II SA/Łd 934/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA: Sławomir Wojciechowski (spr.), Sędziowie: Sędzia WSA: Barbara Rymaszewska, Asesor WSA: Arkadiusz Blewązka, Protokolant asystentka sędziego Dominika Janicka, po rozpoznaniu w dniu 23 listopada 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi R. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], Nr [...] znak: [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do daty uprawomocnienia się wyroku; 3. zasądza na rzecz R. Ł. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. kwotę 500 zł (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta Ł. decyzją z Nr [...] dnia [...], po rozpatrzeniu wniosku R. Ł. z dnia 10 maja 2005 r., odmówił wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego wraz z utwardzeniem nawierzchni dla poszerzenia wjazdu oraz wydzielenia stanowisk parkingowych dla pracowników i klientów oraz budowy zbiornika na nieczystości ciekłe przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 239 a, b działka nr 135 i 134. Organ I instancji wskazał, iż planowane zamierzenie inwestycyjne jest niezgodne z ustaleniami nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. , gdyż projektowana inwestycja nie stanowi kontynuacji głównej funkcji działek otaczających oraz nie spełnia pozostałych parametrów zabudowy zgodnych z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, w szczególności z uwagi na znaczną jej intensywność. Ponadto istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest nie wystarczające dla planowanej inwestycji, gdyż nie obejmuje instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, co jest wymagane w przypadku pawilonu handlowego i jest związane z obsługą socjalno-sanitarną pracowników. Odwołanie od decyzji z dnia [...] złożył R. Ł., wnosząc o jej uchylenie i wydanie decyzji umożliwiającej realizację zamierzenia inwestycyjnego. Wskazał, iż kieruje nim chęć stworzenia na własnych działkach warsztatów pracy dla swoich dzieci i dorosłych wnuków, aby nie musiały one prowadzić działalności gospodarczej w wynajmowanych lokalach. Odwołujący się podkreślił ponadto, iż ,, są dwa jednopiętrowe budynki przy tej samej drodze publicznej ul. A 239 i 237- budynki mieszkalne budowane w 1937 r., a projektowany budynek handlowy jednopiętrowy o nowoczesnej konstrukcji będzie doskonale wkomponowany w to zaniedbane otoczenie i zapoczątkuje nowe inicjatywy" R. Ł. zakwestionował ustalenia organu I instancji w przedmiocie intensywności zabudowy wraz ze stwierdzeniami o niedostatecznym uzbrojeniu terenu, w szczególności dotyczącego instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, zdaniem strony własna studnia oraz zbiornik na nieczystości ciekłe wystarczyłyby do czasu budowy kanalizacji miejskiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez R. Ł., od decyzji Prezydenta miasta Ł. z dnia [...] o odmowie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego wraz z utwardzeniem nawierzchni dla poszerzenia wjazdu oraz wydzielenia stanowisk parkingowych dla pracowników i klientów oraz budowy zbiornika na nieczystości ciekłe przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 239 a, b działka nr 134 i 135., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji jest możliwe jedynie przy jednoczesnym łącznym spełnieniu następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi ( art. 61 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy) W ust. 1 powołanego przepisu wprowadzona została zasada dobrego sąsiedztwa, która zobowiązuje organ do ustalenia warunków zabudowy dopiero wówczas gdy niezależnie od spełnienia innych prawem wymaganych warunków, zamierzenie inwestycyjne jest lokalizowane w sąsiedztwie co najmniej jednej działki zabudowanej i to na zasadzie kontynuacji funkcji. Zatem przynajmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by można było ustalić wymagania dla nowej zabudowy. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu został określony w drodze rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 3 cytowanego powyżej rozporządzenia , w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, objętej wnioskiem obszar analizowany i przeprowadza w nim analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub katastralnej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m. W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony i wskazany zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia, na mapie zasadniczej, stanowiącej załącznik graficzny do decyzji. Znajdująca się w aktach sprawy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawiera szczegółowe ustalenia zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w zakresie funkcji, linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości krawędzi elewacji oraz geometrii dachu ( kat nachylenia, wysokość i kierunek kalenicy, układ połaci) W obszarze analizowanym występuje zabudowa gospodarcza oraz mieszkaniowa wraz z towarzyszącymi obiektami gospodarczymi. Z przeprowadzonej analizy wynika jednak, iż żadna z działek sąsiednich , dostępna z tej samej drogi publicznej , nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego ( § 5 rozporządzenia) na obszarze analizowanym przedmiotowy wskaźnik wynosi 0,10 co oznacza, że teren ten charakteryzuje się małą intensywnością zabudowy. W przypadku