II OSK 1183/05

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Zygmunt Niewiadomski Sędziowie sędzia NSA Jerzy Bujko /spr./ sędzia NSA Zygmunt Zgierski Protokolant Marcin Sikorski po rozpoznaniu w dniu 4 października 2006 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej [...] Fabryk Mebli Spółka z o.o. z siedzibą w S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 maja 2005 r., sygn. akt II SA/Gd 2739/01 w sprawie ze skargi [...] Fabryk Mebli Spółka z o.o. z siedzibą w S. na decyzję Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Gdańsku z dnia [...] lipca 2001 r., nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku Decyzją z dnia [...] stycznia 2001 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta S. nakazał dyrektorowi [...] Fabryk Mebli sp. z o.o. z siedzibą w S. doprowadzenie do odpowiedniego stanu technicznego budynku przy ul. D. w S. poprzez: 1. naprawę pokrycia dachu, 2. uszczelnienie i udrożnienie przewodów kominowych przebiegających przez lokal mieszkalny nr 8, 3. naprawę nadproża okiennego ceglanego na klatce schodowej, 4. likwidację spękań ścian klatki schodowej i zewnętrznej ściany od strony ul. D. Uzasadniając tę decyzję organ stwierdził, iż przedmiotowy budynek znajduje się w złym stanie technicznym i wymaga pilnej naprawy. Zgodnie z art. 66 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) w przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Zgodnie z art. 61 wymienionej ustawy adresatem tego obowiązku może być właściciel lub zarządca budynku. Właścicielem przedmiotowego budynku znajdującego się na nieruchomości oznaczonej jako działka nr 55/1 o powierzchni 1411 m2 położonej przy ul. D. w S. jest [...] Fabryka Mebli. Sprzedała ona wprawdzie w dniu 11 października 1996 r. D. i S. S. tę działkę co dokumentuje akt notarialny Rep. A nr [...], lecz wobec nieujęcia w nim budynku mieszkalnego nr 18 budynek ten w dalszym ciągu stanowi własność tej fabryki. Od wymienionej decyzji odwołanie wniosła spółka z o.o. [...] Fabryka Mebli, kwestionując miedzy innymi ustalenie, iż jest ona właścicielem budynku stanowiącego przedmiot postępowania. Odwołanie to uznał za nieuzasadnione Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Gdańsku, który decyzją z dnia [...] lipca 2001 r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy w części dotyczącej nałożonego obowiązku oraz uchylił ją w części określającej osobę zobowiązaną do wykonania tego obowiązku i orzekł o nakazie wykonania określonych decyzją czynności przez [...] Fabryki Mebli – sp. z o.o. w S. [...] Fabryki Mebli wniosły skargę na wymienioną decyzję organu drugiej instancji podnosząc, iż wobec sprzedaży prawa wieczystego użytkowania małżonkom S. stali się oni również właścicielami wszystkich budynków wybudowanych na działce nr 55/1 i w stosunku do nich winna być wydana decyzja z art. 66 pkt 1 Prawa budowlanego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 12 maja 2005 r. (sygn. akt II SA/Gd 2739/01) skargę oddalił. Sąd uznał za uzasadnione stanowisko skarżącej kwestionujące swoją własność przedmiotowego budynku. Wskazał, iż skarżąca spółka nabyła prawo wieczystego użytkowania nieruchomości nr 55/1 i prawo własności budynków położonych przy ul. D. – O. w S. z mocy prawa na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79., poz. 464 ze zm.) co w sposób deklaratoryjny stwierdziły decyzje Wojewody S. z dnia 20 listopada 1991 r. i 4 sierpnia 1992 r. W decyzjach tych pominięto jednak dwa budynki stanowiące przedmiot obecnie prowadzonego postępowania – dwukondygnacyjny budynek mieszkalny z podpiwniczeniem o pow. 260 m2 i jednokondygnacyjny budynek gospodarczy z poddaszem. Sprzedając w dniu 11 października 1996 r. D. i S. S. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonej przy ul. D. wraz z własnością usytuowanych tam, enumeratywnie wymienionych w umowie budynków, nie wymieniono w tej umowie obu budynków, których nie wskazały decyzje uwłaszczeniowe Wojewody S. z 1991 i 1992 r. Decyzją z dnia 23 grudnia 1997 r. wydaną na podstawie art. 155 k.p.a. Wojewoda S. zmienił decyzję uwłaszczeniową z 20 listopada 1991 r. zmienioną następnie decyzją z dnia 4 sierpnia 1992 r. i stwierdził, iż na gruncie przy ulicy D. w S. oprócz budynków wymienionych już w tych decyzjach znajduje się nadto 2-kondygnacyjny budynek mieszkalny i budynek gospodarczy. Ta ostatnia decyzja stwierdza więc, iż właścicielem budynku, którego dotyczy obecnie prowadzone postępowanie, jest skarżąca spółka, gdyż nie przedstawiła ona żadnego dowodu stwierdzającego zbycie tego budynku. Sąd wskazał też, że zgodnie z art. 235 § 2 K.c. prawo własności budynków jest prawem związanym z wieczystym użytkowaniem zabudowanej nieruchomości. Nie skutkuje to jednak przejściem własności odrębnej własności budynkowej związanej z przenoszonym prawem użytkowania wieczystego. