. W uzasadnieniu skargi zakwestionowano metodę porównawczą, którą wybrał rzeczoznawca do ustalenia odszkodowania, ponieważ zdaniem skarżącego podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do wycenianej. Tymczasem w elaboracie szacunkowym przedstawiono 18 cen transakcyjnych nieruchomości uzyskanych w sprzedaży gruntów z innymi przeznaczeniem niż pod drogi publiczne. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Podkreślić należy , że ocena działalności organów administracji publicznej dokonywana przez sąd administracyjny sprowadza się do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia będącego przedmiotem tej oceny pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz pod względem zgodności z przepisami postępowania administracyjnego. Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowi art. 98 ust. 1 i 3, art. 129 ust. 1 i art. 130 ustawy z dnia 21.09.97 r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz. U. z 2000, Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz § 4 i § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207 poz. 2109 ze zm. ). Wprawdzie z treści § 4 powyższego rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego przy sporządzaniu operatu szacunkowego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, jednak § 36 ust. 2 tego rozporządzenia dopuszcza w przypadku braku cen przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zastosowanie podejścia porównawczego określającego wartość działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne albo na poszerzenie dróg określając wartość gruntów sposób następujący: 1) jako iloczyn wartości 1 m 2 gruntów z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni lub 2) jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Zgodnie z treścią § 36 ust. 3 powyższego rozporządzenia przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu o których mowa między innymi w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym , że stan nieruchomości z których wydzielono te działki przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminnej o przystąpieniu do scalania i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Organ prowadzący postępowanie nie może w wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ponieważ organ ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu (vide wyrok NSA z 25.08.1998 r. sygn. akt IV SA 656/96). Z materiału dokumentacyjnego znajdującego się w aktach sprawy wynika, że zarówno organ pierwszoinstancyjny jak i organ odwoławczy dokonali powyższych czynności i uznali, że pod względem formalnym operat sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę na potrzeby rozpatrywanej sprawy nie budzi ich zastrzeżeń. Rozpoznając sprawę Sąd zbadał operat sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę i nie stwierdził, aby naruszał on obowiązujące przy sporządzaniu operatu przepisy prawa, w tym art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261 poz. 2603) oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) stanowiących podstawę prawną skargi. Z uwagi na brak na rynku wtórnym miarodajnych transakcji kupna-sprzedaży w ostatnich dwóch latach działek gruntu przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, rzeczoznawca majątkowy zgodnie z prawem dokonał analizy transakcji dotyczących nieruchomości o funkcji wyznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego dla gruntów przeważających wśród gruntów przyległych. Operat z dnia 20.05.2004 r. został zaktualizowany w dniu 2 XI 2004 r. z uwagi na wejście w życie znowelizowanych przepisów ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz wejściu w życie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Pismami z dnia 24.05.2004 r. i 4 XI 2004 r. strony zostały skutecznie wezwane do zapoznania się z operatem szacunkowym , oraz jego aktualizacją. Jeśli strona skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o której mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) orzekł jak w sentencji.