planowanej przez stronę inwestycji wskaźnik zabudowy wynosi 0,22. W niniejszej sprawie nie ma zastosowania § 5 ust. 2 powołanego rozporządzenia, który przewiduje możliwość wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, w stosunku do powierzchni działki albo terenu, ale jedynie wówczas gdy wynika to z analizy, o której mowa wyżej. Wprawdzie na działce o nr ewid. Nr 112 wskaźnik wynosi 0,26 czyli jest wyższy od wskaźnika strony, jednak na tej działce występuje zabudowa mieszkaniowa wraz z zabudową gospodarczą. Proponowana zatem przez stronę zabudowa obiektem handlowym , nie będzie nawiązywała do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich i tym samym nie będzie stanowiła kontynuacji funkcji, nie będzie również uzupełnieniem istniejącej zabudowy. Sąsiednie działki nie są zabudowane obiektem budowlanym o funkcji i parametrach wskazanych przez stronę. Na analizowanym obszarze występują budynki o charakterze wyłącznie mieszkalnym i gospodarczym. Z powyższych względów planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji działek sąsiednich, ponadto nie uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszystkich uwarunkowań. W przedmiotowej sprawie nie został ponadto spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 powołanej powyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszej sprawie istniejące i projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla ww. inwestycji , gdyż nie obejmuje instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej , co jest wymagane w przypadku pawilonu handlowego i jest związane z obsługą sanitarno-socjalną pracowników. Propozycja strony korzystania z własnej studni i zbiornika na nieczystości do czasu wybudowania kanalizacji miejskiej nie jest dopuszczana przy tym typie inwestycji. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie –odległość pokryw i wlotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe , dołów ustępów nie skanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m 3 powinna wynosić co najmniej: 1. od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz magazynów produktów spożywczych -15 m, 2. od granicy działki sąsiedniej , drogi ( ulicy) lub ciągu pieszego -7,5 m W przypadku większej ( powyżej 10 m 3 do 50 m 3) pojemności zbiorników bezodpływowych, odległości te ulegają odpowiedniemu zwiększeniu- ust. 3 cytowanego przepisu. Mając na uwadze powierzchnię zabudowy planowanej inwestycji , na podstawie mapy zasadniczej, stanowiącej załącznik do decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wskazało, że w przypadku terenu objętego wnioskiem inwestora odległości te nie mogą być zachowane. Brak zaś możliwości usytuowania na nieruchomości bezodpływowych zbiorników na nieczystości przesądza o braku odpowiedniego uzbrojenia dla potrzeb planowanej inwestycji. W konkluzji decyzji kolegium wskazało, iż ustalenie warunków zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie spełnienie chociażby jednej z nich powoduje konieczność wydania negatywnego rozstrzygnięcia w sprawie. Decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi R. Ł. , wnosząc o jej uchylenie i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W treści uzasadnienia skargi skarżący w zasadzie przytoczył te same argumenty, które podał w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Ponownie wskazał, iż w jego ocenie możliwa jest realizacja ww. inwestycji. Podkreślił ponadto, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdziło, iż projektowana inwestycja nie stanowi kontynuacji głównej funkcji działek otaczających, jednakże przepisy powołanej powyżej ustawy nie definiują pojęcia działki otaczające i sąsiednie. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazano jedynie, że działki sąsiednie i otaczające powinny się znajdować w granicy obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 metrów. Brak jest natomiast ustaleń co do tego jaka jest największa szerokość obszaru analizowanego według przepisów. Skarżący wskazał zatem, że organy administracji publicznej prowadzące postępowanie w sprawie niniejszej nie odniosły się do tego dlaczego nie został wyznaczony większy niż minimalny obszar analizowany. Ustalenie obszaru analizowanego ma istotne znaczenie z uwagi na to, iż na jego podstawie ustala się średni wskaźnik zabudowy. Skarżący podkreślił ponadto, iż po stronie ulicy A, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji znajdują się nieliczne domy mieszkalne, po drugiej jednak stronie są już położone jednopiętrowe pawilony handlowe firmy ,, Idczak". , a dalej kolejne pawilony branży samochodowej. Odnosząc się do podnoszonego w decyzji Kolegium twierdzenia, iż w przedmiotowej sprawie nie został spełniony kolejny warunek z art.. 61 cytowanej powyżej ustawy, związany z tym, iż uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla planowanej inwestycji ( nie obejmuje instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej) skarżący wskazał, iż nie może się zgodzić ze stanowiskiem zaprezentowanym w zaskarżonej decyzji. Podkreślił, iż sieć wodociągową zastąpi studnia i hydrofor, co w ocenie skarżącego jest wystarczające dla dwóch trzech pracowników pawilonu i jego klientów. Kanalizacje natomiast czasowo zastąpi zbiornik na nieczystości ciekłe, którego lokalizacja została przedstawiona na mapie załączonej do akt administracyjnych w sprawie niniejszej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o oddalenie skargi, prosząc jednocześnie o przyjęcie uzasadnienia decyzji jako integralnej części odpowiedzi na skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego. Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), zwanej w dalszej części rozważań u.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 u.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 u.p.s.a.). Skarga jest zasadna. Rozpatrując skargę w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, Sąd dopatrzył się uchybień, które skutkować musiały uchyleniem zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z garażem prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm). Zgodnie z zacytowanym wyżej art. 61 ust 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1 - 5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5) W niniejszej sprawie analizie podlegać winno występowanie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc konieczność ustalenia, w pierwszym rzędzie czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Następnie organ winien rozważyć pozostałe przesłanki nie zależnie od ustaleń dokonanych na gruncie jedynie pkt. 1 ust 1 art. 61 ustawy. W tym celu został wytyczony w postępowaniu przed organem I instancji obszar analizowany, odpowiadający trzykrotnej szerokości działki skarżącego – jako obszar minimalny. Takie ustalenie obszaru analizowanego, jakkolwiek zgodne z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego( Dz. U. Nr 163 z 19. 09. 2003 r. poz. 1688 ) nie znalazło jednak żadnego uzasadnienia – nie udzielono odpowiedzi dlaczego organ przyjął jako obszar analizowany obszar minimalny. W ocenie Sądu organ winien uzasadnić dlaczego przyjął takie granice , a nie np. znacznie większe co mogłoby doprowadzić do zupełnie innych wniosków i rozstrzygnięcia. Brak uzasadnienia decyzji w omawianym zakresie przeczy wszelkim wymogom uzasadnienia określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Aby należycie ocenić przesłanki określone w powołanym przepisie, należy pamiętać o zasadzie określonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którą każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wszelkie więc rozstrzygnięcia planistyczne, które ograniczają właściciela w sposobie korzystania z nieruchomości muszą być dokonywane nie tylko z uwzględnieniem przepisów, lecz w sytuacjach konfliktowych poszukiwać kompromisu między interesem wspólnoty samorządowej, a indywidualnym interesem właściciela nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. akt IV SA 4645/2003, niepubl.). To niezbędne wyważenie interesu przez organy administracji, w toku podejmowania decyzji winno stać również na straży Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej gwarantującej wszystkim obywatelom na gruncie art. 32 ust. 1 równość wobec prawa i szeroko ujętą ochronę prawa własności wynikającą z art. 64, szczególnie ust. 3 gwarantującego, że ograniczenie prawa własności może nastąpić tylko w drodze ustawy i w zakresie w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Nabiera powyższe szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy to na organach samorządu terytorialnego spoczywa obowiązek ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a planów takich nie ma od daty 1 stycznia 2004 roku,, a więc bez mała od dwóch lat. Oceniając występowanie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy podnieść, iż przepis ten uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa) bowiem jego celem jest wprowadzenie kontynuacji zarówno funkcji jak i formy zabudowy ". Przywołany przepis mówi o działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Nie oznacza to, że chodzi o działkę bezpośrednio przylegającą do działki, której dotyczy wiosek o ustalenie warunków zabudowy. Sąsiedztwo to jest raczej wyznaczane przez granice obszaru analizowanego i z samego tego faktu wyklucza zawężenie rozważań do działki bezpośrednio sąsiadującej. Dlatego niezwykle istotne jest uzasadnienie granic obszaru analizowanego, dlaczego organ przyjął takie a nie inne granice. Takie wąskie rozumienie sąsiedztwa ograniczyłoby niewątpliwie w dużym stopniu możliwość zabudowy, ponieważ drastycznie zawęża możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy. Doprowadziłoby to do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, nawet wówczas, gdy konkretne okoliczności by tego nie wymagały. Dlatego należy uznać, iż działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 495-497). Dla wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji konieczne jest również , aby przedmiotowa działka miała dostęp do drogi publicznej. Dostęp do danej drogi publicznej, na gruncie art. 61 ust. 1 pkt.