II SA/Bk 637/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie asesor WSA Małgorzata Roleder (spr.),, asesor WSA Wojciech Stachurski, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2006r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławczego w B. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza Ch. z dnia [...] kwietnia 2006r. znak [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi P., gm. Ch. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o numerze [...] spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Decyzją organ pierwszej instancji w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy ustalono A. R. jednorazową opłatę w wysokości 6.426,30 zł z tytułu wzrostu wartości wyżej opisanej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Nie godząc się z powyższą decyzją zainteresowany złożył odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., w którym zakwestionował wyceną nieruchomości przedstawioną w operacie szacunkowym. Jego zdaniem wartość nieruchomości będąca podstawą do naliczenia opłaty jest zawyżona, gdyż operat szacunkowy został wykonany po rekultywacji działki, a nie w czasie, gdy był uchwalany plan zagospodarowania przestrzennego. Odwołujący podniósł, iż działka o nr [...] została podzielona na dwie działki o nr [...]. Działka nr [...] będąca odpowiednikiem wielkości działki stanowiącej przedmiot niniejszego rozpoznania posiada sporządzony operat szacunkowy dla potrzeb ustalenia opłaty jednorazowej na sumę 2.430 zł. Podkreślił, iż nieruchomość o nr [...] była zarośnięta krzewami, trzeba było ją odwodnić i podnieść teren o około 50 cm, nadto drogi do tej działki jesienią, zimą i wczesną wiosną są częściowo nieprzejezdne, a dojazd jest możliwy dzięki utwardzaniu drogi we własnym zakresie. Zwrócił ponadto uwagę na konieczność odliczenia opłaty od części nieruchomości zajętej na drogę gminną. Końcowo zaś wywiódł, iż w jego ocenie wedle faktycznego stanu uchwalenia wzrostu wartości planu zagospodarowania przestrzennego sporna wysokość wynosi 1.500 zł, którą to kwotę mógłby spłacić w ratach. Dodatkowo wskazał na trudną sytuację finansową swojej rodziny, gdyż jak podał oboje z żoną są bezrobotni i mają na utrzymaniu dwoje uczących się dzieci. Po rozpatrzeniu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie podzieliło zarzutów podniesionych w odwołaniu i decyzją z dnia [...] lipca 2006r. orzekło o utrzymaniu w mocy rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu podjętej decyzji wskazano, iż stosownie do przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwaną dalej ustawą - jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi, stosownie do treści at. 37 ust. 1 ustawy, różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę, zgodnie z art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy, ustalić można w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z powyższego wynika, że jednorazową opłatę - zwaną tez rentą planistyczną - ustala się w przypadku zaistnienia wyżej wymienionych przesłanek. Zgodnie natomiast z treścią art. 37 ust. 11 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z mocy art. 156 ust. 3 znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Stąd w niniejszej sprawie dokonując oceny materiału dowodowego opierano się o nowy operat szacunkowy, przedstawiony jako dowód wzrostu wartości nieruchomości, uwzględniający poprawki wskazane przez oba organy rozpatrujące sprawę, a sporządzony w grudniu 2005r. Organ odwoławczy podał, iż w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania ustalono, że w dniu [...] grudnia 2001r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Ch. w granicach administracyjnych obejmujących wyodrębnione obszary funkcjonalne, dot. m.in. działkę nr [...] (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w Ch., Dz. Urz. Woj. P. Nr 4, poz.70 z dnia [...]02.2002r.). Z dniem wejścia w życie tego planu tj. po 14 dniach od ogłoszenia nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki. W 85 % teren obejmujący starą działkę [...] (w tym 82 % pow. działki [...]) został przeznaczony pod tereny zabudowy jednorodzinnej i pensjonatowej, a na pozostałych 15% powierzchni (w tym 18 % pow. działki o nr [...]) na poszerzenie drogi gminnej. Sprzedaż