II SA/Bk 636/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie asesor WSA Małgorzata Roleder (spr.),, asesor WSA Wojciech Stachurski, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2006r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławczego w B. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza Ch. z dnia [...] kwietnia 2006r. znak [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi P., gm. Ch. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o numerze [...] spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Decyzją organ pierwszej instancji w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy ustalono A. R. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości wyżej opisanej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Nie godząc się z powyższą decyzją zainteresowany złożył odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., w którym zakwestionował wyceną nieruchomości przedstawioną w operacie szacunkowym. Jego zdaniem operat jest niewiarygodny, gdyż opiewa na wyższą sumę niż operat wcześniej przedstawiony przez tego samego rzeczoznawcę, zwłaszcza, że po raz pierwszy na potrzeby niniejszej sprawy był sporządzony jeszcze inny operat, innego rzeczoznawcy. Odwołujący podkreślił, iż przedmiotowa nieruchomość była zarośnięta krzewami, trzeba było ją odwodnić i podnieść teren o około 50 cm, nadto drogi do tej działki jesienią, zimą i wczesną wiosną są częściowo nieprzejezdne, a dojazd jest możliwy dzięki utwardzaniu drogi we własnym zakresie. Podniósł, iż biegły ocenił działkę nie widząc jej przed rekultywacją, stąd poddaje on w wątpliwość rzetelność operatu szacunkowego. Zwrócił ponadto uwagę na konieczność odliczenia opłaty od części nieruchomości zajętej na drogę gminną. W tej sytuacji wniósł o uznanie pierwszej decyzji wydanej przez Burmistrza Ch. ustalającej opłatę na sumę 2162,40 zł Dodatkowo skarżący wskazał na trudną sytuację finansową swojej rodziny, gdyż jak podał oboje z żoną są bezrobotni i dlatego też wnosi o rozłożenie na raty nałożonej opłaty. Po rozpatrzeniu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie podzieliło zarzutów podniesionych w odwołaniu i decyzją z dnia [...] lipca 2006r. orzekło o utrzymaniu w mocy rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu podjętej decyzji wskazano, iż stosownie do przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwaną dalej ustawą - jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi, stosownie do treści at. 37 ust. 1 ustawy, różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę, zgodnie z art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy, ustalić można w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z powyższego wynika, że jednorazową opłatę - zwaną tez rentą planistyczną - ustala się w przypadku zaistnienia wyżej wymienionych przesłanek. Zgodnie natomiast z treścią art. 37 ust. 11 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z mocy art. 156 ust. 3 znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Dlatego w niniejszej sprawie, po utracie aktualności operatu z dnia [...]12.2003r. dołączono operat szacunkowy opatrzony datą kwiecień 2005r., a w wyniku wskazanych przez organy obu instancji niejasności w tym operacie, przedstawiono do akt kolejny dokument z grudnia 2005r. Organ odwoławczy podał, iż w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania ustalono, że w dniu [...] grudnia 2001r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Ch. w granicach administracyjnych obejmujących wyodrębnione obszary funkcjonalne, dot. m.in. działki nr [...] (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w Ch., Dz. Urz. Woj. P. Nr 4, poz.70 z dnia 20.02.2002r.). Z dniem wejścia w życie tego planu tj. po 14 dniach od ogłoszenia nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki w części o pow. [...] ha z terenów rolnych na działkę o przeznaczeniu na tereny zabudowy jednorodzinnej i pensjonatowej, a w pozostałej części o pow. [...] ha na poszerzenie drogi gminnej. Sprzedaż nieruchomości o numerze [...] nastąpiła zaś w dniu [...] lipca 