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 2003. Nr 80 poz. 717 ) winien być rozumiany jako możliwość wjazdu na nieruchomość, od strony analizowanej przez organ drogi publicznej i to niezależnie od tego czy znajduje się w ogrodzeniu furtka, bądź brama wjazdowa i na której z działek znajduje się budynek mieszkalny, jeżeli nieruchomość położona jest między dwoma drogami publicznymi. W niniejszej sprawie warunek dostępu do drogi publicznej został spełniony. Działki o nr 134 i 135 położone są przy ul. A 239 a,b i mają dostęp do drogi publicznej. Odnosząc się do kolejnego warunku wyrażonego w art. 61 ust. 1 powołanej powyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczącego zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu, w tym wypadku w instalacje wodociągową i kanalizacyjną należy. podkreślić, iż organ I instancji po za samym stwierdzeniem, że projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające, nie wskazał podstawy prawnej swego rozstrzygnięcia jak i nie uzasadnił swego stanowiska. Dopiero w uzasadnieniu Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Ł. organ odwoławczy powołuje się na § 36 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 z póź zm.) dla uzasadnienia odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, również na podstawie pkt. 3 ust. 1 art. 61 ustawy. Nie można zgodzić się z twierdzeniem Kolegium, że propozycja korzystania z własnej studni i zbiornika na nieczystości do czasu wybudowania kanalizacji miejskiej nie jest dopuszczalna przy tym typie inwestycji. Przywołany przez kolegium § 36 ust 1 rozporządzenia nie zakazuje co do zasady rozwiązań wnioskowanych przez skarżącego, wręcz przeciwnie, gdyż określa jedynie parametry urządzeń kanalizacyjnych i ich usytuowanie/ Nie przekonywująca jest również analiza organu odwoławczego zaprezentowana w uzasadnieniu dotycząca braku możliwości usytuowania na nieruchomości bezodpływowych zbiorników na nieczystości płynne. W tym zakresie nie prowadzono żadnego postępowania dowodowego celem ustalenia ewentualnych parametrów zbiorników i ilości osób przebywających w planowanych obiektach Regulacja zawarta w art. 61 ust. 1 ustawy ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy. Nie oznacza to jednak, aby przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dbałość o ład była realizowana przez bardzo restryktywne rozumienie przepisów prowadzące w zasadzie do odmowy wydania warunków zabudowy i wstrzymania wszelkich procesów inwestycyjnych. Organy administracji publicznej, rozpatrując ponownie sprawę, dokonają oceny występowania wszystkich przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy uwzględnieniu szerokiego znaczenia pojęcia "działka sąsiednia" oraz uzasadnią decyzję w sposób prawidłowy również w zakresie rozważań prawnych i ustaleń faktycznych, aby uzasadnienie nie sprowadzało się jedynie do zacytowania przepisu i wyrażenia poglądu czy dana norma jest spełniona czy też nie. Przeprowadzona analiza urbanistyczna (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 3 ustawy) uwzględnić powinna warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z przepisów odrębnych, a także stan faktyczny i prawny terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. W pierwszy rzędzie organy administracji winny po ustaleniu obszaru analizowanego uzasadnić jego granice, a więc i rozmiar przyjętego obszaru, następnie dopiero dokonać analizy planowanej inwestycji biorąc pod rozwagę odniesienia pozwalające na określenie wymagań dla planowanej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji , gabarytów i formy architektonicznej obiektu oraz linii zabudowy, przy uwzględnieniu stanowiska zaprezentowanego w uzasadnieniu niniejszego wyroku. Dokonując tej analizy organy administracji winny mieć na uwadze jeszcze i to, że przy wnioskowanej przez skarżącego zabudowie, jako handlowo usługowej bardzo trudno jest znaleźć przy wyznaczeniu minimalnego obszaru analizowanego obiekt, który mógłby stać się odnośnikiem dla określenia kontynuacji funkcji oraz parametrów planowanej inwestycji. Przedstawione wyżej rozważania i przyjęte w nich wnioski powodują, iż w ocenie Sądu organy administracji publicznej I i II instancji naruszyły w toku postępowania administracyjnego przepisy prawa materialnego (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), co miało wpływ na wynik sprawy. W wyniku nie rozważenia całego materiału dowodowego zostały naruszone zasady postępowania wyrażone art. art. 7 , 8 i 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego przez nie wyjaśnienie powyższych okoliczności. Stanowi to takie naruszenie przepisów o postępowaniu, które miało istotny wpływ ma wynik sprawy. Nie do przyjęcia jest również uzasadnienie zaskarżonej decyzji, gdzie organy I i II instancji nie wyjaśniły motywów swego postępowania co do wielkości przyjętego obszaru analizowanego. Taki sposób uzasadnienia decyzji przeczy wszelkim wymogom uzasadnienia określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Naruszenie art. 107 k.p.a. stanowi takie naruszenie procedury, które również obok powołanych wcześniej naruszeń prawa procesowego i materialnego skutkować musi uchyleniem zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na uwadze jak i fakt, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta Ł. zostały wydane z naruszeniem przytoczonych wcześniej przepisów prawa materialnego i postępowania administracyjnego, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a. i lit. c. i art. 135 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, oraz wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku na podstawie przepisu art. 152 u.p.s.a. (Dz. U.Nr 153, poz. 1271 z póź. zm.) O kosztach postępowania między stronami orzeczono na podstawie art. 200 u.p.s.a. Mając powyższe na uwadze i na podstawie powołanych przepisów orzeczono jak w sentencji wyroku.