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r. syg. III CO 60/69 (publ. w OSNC 1964, nr 12, poz. 246) i wyrok tego Sądu z dnia 23 stycznia 2003 r. sygn. II CKN 1155/00 (OSNC 2004, nr 4, poz. 61) Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, iż prawo użytkowania wieczystego nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnego od prawa własności budynku wzniesionego przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste oraz że umowa sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów nie zawierająca postanowień o przeniesieniu na nabywców prawa własności znajdujących się na nieruchomości budynków jest, zgodnie z art. 58 § 1 K.c. nieważna. Wskazuje to – zdaniem WSA – iż zarzut skarżącego o wyzbycie się własności przedmiotowego budynku jest nieuzasadniony, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Od wymienionego wyroku skargę kasacyjną wniosły [...] Fabryki Mebli, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania albo o merytoryczne uwzględnienie skargi. Wyrokowi temu zarzuciły naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów art. 61 w zw. z art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz art. 235 Kodeksu cywilnego i w następstwie tego błędne przyjęcie, iż strona wnosząca skargę kasacyjną jest właścicielem budynku, którego dotyczy kwestionowana decyzja administracyjna. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zarzutu naruszenia przepisów art. 61 i 66 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przez ich błędną wykładnię albo niewłaściwe zastosowanie nie można uznać za uzasadniony. Skoro bowiem organy ustaliły, iż budynek mieszkalny położony w S. przy ul. D. znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym zagrażającym bezpieczeństwu ludzi, a jego właścicielem są [...] Fabryki Mebli, to nałożenie obowiązku doprowadzenia tego obiektu do należytego stanu technicznego przez usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, było w pełni uzasadnione i zgodne z wymienionymi wyżej przepisami. Odrębną natomiast kwestią jest problem własności budynku, którego dotyczy zaskarżona decyzja i w konsekwencji tego trafności wyboru podmiotu zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Strona wnosząca skargę kasacyjną kwestionowała w toku postępowania fakt, iż jest ona właścicielem budynku przy ul. D. w S., a w skardze kasacyjnej podniosła, iż ustalenie tego faktu przez organy administracyjne, podzielone następnie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w treści zaskarżonego wyroku nastąpiło na skutek naruszenia przepisu art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego. Ten ostatni zarzut jest uzasadniony. Przepis art. 235 § 2 K.c. stanowi, iż przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Konsekwencją takiej konstrukcji prawnej jest to, iż własność budynków nie może stanowić samoistnego przedmiotu rozporządzeń, rozporządzenia zaś dotyczące użytkowania wieczystego obejmują znajdujące się na tym terenie budynki i urządzenia (patrz J. Winiarz, System prawa cywilnego, tom II, wyd. Ossolineum 1977, str. 587). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powoływanego również w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku orzeczenia z dnia 23 stycznia 2003 r., sygn. II CKN 1155/00 (publ. w OSNC 2004, nr 4 poz. 61) art. 235 K.c. ma charakter iuris cogentis. Prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania gruntu, a prawem związanym (podrzędnym) jest własność usytuowanych na tym gruncie budynków i urządzeń. Zbycie tego prawa odnosi się też do budynków. Użytkowanie wieczyste nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie i odwrotnie. Dlatego umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego niezawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jako sprzeczna z prawem, jest nieważna (art. 58 § 1 K.c.). Z omawianego wyroku wynika, iż nieważna byłaby tylko taka umowa, która zakładała przeniesienia prawa użytkowania wieczystego bez własności usytuowanych na gruncie objętym tym prawem budynków i odwrotnie. Sytuacja taka nie zaistniała jednak w rozpoznawanej obecnie sprawie. [...] Fabryki Mebli nabyły ex lege, z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego działki nr 55/1 położonej przy ul. D. w S. łącznie z własnością znajdujących się na niej budynków i urządzeń. Fakt, iż stwierdzająca to decyzja Wojewody S. z 20 listopada 1991 r. zmieniona w dniu 4 sierpnia 1992 r. nie wymieniała wszystkich budynków znajdujących się na tej nieruchomości, nie miał istotnego znaczenia, skoro nabycie nastąpiło już z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. (por. art. 2 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy), a decyzja Wojewody miała wyłącznie charakter deklaratoryjny i wywołała skutek prawny ex tunc. Uwłaszczeniowa decyzja Wojewody S. została następnie, w dniu 23 grudnia 1997 r. zmieniona przez wskazanie, że [...] Fabryki Mebli nabyły w wyniku uwłaszczenia również własność pominiętych w decyzjach z 1991 i 1992 r. budynków, w tym domu mieszkalnego, którego dotyczy obecnie prowadzone postępowanie administracyjne. Nie zmienia to jednak faktu, iż właścicielem wszystkich budynków na działce przy ul. D. od dnia 5 grudnia 1990 r. były [...] Fabryki Mebli i że sprzedały własność tych budynków łącznie z prawem wieczystego użytkowania małżonkom S. w dniu 11 października 1996 r. Bez względu bowiem, czy umowa sprzedaży wymieniała wszystkie czy tylko niektóre budynki odnosiła się ona do prawa wieczystego użytkowania i własności związanych z tym prawem wszystkich budynków. Dlatego ustalenie przez organy, akceptowane w treści zaskarżonego wyroku, iż właścicielem spornego budynku jest skarżąca nastąpiło w wyniku niewłaściwego zastosowania i wykładni art. 235 § 2 K.c. Uzasadnia to uchylenie zaskarżonego wyroku na podstawie art. 185 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)