2003r. Rzeczoznawca majątkowy, któremu gmina zleciła określenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia zmiany planu - przy użyciu podejścia porównawczego i zastosowaniu metody korygowania ceny średniej - ustalił ten wzrost na kwotę 26.812 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonując analizy zgromadzonego materiału w sprawie uznało, że ustalenie jednorazowej opłaty nastąpiło zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a przedstawiony jako główny dowód w sprawie operat szacunkowy stanowi wiarygodną podstawę do przyjętych obliczeń. Organ stwierdził, iż aktualnie sporządzony operat szacunkowy nie zawiera wcześniej wytkniętych błędów i niejasności: do wyliczeń przyjęto zgodnie z przepisami stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, powierzchnię działki przyjęto do obliczeń w takich wartościach, jakie widnieją w zaświadczeniu Urzędu Miejskiego, operat szacunkowy zawiera reprezentatywne próbki działek zarówno przed przekwalifikowaniem jak i po, z wyszczególnionymi nr geod. działek, przeznaczeniem w planie oraz datą sprzedaży. W piśmie z dnia [...]08.2005r. rzeczoznawca wyjaśnił, ze odnośnie różnej oceny cechy "położenie, usytuowanie szczegółowe" dla nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu - kryteria oceny tej cechy zmieniają się w zależności od możliwości wykorzystania i użytkowania nieruchomości pomimo jej tego samego położenia. Stąd dla działki o przeznaczeniu rolnym przyjęto tę wartość jako "średnią", a dla działki o przeznaczeniu pod zabudowę jako "niekorzystne". Natomiast fakt ustalenia wyższego wzrostu wartości nieruchomości w stosunku do wartości przyjętej w poprzednim operacie z kwietnia 2005r. wynika z błędu, który miał miejsce w poprzednim operacie, gdzie do próbki reprezentatywnej działek rolnych ujęto działkę o oznaczeniu "MP", zaś do działek przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej ujęto działki o oznaczeniu "RP, RL". Po weryfikacji próbki reprezentatywnej w operacie z grudnia 2005r. wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości uległo zmianie. W zakresie przeznaczenia części nieruchomości [...] m² pod drogi rzeczoznawca pismem z dnia [...]03.2006r. wyjaśnił, że okoliczność ta nie miała wpływu na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych, gdyż o ich wartości decydowało przeznaczenie przeważającej funkcji gruntów. Kolegium stwierdziło, że przyjęte obliczenie w tym zakresie jest zgodnie z § 36 ust 1 Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W tym stanie rzeczy organ odwoławczy uznał, że przedstawiony operat z grudnia 2005r. uzupełniony wyjaśnieniami zawartymi w aktach sprawy zawiera wszystkie niezbędne informacje do określenia wzrostu wartości nieruchomości i został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu stwierdzono, że wbrew stanowisku odwołującego, ustalenie opłaty na kwotę 8.042,60 zł, a nie jak we wcześniejszej decyzji na kwotę 7.935,90 zł ma uzasadnione podstawy. Wynikają one, jak wykazano powyżej, z błędnego zaliczenia działek o innym przeznaczeniu w próbce reprezentatywnej w operacie szacunkowym z kwietnia 2005r. W zakresie wyliczenia jeszcze niższej opłaty w decyzjach Burmistrza Ch. z dnia [...]01.2004r., dnia [...]06.2004r. i dnia [...]11.2004r. wskazano, iż organ I instancji w swej decyzji dokonał dokładnej analizy operatu na podstawie którego wydano przedmiotowe decyzje. Organ ten szczegółowo uzasadnił, iż przyjęte nieruchomości porównawcze, to transakcje znacznie odbiegające ceną od cen rynkowych np. z uwagi na nabycie w celu polepszenia działek sąsiednich, czy też nabycie tuż przez wejściem w życie uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości. W tej sytuacji zdaniem organu odwoławczego wyjaśnienie organu I instancji dotyczące przyczyn pochodzenia różnic w wycenach dokonanych przez dwóch rzeczoznawców uznano za wystarczające i logiczne. W dalszej części uzasadnienia podkreślono, iż przedmiotem oceny i dowodem stanowiącym podstawę ustalenia opłaty na niniejszym etapie postępowania może być jedynie aktualny operat szacunkowy, którym