zaś nieruchomości o numerze [...] nastąpiła w dniu [...] lutego 2005r. Rzeczoznawca majątkowy, któremu gmina zleciła określenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia zmiany planu - przy użyciu podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej - ustalił ten wzrost na kwotę 21.421zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonując analizy zgromadzonego w sprawie materiału uznało, że ustalenie jednorazowej opłaty nastąpiło zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a przedstawiony jako główny dowód w sprawie operat szacunkowy stanowi wiarygodną podstawę do przyjętych obliczeń. Organ stwierdził, iż aktualnie sporządzony operat szacunkowy nie zawiera wcześniej zauważonych przez organ I i II instancji błędów i uchybień. Do wyliczeń przyjęto zgodnie z przepisami stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Nadto operat zawiera reprezentatywne próbki działek, zarówno przed zmianą planu zagospodarowania jak i po jego uchwaleniu, z wyszczególnionymi numerami geodezyjnymi działek, przeznaczeniem w planie oraz datą sprzedaży. Natomiast zgodnie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy fakt przeznaczenia części nieruchomości pod drogę nie miał wpływu na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych, gdyż o ich wartości decydowało przeznaczenie przeważającej funkcji gruntów. Stąd przyjęte w tym zakresie obliczenie jest zgodne z § 36.1 Rozporządzenia RM z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). W tym stanie rzeczy organ odwoławczy uznał, iż przedstawiony operat szacunkowy z grudnia 2005r. uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawiera wszystkie niezbędne informacje do określenia wartości nieruchomości i został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Odnosząc się natomiast do zarzutów zawartych w odwołaniu stwierdzono, iż wbrew stanowisku skarżącego ustalenie opłaty w na kwotę 6.426,30 zł ma uzasadnione podstawy. Różnica zaś w wysokości opłaty określonej w decyzji 2004r. i decyzji obecnie kwestionowanej wynika z szeregu błędów zamieszczonych we wcześniejszych operatach. Kolegium podkreśliło, iż organ I instancji w swej decyzji dokonał dokładnej analizy operatu, na podstawie którego wydano przedmiotowe decyzje, nadto szczegółowo uzasadnił, iż przyjęte nieruchomości porównawcze, to transakcje znacznie odbiegające ceną od cen rynkowych np. z uwagi na nabycie w celu polepszenia działek sąsiednich, czy też nabycie tuż przez wejściem w życie uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości. W tej sytuacji zdaniem organu odwoławczego wyjaśnienie organu I instancji dotyczące przyczyn pochodzenia różnic w wycenach dokonanych przez dwóch rzeczoznawców uznano za wystarczające i logiczne. W dalszej części uzasadnienia wskazano, iż rzeczą oceny i dowodem stanowiącym podstawę ustalenia opłaty na niniejszym etapie postępowania może być jedynie aktualny operat szacunkowy, którym jest ostatnio sporządzony (skorygowany) operat rzeczoznawcy majątkowego – J. L. opatrzony datą grudzień 2005r. Przedmiotem zaś rozpatrywanego odwołania jest decyzja z dnia [...] kwietnia 2006r., dlatego też do tej decyzji, jak i postępowania ją poprzedzającego odniesiono się w niniejszej sprawie, stąd w konsekwencji nie mógł być uwzględniony wniosku odwołującego uznania pierwszej decyzji Burmistrza Ch. W nawiązaniu zaś do zarzutu związanego z okolicznością utrudnionego dojazdu jesienią, zimą i wczesną wiosną Kolegium podniosło, iż powyższy fakt został uwzględniony w treści operatu. Rodzaj dróg dojazdowych został ujęty w cesze "infrastruktura", biegły przyjął najniższy z możliwych wskaźnik - 0,16 przy założeniu istnienia sieci (str. 15 operatu, zakres wartości współczynnika od 0,16 do 0,23 - str. 12 operatu), gdzie cena ta stanowi 20 % wpływu na wartość nieruchomości. Końcowo wskazano, iż przy wycenie nieruchomości nie uwzględnia się nakładów poniesionych przez strony, jak również części składowych danej nieruchomości, stąd zarzut dotyczy wykonania operatu przez biegłego, który nie widział stanu działki przed jej rekultywacją uznano za nieuzasadniony. Biegły podał w operacie, iż zgodnie z przepisami cytowanego wyżej rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. W tych uwarunkowaniach Kolegium przyjęło, iż Burmistrz Ch. dokonał wszechstronnej oceny i analizy dowodów zgromadzonych w sprawie, dlatego nie znaleziono podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Od powyższej decyzji A. R. wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnosząc o jej uchylenie. W jej uzasadnieniu powtórzył zarzuty oraz argumentację uprzednio podniesione w postępowaniu odwoławczym. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko zawarte w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Zarzuty skargi są nieuzasadnione. Stosownie do art. 3 ustawy z dn. 30.08.2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd administracyjny bada legalność zaskarżonej decyzji, to jest jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy. Sąd administracyjny nie ma natomiast uprawnień do merytorycznego rozpatrzenia sprawy, lecz posiada wyłącznie uprawnienia kasatoryjne. Sąd rozpoznając sprawę nie może, zatem zmienić zaskarżonej decyzji a jedynie, uwzględniając skargę, może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności stanowiące podstawę uwzględnienia skargi wskazane w art. 145 § 1 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - skarga podlega oddaleniu. Rozpoznając skargę w tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku nie dopatrzył się, aby w zaskarżonej decyzji zostało naruszone prawo materialne oraz przepisy postępowania administracyjnego. Na wstępie podkreślić należy, iż ustalenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwanej ustawą, nie jest zależne od uznania organu, lecz wynika wprost z przepisów prawa. Istota bowiem obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 ustawy, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty ustalonej w planie miejscowym, w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek: 1. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Oba te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione. W dniu [...] grudnia 2001r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Ch. w granicach administracyjnych obejmujących wyodrębnione obszary funkcjonalne, dot. m.in. działki nr [...] (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w Ch., Dz. Urz. Woj. P. Nr 4, poz.70 z dnia 20.02.2002r.). Z dniem wejścia w życie tego planu tj. po 14 dniach od ogłoszenia nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki w części z terenów rolnych na działkę o przeznaczeniu na tereny zabudowy jednorodzinnej i pensjonatowej, a w pozostałej części pod rezerwę terenu na poszerzenie istniejącej drogi gminnej. Zgodnie bowiem z poprzednim miejscowym planem ogólnym zagospodarowania gminy Ch, zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Narodowej Miasta i Gminy w Ch. z dnia [...]12.1988r. i późniejszymi zmianami , teren obejmujący działkę o nr [...] (i powstałą w wyniku jej podziału działkę [...] przeznaczony był pod grunty rolne głównie użytki zielone i fragmentarycznie orne; grunty rolne przeznaczone do użytkowania w sposób dotychczasowy z zakresem realizacji stałej zabudowy, w tym związanej z produkcją rolniczą oraz zabudowy tymczasowej (czasowej) uciążliwej dla środowiska oraz szpecącej otoczenie – teren oznaczony symbolem 23,8 RP, RZ. Sprzedaż zaś przedmiotowej nieruchomości nastąpiła w dniu [...] lutego 2005r. – akt notarialny Repertorium A Nr [...], a zatem przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Powyższe okoliczności znajdują potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym i jako takie nie budzą wątpliwości i nie są kwestionowane przez strony postępowania. W konkretnej sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wykazał wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości z powodu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjmując, iż wartość rynkowa omawianej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu miejscowego wynosiła 2.294 zł, zaś po uchwaleniu planu – 23.715 zł, biegły oszacował wzrost wartości na 21.421 zł, co przy 30 % stawce opłaty dało kwotę 6.426,30 zł (k. 124 i nast. akt administracyjnych). Dokonana w powyższy sposób wycena nieruchomości została zakwestionowana przez skarżącego. Powyższy zarzut nie zasługuje jednak na uwzględnienie. Zdaniem Sądu wysokość jednorazowej opłaty została określona w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Opłatę tę ustalono na podstawie operatu szacunkowego i 30 % wskaźnika wzrostu nieruchomości określonego w § 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Ch. Nr [...] z dnia [...] grudnia 2001r. Podkreślić przy tym należy, iż zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 ustawy "(...