IV SA/Wa 1659/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Katarzyna Tomiło, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2006 r. sprawy ze skargi H. i A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących H. i A. C. kwotę 640 (sześćset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez H. i A. C., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] marca 2006 r. ustalającą jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ew. [...] obr. [...] o powierzchni [...] m2 , położonej w J. przy ul. [...], spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu wskazano, że przedmiotowa działka w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta J., zatwierdzonym uchwałą Nr 35A/I/89 Miejskiej Rady Narodowej w Józefowie z dnia 29 marca 1989 r. (Dz. Urz. WSW Nr 12 z 1989 r., poz. 89) ze zmianami zatwierdzonymi Uchwałą Nr 52/11/91 Rady Miasta w Józefowie z dnia 28 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Województwa Warszawskiego Nr 24, poz. 832) położona była na terenie lasów ochronnych bez prawa zabudowy - oznaczonym symbolem "RLOw", dla którego plan ustalił: "tereny leśne o funkcji turystyczno-wypoczynkowej w formie penetracji pieszej". Zatem plan ten zakazywał lokalizacji zainwestowania kubaturowego jak również innego zainwestowania trwałego. Zgodnie z uchwałą Nr 69/IV/03 Rady Miejskiej Józefowa z dnia 9 maja 2003 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Józefowa - etap III A (Dz. Urz. Województwa Mazowieckiego Nr 190, poz. 4787) nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanej nieruchomości. Obecnie w/w działka położona jest w strefie oznaczonej "RLz-38". Dla terenów tej strefy plan ustala, że przeznaczeniem podstawowym jednostki terenowej jest las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej. Umową notarialną z dnia [...] sierpnia 2004 r. H. i A. C. dokonali sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...]. W oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2006 r. przez rzeczoznawcę majątkowego organ pierwszej instancji przyjął, iż wartość nieruchomości przed zmianą plan miejscowego wynosiła [...] zł, a po jego zmianie [...] zł, co oznacza, że wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. sygn. akt IV SA/Wa 1659/06 Stosownie do w/w uchwały Nr 69/IV/03 Rady Miasta Józefowa z dnia 9 maja 2003 r. procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości wynosi 15%, co z kwoty [...] zł stanowi [...] zł i w takiej wysokości została ustalona tzw. "renta planistyczna" w niniejszej sprawie. Ponadto organ odwoławczy wskazał, iż w myśl art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wartość tę uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Szczególnie zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje -zgodnie z art. 154 ust. 1 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami -rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane 0 cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl § 50 ust. 1 powołanego rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 w/w ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu 1 zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Jak wynika z treści operatu szacunkowego, dla przedmiotowej nieruchomości, ze względu na cel wyceny i rodzaj nieruchomości, wartość rynkową określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyska się za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy sygn. akt IV SA/Wa 1659/06 różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań stosuje się grupę nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego reprezentatywnych dla rynku właściwego dla położenia wycenianej nieruchomości, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej oceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Treść przywołanych przepisów wskazuje, iż wbrew stanowisku odwołującego, określenia wartości nieruchomości nie można sprowadzić do prostego działania polegającego na określeniu stałej kwoty, o jaką wzrosła wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego i zastosowania jej do każdej działki mającej identyczne przeznaczenie w planie miejscowym. Skargę na powyższą decyzję wnieśli H. i A. C. domagając się jej uchylenia, jak również decyzji Burmistrza Miasta J.. Skarżący zarzucili naruszenie art. 7, art. 8, art. 10 i art. 77 kpa. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż w stosunku do skarżących oprócz decyzji będącej przedmiotem niniejszej sprawy organ pierwszej instancji wydał również dwie inne decyzje z dnia [...] marca 2006r. , z których jedna dotyczyła działki nr ew. [...] , a druga działki nr ew. [...], od których skarżący wnieśli odwołania. W wyniku rozpatrzenia odwołania od decyzji dot. działki nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2006r. ( nr [...]) uchyliło decyzje Burmistrza Miasta J. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania, uznając iż organ pierwszej instancji naruszył przepis art. 10 § 1 kpa poprzez uniemożliwienie skarżącym wypowiedzenia co do zebranych w sprawie dowodów. Zdaniem skarżących okoliczność ta jest najistotniejsza w sprawie, gdyż organ drugiej instancji przy tym samym stanie faktycznym i w samym stanie prawnym zajął diametralnie odmienne stanowiska , naruszając tym samym zasadę zaufania obywateli do organów władzy, jak i zasadę praworządności. sygn. akt IV SA/Wa 1659/06 Ponadto skarżący podtrzymali zarzut zaniżenia wyceny działek sprzed zmiany planu, co potwierdza ich zdaniem, fakt osiągnięcia ceny dwukrotnie wyższej niż przyjęta w operacie rzeczoznawcy dokonującego szacunku wartości przedmiotowej nieruchomości. Według skarżących sens i istota opłaty planistycznej związana jest tylko i wyłącznie z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a nie z innymi czynnikami i wskaźnikami przewidzianymi w przepisach o szacowaniu nieruchomości. Skarżący kwestionują również stanowisko organu, według którego różnica w wartości poszczególnych działek sąsiednich mogła być spowodowana między innymi kształtem tych działek, ukształtowaniem terenu, zagospodarowaniem. W ocenie skarżących te czynniki nie występowały, gdyż ich działki zostały wydzielone z jednej większej działki i wszystkie mają taki sam kształt, takie samo ukształtowanie terenu i możliwości zagospodarowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Stosownie do treści art. 134 § 1 w/w ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i granicami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, iż została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego tj. art. 7, art. 10 § 1art. 77 § 1 kpa, art. 80, a naruszenie to mogło mieć w ocenie Sądu istotny wpływ na wynik sprawy. sygn. akt IV SA/Wa 1659/06 Wobec powyższego skargę należało uwzględnić, choć nie wszystkie zarzuty są trafne. Przede wszystkim należy podzielić zarzut skargi co do naruszenia art. 10 § 1 kpa, w myśl którego obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie jest pouczenie strony o prawie zapoznania się z aktami i złożenia końcowego oświadczenia. Brak w aktach sprawy końcowego oświadczenia strony oraz dowodu, że organ prowadzący postępowanie pouczył stronę o przysługującym jej prawie uzasadnia wniosek, że organ prowadzący postępowanie naruszył obowiązek ustalony w art. 10 § 1 kpa. Z przedłożonych Sądowi akt sprawy wynika, iż organy administracyjne obu instancji nie dopełniły obowiązku powiadomienia skarżących o możliwości zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji. Naruszenie prawa strony do wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów (art. 81 kpa), które to prawo stanowi jedną z gwarancji procesowych zasady czynnego udziału strony w postępowaniu (art. 10 kpa), stanowi w ocenie Sądu naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi prowadzi do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. Niezależnie od powyższego podnieść należy, iż zgodnie z zasadą dwuinstancyjności, wynikającą z art. 15 kpa, organ odwoławczy na skutek wniesionego środka odwoławczego obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę zakończoną decyzją organu pierwszej instancji i po zakończeniu postępowania, wydać rozstrzygnięcie przewidziane w art. 138 § 1 kpa , po uprzednim rozważeniu, czy nie zachodzą podstawy do zastosowania art. 136 kpa. W przedmiotowej sprawie obowiązkiem organu odwoławczego między innymi było dokonać na podstawie art. 80 kpa oceny dowodu, jaki jest operat szacunkowy zwłaszcza, iż strona kwestionowała określoną przez rzeczoznawcę wartość spornej działki sprzed zmiany planu miejscowego. Tymczasem organ ograniczył się do stwierdzenia, że oszacowanie nieruchomości zostało dokonane zgodnie z przepisami, których treść przytoczył w uzasadnieniu decyzji. W konkluzji Kolegium uznało, że skoro wartość nieruchomości została określona zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, to organ pierwszej instancji podjął prawidłowe rozstrzygnięcie. sygn. akt IV SA/Wa 1659/06 Należy zauważyć, iż operat szacunkowy winien wskazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), ale musi też opierać się na prawidłowo wybranych podobnych nieruchomościach do szacowanej nieruchomości. Rozporządzenie wykonawcze w sprawie zasad wyceny nieruchomości stanowi, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a taką metodę przyjęto w operacie dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Wątpliwości co do prawidłowej wyceny wartości nieruchomości nasuwa "próba reprezentatywna dziesięciu nieruchomości do wyceny leśnej działki gruntu bez prawa zabudowy" (str. 9 operatu). Analiza wskazanych transakcji nie pozwala na ocenę, czy nieruchomości stanowiące przedmiot tych transakcji spełniają kryterium nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Definicja nieruchomości podobnej zawarta została w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Ustawodawca określił, że nieruchomość podobna, to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływającej na jej wartość. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca dokonał charakterystyki tylko dwóch nieruchomości spośród wybranych dziesięciu nieruchomości objętych transakcjami sygn. akt IV SA/Wa 1659/06 zawartymi przed zmianą planu i dwudziestu czterech po zmianie planu, a nadto w stosunku do pięciu transakcji nie wskazał ich lokalizacji (tabela na art. 9 operatu). Powyższe uzasadnia stwierdzenie, że organ odwoławczy nie dokonał rzetelnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, który stanowi jedyną podstawę dla ustalenia wysokości " renty planistycznej". Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 cyt. ustawy. Rozpoznając sprawę ponownie organ zapewni skarżącym czynny udział w prowadzonym postępowaniu, jak również dokona oceny operatu rzeczoznawcy pod względem jego prawidłowości i wyda stosowne rozstrzygnięcie w sprawie.