jest ostatnio sporządzony (skorygowany) operat rzeczoznawcy majątkowego – J. L. opatrzony datą grudzień 2005r. Przedmiotem zaś rozpatrywanego odwołania jest decyzja z dnia [...] kwietnia 2006r., dlatego też nie można uwzględnić wniosku odwołującego uznania pierwszej decyzji Burmistrza Ch. Odnosząc się do zarzutu związanego z okolicznością utrudnionego dojazdu jesienią, zimą i wczesną wiosną Kolegium podniosło, iż powyższy fakt został uwzględniony w treści operatu. Rodzaj dróg dojazdowych został ujęty w cesze "infrastruktura", biegły przyjął, że w niniejszej sprawie infrastruktura działki jest "niedostateczna" i przyjął najniższy z możliwych wskaźnik - 0,16 przy założeniu istnienia sieci (str. 15 operatu, zakres wartości współczynnika od 0,16 do 0,23 - str. 12 operatu). Końcowo wskazano, iż przy wycenie nieruchomości nie uwzględnia się nakładów poniesionych przez strony, nie uwzględnia się też części składowych danej nieruchomości, stąd zarzut dotyczy wykonania operatu przez biegłego, który nie widział stanu działki przed jej rekultywacją uznano za nieuzasadniony. Biegły podał w operacie, iż zgodnie z przepisami cytowanego wyżej rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. W tych uwarunkowaniach zdaniem Kolegium, Burmistrz Ch. dokonał wszechstronnej oceny i analizy dowodów zgromadzonych w sprawie, dlatego nie znaleziono podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Od powyższej decyzji A. R. wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnosząc o jej uchylenie. Skarżący podkreślił, iż działka nr [...] przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego w dniu [...] grudnia 2001r. była działką budowlaną, co potwierdza decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 21 maja 1998r. dołączona do akt sprawy. Jego zdaniem obecny operat szacunkowy jest nieporozumieniem i jest zawyżony, gdyż został sporządzony po rekultywacji działki. Skarżący podał, iż w czasie, gdy był uchwalany plan zagospodarowania przestrzennego działka była zarośnięta krzewami, znajdowały się na niej karpy po wyciętych drzewach, była zabagniona i należało ją odwodnić oraz nawieźć ziemi na wysokość około 50 cm, co stanowiło o poniesieniu wysokich kosztów związanych z jej rekultywacja. Obecny operat szacunkowy nie ma nic wspólnego z faktycznym stanem, a biegły nie widząc działki przed jej rekultywacja wykonał jej wycenę. Skarżący podniósł, iż drogi do tej działki jesienią i zimą i wczesną wiosną są nie przejezdne częściowo i dlatego sam we własnym zakresie utwardził je, ponosząc koszty z tym związane. Gmina natomiast nie pomogła mu, mimo, iż jest to droga gminna. Skarżący wskazał, iż w przedmiotowej sprawie zapadły trzy decyzje, w których ustalono opłatę na inną kwotę, co wskazuje na rozbieżności biegłych szacunkowych. Dodatkowo podniósł, iż w P. działki różnią się w cenie od 3 USD do 30 USD za 1 m². Jego działka położona jest w lesie olchowym na bagnach, gdzie ciężko jest uzyskać cenę 3 USD za 1 m². Końcowo wskazał na trudną sytuację materialną, którą uzasadnił faktem pozostawania wraz z żoną bezrobotnymi bez prawa do zasiłku (żona nie pracuje od lat pięciu, a on od trzech). Na ich utrzymaniu pozostaje dwoje uczących się dzieci. Z tych względów wniósł o uznanie pierwszej decyzji wydanej przez Burmistrza gminy Ch. ustalającą kwotę opłaty 2162,40 zł. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko zawarte w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Zarzuty skargi są nieuzasadnione. Stosownie do art. 3 ustawy z dn. 30.08.2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd administracyjny bada legalność zaskarżonej decyzji, to jest jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy. Sąd administracyjny nie ma natomiast uprawnień do merytorycznego rozpatrzenia sprawy, lecz posiada wyłącznie uprawnienia kasatoryjne. Sąd rozpoznając sprawę nie może, zatem zmienić zaskarżonej decyzji a jedynie, uwzględniając skargę, może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności stanowiące podstawę uwzględnienia skargi wskazane w art. 145 § 1 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - skarga