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem". W myśl cytowanego artykułu wysokość renty planistycznej ustala się na dzień jej sprzedaży, w omawianej sprawie sprzedaż nastąpiła w dniu [...] lutego 2005r., tj. w dacie obowiązywania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjęte zatem przez ustawodawcę rozwiązanie przemawia za tym, że istotnym z punktu ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży a nie na dzień wydania decyzji w tym zakresie, co też miały na uwadze organy obu instancji. Odnoszą się natomiast do zarzutów dotyczących wiarygodności operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty uznać należy je za całkowicie nieuzasadnione. Zdaniem Sądu organ odwoławczy w wydanym orzeczeniu dokonał rzetelnej analizy operatu szacunkowego na podstawie, którego wydano rozstrzygnięcie w sprawie. Różnica zaś wysokości opłaty w stosunku do działki [...] określonej decyzją z dnia [...]11.2004r. wynika, jak wskazano - z szeregu błędów zamieszczonych we wcześniejszych operatach, odnoszących się do wszystkich działek skarżącego w stosunku, do których ustalano "renty planistyczne". Przytoczone w tej mierze uzasadnienie (odnośnie przyczyn pochodzenia różnic w wycenach dokonanych przez dwóch rzeczoznawców) uznać należy za niewątpliwe i wystarczające. W aktach sprawy znajdują się również wyjaśnienia rzeczoznawcy w kwestiach poddanych w wątpliwość organów administracyjnych. Aktualnie przedstawiony w sprawie operat szacunkowy należy ocenić jako wolny od błędów wskazywanych przez organy administracyjne. Z jego treści wyraźnie wynika, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Rzeczoznawca wskazał w nim, iż zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Fakt wykonania operatu w późniejszym okresie niż miało miejsce uchwalenie planu nie oznacza, że przedstawiony operat stanowiący dowód w sprawie jest nieprawidłowy. Z przyjętych przez biegłego współczynników korygujących i oceny nieruchomości po uchwaleniu planu, czyli dla nieruchomości opisanej jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednoznacznie wynika, iż wbrew twierdzeniom skarżącego wzięto pod uwagę wady działki wskazywane przez niego (k. 15 operatu szacunkowego). Rodzaj dróg dojazdowych został ujęty w cesze "infrastruktura", gdzie biegły przyjął najniższy z możliwych wskaźników – 0,16, przy założeniu istnienia sieci, gdzie cena ta stanowi 20 % wpływu na wartość nieruchomości. Dodać przy tym należy, iż przyjęty do wyceny stan faktyczny nieruchomości z dnia wejścia w życie planu zagospodarowania, jak i po jego zatwierdzeniu był identyczny. Stosownie zaś do przepisów dotyczących wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia jednorazowej opłaty nie uwzględnia się nakładów poniesionych przez strony, ani też części składowych nieruchomości. Także zarzut ustalenia zbyt wysokiej ceny nieruchomości pod poszerzenie drogi publicznej i nie odliczenie jej od ogólnej wartości, nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach prawa. Zgodnie z przedstawioną w tym względzie opinią biegłego, fakt ten nie miał wpływu na wartość całej wyceny nieruchomości, gdyż o wartości cen decydowało przeznaczenie przeważającej części gruntów. A zatem dokonane w tej mierze przez rzeczoznawcę wyliczenia są zgodne z § 36 ust. 1 cytowanego rozporządzenia z dnia [...]09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Stąd w niniejszej sprawie trudno zakwestionować prawidłowość zastosowanych przez biegłego wyliczeń. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, iż organy obu instancji dokonały wnikliwego rozpatrzenia i oceny całości materiału zgromadzonego w aktach sprawy, podjęte zaś na tej podstawie rozstrzygnięcia odpowiadają prawu. Biorąc pod uwagę powyższe, nie stwierdzając naruszenia prawa dającego podstawę do uwzględnienia skargi, orzeczono o jej oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).-