podlega oddaleniu. Rozpoznając skargę w tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku nie dopatrzył się, aby w zaskarżonej decyzji zostało naruszone prawo materialne oraz przepisy postępowania administracyjnego. Na wstępie podkreślić należy, iż ustalenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwanej ustawą, nie jest zależne od uznania organu, lecz wynika wprost z przepisów prawa. Istota bowiem obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 ustawy, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty ustalonej w planie miejscowym, w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek: 1. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Oba te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione. W dniu [...] grudnia 2001r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Ch. w granicach administracyjnych obejmujących wyodrębnione obszary funkcjonalne, dot. m.in. działki nr [...] (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w Ch., Dz. Urz. Woj. P. Nr 4, poz.70 z dnia 20.02.2002r.). Z dniem wejścia w życie tego planu tj. po 14 dniach od ogłoszenia nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki w części o pow. [...] ha z terenów rolnych na działkę o przeznaczeniu na tereny zabudowy jednorodzinnej i pensjonatowej, a w pozostałej części o pow. [...] ha na poszerzenie drogi gminnej. Zgodnie bowiem z poprzednim miejscowym planem ogólnym zagospodarowania gminy Ch., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Narodowej Miasta i Gminy w Ch. z dnia [...]12.1988r. i późniejszymi zmianami, teren obejmujący działkę o nr [...] przeznaczony był pod grunty rolne głównie użytki zielone i fragmentarycznie orne; grunty rolne przeznaczone do użytkowania w sposób dotychczasowy z zakresem realizacji stałej zabudowy, w tym związanej z produkcją rolniczą oraz zabudowy tymczasowej (czasowej) uciążliwej dla środowiska oraz szpecącej otoczenie – teren oznaczony symbolem 23,8 RP, RZ. Sprzedaż zaś przedmiotowej nieruchomości o numerze [...] nastąpiła w dniu [...] lipca 2003r. – akt notarialny Repertorium A Nr [...], a zatem przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Powyższe okoliczności znajdują potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym i jako takie nie budzą wątpliwości i nie są kwestionowane przez strony postępowania. W konkretnej sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wykazał wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości z powodu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjmując, iż wartość rynkowa omawianej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu miejscowego wynosiła 2.854 zł, zaś po uchwaleniu zmiany planu – 29.666 zł, biegły oszacował wzrost wartości na 26.812 zł, co przy 30 % stawce opłaty dało kwotę 8.043,50 zł (k. 190 i nast. akt administracyjnych). Dokonana w powyższy sposób wycena nieruchomości została zakwestionowana przez skarżącego. Powyższy zarzut nie zasługuje jednak na uwzględnienie. Zdaniem Sądu wysokość jednorazowej opłaty została określona w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Opłatę tę ustalono na podstawie operatu szacunkowego i 30 % wskaźnika wzrostu nieruchomości określonego w § 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Ch. Nr [...] z dnia [...] grudnia 2001r. Podkreślić przy tym należy, iż zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 ustawy "(...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem". W myśl cytowanego artykułu wysokość renty planistycznej ustala się na dzień jej sprzedaży, w omawianej sprawie sprzedaż nastąpiła w dniu [...] lipca 2003r., tj. w dacie obowiązywania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjęte zatem przez ustawodawcę rozwiązanie przemawia za tym, że istotnym z punktu ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży, a nie na dzień wydania decyzji w tym zakresie, co też miały na uwadze organy obu instancji. Sąd nie podzielił natomiast poglądu skarżącego, iż w dacie uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka o nr [...] była już działką budowlaną. Przede wszystkim zauważyć należy, iż wedle obowiązującego wcześniej, wyżej opisanego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 28.12.1988r. na obszarze, na którym znajduje się działka występują grunty rolne o oznaczeniu RP, RZ. Do czasu zaś uchwały z dnia [...]12.2001r. w tej części nie nastąpiła zmiana planu. Co więcej w ocenie Sądu powyższego stanu nie mogła zmienić również decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...]05.1998r. na którą powołuje się skarżący, gdyż jak wynika z jej treści dotyczyła ona podziału nieruchomości na działki budowlane. Przedmiotowa decyzja była ważna do dnia [...]05.1999r. i dokonała podziału na działki budowlane tylko część nieruchomości [...], zgodnie ze zmianą uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ch. dokonaną w dniu [...]03.1992r. (Dz. Urz. Woj. B. Nr 11, poz. 58). Odnoszą się do zarzutów skarżącego dotyczącego wiarygodności operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty uznać należy je za całkowicie niezasadne. Przede wszystkim podkreślić należy, iż sprawa niniejsza jak słusznie zauważył organ II instancji ma skomplikowany charakter. Była ona wielokrotnie rozpatrywana, w niniejszej sprawie po utracie aktualności operatu z dnia [...]12.2003r. dołączono operat szacunkowy opatrzony datą kwiecień 2005r., a w wyniku wskazanych przez organy obu instancji niejasności w tym operacie, przedstawiono do akt kolejny dokument z grudnia 2005r. W aktach sprawy znajduje się szereg wyjaśnień rzeczoznawcy w kwestii poddanych w wątpliwość organów administracyjnych. Niezależnie od powyższego w ocenie Sądu aktualnie przedstawiony w sprawie operat szacunkowy uznać należy za prawidłowy i wolny od błędów. Z jego treści wyraźnie wynika, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Rzeczoznawca wskazał w nim, iż zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Fakt wykonania operatu w późniejszym okresie niż miało miejsce uchwalenie planu nie oznacza, że przedstawiony operat stanowiący dowód w sprawie jest nieprawidłowy. Z przyjętych przez biegłego współczynników korygujących i oceny nieruchomości po uchwaleniu planu, czyli dla nieruchomości opisanej jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednoznacznie wynika, iż wzięto pod uwagę wady działki wskazywane przez skarżącego (k. 15 operatu szacunkowego). Biegły ocenił, bowiem położenie i usytuowanie działki jako "niekorzystne", a infrastrukturę jako "niedostateczną", jedynie wielkość działki przyjął, jako "zadawalającą". Oceniając działkę według jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu zastosował korzystniejsze współczynniki i oceny cechy. Powyższe wynika z faktu, jak przedstawił biegły, iż oceny te przyjmują odmienne wartości w zależności od możliwości i sposobu wykorzystania działki, która może lepiej nadawać się do uprawy rolnej niż pod tereny mieszkalne. Stąd w niniejszej sprawie trudno zakwestionować prawidłowość zastosowanych przez biegłego wyliczeń. Dodać przy tym należy, iż przyjęty do wyceny stan faktyczny nieruchomości z dnia wejścia w życie planu zagospodarowania, jak i po jego zatwierdzeniu był identyczny. Stosownie zaś do przepisów dotyczących wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia jednorazowej opłaty nie uwzględnia się nakładów poniesionych przez strony, ani też części składowych nieruchomości. Zgodzić się również należy ze stanowiskiem Kolegium, iż organy obu instancji uzasadniły źródło różnić w przedstawionych na różnych etapach postępowania w tej sprawie operatów szacunkowych. Zdaniem Sądu wyjaśnienia w tej mierze zostały przedstawione w sposób niebudzący wątpliwości i znajdują odzwierciedlenie w aktach sprawy. W tym stanie rzeczy uznać należy, iż organy obu instancji dokonały wnikliwego rozpatrzenia i oceny całości materiału zgromadzonego w aktach sprawy, podjęte zaś na tej podstawie rozstrzygnięcia odpowiadają prawu. Biorąc pod uwagę powyższe, nie stwierdzając naruszenia prawa dającego podstawę do uwzględnienia skargi, orzeczono o jej oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).- .